Die Rechte des Nachbarn beim Hausbau – darauf ist vor dem ersten Spatenstich zu achten

Mit dem eigenen Haus erfüllt ihr euch einen lange gehegten Traum. Doch Vorsicht, ganz so einfach lässt sich der Wunsch nicht in die Tat umsetzen. Denn schließlich wollen auch die Rechte und Bedürfnisse der Anwohner gewahrt bleiben.

Jedem Anfang wohnt ein Zauber inne. Somit ist es interessant, einem Hausbau zuzuschauen. Wie mag das fertige Gebäude wohl aussehen – und welche Leute ziehen dort ein? Doch ehe diese Fragen beantwortet werden können, wird viel Zeit verstreichen. Mehr noch, es kann gleichfalls laut und hektisch zugehen.

Ein Kraftakt für alle Beteiligten

Handwerker und Bauarbeiter beginnen ihr Tagewerk am frühen Morgen und beenden es nicht selten erst in den Abendstunden. All das ist mit einem erheblichen Aufwand verbunden – vom dabei anfallenden Geräuschpegel einmal ganz zu schweigen. Die Baumaschinen, das nicht selten bis zum Anschlag aufgedrehte Radio und der raue Ton auf der Baustelle können die Nerven der Nachbarn strapazieren.

Kurzum, für die Anwohner ist der Bau eines neuen Hauses kein Vergnügen. Sie werden in ihren Freiheiten durchaus eingeschränkt. Hier stellt sich natürlich die Frage, welche Rechte die Nachbarn in einem solchen Falle eigentlich haben.

Allerdings sei ebenso gesagt, dass sowohl die geltenden Gesetze als auch die Rechtsprechung der letzten Jahre stets ausgleichende Ergebnisse angestrebt haben. Rechtswirksam untersagt werden kann ein Hausbau nur selten einmal.

Insbesondere eine bereits erteilte Baugenehmigung lässt sich kaum noch effektiv angreifen. Dennoch kann die Zustimmung des Nachbarn beim Bauvorhaben untersagt werden. Ein Schritt, der im ersten Moment vielleicht kein allzu scharfes Schwert darstellt. Der auf lange Sicht aber immerhin die Wahrung der eigenen Rechte beinhaltet.

Diese Rechte hat der Nachbar beim Hausbau

Das Baurecht wird durch die einzelnen Bundesländer geregelt. Auch den Kommunen, Städten und Gemeinden kommt dabei das Privileg zu, eigene Normen zu beschließen. So kann beim Bau in der einen Straße noch erlaubt sein, was in einer angrenzenden Straße nur wenige Meter weiter bereits verboten ist.

Beim Mitspracherecht für die Nachbarn sind sich alle Baugesetze aber einig:

Ohne die Zustimmung der direkten Anwohner kann eine Baugenehmigung theoretisch verwehrt werden.

Heißt konkret, dass ihr euren Bebauungsplan noch vor dem ersten Spatenstich euren Nachbarn vorlegen müsst. Diesen kommt nun zwar kein Mitbestimmungsrecht zu. Sie können euch im schlimmsten Falle aber die Zusage für den Bau verweigern.

Üblich ist es in solchen Fällen, dass der Bauantrag auch ein Formular vorsieht, auf dem die Unterschrift des Nachbarn eingeholt werden kann. Erfahrungsgemäß handelt es sich dabei um eine reine Formsache, nur wenige Anwohner wehren sich vehement gegen den geplanten Neubau. Selbst in derartigen Situationen lässt sich mit ein wenig Rücksicht aber ein Ausgleich schaffen. So kann etwa gemeinsam vereinbart werden, zu welchen Zeiten gebaut werden darf – und in welchen Stunden des Tages es dagegen ruhig zugehen soll.

Ohne die Zustimmung des Nachbarn beim Bauvorhaben kann die Erteilung der Baugenehmigung allerdings erschwert werden. Ein weiteres Recht steht den Anwohnern aber auch gegen die Baugenehmigung selbst zu: Gegen sie kann der Widerspruch eingelegt und bei Ablehnung der Klageweg beschritten werden.

In diesen Fällen ist die Unterschrift des Nachbarn erforderlich

Bereitet ihr euch auf den Bau des eigenen Hauses vor, solltet ihr daher schon möglichst frühzeitig den Kontakt zu den Anwohnern suchen. Bindet sie in eure Überlegungen ein und seid idealerweise auch ehrlich hinsichtlich der anstehenden Lärmbelästigung. Viele Nachbarn werden dafür Verständnis zeigen.

Daneben ist es wichtig, die Gebote der allgemeinen Rücksichtnahme einzuhalten. Ebenso sollte das Bauvorhaben erkennen lassen, dass ihr die örtliche Bauordnung respektiert. Insbesondere das Sicherstellen von Abstandsflächen muss dabei beachtet werden.

Auch die Gebietsverträglichkeit will gewahrt sein. Das bedeutet, dass ihr etwa in einem Wohngebiet keinen Veranstaltungsbetrieb eröffnen dürft. Insofern kommt der Zustimmung des Nachbarn beim Bauvorhaben schon eine erhebliche Rechtskraft zu.

Das zuvor Gesagte gilt indes nur für eine sogenannte förmliche Bauplanung. Ein solches Verfahren gilt für die meisten Immobilien. Lediglich eine nicht förmliche Baugenehmigung kann ohne die Unterschrift des Nachbarn erteilt werden.

Sie bezieht sich indes auf Gebäude, die eine maximale Grundfläche von 25 Quadratmetern vorsehen. Dabei dürfte es sich also gerade einmal um Garagen oder kleinere Gartenhäuser handeln. Wenn ihr dergleichen plant, müsst ihr die Anwohner also nicht in das Vorhaben einbeziehen. Gleichfalls ist ihre Zustimmung zum Bau nicht erforderlich.

Aber Vorsicht: Gerade Anbauten oder Garagen mit Zugang zum Haus werfen immer wieder juristische Streitfälle auf. Hier sollte zuvor mit den Baubehörden und den Nachbarn ermittelt werden, inwiefern es sich dabei um ein förmliches oder ein nicht förmliches Bauvorhaben handelt.

Die Unterschrift des Nachbarn fehlt – darf dennoch gebaut werden?

Viele Baubehörden haben sich in den letzten Jahren darum bemüht, die Prozesse zur Erteilung einer Baugenehmigung zu straffen. Die Zustimmung soll folglich schneller erteilt werden und somit den bürokratischen Aufwand deutlich senken. Das gelingt zumindest in solchen Fällen auch ganz gut, in denen die Zustimmung des Nachbarn beim Bauvorhaben eingeholt und durch dessen Unterschrift auf dem Antrag bestätigt wurde.

Wie aber ist zu verfahren, wenn sich die Anwohner weigern, ihre Einwilligung zu erteilen? Selbst in solchen Situationen müsst ihr euch nicht allzu viele Sorgen machen: Denn auch hier wird den meisten Bauanträgen entsprochen.

Die Bauordnungen der Bundesländer sehen gegenwärtig häufig vor, dass der Nachbar zwar in das Bauvorhaben einbezogen werden muss. Heißt, dass ihr die Planungen tatsächlich nur gemeinsam mit ihm vornehmen dürft. Ihr müsst dabei – im rechtlich gesicherten Rahmen – auf seine Bedürfnisse achten.

Dennoch weichen immer mehr Bauordnungen davon ab, auch die Unterschrift des Nachbarn für das Vorhaben einzufordern. Ratsam ist es, dass ihr euch in solchen Fällen bemüht, die Hintergründe der Verweigerung für den Bau zu erfragen – und idealerweise die vorliegenden Probleme zu lösen.

Leistet der Nachbar indes seinen Widerstand, ohne dazu eine juristisch belastbare Argumentation vorzulegen, wird euch die Baugenehmigung zumeist dennoch erteilt. Daher könnten die Arbeiter auf eurem Grundstück also mit dem Bau beginnen.

Wie geht es mit oder ohne Unterschrift des Nachbarn weiter?

Bezieht ihr die Anwohner in euer Bauvorhaben ein, können also zwei unterschiedliche Wege beschritten werden:

Einerseits ist es möglich, dass ihr die Zustimmung des Nachbarn beim Bauvorhaben erhaltet. In diesem Falle willigt der Anwohner in das Verfahren als solches ein. Im Ergebnis werdet ihr die Baugenehmigung relativ schnell erhalten.

Ebenso wird es für den Nachbarn nun natürlich schwierig, die anlaufenden Prozesse zu verhindern. Hierfür wiederum müsste er gute Gründe vorlegen. Geschieht das, wäre durch die Baubehörden oder die Gerichtsbarkeit zu überprüfen, ob ihr vielleicht der genehmigten Bauplanung zuwidergehandelt habt. Denn mit der Unterschrift des Nachbarn willigt auch ihr in die gemeinsamen Absprachen ein.

Andererseits ist es aber ebenso vorstellbar, dass ihr die Zustimmung des Nachbarn beim Bauvorhaben leider nicht erhaltet. Daraus wiederum können sich unterschiedliche Folgen einstellen.

Klar ist, dass in den meisten Fällen dennoch eine Baugenehmigung durch die Behörden erteilt wird. Es sei denn, der Anwohner kann nachweisen, dass euer Bauvorhaben seine Rechte verletzt. Gegen die Baugenehmigung kann er nun einen Widerspruch einlegen, später sogar den Klageweg beschreiten. Durch die fehlende Unterschrift des Nachbarn wahrt er folglich seine eigenen Rechte.

Im schlimmsten Falle lässt er die Baugenehmigung durch die Anfechtung nichtig werden. Erfahrungsgemäß ist aber bereits das Widerspruchsverfahren mit einem mehrwöchigen Zeitverlust verbunden – eine Frist also, in der ihr mit eurem Bauvorhaben nicht anfangen dürft.

In welchen Fällen ist der Widerspruch des Nachbarn begründet?

Wie lange sich das Widerspruchsverfahren ausdehnt, lässt sich nicht pauschal sagen. Je mehr Gründe der Nachbar vorbringt und je komplexere Sachverhalte diese berühren, desto mehr Zeit wird dafür eingeplant. Doch in welchen Situationen ist ein solcher Widerspruch überhaupt zulässig?

Grundsätzlich gilt, dass die Anwohner gegen alle Verletzungen des geltenden Rechts im Allgemeinen sowie des vereinbarten Bauvorhabens im Besonderen vorgehen können. Oft handelt es sich um inhaltliche Fragen: Wurde genügend Abstand zum Grundstück der Nachbarn eingehalten, bleiben dessen Rechte und Bedürfnisse durch den Bau unberührt, wird außerhalb der Ruhezeiten gebaut und dabei ein nicht hinnehmbarer Lärm produziert? Themen also, die nicht zwingend vor Gericht geklärt werden müssen – sondern die sich sehr gut auch gemeinsam besprechen lassen.

Auch die Baubehörde, die die Baugenehmigung erteilt hat, kann sich dem Widerspruch des Nachbarn ausgesetzt sehen. Hierbei werden eher die juristisch relevanten Themen diskutiert. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Bau einer Großraumdisco in einem Wohngebiet genehmigt oder ähnliche Abweichungen von den Vorschriften toleriert werden.

Stets gilt, dass die Baubehörde den Widerspruch innerhalb von maximal drei Monaten entscheiden muss. Ebenso kann der Nachbar gegen einen bereits begonnenen Hausbau durch das Einlegen eines Antrages auf Aussetzung vorgehen. Der Bau würde nun solange ruhen, bis die Rechtslage bestimmt wurde.

Wie habt ihr das eigentlich geplant? Habt ihr schon frühzeitig den Kontakt zu den Anwohnern gesucht? Gab es Widerstände gegen euer Bauvorhaben? Hinterlasst gerne einen Kommentar und berichtet von euren Erfahrungen.

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