Bausachverständiger – was er leistet und was er kostet

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Beim Kauf oder Bau eines Hauses stehen erhebliche Summen auf dem Spiel. Ein Bausachverständiger kann dabei helfen, unangenehme finanzielle Überraschungen zu vermeiden und dringende Fragen zu beantworten. Hier in diesem Artikel klären wir, welche Aufgaben der Bausachverständige konkret übernimmt, wie er beauftragt wird und wann es sich definitiv lohnt, seine Dienste in Anspruch zu nehmen.

Leistungen des Bausachverständigen

Bausachverständige werden nicht nur von Bauherren beauftragt, welche die eigenen vier Wände errichten. Darüber hinaus spielt ihre Expertise beim Kauf eines Eigenheims eine zentrale Rolle. Während fachliche Laien meistens nur auf offensichtliche Baumängel aufmerksam werden, erkennt ein Baugutachter weitere lauernden Gefahren.

Je nach dem, welcher Schritt beim Erwerb des Eigenheims ansteht und welche Mängel vermutet werden, kann die Kompetenz des Experten auf ganz unterschiedliche Weise in Anspruch genommen werden. Zu den typischen Leistungen zählen:

  • Sanierungskonzepte
  • Schimmelanalysen
  • Wertermittlung und Wertgutachten
  • Energieberatung
  • Schlichtung
  • Baugutachten oder Schiedsgutachten
  • Baubegleitende Qualitätsüberwachung
  • Bauabnahme
  • Kaufberatung
  • Wohnflächenberechnung
  • Bewertung der Gebäudesubstanz
  • Sicherung von Beweisen für Gerichtsverfahren

Leistungen beim Hausbau

Während des Hausbaus kann der Rat des Bausachverständigen von großer Bedeutung sein. Dies gilt insbesondere für die Bauabnahme, die einen verbindlichen Rechtsakt darstellt. Die Bauherren betrachten das Haus und müssen den Auftrag mit ihrer Unterschrift absegnen. Fallen akute Baumängel erst nach dieser Abnahme auf, bleiben die Käufer auf den teils hohen Kosten sitzen. Nachbesserungsansprüche können nur im Vorfeld geltend gemacht werden.

Ein Bausachverständiger unterstützt die Bauabnahme und untersucht das Gebäude auf mögliche Mängel. Die Kosten der Nachbesserung werden dadurch auf das beauftragte Unternehmen übertragen und die Bauherren erhalten ein Eigenheim, wie es vertraglich vereinbart worden war.

Begleitung während der Bauphase

Wer besonders sicher gehen möchte, kann die Bauphase von Anfang an von einem Bausachverständigen begleiten lassen. Dieser überprüft die Finanzierung, den Kaufvertrag und energetische Konzepte. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, regelmäßige Begehungen der Baustelle zu unternehmen. So können eventuelle Mängel, die zum Beispiel nur in der Phase des Rohbaus sichtbar sind, besser ausfindig gemacht werden.

Die Begleitung durch den Baugutachter kann bis zum Ende der Gewährleistungsfrist reichen, die in der Regel fünf Jahre beträgt. Denn zu den Aufgaben eines Bausachverständigen gehört es, einen Blick auf versteckte Mängel zu werfen, die womöglich erst nach dem Einzug festgestellt werden konnten.

Leistungen beim Immobilienkauf

Aufgrund der vielseitigen Aufgaben eines Bausachverständigen können dessen Dienste beim Kauf einer Immobilie von hohem Wert sein. Dies beginnt mit einer Bewertung des Kaufpreises. Insbesondere in dieser Zeit hoher Immobilienpreise zeigen sich Laien oft nachlässig, wenn es darum geht, ein gutes Verhältnis von Preis und Leistung zu erkennen.

Die Einschätzung des Bausachverständigen fußt derweil nicht auf Spekulationen auf Basis des Exposés. Auch in dieser Frage wird eine Hausbegehung durchgeführt, die etwa zwei bis drei Stunden in Anspruch nimmt. Während dieser Zeit untersucht der Bausachverständige das Objekt von innen und außen und arbeitet sich in der Regel vom Keller bis hinauf zum Dach. Neben der Bausubstanz werden auch Wasser, Abwasser, Haustechnik und die vorliegende Baugenehmigung untersucht. Auch die Fragen der energetischen Sanierung und möglicher Förderungen, die in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen haben, sind Teil der Analyse.

Ein weiterer Teil der Beratung betrifft mögliche Änderungsvorhaben an der Immobilie. Sind sich die Käufer im Unklaren, ob zum Beispiel eine Wand entfernt oder verschoben werden kann, bietet sich auch hier die Möglichkeit, auf die Erkenntnisse des Bausachverständigen zurückzugreifen.

Aus den Erkenntnissen leitet der Bausachverständige konkrete Empfehlungen für die weiteren Schritte ab. Sollten Mängel festgestellt worden sein, können diese bei einer anstehenden Preisverhandlung ins Feld geführt werden. Ist mit der Immobilie soweit alles in Ordnung, können die nächsten Schritte bis zum rechtskräftigen Kauf eingeleitet werden.

Die Kosten des Bausachverständigen

Welche Kosten ein Baugutachter verursacht, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Einerseits gibt es erhebliche regionale Preisunterschiede. Zum anderen unterscheidet sich der Arbeitsaufwand je nach Haus und angeforderten Leistungen teils sehr stark.

Bei der Energieberatung nach KfW-Richtlinien ist bei einem Einfamilienhaus mit Kosten zwischen 700 und 1.000 Euro zu rechnen. Weiterhin kann der Baugutachter die Antragstellung bei der KfW inklusive des darin enthaltenen Sachverständigengutachtens übernehmen, was mit weiteren 150 Euro zu taxieren ist.

Als besonders lohnend wird der Einsatz des Bausachverständigen beim Hauskauf erachtet. Bei einem Einfamilienhaus belaufen sich die Beratungskosten auf etwa 400 Euro, bei einem Zweifamilienhaus bewegen sie sich im Bereich zwischen 500 und 700 Euro. Allerdings sind in diesen Kosten nur die Begehung des Hauses und ein mündlich formulierter Ratschlag enthalten. Für eventuell benötigte Schriftstücke fallen weitere Kosten an.

Am Größten ist der finanzielle Aufwand dann, wenn der Baugutachter die komplette Baubegleitung übernehmen soll. Dadurch wird eine deutlich höhere Zahl an Terminen vor Ort notwendig. Darüber hinaus erhalten die Auftraggeber regelmäßig schriftliche Einschätzungen. Die Baubegleitung für ein klassisches Einfamilienhaus wird derzeit mit 3.000 bis 6.000 Euro abgerechnet. Hierbei ist zu bedenken, dass bereits kleinere entdeckte Mängel vor der Bauabnahme ausreichend wären, um diese Kosten zu amortisieren.

Für wen lohnt sich der Bausachverständige?

Ob sich im persönlichen Fall die Beauftragung eines Bausachverständigen lohnt, kann einerseits vom Finanzvolumen des Projekts abhängig gemacht werden. Je höher die Kosten des Hauses, desto höher fallen absolut betrachtet auch die finanziellen Risiken von Mängeln aus. Andererseits spielt der eigene Hintergrund eine wesentliche Rolle. Wer zum Beispiel beruflich in der Branche verwurzelt ist, verfügt in der Regel selbst über solide Kenntnisse, um eine Einschätzung des Baus vornehmen zu können.

Wagt sich ein kompletter Laie an das Projekt des Hausbaus, kann es schon allein in psychischer Hinsicht angenehm sein, Expertise um sich zu wissen. Darüber hinaus besteht unter dieser Voraussetzung ein erhöhtes Risiko, dass Mängel am Bau übersehen werden und die Kosten schlussendlich selbst getragen werden müssen. Ein Bausachverständiger kann dazu beitragen, dass das Bauunternehmen die Ausbesserung eventueller Mängel kostenlos durchführen muss.

Auch beim Kauf älterer Immobilien ist der Rat eines erfahrenen Bausachverständigen sehr wertvoll. Dieser kann zum Beispiel die Kosten abschätzen, die mit einer Renovierung bis hin zur Wohnlichkeit kalkuliert werden müssen. Auf diese Weise wird Interessenten klar, mit welcher Summe sie abseits des aufgerufenen Kaufpreises zu rechnen haben, wenn sie aus einem älteren Haus ihr Eigenheim machen möchten.

Rät der Experte vom Kauf oder Bau des Hauses zum aktuellen Preis ab, scheint der eigene Traum zunächst zu platzen. Doch dieser Ratschlag sollte nicht als Grund zur Niedergeschlagenheit aufgefasst werden. Vielmehr handelt es sich um eine sorgfältig erarbeitete Empfehlung, die vor unerwartet hohen Kosten schützen kann. Dies rechtfertigt auch die Kosten, die für den Einsatz des Bausachverständigen eingeplant werden müssen.

Fazit

Abschließend ist festzuhalten, dass sich die Beauftragung eines kompetenten Bausachverständigen in Anbetracht der erheblichen finanziellen Aufwendungen beim Hausbau und Hauskauf gleichermaßen lohnt. Allerdings ist die Berufsbezeichnung in Deutschland nicht geschützt, sodass theoretisch jeder diese Leistung anbieten kann.

Aus dem Grund ist es wichtig, auf weitere relevante Abschlüsse und berufliche Qualifikationen innerhalb der Branche zu achten. Diese sind zumindest ein starkes Indiz dafür, dass das für die Aufgabe nötige Fachwissen tatsächlich vorhanden ist und dem Sachverständigen ruhigen Gewissens vertraut werden kann.

Darüber hinaus lohnt sich ein Blick auf die Erfahrungen anderer Kunden. Weitere Unterstützung bei der Suche bieten zum Beispiel der Verband Privater Bauherren oder der Bundesverband Deutscher Bausachverständiger an. Deren Seiten können für die Suche nach dem Baugutachter zu Rate gezogen werden, um den Kontakt mit schwarzen Schafen zu vermeiden.

Bildquelle: © Natee Meepian | stock.adobe.com

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