Vom Bau eines Mehrfamilienhauses profitieren: Planungstipps & mehr

Mehrfamilienhäuser bieten viele Vorteile, die Bauherren bei der Planung ihrer Bauvorhaben oft gar nicht kennen. Lässt der lokale Bebauungsplan den Bau eines Mehrfamilienhauses zu, kann der Bau eines solchen für euch eine großartige Chance sein, dauerhaft mit eurer Familie zusammenzuwohnen. Außerdem kann die Vermietung von ungenutztem Wohnraum dabei helfen, Bauvorhaben schneller zu refinanzieren. Alles, was ihr über das Mehrfamilienhaus wissen müsst, erfahrt ihr in diesem Beitrag.

Grundsätzlich werden solche Wohngebäude als Mehrfamilienhaus bezeichnet, die aus mehr als zwei Wohneinheiten übereinander bestehen. Ein Mehrfamilienhaus kann sowohl als Fertighaus als auch als Massivbau errichtet werden und fällt in die Kategorie des mehrstöckigen Geschosswohnungsbaus. Eigentümer können je nach Familiensituation Einzelpersonen oder auch mehrere Personen sein.

Ein besonderes Merkmal des deutschen Immobilienmarktes besteht darin, dass der Anteil von Mehrfamilienhäusern an der gesamten Wohnfläche mehr als 30 Prozent beträgt, auch wenn die Fläche der einzelnen Wohnungen dadurch geringer ausfällt, als dies bei Einfamilienhäusern der Fall ist.

Geringe Fläche, aber jede Menge Platz

Als angehende Bauherren seid ihr vor allem in Ballungsräumen mit den Herausforderungen der ständig steigenden Grundstückspreise konfrontiert. Der Hochbau in Form eines Mehrfamilienhauses stellt dabei eine naheliegende Lösung dar, um Fläche am Boden zu reduzieren und trotzdem eine ausreichend große Immobilie zu konstruieren. Mehrfamilienhäuser bieten sich als platzsparende Möglichkeit geradezu an, um viel Wohnraum auf geringer Fläche zu realisieren.

Aufgrund der ökonomischen und planerischen Vorteile, die ein Mehrfamilienhaus als Fertighaus bietet, könnt ihr bei dieser Bauweise aus einer Vielzahl an Entwürfen und Bauplänen auswählen, die für eure individuellen Zwecke in Frage kommen. Das Angebot erstreckt sich beispielsweise von einem 6er-Familienhaus mit komplett separaten Einheiten, über Gebäude mit weniger Stockwerken, bis hin zu unterschiedlichsten Haustypen und Dachformen.

Hat der Gedanke an ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise euch erst einmal inspiriert, hängt es nur noch von euren persönlichen Vorstellungen ab, wie ihr eure Pläne am besten in die Tat umsetzt.

Welche Vorteile bietet ein Mehrfamilienhaus?

Ein Mehrfamilienhaus zu bauen und zu besitzen, bietet eine Vielzahl von Vorteilen, die sowohl ökonomisch als auch ökologisch sind. Diese Vorteile erstrecken sich nicht nur auf den Eigentümer, sondern auch auf die Mieter, die Gemeinschaft und die Umwelt.

1. Stetige Einnahmequelle

Ein Mehrfamilienhaus bietet mehrere Wohneinheiten zur Vermietung. Diese monatlichen Mieteinnahmen können eine zuverlässige Einkommensquelle darstellen, die über Jahre hinweg konstant bleibt oder sogar wächst.

2. Effiziente Grundstücksnutzung

Wo ein Einfamilienhaus nur eine Familie beherbergt, kann ein Mehrfamilienhaus viele Menschen auf der gleichen Fläche unterbringen. In städtischen Gebieten, in denen Grundstücksflächen begrenzt und teuer sind, maximiert dies den Wert des Landes.

3. Skaleneffekte

Zusätzlich ergeben sich durch den Bau und Betrieb eines Mehrfamilienhauses Skaleneffekte. Gemeinsame Bau- und Wartungskosten für das gesamte Gebäude sind oft geringer pro Einheit als die Kosten für separate Einfamilienhäuser. Dies führt zu Kosteneinsparungen, die oft an die Mieter weitergegeben werden können oder den Gewinn für den Eigentümer erhöhen.

4. Diversifizierung des Risikos

Ein weiterer finanzieller Vorteil ist die Diversifizierung des Risikos. Selbst wenn einige Wohneinheiten vorübergehend leer stehen, sorgen die anderen vermieteten Einheiten für stetige Einnahmen. Dies kann den Cashflow stabil halten und finanzielle Engpässe reduzieren.

5. Wertsteigerung

Über die Jahre hinweg kann ein gut verwaltetes und instand gehaltenes Mehrfamilienhaus eine beträchtliche Wertsteigerung erfahren. Dies bietet dem Eigentümer ein zusätzliches Vermögenswachstum und kann bei einem möglichen Verkauf des Gebäudes zu hohen Renditen führen.

6. Gemeinschaftliche Einrichtungen

Gemeinschaftliche Einrichtungen wie Fitnessräume, Waschküchen oder Spielplätze erhöhen den Wohnwert für die Mieter. Diese gemeinsam genutzten Räume fördern zudem das Gemeinschaftsgefühl und den sozialen Zusammenhalt innerhalb des Gebäudes.

7. Energieeffizienz

Ein oft übersehener Vorteil ist die Energieeffizienz von Mehrfamilienhäusern. Die gemeinsame Nutzung von Wänden zwischen den Wohneinheiten führt zu geringeren Heiz- und Kühlbedürfnissen pro Einheit. Dies senkt die Energiekosten und verringert den ökologischen Fußabdruck des Gebäudes.

8. Sicherheit

In puncto Sicherheit bietet ein Mehrfamilienhaus den Vorteil der sozialen Kontrolle. Nachbarn sind näher und können auf verdächtige Aktivitäten oder Notfälle schneller reagieren.

9. Flexibilität

Die Flexibilität eines Mehrfamilienhauses darf ebenfalls nicht unterschätzt werden. Eigentümer können sich dazu entscheiden, einige Einheiten für Familienmitglieder freizuhalten, während sie andere vermieten. Oder sie können die Nutzung der Einheiten im Laufe der Zeit an sich ändernde Bedürfnisse anpassen.

10. Städtebauliche Vorteile

Ein Mehrfamilienhaus bietet auch erhebliche städtebauliche Vorteile. Solche Gebäude fördern dicht besiedelte, urbane Gebiete, die den öffentlichen Verkehr und kurze Wege unterstützen. Dies reduziert die Abhängigkeit vom Autoverkehr und fördert eine lebendige, interaktive Gemeinschaft.

11. Verdichtetes Bauen

Zuletzt ermöglicht ein Mehrfamilienhaus verdichtetes Bauen. Dies minimiert den Flächenverbrauch und bewahrt natürliche Ressourcen.

Zusammenfassend bieten Mehrfamilienhäuser nicht nur finanzielle Vorteile, sondern auch eine Vielzahl von sozialen, ökologischen und städtebaulichen Vorteilen. Es handelt sich um eine Investition, die sich über viele Jahre hinweg in vielfältiger Weise auszahlen kann.

Welche Nachteile bringt ein Mehrfamilienhaus mit sich?

Nachdem wir euch die vielen Vorteile eines Mehrfamilienhauses erläutert haben, solltet ihr euch auch über die Nachteile im Klaren sein, die diese Form des Eigentums mit sich bringt: Je größer ein Bauprojekt ausfällt, desto höher ist der Arbeitsaufwand.

Dies betrifft nicht nur die Beaufsichtigung des Baus, sondern zieht sich wie ein roter Faden durch die gesamte Verwaltung, Instandhaltung und Sanierung. Daher raten Experten dazu, sich von Anfang an Gedanken über die Hausverwaltung zu machen. Wer berufstätig ist und gleichzeitig darüber nachdenkt, eine Familie zu gründen, sollte auf keinen Fall auf Unterstützung bei der Hausverwaltung verzichten.

Weitere Probleme ergeben sich, wenn Teile des Mehrfamilienhauses vermietet sind, Mieter jedoch nicht rechtzeitig zahlen. Vor allem, wenn ihr plant, eure Hypotheken über Mieteinnahmen zu finanzieren, sollte euch bewusst sein, dass ein gewisses finanzielles Polster nötig ist, um verspätete Zahlungen auszugleichen.

Hohe Kosten entstehen dann, wenn ein Mehrfamilienhaus von euch allein gebaut wird und sich nicht von Anfang an mehrere Parteien an den Baukosten beteiligen. Diese liegen insbesondere in Ballungsräumen oftmals im sechsstelligen Bereich und bedeuten daher eine enorme finanzielle Belastung. Engpässe entstehen häufig, wenn Schadensfälle auftreten, Baumängel behoben werden müssen und Mieter im Rückstand sind.

Ein weiterer Minuspunkt, der oft im Zusammenhang mit Mehrfamilienhäusern genannt wird, bezieht sich auf die Sorge vor erhöhter Lärmbelästigung durch die Nachbarn. Dieses Argument lässt sich mittlerweile jedoch leicht entkräften: Als Bauherren verfügt ihr über die Möglichkeit, hervorragende Dämmmaterialien einzusetzen, die Lärm und Geräusche maßgeblich reduzieren.

Grundsätzliche Fragen bei der Planung eines Mehrfamilienhauses

Die große Auswahl an Grundrissen für ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise bringt zunächst einmal viele Fragen mit sich. Diese sollten allerdings im Vorfeld gut durchdacht und entschieden werden. Auf diese Weise werden eure Vorstellungen konkretisiert und ihr beleuchtet alle wichtigen Aspekte, die bei der Entscheidung für einen bestimmten Entwurf zu berücksichtigen sind.

Vorbereitende Fragen zur Planung eines Mehrfamilienhauses

• Wie viele Parteien sollen in eurem Objekt Platz finden?
• Wie hoch ist die Anzahl der Zimmer pro Wohneinheit?
• Welcher Wohnungszuschnitt schwebt euch vor?
• Welche Optionen für Garage, Carport und Gartenfläche ergeben sich aus dem Bebauungsplan?
• Welche restlichen und städtebaulichen Vorgaben gibt es für das Grundstück?
• Welches Budget steht euch für das gesamte Bauvorhaben zur Verfügung und wie setzen sich die Kosten zusammen?
• Wie sieht eure langfristige Finanzierungsstrategie aus?
• Welche energetischen Standards sollen für das Gebäude erreicht werden?
• Wie soll die spätere Verwaltung der Immobilie aussehen?
• Wie sind die Erwartungen hinsichtlich der zukünftigen Marktentwicklung und der Mietrenditen in der Region?

Die Rolle der Nachbarschaft und Mieterbedürfnisse im Bauprojekt

Darüber hinaus ist es wichtig, die Nachbarschaft des Grundstücks zu kennen, in der ihr euer Bauprojekt realisieren wollt. Von der Lage des Grundstücks hängt schließlich ab, wer als künftiger Mieter im Mehrfamilienhaus zu erwarten ist.

Von der Familiensituation der Mieter ist wiederum abhängig, ob ihr eher mit offenen und weitläufigen Wohnräumen für Singles oder kinderlose Paare plant oder ob es sinnvoll ist, die Anzahl der Zimmer an den Bedarf einer mehrköpfigen Familie mit Kindern anzupassen.

Seht euch also in Ruhe in der Nachbarschaft des Grundstücks um. Findet heraus, ob sich dort Schulen und Kindergärten oder vorwiegend Bürogebäude befinden. Zudem kann der Altersdurchschnitt des Bezirks, in dem ihr baut, eine Rolle spielen. Fällt dieser eher hoch aus, ist die Chance groß, dass euer Mehrfamilienhaus vorwiegend Mieter älteren Semesters anzieht, die ganz andere Wohnbedürfnisse haben als Familien mit Kindern.

Anzahl und Größe der Wohnungen

Grundsätzlich gilt, dass große Wohnungen leichter zu planen sind als kleinere Wohneinheiten. Größere Wohnungen bedeuten bei der Ausgestaltung der einzelnen Apartments erheblich mehr Spielraum bei der Umsetzung der eigenen Vorstellungen.

Wer jedoch plant, möglichst viele Mieter für sein Objekt zu interessieren, sollte eher auf kleinere Wohnungen setzen und sich um ein gut durchdachtes Konzept bemühen. Gemeinsam genutzte Bereiche wie Treppenhäuser, Flure, Kellerräume und Außenbereiche sollten in diesen Fällen möglichst platzsparend geplant werden, um mehr Fläche für zusätzlichen Wohnraum zu ermöglichen.

Planung der Wohnkonzepte

Um eine möglichst sinnvolle innenbauliche Aufteilung zu erreichen, raten wir euch, die einzelnen Wohnungen so zu gestalten, dass sie den Erwartungen der Zielgruppe entsprechen, an die ihr vermieten möchtet. Auch wenn der Grundriss eines Mehrfamilienhauses mit vollkommen baugleichen Wohnungen entworfen werden kann, ist es in der Praxis oft intelligenter, unterschiedliche Größen zu planen. Dies erweitert den Kreis der potentiellen Interessenten und kann Leerstand verhindern.

Euer Wunschgrundriss kann ohne Schwierigkeiten sowohl auf Familienwohnungen als auch kleineren Apartments basieren. Auch die Wohnkonzepte können dabei stark voneinander abweichen. So ist es beispielsweise möglich, offene sowie geschlossene Wohnräume auf derselben Etage zu realisieren.

Platz sparen bei Durchgangsbereichen

Auch wenn helle Flure, weite Treppenhäuser und ein großer Eingangsbereich sehr einladend wirken mögen: Sie nehmen wertvollen Platz in Anspruch, der sinnvoller als Wohnbereich genutzt werden kann.

Gerade die Zugangsbereiche zu den jeweiligen Wohneinheiten sind die Orte, die ihr für eure Zwecke besonders effizient nutzen solltet. Sicher ist eine ausreichende Größe wichtig, um einen einwandfreien Zugang zu den Wohnungen auch für Rollstuhlfahrer und Kinderwagen zu gewährleisten, doch ausladende Eingangshallen und breite Treppen sind bei Mehrfamilienhäusern unnötiger Ballast.

Mit einem ausgefeilten Grundriss könnt ihr nicht nur Platz sparen, sondern habt die Option, Wohnungen eventuell um einige Quadratmeter zu vergrößern bzw. sogar ein zusätzliches Apartment unterzubringen. Da Mieteinnahmen auf der Anzahl der Quadratmeter basieren, ist es vorteilhaft Durchgangsbereiche so klein wie möglich zu halten.

Sicherheitsaspekte

Nachdem ihr euch intensiv mit dem Grundriss und der Raumaufteilung befasst habt, sollten auch die Sicherheitsaspekte berücksichtigt werden. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses müssen Fluchtwege, Notausgänge sowie Brandschutztüren eingeplant werden.

Ein Mehrfamilienhaus als Fertighaus kann die Planung von Fluchtwegen erleichtern, da viele Grundrisse bereits in der Realität erprobt und von den zuständigen Bauämtern genehmigt wurden. Mit einem Mehrfamilienhaus in Holzbauweise profitiert ihr also sowohl von den ökonomischen als auch den verwaltungstechnischen Vorteilen der Systembauweise.

Zu den eher technischen Überlegungen gehört auch die Planung moderner Haustechnik, eine Ausstattung der Wohnungen, die den neuesten technischen Standards entspricht und die Beachtung wichtiger Energieeffizienzregelungen.

Grundstück, Rechtliches und die Finanzierung

Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist eine komplexe Angelegenheit, die nicht nur architektonisches Know-how, sondern auch umfangreiche Kenntnisse im Baurecht und bei der Finanzierung erfordert. Bevor man den ersten Spatenstich setzt, gibt es eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen – von der Auswahl des perfekten Grundstücks bis hin zur Klärung rechtlicher und finanzieller Aspekte.

Das richtige Grundstück

Um für den Bau eines Mehrfamilienhauses in Frage zu kommen, sollte ein Grundstück zuerst einmal über die passende Größe verfügen. Im Allgemeinen geht man hier von 1.000 bis 2.000 m² aus.

In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, mithilfe eines Bodengutachtens zu klären, ob sich der Baugrund überhaupt für den Bau eines Mehrfamilienhauses eignet. Dadurch vermeidet ihr böse Überraschungen, die kostspielige Maßnahmen zur Bodenverbesserung mit sich bringen.

Auch wenn solch ein Gutachten zusätzliche Ausgaben bedeutet: Ihr seid damit auf der sicheren Seite. Oftmals verlangt auch die Gemeinde ein derartiges Gutachten als Teil des Baugenehmigungsverfahrens.

Rechtliche Vorgaben

Wie bei allen Bauprojekten sind auch den architektonischen Vorstellungen bei Mehrfamilienhäusern durch den Bebauungsplan enge Grenzen gesteckt. Den B-Plan solltet ihr zunächst konsultieren, um die zugelassene Höhe und die Anzahl der Vollgeschosse zu kennen. Zudem gibt euch der Bebauungsplan Aufschluss darüber, wie viel Fläche bebaut werden darf oder welche Form bzw. Neigung das Dach aufweisen sollte.

Als Basis für alle genehmigungspflichtigen Bauprojekte gelten die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes, lokale Vorgaben sowie der Bebauungsplan. Darüber hinaus legt das Baurecht fest, ob und in welcher Weise Bauherren Außenanlagen zu gestalten hat. Dies betrifft u. a. Stellplätze, Grünanlagen oder Kinderspielplätze.

Finanzierung

In der Regel werden Mehrfamilienhäuser nicht komplett selbst genutzt. Das führt dazu, dass einige Wohnungen vermietet werden. In solchen Fällen gilt die Immobilie als Geldanlage bzw. Altersvorsorge.

Die Mieteinnahmen sind als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung zu deklarieren. Gegengerechnet werden hier nicht umlagefähige Nebenkosten, Darlehenszinsen und Abschreibungen. Das bedeutet, dass Verluste steuerlich geltend gemacht werden können. Gleiches gilt für Gewinne, die versteuert werden müssen.

Diese Überlegungen solltet ihr berücksichtigen, wenn ihr plant, den Finanzierungsaufwand durch Mieteinnahmen zu decken. Das bedeutet auch, dass ein möglicher Leerstand aus eigener Kraft bewältigt werden muss. Gleiches gilt für umlagefähige Nebenkosten, die auch dann weiter anfallen, wenn die Wohnung leer steht.

Die oben genannten Gründe stellen für Banken bei der Vergabe von Darlehen die Hauptkriterien dar, weil sie eure Immobilie nach dem Ertragswertverfahren einschätzen. Das heißt, dass die voraussichtlichen Mieteinnahmen pro Jahr mit einem ortsabhängigen Faktor multipliziert werden, der je nach Lage des Objekts sehr unterschiedlich ausfallen kann.

Dies bedeutet für euch, dass die Lage eures Mehrfamilienhauses bei einer möglichen Finanzierung eine nicht unerhebliche Rolle spielt.

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Ökologische und gesundheitliche Vorteile von Mehrfamilienhäusern in Holzbauweise

Ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise verfügt gegenüber Häusern in Massivbauweise über ökologische sowie gesundheitliche Vorteile. Holz ist bekanntermaßen ein nachwachsender Rohstoff und kann zunehmend auch in heimischen Wäldern durch ökologische Forstwirtschaft kultiviert und geerntet werden.

Ein schonender Umgang mit Wäldern, welcher der Baumgesundheit verpflichtet ist, trägt wesentlich zum Klimaschutz und der Nutzung regenerativer Rohstoffe bei. Alle Baumaterialien weisen eine bestimmte Ökobilanz auf, die Aufschluss darüber gibt, wie viel Energie für die Herstellung des Baustoffs benötigt wurde und welchen Einfluss die Produktion auf unsere Umwelt ausübt.

Holz gilt als CO2-Speicher, was diesen Rohstoff in seiner Ökobilanz zu einer unschlagbaren Alternative zu konventionellen Baustoffen wie Aluminium, Stahl und Beton macht.

Der Baustoff Holz erzeugt außerdem ein angenehmes Wohnklima. Insbesondere die kompetente Betreuung des standardisierten Produktionsprozesses von Bauteilen durch erfahrene Facharbeiter verhindert, dass durch fehlerhafte Verarbeitung ursprünglich unbelasteter Bauteile Gifte und Verunreinigungen in die Rohstoffe gelangen.

Des Weiteren kann Holz auch im Hinblick auf Feuchtigkeitsreduzierung innerhalb der Immobile punkten. Während beim Massivbau durch die Verarbeitung von Beton, Estrich und Mörtel große Wassermengen benötigt werden, die erst gründlich trocknen müssen, wird ein Fertighaus trocken vormontiert. Dies verhindert Schimmelbildung bereits im Ansatz. Moderne Haustechnik unterstützt das Raumklima zusätzlich durch neue Lüftungssysteme.

Wenn ihr ein Mehrfamilienhaus bauen wollt, denkt also nicht nur an die finanziellen und bautechnischen Vorteile, über die ein Fertighaus verfügt, sondern berücksichtigt ebenfalls die Auswirkungen auf die Umwelt. Ökologisches und gesundes Wohnen ist nicht nur innovativ, sondern gilt mittlerweile als zukunftsweisend.

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapital- oder Wertanlage?

Als Kapitalanlage kann sich ein Mehrfamilienhaus dann lohnen, wenn ihr euch genau über die Lage eurer geplanten Immobilie informiert habt und den zu erwartenden Mieterkreis richtig einschätzt. Der Wohnraum ist in vielen Großstädten zwar knapp und Wohnungen werden dringend benötigt, jedoch sollten Mieter zuverlässig zahlen und über ein geregeltes Einkommen verfügen. Ansonsten kann aus dem Traum, Eigentümer zu sein, schnell ein finanzielles Fiasko werden.

Ähnliches gilt für ein Mehrfamilienhaus als Wertanlage. Auch in diesem Fall sind Umfeld und Nachbarschaft entscheidend für den Wertzuwachs eures Eigentums. Wenn ihr davon ausgehen könnt, dass das von euch gewählte Grundstück in einem zukunftsträchtigen und gepflegten Stadtteil liegt, der Wachstum verspricht, könnt ihr sicher davon ausgehen, dass euer Mehrfamilienhaus an Wert gewinnt.

War es sich außerdem lohnt, ein Mehrfamilienhaus zu bauen, erfahrt ihr auch im folgenden YouTube-Video:

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Ein Mehrfamilienhaus bauen – warum eigentlich nicht?

Ein Mehrfamilienhaus zu bauen ist ein großartiges Projekt und verspricht sowohl einen hohen Wohnstandard als auch günstige Renditemöglichkeiten. Wichtig ist es, sich bereits vor der Bauplanung mit rechtlichen sowie bautechnischen Fragen auseinanderzusetzen, um unangenehme Überraschungen oder gar Enttäuschungen zu vermeiden.

Natürlich sollte auch die finanzielle Seite eingehend erörtert werden. Dazu ist es entscheidend, sowohl das Wohnumfeld als auch den potentiellen Mieterkreis genau zu kennen, um die Höhe der zu erwartenden Mietzahlung richtig einschätzen zu können. Habt ihr diese und unsere weiteren Tipps beachtet, werdet ihr von den vielen Vorteilen des Mehrfamilienhauses profitieren.