Der Hausbau ist stets mit hohen Kosten verbunden. Umso wichtiger, dass keine ungeplanten Kosten zur bösen Überraschung werden und im schlimmsten Fall die eigene Existenz bedrohen. Damit dies nicht passiert, verraten wir euch, welche Kostenfallen auf euch zukommen können und wie ihr diesen beim Bau eures Traumhauses aus dem Weg geht.
Es ist keine Seltenheit, dass Bauherren mit Mehrkosten beim Hausbau rechnen müssen. Dafür gibt es eine ganze Reihe an Gründen. Zehn Prozent an zusätzlichen Kosten gehören fast schon zur Normalität. Mehr sollten es jedoch keinesfalls sein. Daher gilt:
Vermeidet ihr Kostenfallen beim Hausbau, könnt ihr viel Geld, Zeit und Nerven sparen.
Kostenfallen beim Hausbau: Finanzierung reicht nicht aus
Die Mehrzahl der Bundesbürger finanziert den Hausbau mithilfe eines zinsgünstigen Baudarlehens. Dieses sollte allerdings nicht zu knapp bemessen sein: Gründe für die ungeplanten Mehrkosten gibt es viele.
Um Kostenfallen beim Hausbau durch einen ungünstigen Baukredit zu vermeiden, wählt ihr eine
- entsprechend hohe Darlehenssumme
- möglichst lange Laufzeit (20 Jahre)
- lange Zinsbindungsfrist
Beratung bei der Baufinanzierung ist Gold wert
Lasst euch am besten von eurem Finanzierungsberater ausrechnen, wie hoch die monatliche Tilgung höchstens sein darf, damit ihr liquide bleibt. Hier hilft euch in der Regel auch euer Fertighausanbieter aus. Er geht mit euch alle Szenarien durch, was die Baukosten betrifft.
Versteckte Kosten beim Hausbau vermeidet ihr zusätzlich, indem euer Baudarlehen eine lange tilgungsfreie Zeit enthält. So habt ihr neben eurer Monatsmiete nur die Darlehenszinsen zu zahlen. Damit euer Darlehenszins möglichst niedrig ist, solltet ihr einen Eigenkapitalanteil von mehr als 30 Prozent der Kreditsumme beisteuern.
Annuitäten-, Hypotheken- und Volltilgerdarlehen
Für Kreditnehmer mit durchschnittlichem Monatseinkommen ist das Annuitäten- oder Hypothekendarlehen eine gute Wahl, um Kostenfallen beim Hausbau zu vermeiden. Ihr zahlt während der Zinsbindungsfrist bis zu 20 Jahre lang eine feste Monatsrate.
Die Höhe der Zinsen bleibt bis zum Vertragsende gleich. Ist eine Sondertilgung möglich, könnt ihr damit die Darlehenssumme und Laufzeit verringern und Zinsen sparen.
Volltilgerdarlehen eignen sich für Spitzenverdiener. Sie haben eine Laufzeit von maximal fünf Jahren und feste hohe Tilgungsraten. Sondertilgungen und Ratenpausen sind bei dieser Finanzierung meist nicht möglich.
Eigenkapital als Grundstein für die Baufinanzierung
Um Kostenfallen beim Hausbau zu verhindern, ist es ratsam, die Höhe des Eigenkapitals vorteilhaft zu wählen: Grundstückskaufpreis und Kaufnebenkosten sollten – sofern möglich – vom Eigenkapital finanziert werden. Letztere umfassen die Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notarkosten. Sie belaufen sich auf 5 bis 15 Prozent der Gesamtkosten.
Zur Umgehung von Kostenfallen beim Hausbau haltet ihr bei euren Baudarlehen idealerweise eine bestimmte Reihenfolge ein: Nach eurem Eigenkapital nutzt ihr das zinsgünstige Darlehen der KfW-Bank, das während des ersten Jahres tilgungsfrei ist.
Danach ruft ihr euer Bankdarlehen ab. Bei ihm gibt es einen sehr langen Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen.
Baunebenkosten höher als geplant
Auch die Baunebenkosten solltet ihr bereits bei eurer Kostenkalkulation berücksichtigen. Zu den vor Baubeginn anfallenden Nebenkosten zählen
- Notarkosten,
- Grundbuchgebühren,
- Maklerprovision
- und die Grunderwerbsteuer.
Allein für diese vier Posten kalkuliert ihr ungefähr 5 bis 15 Prozent der gesamten Baukosten ein.
Plant ihr den Kauf eines Fertighauses, vermeidet bitte Fertighausanbieter, die derartige Häuser zum Schnäppchenpreis anbieten. In diesem sind nämlich die Baunebenkosten gar nicht oder nur zum Teil enthalten.
Während des Hausbaus kommen noch weitere 15 Prozent an Nebenkosten hinzu. Zusätzliche 5 Prozent werden für nicht vorhersehbare Kosten benötigt.
Diese 35 Prozent Baunebenkosten sollten unbedingt in eurer Baufinanzierung enthalten sein. Denn reicht euer Baudarlehen nicht aus, erhaltet ihr von eurer Bank später deutlich schlechtere Konditionen.
Mit diesen Baunebenkosten müsst ihr rechnen
Insgesamt müsst ihr also mit
- Maklerprovision,
- Grunderwerbssteuer,
- Kosten für den Grundbucheintrag,
- Notarkosten,
- Kosten für die Grundschuldbestellung,
- Kosten für den Erhalt der Baugenehmigung,
- Kosten für den Architekten und
- Kosten für die Prüfung des Bauvertrages
rechnen.
Hinzu kommen
- Baugrund- und Bodengutachten,
- Abrisskosten (vorhandene Bauruine),
- Entsorgungskosten,
- Kosten für Baumfällungen und Grünschnitt,
- Vermessungskosten,
- Anschlusskosten für die Baustelle (Bauwasser, Baustrom),
- Kosten für die Anlage einer Baustraße und
- Kosten für Erdarbeiten und Erdabfuhr (Keller, Bodenplatte)
Während des Hausbaus müsst ihr Kosten für
- Grundstückserschließung und Hausanschlüsse,
- den Bausachverständigen,
- Versicherungen,
- Garage/Carport und
- Gestaltung des Außenbereichs
einplanen.
Variable Kosten berücksichtigen
Weil es neben fest kalkulierbaren Baunebenkosten auch variable Kosten gibt, kalkuliert ihr am besten einen zusätzlichen finanziellen Puffer von zehn Prozent ein. Die Maklerprovision beträgt 3 bis 7,14 Prozent des Immobilienkaufpreises. 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises entfallen auf die Grunderwerbsteuer.
Für die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags fallen weitere 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Als Gegenleistung für die Grundschuldbestellung berechnet der Notar zirka 0,35 Prozent der Darlehenssumme (Grundschuldhöhe).
Die Kosten für die Baugenehmigung (Einfamilienhaus) betragen 0,4 bis 0,5 Prozent der Gesamtkosten für den Hausbau. Plant ihr eine individuelle Baugestaltung, müsst ihr gegebenenfalls auch noch einen Architekten bezahlen.
Seid ihr keine Bau(rechts)experten, verzichtet unter keinen Umständen auf die Prüfung des Bauvertrages durch einen Fachanwalt: Unvollständige Leistungsbeschreibungen und der Vertrag als solcher können unvorhergesehene Kosten verursachen.
Hinweis: Sämtliche Kosten und Berechnungen sind ohne Gewähr. Preise und prozentuale Angaben können sich jederzeit ändern.
Versteckte Kosten durch die Wahl des falschen Baupartners
Auch bei der Wahl eures Bauunternehmens könnt ihr versteckte Kosten beim Hausbau vermeiden. Leider gibt es schwarze Schafe am Markt, die Teilzahlungen kassieren und anschließend Insolvenz anmelden.
Um durch unseriöse Bauunternehmer verursachte Kostenfallen beim Hausbau auszuschließen, beauftragt ihr zum Beispiel einen Bausachverständigen mit der Durchführung eines Anbietervergleichs.
Er kontrolliert, welche Leistungen die einzelnen Verträge umfassen und mit welchen Beträgen sie jeweils abgerechnet werden. So trägt beispielsweise ein Anbieter mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis dazu bei, versteckte Kosten beim Hausbau einzusparen.
Ebenfalls wichtig: gute Qualität bei Material und Ausführung. Treten Mängel auf, verzögert sich die Fertigstellung eures Eigenheims.
Ein Rechtsstreit mit dem Bauunternehmer verzehrt zusätzliche finanzielle Mittel. Ein nicht erkannter Baumangel mindert den Wiederverkaufswert eures Hauses und hat oft hohe Instandhaltungskosten zur Folge.
Achtet auf die Details
Kostenfallen beim Hausbau lassen sich außerdem vermeiden, wenn schon bei der Planung alle Details einbezogen werden. Natürlich sollte der Bauunternehmer über langjährige Erfahrung in dem von euch gewählten Bereich verfügen.
Es gibt Firmen, die auf bestimmte Haustypen und Baustoffe spezialisiert sind. Sich nur auf Bewertungen durch Dritte und Erfahrungsberichte zu verlassen, reicht oftmals nicht aus, um versteckte Kosten beim Hausbau zu vermeiden.
Der Bauvertrag hat oberste Priorität
Bauunternehmen unterscheiden sich außerdem im Hinblick auf ihre Bauverträge. Enthalten diese unklare Formulierungen, kann die fehlende Transparenz versteckte Kosten beim Hausbau zur Folge haben. Auch auf den Bauherrn abgewälzte Risiken, die sich hinter bestimmten Vertragsklauseln verbergen, können sich später als Kostenfallen beim Hausbau erweisen.
Ein fachgerechter Bauvertrag enthält beispielsweise folgende juristisch relevante Bestandteile:
- detailliertes und klar formuliertes Leistungsverzeichnis
- genaue Termine (Tag oder Kalenderwoche) von Baustart und Fertigstellung sowie die Fertigstellungstermine der Teilleistungen
- Möglichkeit der Baustellenkontrolle durch einen Bausachverständigen bei schlüsselfertigen Häusern
- Zahlungsplan mit der Klausel, dass Abschlagszahlungen nur geleistet werden, wenn die fertiggestellte Teilleistung mängelfrei ist, und mit den Zeitpunkten der Teilzahlungen
Um festzustellen, ob der Anbieter vertrauenswürdig ist, solltet ihr den Bauvertrag unbedingt von einem Bauberater prüfen lassen. Er schaut sich an, ob die Kosten des Leistungsverzeichnisses realistisch sind und die Termine explizit genannt werden. Möglicherweise fehlende Vertragsbestandteile und erforderliche Nachbesserungen teilt er euch ebenfalls mit.
Seriöse Baufirmen zeigen auf ihrer Webseite vergleichbare Referenzobjekte mit ihren Adressen und Subunternehmer mit ihren Geschäftsadressen. Letzte Zweifel an ihrer Seriosität kann ein Fachanwalt ausräumen, der nach aktenkundigen Rechtsstreitigkeiten mit dem Bauunternehmen sucht.
Lesetipps zur Wahl des richtigen Baupartners
Werft passend hierzu gerne einen Blick auf unsere folgenden beiden Beiträge, die euch verraten, wie ihr den richtigen Partner zum Bauen findet:
➥ Richtigen Fertighausanbieter finden leicht gemacht: Mit diesen 9 Tipps klappt´s
➥ Das sind die fairsten Fertighausanbieter 2023 – Ergebnisse der FOCUS MONEY-Studie
➥ Alles aus einer Hand: Diese 17 Leistungen sollte euer Fertighausanbieter erbringen
Extraleistungen kosten extra
Versteckte Kosten beim Hausbau können außerdem durch im Vorfeld übersehene Extraleistungen zustande kommen. Bevorzugt ihr eine ausgefallene Architektur mit Erkern und Walmdach, kommen zusätzliche Kosten auf euch zu.
Auch individuell gestaltete Grundrisse können schnell zu Kostenfallen beim Hausbau werden. Generell gilt, dass komplizierte Grundrisse den Hausbau verteuern.
Zu den gängigen Kostenfallen beim Hausbau zählen unter anderem:
Keller
Ein Keller kann besonders durch unerwartete Bodenbeschaffenheiten und Wasserdichtigkeitsprobleme zu einer Kostenfalle werden. Zusätzliche Maßnahmen für die Abdichtung oder Anpassungen aufgrund von Bodenanalysen können die Baukosten erheblich steigern.
Mehrstöckige Einfamilienhäuser
Ein mehrstöckiges Einfamilienhaus kann durch höhere Material- und Arbeitskosten für den zusätzlichen Stockwerksbau teurer werden. Komplexere Statik, aufwendigere Heizungs- und Leitungssysteme sowie die Notwendigkeit von Treppen können die Gesamtkosten im Vergleich zu einem ebenerdigen Bau signifikant erhöhen.
Zu wenig Platz
Zu wenig Platz im Eigenheim kann zu teuren Nachbesserungen oder Anbauten führen, wenn der ursprüngliche Wohnraum nicht ausreicht. Dies kann vor allem dann passieren, wenn sich die Lebensumstände ändern, wie bei Familienzuwachs, und der Bedarf an zusätzlichen Räumen oder Funktionen zunimmt, was nicht ohne weiteres eingeplant war.
Stauräume wie Abstell- und Vorratskammern
Fehlende Abstellräume und Vorratskammern können eine Kostenfalle sein, da der Mangel an Stauraum zu zusätzlichen Ausgaben für externe Lagermöglichkeiten oder späteren kostspieligen Umbauten führt, um den Bedarf an Aufbewahrung und Organisation zu decken. Dies erhöht die Gesamtkosten und kann den Wohnkomfort einschränken.
Zu großzügig bemessene Wohnfläche
Eine zu groß bemessene Wohnfläche wird zur Kostenfalle, wenn die hohen Bau- und Unterhaltskosten den Nutzen überschreiten. Größere Flächen bedeuten mehr Material, höhere Baukosten und steigende laufende Ausgaben für Heizung, Kühlung und Instandhaltung, ohne dass der zusätzliche Platz effektiv genutzt wird.
Wahl eines unvorteilhaften Haustyps
Die Wahl des falschen Haustyps wird zur Kostenfalle, wenn er nicht zu den klimatischen Bedingungen, dem Grundstück oder den Lebensgewohnheiten passt. Unpassende Konstruktionen können zu erhöhtem Energiebedarf, zusätzlichen Umbaukosten oder einem verringerten Wohnkomfort führen. Das treibt die Gesamtkosten unnötig in die Höhe.
Fertigstellung verzögert sich
Eine der am weitesten verbreiteten Kostenfallen beim Hausbau sind Bauverzögerungen. Ihr ruft die Auszahlung des nächsten Teildarlehens verspätet ab, wofür hohe Bereitstellungszinsen anfallen. Weil sich aber manche Bauverzögerungen nicht vermeiden lassen, empfiehlt sich die Wahl eines Baudarlehens mit einem möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum.
Die falsche Ausbaustufe
Versteckte Kosten beim Hausbau können auch durch die Wahl der Ausbaustufe verursacht werden. Beispielsweise wird schlüsselfertig juristisch nicht eindeutig definiert und mit bezugsfertig verwechselt.
Beim Fertighausanbieter Hanse Haus gibt es zum Beispiel die folgenden Ausbaustufen:
- Das Ausbauhaus
- Das technikfertige Haus
- Das fast fertige Haus
- Das schlüsselfertige Haus
In der Baubeschreibung ist genau erklärt, was es mit der jeweiligen Ausbaustufe auf sich hat. Dadurch ist euch klar, welche Eigenleistung ihr erbringen müsst, sofern dies der Fall ist.
Pfusch am Bau
Eine der häufigsten Ursachen für Terminverzögerungen ist Handwerkerpfusch. Bauunternehmen beauftragen oft kostengünstige Subunternehmen, die mitunter Arbeiten ausführen, für die ihre Handwerker nicht ausreichend qualifiziert sind.
Ihr als Bauherren müsst dann die Baumängel nachbessern lassen – oder die Mängelbeseitigung selbst vornehmen und bezahlen. Weigert sich die Baufirma, die Verantwortung für den Pfusch am Bau zu übernehmen, steht oft ein teurer Rechtsstreit ins Haus.
Ungeplante Übernachtungen auswärts
Hinzu kommen Kosten für die Wohnungsmiete oder die Übernachtungen im Hotel. Mit einer baubegleitenden Überwachung der Leistungserbringung durch einen unabhängigen Bausachverständigen erspart ihr euch derartige Probleme.
So vermeidet ihr finanzielle Fallen beim Hausbau
Um versteckte Kosten beim Hausbau zu vermeiden, ist eine gründliche Vorbereitung und eine umfassende Budgetplanung unerlässlich. Zu Beginn sollte eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten inklusive aller möglichen Nebenkosten stehen.
Wichtig ist dabei, eine Finanzierungsreserve für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. Eine detaillierte Finanzberatung kann helfen, die passende Finanzierungsstruktur mit flexiblen Tilgungsoptionen und ausreichender Zinsbindung zu finden, um finanziellen Spielraum zu gewährleisten.
Die Auswahl eures Baupartners erfordert Sorgfalt. Sie sollte auf Transparenz, Referenzen und eine klare Vertragsgestaltung basieren.
Ein Bausachverständiger kann während des gesamten Bauvorhabens eine wichtige Kontrollinstanz sein, um die Einhaltung der Bauqualität zu überwachen und Baumängel frühzeitig zu identifizieren. Aber: Auch er kostet Geld.
Die sorgfältige Planung der Wohnfläche und der Ausbaustufe, die Berücksichtigung der eigenen Bedürfnisse und die Anpassung an die gegebenen Umstände helfen euch, Nachbesserungen und damit verbundene Mehrkosten zu vermeiden.
Letztlich ist die Kenntnis über potenzielle Kostenfallen, wie zu knapp kalkulierte Baunebenkosten, die Unterschätzung von Preisen für Zusatzleistungen oder die Wahl eines unpassenden Haustyps, entscheidend, um diese zu umgehen. Nehmt euch Zeit für die Wahl des richtigen Fertighausanbieters und sprecht euch mit dem jeweiligen Fachberater über Kosten ab.
Titelbild: © Achira22 | stock.adobe.com
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