Wer plant, ein Haus zu bauen, hat viele Fragen. Schnell stößt man hier auf das Bauamt. Aber: Was prüft das Bauamt, was ist der Unterschied zur Bauaufsichtsbehörde und was solltet ihr als Bauherr beachten? Hier geben wir euch Tipps.
Das Bauamt ist der richtige Ansprechpartner, wenn es darum geht, ein Bauvorhaben planerisch zu begleiten. Der Zuständigkeitsbereich des Bauamts ist breit gefächert:
- Anlagen und öffentliche Gebäude einer Anlage
- Abwasserversorgung
- Bautätigkeiten, die den Hochbau vertreten
Was aber sind die Aufgaben des Bauamts? Zu den Aufgaben des Bauamts gehören unterschiedliche Dinge. Es bereitet die Raum- und Bauleitplanung vor und erarbeitet dazu Bebauungspläne. Außerdem hat es eine weitere wichtige Funktion, nämlich Planungen vorzunehmen, um Baugebiete erschließen zu können. Was passiert danach? Nach den Planungen ist ein Einverständnis der zuständigen Gremien der Gemeinde notwendig, damit das Projekt rechtskräftig ist.
Unterschied zwischen Bauamt und Bauaufsichtsbehörde
Diese Behörden werden oft für ein und dieselbe gehalten. Jedoch haben beide unterschiedliche Aufgaben. Das Bauamt ist beispielsweise – wie oben erwähnt – mit Planungsaufgaben befasst und unter anderem für die Hochbautätigkeit, die Wasserversorgung, Abwasserversorgung sowie die Aufsicht über öffentliche Gebäude und Einrichtungen in einer Gemeinde zuständig.
Die Bauaufsichtsbehörden besitzen die Aufgabe, baurechtliche Vorschriften einzuhalten und die Bestimmungen der Bauordnung im jeweiligen Bundesland zu überwachen.
Wann kommt ihr mit dem Bauamt in Kontakt?
Wenn ihr nur Änderungen an einem Gebäude vornehmen wollt, ohne vorher eine Genehmigung eingeholt zu haben, kann das Bauamt verlangen, dass ihr das Gebäude in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Im schlimmsten Fall kann es euch auch dazu zwingen, eurer Geschäft zu schließen. Falls ihr euch nicht sicher seid, ob ihr für eurer Vorhaben eine Genehmigung benötigt, informiert euch vorab beim Bauamt oder der zuständigen Aufsichtsbehörde.
In der Regel müsst ihr euch bei folgenden Baumaßnahmen mit dem Bauamt in Verbindung setzen:
- bei Neu- oder Umbau von Gebäuden
- wenn ihr eine angrenzende Fläche nutzen möchtet
- wenn ihr Betriebsräume auf eine neue Weise nutzen wollt
In einigen Bundesländern ist es die Regel, dass ihr das Bauamt bei kleineren Projekten, wie dem Bau von Zäunen oder einer Garage, informieren müsst. Für kleinere Vorhaben, wie zum Beispiel, wenn ihr eine Fassade renovieren möchtet, ist keine Genehmigung erforderlich. Ihr solltet euch vorab bei der zuständigen Baubehörde erkundigen.
Was prüft das Bauamt?
Was prüft das Bauamt? Das Bauamt hält sich an die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen und arbeitet mit unterschiedlichen übergeordneten Instanzen zusammen. Als Kontrollorgan hat es häufig die Aufgabe, konkrete Projekte daraufhin zu überprüfen, ob sie mit den bestehenden Bebauungsplänen übereinstimmen.
Braucht man die Zustimmung der Nachbarn für den Bauantrag?
Nachbarn müssen einem Bauvorhaben nicht zwingend zustimmen. Es ist jedoch nicht verkehrt, die Zustimmung der Nachbarn einzuholen, beispielsweise wenn man vom Bebauungsplan abweicht – etwa indem man den Grenzabstand nicht einhält. Indem der Nachbar den Plan unterschreibt, kann er ihn genehmigen. Er muss es aber nicht. Generell haben Nachbarn übrigens das Recht, mit einer einjährigen Frist Einspruch gegen den Bau zu erheben.
Wichtig: In einigen Gemeinden wird von den Nachbarn in den Unterlagen zum Bauantrag eine Unterschrift zur Zustimmung verlangt.
Kann ich bei einer Ablehnung des Bauantrags Berufung einlegen?
Das Genehmigungsverfahren kann insbesondere dann scheitern, wenn gegen die örtlichen Gesetze zum Natur- oder Denkmalschutz verstoßen wird. Als Bauherren habt ihr das Recht, gegen eine Ablehnung Widerspruch einzulegen. Ein Widerspruch muss jedoch innerhalb von vier Wochen mit einer plausiblen Begründung eingereicht werden. Am besten mit einem Gutachten eines Bausachverständigen.
Anschließend ist es möglich, mit der Behörde einen Kompromiss auszuhandeln. Bei einer erneuten Ablehnung könnt ihr den Bescheid nur vor Gericht anfechten. Das heißt jedoch, dass das Bauvorhaben für längere Zeit verzögert wird.
Welche Tipps für den Kontakt mit dem Bauamt gibt es?
Da die rechtlichen Grundlagen, die den Bau betreffen, sehr komplex sind, sind sie auf verschiedene Instanzen verteilt. Damit stellt man sicher, dass das gültige Baurecht auf die einzelnen Kommunen angepasst wird. Es ist daher immer von Vorteil, einen Termin beim Bauamt zu vereinbaren, wenn ihr den Kauf eines Bauplatzes plant. Bei diesem Gespräch könnt ihr dann klären, ob euer Vorhaben auf dem betreffenden Grundstück realisierbar ist. Dies gilt auch für alle andere Veränderungen eines Grundstücks.
Übrigens gibt es in größeren deutschen Städten Bebauungspläne mit konkreten Anforderungen beziehungsweise Einschränkungen, die ihr online abrufen könnt. Sollte dies nicht möglich sein, müsst ihr euch telefonisch oder persönlich vor Ort melden. Was solltet ihr tun, wenn kein Bebauungsplan vorliegt und ihr ein Gebäude plant, das eine ganz eigene Bauweise aufweist? In diesem Fall ist eine Bauvoranfrage empfehlenswert.
Habt ihr alle wichtigen Aspekte berücksichtigt, könnt ihr einen Bauantrag stellen. Der Architekt oder Bauleiter ist gewöhnlich dafür verantwortlich, die Dokumente in der korrekten Ausführung vorzulegen. Beachtet, dass diese Leistung nicht kostenlos ist. Informiert euch daher vorab, um nicht mit unbekannten Summen überrascht zu werden. Schließlich ist die Bewilligung des Bauantrags zeitaufwendig. Plant genügend Zeit ein, damit das Bauvorhaben reibungslos klappt.
Fazit
Seid ihr Gründer und möchtet Änderungen an einem Gebäude vornehmen, solltet ihr das ohne Ausnahme vorher mit dem Bauamt abklären. Dieses kann euch sagen, ob ihr dafür eine Genehmigung braucht. Ohne eine vorherige Absprache mit dem Bauamt kann es nämlich sein, dass ihr die Änderungen wieder rückgängig machen müsst. Hier solltet ihr nichts riskieren.
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