Mehrfamilienhäuser bieten viele Vorteile, die Bauherren bei der Planung ihrer Bauvorhaben oft gar nicht kennen. Lässt der lokale Bebauungsplan den Bau eines Mehrfamilienhauses zu, kann der Bau eines solchen für euch eine großartige Chance sein, dauerhaft mit eurer Familie zusammenzuwohnen. Außerdem kann die Vermietung von ungenutztem Wohnraum dabei helfen, Bauvorhaben schneller zu refinanzieren. Dieser Artikel beinhaltet eine detaillierte Übersicht über die wichtigsten Gesichtspunkte, welche beim Bau eines Mehrfamilienhauses berücksichtigt werden sollten.
Was versteht man unter einem Mehrfamilienhaus?
Grundsätzlich werden solche Wohngebäude als Mehrfamilienhaus bezeichnet, die aus mehr als zwei Wohneinheiten übereinander bestehen. Ein Mehrfamilienhaus kann sowohl als Fertighaus als auch als Massivbau errichtet werden und fällt in die Kategorie des mehrstöckigen Geschosswohnungsbaus. Eigentümer können je nach Familiensituation Einzelpersonen oder auch mehrere Personen sein.
Ein besonderes Merkmal des deutschen Immobilienmarktes besteht darin, dass der Anteil von Mehrfamilienhäusern an der gesamten Wohnfläche mehr als 30 Prozent beträgt, auch wenn die Fläche der einzelnen Wohnungen dadurch geringer ausfällt, als dies bei Einfamilienhäusern der Fall ist.
Als angehende Bauherren seid ihr vor allem in Ballungsräumen mit den Herausforderungen der ständig steigenden Grundstückspreise konfrontiert. Der Hochbau in Form eines Mehrfamilienhauses stellt dabei eine naheliegende Lösung dar, um Fläche am Boden zu reduzieren und trotzdem eine ausreichend große Immobilie zu konstruieren. Mehrfamilienhäuser bieten sich als platzsparende Möglichkeit geradezu an, um viel Wohnraum auf geringer Fläche zu realisieren.
Aufgrund der ökonomischen und planerischen Vorteile, die ein Mehrfamilienhaus als Fertighaus bietet, könnt ihr bei dieser Bauweise aus einer Vielzahl an Entwürfen und Bauplänen auswählen, die für eure individuellen Zwecke in Frage kommen. Das Angebot erstreckt sich beispielsweise von einem 6er-Familienhaus mit komplett separaten Einheiten, über Gebäude mit weniger Stockwerken, bis hin zu unterschiedlichsten Haustypen und Dachformen.
Hat der Gedanke an ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise euch erst einmal inspiriert, hängt es nur noch von euren persönlichen Vorstellungen ab, wie ihr eure Pläne am besten in die Tat umsetzt!
Welche Vorteile bietet ein Mehrfamilienhaus?
Finanzielle Vorteile
Wenn ihr ein Mehrfamilienhaus bauen wollt, bringt dies erhebliche Vorteile mit sich. Denn Mehrfamilienhäuser existieren bereits seit dem 18. Jahrhundert und sind aus deutschen Städten nicht mehr wegzudenken. Das liegt vor allem daran, dass diese Bauform gerade in denjenigen Lagen finanzielle Chancen birgt, wo sowohl Baukosten als auch Grundstückspreise hoch sind.
Doch auch für Bauherren mit offenen Zukunftsplänen kann sich ein Mehrfamilienhaus als sinnvolle Perspektive erweisen, ohne die Vermietung von vornherein ausschließen zu müssen. Ein entscheidender Aspekt bei dem Erwerb oder Bau von Mehrfamilienhäusern besteht in den vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten einer solchen Immobilie.
Einige dieser Nutzungsmöglichkeiten sind:
- finanzielle Vorteile durch die gleichzeitige Nutzung als Wohnung und Kapitalanlage
- größerer, familiärer Zusammenhalt durch die Option eines Mehrgenerationenhauses
- gemeinsame Lebensgestaltung mit Freunden und Familien
- überaus vielfältiges Angebot an Grundrissen und Gestaltungsmöglichkeiten
Ein weiterer Pluspunkt eines Mehrfamilienhauses besteht in geteilten Kosten. So werden Ausgaben für Grundsteuern und Unterhalt zwischen den einzelnen Parteien des Hauses aufgeteilt. Gleiches gilt für Sanierungen und Reparaturen, die alle Wohnungen betreffen.
Des Weiteren ist es möglich, laufende Kosten wie Wasser-Strom- und Heizkosten bei Mehrfamilienhäusern erheblich zu reduzieren. Wer etwa die eigenen Eltern mit ins Eigenheim holt, kann trotz getrennter Wohnungen viel Geld bei den monatlich anfallenden Rechnungen sparen.
Menschliche Aspekte
Für das menschliche Miteinander ist die Gestaltung eines Mehrfamilienhauses entscheidend. Denn die Lebensqualität älterer Menschen lässt sich maßgeblich dadurch steigern, dass diese sich bei ihren Kindern und Enkeln gut aufgehoben und sicher fühlen. Gerade Wohnungen im Erdgeschoss bieten Senioren sehr viel Spielraum, um auch weiterhin ein selbstbestimmtes Leben zu führen und dabei die Gewissheit zu verspüren, jederzeit Unterstützung zu erfahren.
Umgekehrt können Großeltern bei der Kinderbetreuung ihrer Enkel helfen und dadurch die eigenen Kinder im Alltag wesentlich entlasten. Auf diese Weise genießen alle Parteien ihre Privatsphäre, während drei Generationen gleichzeitig vom Konzept des Mehrfamilienhauses profitieren.
Für erwachsene Kinder, die gern in der Heimat bleiben möchten, ist der Erwerb einer Wohnung im elterlichen Mehrfamilienhaus eine günstige Alternative zur Mietwohnung oder dem Neubau eines Eigenheims. Außerdem kann die frühzeitige Einbeziehung der eigenen Kinder in das Eigentum der Familie entscheidend dazu beitragen, Verantwortungsgefühl und Traditionsbewusstsein zu wecken.
Welche Nachteile bringt ein Mehrfamilienhaus mit sich?
Nachdem wir euch die vielen Vorteile eines Mehrfamilienhauses erläutert haben, solltet ihr euch auch über die Nachteile im Klaren sein, die diese Form des Eigentums mit sich bringt: Je größer ein Bauprojekt ausfällt, desto höher ist der Arbeitsaufwand.
Dies betrifft nicht nur die Beaufsichtigung des Baus, sondern zieht sich wie ein roter Faden durch die gesamte Verwaltung, Instandhaltung und Sanierung. Daher raten Experten dazu, sich von Anfang an Gedanken über die Hausverwaltung zu machen. Wer berufstätig ist und gleichzeitig darüber nachdenkt, eine Familie zu gründen, sollte auf keinen Fall auf Unterstützung bei der Hausverwaltung verzichten.
Weitere Probleme ergeben sich, wenn Teile des Mehrfamilienhauses vermietet sind, Mieter jedoch nicht rechtzeitig zahlen. Vor allem, wenn ihr plant, eure Hypotheken über Mieteinnahmen zu finanzieren, sollte euch bewusst sein, dass ein gewisses finanzielles Polster nötig ist, um verspätete Zahlungen auszugleichen.
Hohe Kosten entstehen dann, wenn ein Mehrfamilienhaus von euch allein gebaut wird und sich nicht von Anfang an mehrere Parteien an den Baukosten beteiligen. Diese liegen insbesondere in Ballungsräumen oftmals im sechsstelligen Bereich und bedeuten daher eine enorme finanzielle Belastung. Engpässe entstehen häufig, wenn Schadensfälle auftreten, Baumängel behoben werden müssen und Mieter im Rückstand sind.
Ein weiterer Minuspunkt, der oft im Zusammenhang mit Mehrfamilienhäusern genannt wird, bezieht sich auf die Sorge vor erhöhter Lärmbelästigung durch die Nachbarn. Dieses Argument lässt sich mittlerweile jedoch leicht entkräften: Als Bauherren verfügt ihr über die Möglichkeit, hervorragende Dämmmaterialien einzusetzen, die Lärm und Geräusche maßgeblich reduzieren.
Was sind die grundsätzlichen Fragen bei der Planung eines Mehrfamilienhauses?
Die Entscheidung für einen bestimmten Grundriss
Die große Auswahl an Grundrissen für ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise bringt zunächst einmal viele Fragen mit sich. Diese sollten allerdings im Vorfeld gut durchdacht und entschieden werden. Auf diese Weise werden eure Vorstellungen konkretisiert und ihr beleuchtet alle wichtigen Aspekte, die bei der Entscheidung für einen bestimmten Entwurf zu berücksichtigen sind.
Folgende Fragen gilt es bei der Entscheidungsfindung zu klären:
- Wie viele Parteien sollen in eurem Objekt Platz finden?
- Wie hoch ist die Anzahl der Zimmer pro Wohneinheit?
- Welcher Wohnungszuschnitt schwebt euch vor?
- Welche Optionen für Garage, Carport und Gartenfläche ergeben sich aus dem Bebauungsplan?
Darüber hinaus ist es wichtig, die Nachbarschaft des Grundstücks zu kennen, in der ihr euer Bauprojekt realisieren wollt. Von der Lage des Grundstücks hängt schließlich ab, wer als künftiger Mieter im Mehrfamilienhaus zu erwarten ist. Von der Familiensituation der Mieter ist wiederum abhängig, ob ihr eher mit offenen und weitläufigen Wohnräumen für Singles oder kinderlose Paare plant oder ob es sinnvoll ist, die Anzahl der Zimmer an den Bedarf einer mehrköpfigen Familie mit Kindern anzupassen.
Seht euch also in Ruhe in der Nachbarschaft des Grundstücks um und findet heraus, ob sich dort Schulen und Kindergärten oder vorwiegend Bürogebäude befinden. Zudem kann der Altersdurchschnitt des Bezirks, in dem ihr baut, eine Rolle spielen. Fällt dieser eher hoch aus, ist die Chance groß, dass euer Mehrfamilienhaus vorwiegend Mieter älteren Semesters anzieht, die ganz andere Wohnbedürfnisse haben als Familien mit Kindern.
Anzahl und Größe der Wohnungen
Grundsätzlich gilt, dass große Wohnungen leichter zu planen sind als kleinere Wohneinheiten. Größere Wohnungen bedeuten bei der Ausgestaltung der einzelnen Apartments erheblich mehr Spielraum bei der Umsetzung der eigenen Vorstellungen.
Wer jedoch plant, möglichst viele Mieter für sein Objekt zu interessieren, sollte eher auf kleinere Wohnungen setzen und sich um ein gut durchdachtes Konzept bemühen. Gemeinsam genutzte Bereiche wie Treppenhäuser, Flure, Kellerräume und Außenbereiche sollten in diesen Fällen möglichst platzsparend erarbeitet werden, um mehr Fläche für zusätzlichen Wohnraum zu ermöglichen.
Planung der Wohnkonzepte
Um eine möglichst sinnvolle innenbauliche Aufteilung zu erreichen, raten wir euch, die einzelnen Wohnungen so zu gestalten, dass sie den Erwartungen der Zielgruppe entsprechen, an die ihr vermieten möchtet. Auch wenn der Grundriss eines Mehrfamilienhauses mit vollkommen baugleichen Wohnungen entworfen werden kann, ist es in der Praxis oft intelligenter, unterschiedliche Größen zu planen. Dies erweitert den Kreis der potentiellen Interessenten und kann Leerstand verhindern.
Euer Wunschgrundriss kann ohne Schwierigkeiten sowohl auf Familienwohnungen als auch kleineren Apartments basieren. Auch die Wohnkonzepte können dabei stark voneinander abweichen. So ist es beispielsweise möglich, offene sowie geschlossene Wohnräume auf derselben Etage zu realisieren.
Platz sparen bei Durchgangsbereichen
Auch wenn helle Flure, weite Treppenhäuser und ein großer Eingangsbereich sehr einladend wirken mögen: Sie nehmen wertvollen Platz in Anspruch, der sinnvoller als Wohnbereich genutzt werden kann.
Gerade die Zugangsbereiche zu den jeweiligen Wohneinheiten sind die Orte, die ihr für eure Zwecke besonders effizient nutzen solltet. Sicher ist eine ausreichende Größe wichtig, um einen einwandfreien Zugang zu den Wohnungen auch für Rollstuhlfahrer und Kinderwagen zu gewährleisten, doch ausladende Eingangshallen und breite Treppen sind bei Mehrfamilienhäusern unnötiger Ballast.
Mit einem ausgefeilten Grundriss könnt ihr nicht nur Platz sparen, sondern habt die Option, Wohnungen eventuell um einige Quadratmeter zu vergrößern bzw. sogar ein zusätzliches Apartment unterzubringen. Da Mieteinnahmen auf der Anzahl der Quadratmeter basieren, ist es vorteilhaft Durchgangsbereiche so klein wie möglich zu halten.
Sicherheitsaspekte
Nachdem ihr euch intensiv mit dem Grundriss und der Raumaufteilung befasst habt, sollten auch die Sicherheitsaspekte berücksichtigt werden. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses müssen Fluchtwege, Notausgänge sowie Brandschutztüren eingeplant werden.
Ein Mehrfamilienhaus als Fertighaus kann die Planung von Fluchtwegen erleichtern, da viele Grundrisse bereits in der Realität erprobt und von den zuständigen Bauämtern genehmigt wurden. Mit einem Mehrfamilienhaus in Holzbauweise profitiert ihr also sowohl von den ökonomischen als auch den verwaltungstechnischen Vorteilen der Systembauweise.
Zu den eher technischen Überlegungen gehört auch die Planung moderner Haustechnik, eine Ausstattung der Wohnungen, die den neuesten technischen Standards entspricht und die Beachtung wichtiger Energieeffizienzregelungen.
Wichtige Planungsfragen, die ihr unbedingt beachten solltet
Das richtige Grundstück
Um für den Bau eines Mehrfamilienhauses in Frage zu kommen, sollte ein Grundstück zuerst einmal über die passende Größe verfügen. Im Allgemeinen geht man hier von 1.000 bis 2.000 m² aus. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, mithilfe eines Bodengutachtens zu klären, ob sich der Baugrund überhaupt für den Bau eines Mehrfamilienhauses eignet. Dadurch vermeidet ihr böse Überraschungen, die kostspielige Maßnahmen zur Bodenverbesserung mit sich bringen.
Auch wenn solch ein Gutachten zusätzliche Ausgaben bedeutet: Ihr seid damit auf der sicheren Seite. Oftmals verlangt auch die Gemeinde ein derartiges Gutachten als Teil des Baugenehmigungsverfahrens.
Rechtliche Vorgaben
Wie bei allen Bauprojekten sind auch den architektonischen Vorstellungen bei Mehrfamilienhäusern durch den Bebauungsplan enge Grenzen gesteckt. Den B-Plan solltet ihr zunächst konsultieren, um die zugelassene Höhe und die Anzahl der Vollgeschosse zu kennen. Zudem gibt euch der Bebauungsplan Aufschluss darüber, wie viel Fläche bebaut werden darf oder welche Form bzw. Neigung das Dach aufweisen sollte.
Als Basis für alle genehmigungspflichtigen Bauprojekte gelten die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes, lokale Vorgaben sowie der Bebauungsplan. Darüber hinaus legt das Baurecht fest, ob und in welcher Weise Bauherren Außenanlagen zu gestalten hat. Dies betrifft u. a. Stellplätze, Grünanlagen oder Kinderspielplätze.
Kinderspielplätze
Kinderspielplätze sind mittlerweile eine Voraussetzung für die Zulassung von Bauvorhaben mit mehreren Wohnungen. Ausnahmen können nur in bestimmten Fällen geltend gemacht werden. Gründe hierfür sind entweder die Lage oder Art der Wohnanlage oder ein bereits vorhandener Spielplatz in unmittelbarer Nähe des geplanten Mehrfamilienhauses.
Stellplätze
Die Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit variiert und kann von den Gemeinden auf lokaler Ebene festgelegt werden. Als Faustregel wird oft die Zahl von 1,5 Stellplätzen pro Wohnung genannt, was aber in vielen Städten aus Gründen des Platzmangels nicht umgesetzt wird.
Finanzierung
In der Regel werden Mehrfamilienhäuser nicht komplett selbst genutzt. Das führt dazu, dass einige Wohnungen vermietet werden. In solchen Fällen gilt die Immobilie als Geldanlage bzw. Altersvorsorge.
Die Mieteinnahmen sind als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung zu deklarieren. Gegengerechnet werden hier nicht umlagefähige Nebenkosten, Darlehenszinsen und Abschreibungen. Das bedeutet, dass Verluste steuerlich geltend gemacht werden können. Gleiches gilt für Gewinne, die versteuert werden müssen.
Diese Überlegungen solltet ihr berücksichtigen, wenn ihr plant, den Finanzierungsaufwand durch Mieteinnahmen zu decken. Das bedeutet auch, dass ein möglicher Leerstand aus eigener Kraft bewältigt werden muss. Gleiches gilt für umlagefähige Nebenkosten, die auch dann weiter anfallen, wenn die Wohnung leer steht.
Die oben genannten Gründe stellen für Banken bei der Vergabe von Darlehen die Hauptkriterien dar, weil sie eure Immobilie nach dem Ertragswertverfahren einschätzen. Das heißt, dass die voraussichtlichen Mieteinnahmen pro Jahr mit einem ortsabhängigen Faktor multipliziert werden, der je nach Lage des Objekts sehr unterschiedlich ausfallen kann.
Dies bedeutet für euch, dass die Lage eures Mehrfamilienhauses bei einer möglichen Finanzierung eine nicht unerhebliche Rolle spielt.
Mehrfamilienhaus als Fertighaus – die Vorteile im Überblick
Wenn ihr ein Mehrfamilienhaus bauen wollt, solltet ihr auch über die Bauweise nachdenken. Ähnlich wie bei Einfamilienhäusern in Holzbauweise garantiert die Vorfertigung der Bauteile auch bei einem Mehrfamilienhaus die hohe Qualität und führt auf der Baustelle zu einer reibungslosen und kostengünstigen Montage.
Außerdem lassen sich Wartungskosten und finanzielle Reserven für die Instandhaltung durch die Systembauweise reduzieren. In vielen Fällen kann die Versicherungsprämie für ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise erheblich niedriger ausfallen.
Generell sind Mehrfamilienhäuser in Systembauweise schneller bezugsfertig als Objekte in Massivbauweise. Das liegt unter anderem daran, dass der Holzbau deutlich kürzere Bauzeiten erfordert und Montagearbeiten koordiniert und ohne zeitlichen Verzug auf der Baustelle umgesetzt werden können.
Die zulässige Höhe für Immobilen in Holzbauweise wird durch Bauvorschriften geregelt und variiert je nach Bundesland. Derzeitiger Spitzenreiter bei der maximal zugelassenen Höhe im Holzbau ist die Hansestadt Hamburg mit 22 Metern. Zum Vergleich: In den meisten Bundesländern müssen Bauherren mit 13 Metern maximaler Höhe vorliebnehmen. Dies entspricht einem fünfgeschossigen Gebäude.
Klimaschutz, Wohngesundheit und ökologische Facetten der Holzbauweise
Ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise verfügt gegenüber Häusern in Massivbauweise über ökologische sowie gesundheitliche Vorteile. Holz ist bekanntermaßen ein nachwachsender Rohstoff und kann zunehmend auch in heimischen Wäldern durch ökologische Forstwirtschaft kultiviert und geerntet werden.
Ein schonender Umgang mit Wäldern, welcher der Baumgesundheit verpflichtet ist, trägt wesentlich zum Klimaschutz und der Nutzung regenerativer Rohstoffe bei. Alle Baumaterialien weisen eine bestimmte Ökobilanz auf, die Aufschluss darüber gibt, wie viel Energie für die Herstellung des Baustoffs benötigt wurde und welchen Einfluss die Produktion auf unsere Umwelt ausübt.
Holz gilt als CO2-Speicher, was diesen Rohstoff in seiner Ökobilanz zu einer unschlagbaren Alternative zu konventionellen Baustoffen wie Aluminium, Stahl und Beton macht.
Der Baustoff Holz erzeugt außerdem ein angenehmes Wohnklima. Insbesondere die kompetente Betreuung des standardisierten Produktionsprozesses von Bauteilen durch erfahrene Facharbeiter verhindert, dass durch fehlerhafte Verarbeitung ursprünglich unbelasteter Bauteile Gifte und Verunreinigungen in die Rohstoffe gelangen.
Des Weiteren kann Holz auch im Hinblick auf Feuchtigkeitsreduzierung innerhalb der Immobile punkten. Während beim Massivbau durch die Verarbeitung von Beton, Estrich und Mörtel große Wassermengen benötigt werden, die erst gründlich trocknen müssen, wird ein Fertighaus trocken vormontiert. Dies verhindert Schimmelbildung bereits im Ansatz. Moderne Haustechnik unterstützt das Raumklima zusätzlich durch neue Lüftungssysteme.
Wenn ihr ein Mehrfamilienhaus bauen wollt, denkt also nicht nur an die finanziellen und bautechnischen Vorteile, über die ein Fertighaus verfügt, sondern berücksichtigt ebenfalls die Auswirkungen auf die Umwelt. Ökologisches und gesundes Wohnen ist nicht nur innovativ, sondern gilt mittlerweile als zukunftsweisend.
Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapital- oder Wertanlage?
Als Kapitalanlage kann sich ein Mehrfamilienhaus dann lohnen, wenn ihr euch genau über die Lage eurer geplanten Immobilie informiert habt und den zu erwartenden Mieterkreis richtig einschätzt. Der Wohnraum ist in vielen Großstädten zwar knapp und Wohnungen werden dringend benötigt, jedoch sollten Mieter zuverlässig zahlen und über ein geregeltes Einkommen verfügen. Ansonsten kann aus dem Traum, Eigentümer zu sein, schnell ein finanzielles Fiasko werden.
Ähnliches gilt für ein Mehrfamilienhaus als Wertanlage. Auch in diesem Fall sind Umfeld und Nachbarschaft entscheidend für den Wertzuwachs eures Eigentums. Wenn ihr davon ausgehen könnt, dass das von euch gewählte Grundstück in einem zukunftsträchtigen und gepflegten Stadtteil liegt, der Wachstum verspricht, könnt ihr sicher davon ausgehen, dass euer Mehrfamilienhaus an Wert gewinnt.
Ein Mehrfamilienhaus bauen – warum eigentlich nicht?
Ein Mehrfamilienhaus zu bauen ist ein großartiges Projekt und verspricht sowohl einen hohen Wohnstandard als auch günstige Renditemöglichkeiten. Wichtig ist es, sich bereits vor der Bauplanung mit rechtlichen sowie bautechnischen Fragen auseinanderzusetzen, um unangenehme Überraschungen oder gar Enttäuschungen zu vermeiden.
Natürlich sollte auch die finanzielle Seite eingehend erörtert werden. Dazu ist es entscheidend, sowohl das Wohnumfeld als auch den potentiellen Mieterkreis genau zu kennen, um die Höhe der zu erwartenden Mietzahlung richtig einschätzen zu können. Habt ihr diese und unsere weiteren Tipps beachtet, werdet ihr von den vielen Vorteilen des Mehrfamilienhauses profitieren.