Kostenfallen beim Hausbau: Was Bauherren wissen müssen

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Der Hausbau ist stets mit hohen Kosten verbunden. Umso wichtiger, dass keine ungeplanten Kosten zur bösen Überraschung werden und im schlimmsten Fall die eigene Existenz bedrohen. Damit dies nicht passiert, verraten wir euch, welche Kostenfallen auf euch zukommen können und wie ihr diesen beim Bau eures Traumhauses aus dem Weg geht. 

Es ist keine Seltenheit, dass Bauherren mit Mehrkosten beim Hausbau rechnen müssen. Dafür gibt es eine ganze Reihe an Gründen. Zehn Prozent an zusätzlichen Kosten gehören fast schon zur Normalität, mehr sollten es jedoch keinesfalls sein. Daher gilt:

Vermeidet ihr Kostenfallen beim Hausbau, könnt ihr viel Geld, Zeit und Nerven sparen.

Kostenfallen beim Hausbau: Finanzierung reicht nicht aus

Die Mehrzahl der Bundesbürger finanziert den Hausbau mithilfe eines zinsgünstigen Baudarlehens. Dieses sollte allerdings nicht zu knapp bemessen sein: Gründe für die ungeplanten Mehrkosten gibt es viele. Um Kostenfallen beim Hausbau durch einen ungünstigen Baukredit zu vermeiden, wählt ihr eine

  • entsprechend hohe Darlehenssumme
  • möglichst lange Laufzeit (20 Jahre)
  • lange Zinsbindungsfrist

Lasst euch am besten von eurem Finanzierungsberater ausrechnen, wie hoch die monatliche Tilgung höchstens sein darf, damit ihr liquide bleibt. Versteckte Kosten beim Hausbau vermeidet ihr zusätzlich, indem euer Baudarlehen eine lange tilgungsfreie Zeit enthält. So habt ihr neben eurer Monatsmiete nur die Darlehenszinsen zu zahlen. Damit euer Darlehenszins möglichst niedrig ist, steuert ihr einen Eigenkapitalanteil von mehr als 30 Prozent der Kreditsumme bei.

Für Kreditnehmer mit durchschnittlichem Monatseinkommen ist das Annuitäten- oder Hypothekendarlehen eine gute Wahl, um Kostenfallen beim Hausbau zu vermeiden. Ihr zahlt während der Zinsbindungsfrist bis zu 20 Jahre lang eine feste Monatsrate. Die Höhe der Zinsen bleibt bis zum Vertragsende gleich. Ist eine Sondertilgung möglich, könnt ihr damit die Darlehenssumme und Laufzeit verringern und Zinsen sparen.

Volltilgerdarlehen eignen sich für Spitzenverdiener. Sie haben eine Laufzeit von maximal fünf Jahren und feste hohe Tilgungsraten. Sondertilgungen und Ratenpausen sind bei dieser Finanzierung meist nicht möglich.

Um Kostenfallen beim Hausbau zu verhindern, ist es ratsam, die Höhe des Eigenkapitals vorteilhaft zu wählen: Grundstückskaufpreis und Kaufnebenkosten sollten – sofern möglich – vom Eigenkapital finanziert werden. Letztere umfassen die Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notarkosten. Sie belaufen sich auf 5 bis 15 Prozent der Gesamtkosten.

Zur Umgehung von Kostenfallen beim Hausbau haltet ihr bei euren Baudarlehen idealerweise eine bestimmte Reihenfolge ein: Nach eurem Eigenkapital nutzt ihr das zinsgünstige Darlehen der KfW-Bank, das während des ersten Jahres tilgungsfrei ist. Danach ruft ihr euer Bankdarlehen ab. Bei ihm gibt es einen sehr langen Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen.

Baunebenkosten höher als geplant

Auch die Baunebenkosten solltet ihr bereits bei eurer Kostenkalkulation berücksichtigen. Zu den vor Baubeginn anfallenden Nebenkosten zählen Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Allein für diese vier Posten kalkuliert ihr ungefähr 5 bis 15 Prozent der gesamten Baukosten ein.

Plant ihr den Kauf eines Fertighauses, vermeidet bitte Fertighausanbieter, die derartige Häuser zum Schnäppchenpreis anbieten. In diesem sind nämlich die Baunebenkosten gar nicht oder nur zum Teil enthalten.

Während des Hausbaus kommen noch weitere 15 Prozent an Nebenkosten hinzu. Zusätzliche 5 Prozent werden für nicht vorhersehbare Kosten benötigt. Diese 35 Prozent Baunebenkosten sollten unbedingt in eurer Baufinanzierung enthalten sein. Denn reicht euer Baudarlehen nicht aus, erhaltet ihr von eurer Bank später deutlich schlechtere Konditionen.

Insgesamt müsst ihr also mit

  • Maklerprovision
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Notarkosten
  • Kosten für die Grundschuldbestellung
  • Kosten für den Erhalt der Baugenehmigung
  • Kosten für den Architekten
  • Kosten für die Prüfung des Bauvertrages

rechnen. Hinzu kommen

  • Baugrund- und Bodengutachten
  • Abrisskosten (vorhandene Bauruine)
  • Entsorgungskosten
  • Kosten für Baumfällungen und Grünschnitt
  • Vermessungskosten
  • Anschlusskosten für die Baustelle (Bauwasser, Baustrom)
  • Kosten für die Anlage einer Baustraße
  • Kosten für Erdarbeiten und Erdabfuhr (Keller, Bodenplatte)

Während des Hausbaus müsst ihr Kosten für

  • Grundstückserschließung und Hausanschlüsse
  • den Bausachverständigen
  • Versicherungen
  • Garage/Carport
  • Gestaltung des Außenbereichs

einplanen.

Weil es neben fest kalkulierbaren Baunebenkosten auch variable Kosten gibt, kalkuliert ihr am besten einen zusätzlichen finanziellen Puffer von zehn Prozent ein. Die Maklerprovision beträgt 3 bis 7,14 Prozent des Immobilienkaufpreises. 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises entfallen auf die Grunderwerbsteuer.

Für die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags fallen weitere 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Als Gegenleistung für die Grundschuldbestellung berechnet der Notar zirka 0,35 Prozent der Darlehenssumme (Grundschuldhöhe).

Die Kosten für die Baugenehmigung (Einfamilienhaus) betragen 0,4 bis 0,5 Prozent der Gesamtkosten für den Hausbau. Plant ihr eine individuelle Baugestaltung, müsst ihr gegebenenfalls auch noch einen Architekten bezahlen.

Seid ihr keine Bau(rechts)experten, verzichtet unter keinen Umständen auf die Prüfung des Bauvertrages durch einen Fachanwalt: Unvollständige Leistungsbeschreibungen und der Vertrag als solcher können unvorhergesehene Kosten verursachen.

Bauunternehmen ist unseriös

Auch bei der Wahl eures Bauunternehmens könnt ihr versteckte Kosten beim Hausbau vermeiden. Leider gibt es schwarze Schafe am Markt, die Teilzahlungen kassieren und anschließend Insolvenz anmelden.

Um durch unseriöse Bauunternehmer verursachte Kostenfallen beim Hausbau auszuschließen, beauftragt ihr zum Beispiel einen Bausachverständigen mit der Durchführung eines Anbietervergleichs. Er kontrolliert, welche Leistungen die einzelnen Verträge umfassen und mit welchen Beträgen sie jeweils abgerechnet werden. So trägt beispielsweise ein Anbieter mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis dazu bei, versteckte Kosten beim Hausbau einzusparen.

Ebenfalls wichtig: gute Qualität bei Material und Ausführung. Treten Mängel auf, verzögert sich nicht nur die Fertigstellung eures Eigenheims. Ein Rechtsstreit mit dem Bauunternehmer verzehrt zusätzliche finanzielle Mittel. Ein nicht erkannter Baumangel mindert den Wiederverkaufswert eures Hauses und hat oft hohe Instandhaltungskosten zur Folge.

Kostenfallen beim Hausbau lassen sich außerdem vermeiden, wenn schon bei der Planung alle Details einbezogen werden. Natürlich sollte der Bauunternehmer über langjährige Erfahrung in dem von euch gewählten Bereich verfügen. Es gibt Firmen, die auf bestimmte Haustypen und Baustoffe spezialisiert sind. Sich nur auf Bewertungen durch Dritte und Erfahrungsberichte zu verlassen, reicht nicht aus, um versteckte Kosten beim Hausbau zu vermeiden.

Bauunternehmen unterscheiden sich außerdem im Hinblick auf ihre Bauverträge. Enthalten diese unklare Formulierungen, kann die fehlende Transparenz versteckte Kosten beim Hausbau zur Folge haben. Auch auf den Bauherrn abgewälzte Risiken, die sich hinter bestimmten Vertragsklauseln verbergen, können sich später als Kostenfallen beim Hausbau erweisen.

Ein fachgerechter Bauvertrag enthält beispielsweise folgende juristisch relevante Bestandteile:

  • detailliertes und klar formuliertes Leistungsverzeichnis
  • genaue Termine (Tag oder Kalenderwoche) von Baustart und Fertigstellung sowie die Fertigstellungstermine der Teilleistungen
  • Möglichkeit der Baustellenkontrolle durch einen Bausachverständigen bei schlüsselfertigen Häusern
  • Zahlungsplan mit der Klausel, dass Abschlagszahlungen nur geleistet werden, wenn die fertiggestellte Teilleistung mängelfrei ist, und mit den Zeitpunkten der Teilzahlungen

Um festzustellen, ob der Anbieter vertrauenswürdig ist, solltet ihr den Bauvertrag unbedingt von einem Bauberater prüfen lassen. Er schaut sich an, ob die Kosten des Leistungsverzeichnisses realistisch sind und die Termine explizit genannt werden. Möglicherweise fehlende Vertragsbestandteile und erforderliche Nachbesserungen teilt er euch ebenfalls mit.

Seriöse Baufirmen zeigen auf ihrer Webseite vergleichbare Referenzobjekte mit ihren Adressen und Subunternehmer mit ihren Geschäftsadressen. Letzte Zweifel an ihrer Seriosität kann ein Fachanwalt ausräumen, der nach aktenkundigen Rechtsstreitigkeiten mit dem Bauunternehmen sucht.

Extraleistungen kosten extra

Versteckte Kosten beim Hausbau können außerdem durch im Vorfeld übersehene Extraleistungen zustande kommen. Bevorzugt ihr eine ausgefallene Architektur mit Erkern und Walmdach, kommen zusätzliche Kosten auf euch zu. Auch individuell gestaltete Grundrisse können schnell zu Kostenfallen beim Hausbau werden. Generell gilt, dass komplizierte Grundrisse den Hausbau verteuern.

Zu den gängigen Kostenfallen beim Hausbau zählen

  • Keller: Sie sind nur dann nötig, wenn ihr sie als Party- oder Hobbyräume nutzen wollt.
  • mehrstöckige Einfamilienhäuser: Normal große Bungalows mit Flachdach sind deutlich kostengünstiger und zudem barrierefrei.
  • zu wenig Platz: Eine vierköpfige Familie benötigt etwa 120 Quadratmeter Fläche. Planungsfehler müssen später durch teure zusätzliche Baumaßnahmen wie Umbauten oder Anbauten korrigiert werden.
  • Stauräume wie Abstell- und Vorratskammern: Werden sie bei der Planung vergessen oder zu knapp bemessen, entstehen ebenfalls vermeidbare Extrakosten.
  • zu großzügig bemessene Wohnfläche: Eine der folgenschwersten Kostenfallen beim Hausbau besteht darin, den Auszug der volljährigen Kinder nicht zu berücksichtigen. Neben zu großen Flächen machen höhere Energie- und Heizkosten ein solches Eigenheim teurer.
  • Wahl eines unvorteilhaften Haustyps: Einfamilienhäuser sind generell teurer als eine Doppelhaushälfte. Möchten eure Freunde ebenfalls bauen, spart ihr mit einem Doppelhaus eine Menge Geld. Viele Kosten und der Instandhaltungsaufwand werden geteilt.

Fertigstellung verzögert sich

Eine der am weitesten verbreiteten Kostenfallen beim Hausbau sind Bauverzögerungen. Ihr ruft die Auszahlung des nächsten Teildarlehens verspätet ab, wofür hohe Bereitstellungszinsen anfallen. Weil sich aber manche Bauverzögerungen nicht vermeiden lassen, empfiehlt sich die Wahl eines Baudarlehens mit einem möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum.

Versteckte Kosten beim Hausbau können auch durch die Wahl der Ausbaustufe „schlüsselfertig“ verursacht werden. Dieser juristisch nicht eindeutig definierte Fachbegriff wird oft mit Bezugsfertig verwechselt. In diesem Fall entstehen zusätzliche Kosten für die Hausanschlüsse.

Eine der häufigsten Ursachen für Terminverzögerungen ist Handwerkerpfusch. Bauunternehmen beauftragen oft kostengünstige Subunternehmen, die mitunter Arbeiten ausführen, für die ihre Handwerker nicht ausreichend qualifiziert sind.

Ihr als Bauherren müsst dann die Baumängel nachbessern lassen – oder die Mängelbeseitigung selbst vornehmen und bezahlen. Weigert sich die Baufirma, die Verantwortung für den Pfusch zu übernehmen, steht oft ein teurer Rechtsstreit ins Haus.

Hinzu kommen Kosten für die Wohnungsmiete oder die Übernachtungen im Hotel. Mit einer baubegleitenden Überwachung der Leistungserbringung durch einen unabhängigen Bausachverständigen erspart ihr euch derartige Probleme.

Fazit

Versteckte Kosten beim Hausbau können in jeder Phase des Projekts anfallen. Mit einem vorausschauend kalkulierten Budget, einer vorteilhaften Baufinanzierung, gut durchdachten und umfassenden Planung, einem seriösen Bauunternehmen und einer Baubegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen lassen sich unliebsame Überraschungen meist ausschließen.

Welche Erfahrung habt ihr bisher mit versteckten Kosten beim Hausbau gemacht? Gab es einen ganz besonderen Fall, den ihr gerne mit unseren Lesern teilen möchtet. Dann hinterlasst gerne einen Kommentar.

Bildquelle: loufre | Pixabay.de 

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