Wenn ihr euch mit dem Gedanken beschäftigt, ein eigenes Haus zu bauen, müsst ihr zuerst einige rechtliche Fragen klären. Dazu gehört auch, dass sich die äußere Gestaltung eures Eigenheims am Bebauungsplan orientieren muss. Als Bauherren könnt ihr nur auf der Basis der im Bebauungsplan festgelegten Richtlinien ein Haus entwerfen. Daher ist es wichtig, sich mit dem Bebauungsplan zu befassen. Worauf ihr achten müsst, erfahrt ihr in diesem Beitrag.
Leider könnt ihr als Bauherren die Gestaltung eurer Immobilie nicht einfach frei planen. Bevor ein Grundstück erworben wird, muss zunächst geklärt sein, ob und in welchem Ausmaß dieses überhaupt bebaut werden darf. Hier kommt der Bebauungsplan ins Spiel.
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan ist ein von der Gemeinde erstelltes rechtliches Dokument. Es regelt im Detail, wie Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen. Er spezifiziert die Art der zulässigen Bebauung, zum Beispiel von Wohn- oder Gewerbegebieten, sowie die Bauvorschriften bezüglich Größe, Höhe und Abstand der Gebäude.
Der Bebauungsplan bildet die Grundlage für die Genehmigung von Bauvorhaben und ist relevant für folgende Personen:
- Stadtplaner
- Architekten
- Bauherren
- Immobilieneigentümer
Durch die Vorgabe eines geordneten Rahmens unterstützt der Bebauungsplan eine nachhaltige Entwicklung des Dorfes oder der Stadt, in der ihr euer Eigenheim errichten wollt. Er dient der Sicherstellung einer hohen Lebensqualität für die Bewohner.
Wozu dient ein Bebauungsplan?
Abhängig von der städtebaulichen Entwicklung können Kommunen bezüglich der Bebauung von Grundstücken weitreichende Vorgaben festlegen. Je nach Zielen, lokalen Besonderheiten oder ökonomischen Gegebenheiten sind Vorschriften üblich, die Umweltaspekte, Wirtschaftlichkeit, aber auch den Schutz von Lebensgrundlagen und der kulturellen Entwicklung eines Ortes berücksichtigen.
Ebenfalls eine Rolle spielen der Denkmalschutz, der Raumordnungsplan und Verkehrsbelange. Aufgrund all der Kriterien gibt es eine lange Liste an Vorgaben, die in einem Bebauungsplan zu finden sind.
Regelungen für Bebauungsplan abhängig vom Ort
Wie genau und detailliert die Regelungen im Einzelnen ausfallen, ist von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich. Ein Bebauungsplan muss sich zwar an die Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und die jeweils geltende Landesbauordnung halten. Die Kommune verfügt jedoch über erheblichen Gestaltungsspielraum hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung.
Innerhalb einer Stadt oder einem Bezirk existieren häufig mehrere Bebauungspläne, welche nach Grundstücksgruppen beziehungsweise Ortsteilen gegliedert sind. Wichtigstes Merkmal ist, dass sie überschneidungsfrei sind. In der Regel besteht ein Bebauungsplan aus einer Planzeichnung, oft im Maßstab 1:500, sowie einem Text, der die den zugrundeliegenden Aufbau erläutert.
Prüft den Bebauungsplan gründlich
Wenn ihr also bereits über weitreichende Ideen zur Gestaltung eures neuen Zuhauses verfügt, solltet ihr unbedingt vor dem Erwerb eines Baugrundstücks den Bebauungsplan zu Rate ziehen. Wir empfehlen dies auch ausdrücklich, wenn ihr eine Bestandsimmobilie kaufen möchtet, um diese möglicherweise durch einen Anbau oder Dachausbau zu erweitern.
Einige Bebauungspläne verbieten bestimmte An- oder Umbauten. Diese Überlegungen gelten auch für den Bau von Fertighäusern, denn als Bauherren seid ihr für die Einhaltung des Bebauungsplanes verantwortlich. Um also Enttäuschungen vorzubeugen, ist es in jedem Fall ratsam, vor dem konkreten Entwurf eures Hauses den Bebauungsplan einzusehen.
Was ist der Inhalt von einem Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan bestimmt, was, wo und wie gebaut werden darf, um eine harmonische und nachhaltige Entwicklung des städtischen oder ländlichen Raumes zu gewährleisten. Von der Art der Bebauung über die Höhe der Gebäude bis hin zu Grünflächen und Verkehrsanbindungen.
Im Folgenden findet ihr elf wesentliche Inhalte eines Bebauungsplans, die ihr kennen solltet:
1. Art der baulichen Nutzung
Bestimmungen darüber, ob ein Gebiet als Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet oder Sondergebiet ausgewiesen ist, was die Art und Weise der Nutzung vorgibt.
2. Maß der baulichen Nutzung
Festlegungen durch Kennzahlen wie Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Baumassenzahl (BMZ) und Zahl der Vollgeschosse, die bestimmen, wieviel und wie hoch auf einem Grundstück gebaut werden darf.
3. Bauweise und Bauform
Vorschriften zur Bauweise (offen oder geschlossen), zur Stellung der Gebäude auf dem Grundstück (Einzel-, Doppel-, Reihenhäuser), zur Dachform und -neigung sowie zu weiteren architektonischen Merkmalen.
4. Überbaubare Grundstücksflächen und Baugrenzen
Festlegung von Bereichen, innerhalb derer gebaut werden darf – außerdem von Baulinien, die exakte Positionen für die Bebauung vorgeben.
5. Freiflächen und Grünflächen
Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung von nicht bebauten Flächen, einschließlich Vorgärten, Privatgärten, öffentlichen Grünanlagen und Spielplätzen.
6. Verkehrsflächen und Erschließung
Planung von Straßen, Wegen und Plätzen sowie deren Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz, inklusive Fußgänger- und Radverkehrsanlagen.
7. Technische Infrastruktur
Lage von Versorgungs- (z.B. Wasser, Strom, Gas) und Entsorgungsleitungen (z.B. Abwasser), einschließlich Regelungen für Telekommunikationsleitungen und Energieversorgung.
8. Stellplätze und Garagen
Anzahl und Anordnung von erforderlichen Stellplätzen für Fahrzeuge, um eine angemessene Verkehrsanbindung sicherzustellen.
9. Schutz-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
Maßnahmen zum Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen, zum Ausgleich ökologischer Eingriffe oder zum Ersatz für verloren gegangene Werte.
10. Lärmschutzmaßnahmen
Festlegungen zum Schutz vor Lärm, beispielsweise durch die Anordnung von Schallschutzfenstern, Lärmschutzwänden oder Abstandsregelungen zu Lärmquellen.
11. Denkmalschutz und gestalterische Vorgaben
Berücksichtigung von denkmalgeschützten Gebieten oder Objekten sowie Vorgaben zur Gestaltung der bebauten und unbebauten Flächen, um das Ortsbild oder das Erscheinungsbild von Siedlungen zu wahren.
Kann es vorkommen, dass kein Bebauungsplan vorhanden ist?
Es gibt Fälle, in denen noch kein Bebauungsplan vorliegt. Wenn ihr also vorhabt, auf einem Grundstück ohne Bebauungsplan zu bauen, setzt euch zuvor mit dem örtlichen Bauamt in Verbindung.
Auf dem Bauamt könnt ihr eine sogenannte Bauvoranfrage stellen. Anhand dieser klärt ihr ab, ob der Bau, den ihr plant, mit den Richtlinien der Baubehörde übereinstimmt.
Grundsätzlich ist es ratsam, sich bei der Gestaltung des eigenen Zuhauses an den Nachbarhäusern zu orientieren und nicht auf exotische Bauweisen zurückzugreifen. Es darf auch ohne Bebauungsplan gebaut werden, wenn dafür eine Genehmigung vorliegt. In solchen Fällen kommt es oft zur Ausarbeitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
Wann wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan notwendig?
Bei neu ausgewiesenem Bauland kann es vorkommen, dass die Kommune noch keine Gelegenheit dazu hatte, einen B-Plan zu erstellen. Wenn ihr mit solch einer Situation konfrontiert seid, ist es wichtig, euer Bauvorhaben mit dem örtlichen Bauamt zusammen zu planen.
In der Regel ist das Amt bei einem Erschließungs- bzw. Vorhabenplan behilflich. Es wird diesen gemeinsam mit den Bauherren ausarbeiten.
Die Orientierung erfolgt anhand bereits bestehender Gebäude in der Nachbarschaft. Das bedeutet für euch: Auch wenn kein Bebauungsplan vorliegt, dürft ihr dennoch nicht einfach loslegen. Euer zukünftiges Eigenheim muss auch dann zum städtebaulichen Gesamtbild der Stadt passen, wenn noch keine konkreten Vorschriften für euer Grundstück existieren.
Ist es möglich, einen bereits bestehenden Bebauungsplan zu verändern?
Da die Erarbeitung eines Bebauungsplanes ein längeres Verfahren ist, können sich auch eventuelle Änderungen als umständlich erweisen und viel Aufwand und Geduld erfordern. Doch grundsätzlich ist es möglich, einen bereits bestehenden B-Plan zu ändern.
Privatpersonen sowie Bauträger können bei der zuständigen Behörde die Änderung eines Bebauungsplanes beantragen. Diesen Schritt solltet ihr jedoch nur in Betracht ziehen, wenn euer Bauvorhaben nicht den Vorschriften des Bebauungsplans angepasst werden kann.
Für diesen Fall solltet ihr mit einer Bearbeitungszeit von drei bis sechs Monaten rechnen. Des Weiteren ist die Änderung eines Bebaungsplans mit Kosten verbunden, die ihr als Antragsteller übernehmen müsst.
Was ist der Unterschied zwischen einem Bebauungsplan und einem Flächennutzungsplan?
Wie wir euch bereits gezeigt haben, seid ihr als Bauherren verpflichtet, euch bei der Errichtung eures Eigenheims an die Vorgaben aus dem Bebauungsplan zu halten. Um diese jedoch beschließen zu können, benötigt die Gemeinde ihrerseits den Flächennutzungsplan.
Der Flächennutzunsplan gibt Aufschluss über die gesamte Fläche einer Kommune und die Aufteilung der unterschiedlichen Gebiete wie Gewerbe-, Wohn- und Mischgebiet. Diese grafische Darstellung ermöglicht der Stadt eine Übersicht über die genutzte Fläche und soll die unkontrollierte Bebauung verhindern.
Ein Flächennutzungsplan regelt demnah, wie die Gesamtfläche einer Stadt konkret genutzt werden soll. Zudem legt er die städtebaulichen Planungsziele fest.
Das bedeutet, dass der Flächennutzungsplan die eigentliche Grundlage für den Bebauungsplan einzelner Wohngebiete und Grundstücke bildet. In ihm sind die jeweiligen Entwicklungsziele der Flächen enthalten und spiegeln wider, wie sich die Stadt die Nutzung und Bebauung ihrer Grundstücksflächen vorstellt.
Der Zeitraum, den ein Flächennutzungsplan umfasst, beträgt zwischen 10 und 15 Jahren. Ein Flächennutzungsplan stellt daher den Entwurf für die zukünftige Ausrichtung der Gemeinde dar.
Bevor ein Flächennutzungsplan verbindlich wird, muss dieser zuerst von der übergeordneten Bezirksverwaltung genehmigt werden. Erst nach Abschluss dieses Verfahrens wird der Plan für die Gemeinde bindend.
Der wesentliche Unterschied zwischen einem Flächennutzungsplan und einem Bebauungsplan besteht also darin, dass der Flächennutzungsplan vor allem der Stadtverwaltung dient, während sich der B-Plan an die eigentlichen Bauherren richtet.
Gibt es Ausnahmen vom Bebauungsplan?
Aufgrund langjähriger Entwicklungen hat sich gezeigt, dass es in dynamischen Prozessen wie der Stadtentwicklung sinnvoll ist, zu starre Regelungen zu vermeiden, um den Gemeinden je nach Bedarf einen angemessenen Handlungsspielraum bei der Gestaltung ihrer Fläche zuzugestehen.
Wie das alte Sprichwort sagt, bestätigt die Ausnahme die Regel. Dies ist auch bei einem Bebauungsplan der Fall. Um im Einzelfall Planungsspielraum zu ermöglichen und – falls notwendig – Gerechtigkeit walten zu lassen, ist es unter Auflagen und nur in eng definierten Fällen möglich, Ausnahmen bezüglich des Bebauungsplans zu erwirken.
Um einem Wildwuchs bei der Bebauung Vorschub zu leisten, sind Ausnahmen in der Gesetzgebung bereits genannt und müssen von den Behörden dementsprechend formuliert und ausgeformt werden. Das bedeutet für euch als Bauherren jedoch, dass euer Spielraum, in den Genuss einer Ausnahme zu gelangen, äußerst gering ist.
Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung enthalten bereits detaillierte Angaben zu eventuellen Ausnahmeregelungen für den Bebauungsplan.
Grundsätzlich sind Ausnahmen also denkbar, praktisch sind sie aber oft gar nicht nötig, damit ihr euer Traumhaus genau dort bauen könnt, wo ihr es euch wünscht. Oft genügen bereits kleine Änderungen an der Hausplanung, um den B-Plan zu erfüllen.
Auf diese Weise erspart ihr euch nicht nur viel Zeit und bürokratischen Aufwand, sondern könnt zügiger mit eurem Bauvorhaben beginnen und früher in das neue Zuhause einziehen!
So könnt ihr den Bebauungsplan einsehen
Falls ihr bereits ein passendes Grundstück gefunden habt, könnt ihr verschiedene Möglichkeiten wählen, den Plan einzusehen. In vielen Kommunen könnt ihr heutzutage den Bebauungsplan online einsehen. Dazu solltet ihr bei der jeweiligen Stadtverwaltung auf der Homepage nachschauen oder nach „Bebauungsplan online Stadt ___“ konkret bei Google suchen.
In vielen Fällen werdet ihr so schnell und einfach fündig. Ist der Bebauungsplan einer Stadt noch nicht online verfügbar, gibt es weitere Möglichkeiten, diesen einzusehen. Das Stadtplanungsamt, das zuständige Bauordnungsamt oder die Gemeindeverwaltung bieten euch Gelegenheit, den Bebauungsplan vor Ort einzusehen.
Hierfür ist es ratsam, die Angaben zum Grundstück, für welches ihr euch interessiert, immer griffbereit zu haben. Dies gilt insbesondere für die Flur- und Grundstücksnummer.
Wenn ihr eine Kopie des Bebauungsplanes benötigt, werden oft Gebühren fällig. Diese können von Stadt zu Stadt erheblich variieren, weshalb ihr euch bereits im Vorfeld über die Höhe der Kosten erkundigen solltet.
Einen Bebauungsplan richtig lesen
Zunächst einmal besteht ein Bebauungsplan aus zwei Teilen. Die grafische Darstellung, auch Planzeichnung genannt, bildet in einem Maßstab von 1:500, manchmal auch 1:1000, ab, wie eine Fläche bebaut werden darf oder bereits bebaut ist.
Der Textteil beinhaltet die jeweiligen Vorgaben. Innerhalb der Zeichnung finden sich viele Zahlen, Linien, Abkürzungen und weitere Symbole. Da ihr als angehende Bauherren die gängigsten Kürzel kennen solltet, haben wir hier eine kurze Auflistung der wichtigsten Punkte für euch:
Die Art der baulichen Nutzung
- GI steht für Industriegebiet. In diesem Bereich finden sich vor allem Betriebe, die in Wohngebieten aufgrund ihrer Herstellungsverfahren nicht zugelassen sind.
- GE steht für Gewerbegebiet. Auf solchen Flächen dürfen sich Betriebe niederlassen, die nicht für belästigende oder gesundheitsgefährdende Arbeitsweisen verantwortlich sind.
- MI bedeutet Mischgebiet. Hier teilen sich Wohnflächen und Gewerbebetriebe dasselbe Gebiet.
- MK heißt Kerngebiet. An dieser Stelle befinden sich Flächen für Handelsbetriebe, Verwaltungs- und Kultureinrichtungen und zentrale Verwaltungsstellen der Wirtschaft.
- MD bezeichnet das Dorfgebiet. Auf diesen Flächen sind Bauernhöfe, Wohnflächen und nicht störende Gewerbebetriebe zulässig.
- WS steht für Kleinsiedlungsgebiet. Hier befinden sich ausschließlich Wohnflächen und Nutzgärten.
- WB bedeutet Besonderes Wohngebiet. Auf Flächen, die durch dieses Kürzel ausgewiesen sind, befinden sich neben Wohnflächen auch Gewerbebetriebe, die das ungestörte Wohnen nicht beeinträchtigen.
- WA heißt Allgemeines Wohngebiet. Es weist Flächen aus, die hauptsächlich für Wohnhäuser gedacht sind.
- WR bezeichnet Flächen, die ausschließlich für Wohnungen und Eigenheime bereitstehen.
Römische Zahlen auf einem Bebauungsplan bezeichnen die Anzahl der Vollgeschosse (VG), die auf einem Grundstück erlaubt sind. Dabei steht eine II dafür, dass euer Bauvorhaben über maximal zwei Stockwerke verfügen darf.
Falls ihr die Ziffer II umkreist vorfindet, bedeutet dies, dass das Gebäude zwingend über zwei Geschosse verfügen muss. Eine Angabe, wie beispielsweise „III-IV“, hieße dann also, dass mindestens drei und maximal vier Stockwerke zwingend vorgeschrieben sind.
Weitere Abkürzungen, die in jedem Bebauungsplan zu finden sind
- GRZ: Die Grundflächenzahl ist der Faktor, mit dem die maximal zu bebauende Grundstücksfläche berechnet wird.
- GFZ: Mit der Geschossflächenzahl multipliziert man die Grundstücksfläche und errechnet auf diese Weise die vorgeschriebene Geschossfläche.
- BMZ: Die Baumassenzahl kennzeichnet die maximale Anzahl von Kubikmetern, die ein Gebäude umfassen darf.
- Die Höhenmaße Oberkante (OK), Firsthöhe (FH) und Traufhöhe (TH) werden in Metern angegeben und müssen zwingend eingehalten werden, wenn sie innerhalb eines Kreises zu finden sind. Ohne Kreis sind sie als Mindest- bzw. Maximalwerte zu verstehen.
Was sind Baulinien und Baugrenzen?
Weitere essentielle Informationen, die ein Bebauungsplan enthält, sind die Angaben zu Baulinien und Baugrenzen. Diese schreiben vor, an welcher Stelle auf einem Grundstück ein Haus gebaut werden darf.
Dabei gilt es zu unterscheiden zwischen einer Baugrenze und einer Baulinie. Erstere definiert einen Bereich, innerhalb dessen ihr euer Eigenheim bauen dürft.
Baugrenzen werden grafisch durch zwei Striche, gefolgt von einem Punkt, dargestellt. Plant ihr eine Garage oder einen Geräteschuppen, dürfen diese auch außerhalb der Baugrenze platziert werden, solange ihr darauf achtet, vorgeschriebene Abstände einzuhalten.
Baulinien hingegen lassen weniger Spielraum, sind also die strengeren Vorgaben. Ist eine Baulinie eingetragen, muss das Haus zwingend auf ihr errichtet werden. Optisch verhält es sich mit der Darstellung genau gegensätzlich zur Baugrenze: Hier folgt ein Strich auf jeweils zwei Punkte.
Was versteht man unter offener bzw. geschlossener Bauweise?
Diese Angaben beziehen sich darauf, wie sich euer Eigenheim zu den Nachbarhäusern verhält. In der offenen Bauweise, durch ein o gekennzeichnet, ist ein Abstand zwischen den jeweiligen Gebäuden zulässig, während die geschlossene Bauweise, im B-Plan durch ein g abgekürzt, vorschreibt, dass sich die Außenwände zweier Gebäude berühren.
Das bedeutet also für Bauherren, dass bei offener Bauweise Hausgruppen (H), Einzelhäuser (E) sowie Doppelhäuser (D) für die Bebauung infrage kommen. Sollten sich die jeweiligen Abkürzungen innerhalb eines Dreiecks befinden, ist die genannte Bauweise Pflicht.
Dachformen
Bevor ihr mit der Planung beginnt, sollten unbedingt noch die Dachformen untersucht werden, die der Bebauungsplan vorschreibt. Folgende Abkürzungen können hier anzutreffen sein:
- Doppelpfeil = Firstrichtung
- D = Dachneigung
- SD = Satteldach
- WD = Walmdach
Wie ihr seht, lassen euch die Vorgaben oft wenig gestalterischen Spielraum. Um also Enttäuschungen vorzubeugen, raten wir euch daher, nicht zu sehr in der Planung aufzugehen, bevor ihr euch nicht ausführlich mit dem Bebauungsplan befasst habt.
Können die Inhalte des Bebauungsplanes unabhängig geprüft werden?
Da der Bebauungsplan eine Rechtsnorm ist und der Normenkontrolle durch Verwaltungsgerichte unterliegt, können Bebauungspläne einer Gemeinde gerichtlich überprüft werden. Hierzu ist ein Antrag notwendig, der in der Regel durch die Person gestellt wird, die sich durch die Inhalte des Bebauungsplans benachteiligt sieht.
Adressat solcher Normenkontrollanträge ist das Oberverwaltungsgericht des entsprechenden Bundeslandes. Das zuständige Gericht kann aufgrund des Antrages eine Überprüfung des Bebauungsplanes vornehmen und über eine mögliche Aufhebung desselben entscheiden. Sollte ein Gericht Verstöße gegen Rechtsnormen seitens der Kommune erkennen, gilt der B-Plan als unwirksam.
Welche Konsequenzen hat es, wenn man sich nicht an den Bebauungsplan hält?
Wer sich nicht an die Vorgaben des B-Planes hält, muss mit drastischen Konsequenzen rechnen. Verstöße gegen einen geltenden Bebauungsplan werden mit Bußgeldern geahndet. Des Weiteren kann ein Baustopp verhängt oder ein kompletter Rückbau angeordnet werden.
Die Nichtbeachtung des Bebauungsplans durch Bauherren gilt als Verstoß gegen geltendes Recht. Davon betroffen sind in den meisten Fällen Zäune sowie Hecken und falsch platzierte Bepflanzungen.
Da viele Kommunen festlegen, dass Sträucher und Bäume an bestimmten Stellen zu pflanzen sind, muss auch bei einem Verstoß gegen diese Regelungen mit einem Bußgeld gerechnet werden. Bei der Höhe von Bußgeldern wird nach der Schwere des Verstoßes geurteilt.
Sollten Bauvorhaben zu nachbarschaftlichen Beschwerden führen, wird üblicherweise ein Baustopp verhängt, bis die rechtliche Lage vollkommen geklärt ist. Für den Fall, dass die bauliche Nutzung nicht mit den Vorgaben des B-Planes übereinstimmt, ist es möglich, dass die zuständige Baubehörde einen Rückbau anordnet.
Kein Vorbeikommen am Bebauungsplan
Die Frage „Was ist ein Bebauungsplan?“ ist also nicht nur rechtlich, sondern auch organisatorisch ein weites Feld. Wichtig zu verstehen ist, dass der Bebauungsplan für jedes Bauvorhaben ein wichtiges Fundament darstellt.
Er definiert Standort, Bauweise, Aussehen und Nutzung eures Bauprojekts. Daher ist es unbedingt erforderlich, dass ihr euch mit dem Bebauungsplan eurer Gemeinde befasst, bevor ihr mit der Planung eures Hauses beginnt. Auf diese Weise erspart ihr euch die Enttäuschung, möglicherweise gar nicht das Haus bauen zu können, welches euch vorschwebt.
Außerdem kann euch ein Bebauungsplan auch dabei helfen, konkrete Ideen für euer Zuhause zu entwickeln. Seht euch also bei eurer Gemeinde um, besucht ihre Webseite, um herauszufinden, ob ihr den Bebauungsplan online einsehen könnt.
Anschließend sprecht ihr mit den zuständigen Ämtern und fragt auch eure zukünftigen Nachbarn um Rat. Das hilft euch nicht nur bei der Planung weiter, sondern ermöglicht euch bereits einen Einblick in eure neue Umgebung.
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