Wer in Deutschland bauen will, muss eine ganze Reihe von Rechtsvorschriften beachten. Von besonderer Bedeutung sind dabei das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung. Bauherren sollten zumindest in groben Zügen wissen, worin sich beide unterscheiden und welche darin enthaltenen Regelungen für sie besonders relevant sind. Einen Überblick dazu findet ihr in diesem Beitrag.
Was ist der Unterschied zwischen Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung?
Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das wichtigste Gesetz im Bereich des Bauplanungsrechts in Deutschland. Es entstand zum 1. Juli 1987, als das bereits seit 1960 geltende Bundesbaugesetz mit dem 1971 in Kraft getretenen Städtebauförderungsgesetz in überarbeiteter Form zusammengefasst wurde.
Seitdem wurde das BauGB mehrfach novelliert. Die bislang letzte Änderung erfolgte durch das Gesetz zur Änderung des Energiesicherungsgesetzes und anderer energiewirtschaftlicher Vorschriften vom 8. Oktober 2022.
Im Unterschied zu den sehr grundlegenden und umfassenden Regelungen des Baugesetzbuches ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO) eine Rechtsvorschrift, die das Baugesetzbuch in einem bestimmten Bereich ergänzt: Sie enthält vor allem Regelungen zur Darstellung und Festsetzung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich der Bauleitplanung.
Dass das BauGB im Vergleich zur BauNVO wesentlich komplexer ist, wird schon bei einem Blick auf das Inhaltsverzeichnis deutlich. Während das BauGB 250 Paragrafen umfasst, sind es bei der BauNVO nur 27.
Was beinhaltet das Baugesetzbuch?
Im ersten Kapitel des Baugesetzbuches ist das allgemeine Städtebaurecht zusammengefasst. Dazu gehören insbesondere Regelungen zur Bauleitplanung, zum Flächennutzungsplan, zum Bebauungsplan, zur Bodenordnung und zur Erschließung.
Im zweiten Kapitel folgt dann das besondere Städtebaurecht. Die hier zusammengefassten Vorschriften betreffen unter anderem Sanierungsmaßnahmen und die Städtebauförderung. Nach dem dritten Kapitel mit sonstigen Vorschriften, insbesondere verschiedenen Verfahrensvorschriften, wird das BauGB noch durch ein viertes Kapitel mit verschiedenen Überleitungs- und Schlussvorschriften komplettiert.
An wen richtet sich das Baugesetzbuch eigentlich?
Das Baugesetzbuch soll vor allem eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherstellen. Insofern richtet es sich an alle, die mit der Planung oder Realisierung von Bauvorhaben sowie mit der Schaffung der dafür relevanten Rahmenbedingungen befasst sind. Seine Vorschriften sind für die Kommunalpolitik und die Bauverwaltung ebenso relevant wie für Bauherren, Stadtplaner und Architekten.
Als Bauherren betreffen euch vor allem diejenigen Vorschriften im BauGB, die Regelungen zur Zulässigkeit von Bauvorhaben enthalten. Von besonderer Bedeutung ist dabei der § 34 BauGB.
Die Rolle des § 34 BauGB beim Hausbau
Wenn ihr eine Baugenehmigung für ein bestimmtes Projekt beantragt, wird die zuständige Baubehörde das Erteilen der Genehmigung davon abhängig machen, ob euer Projekt bestimmte Voraussetzungen erfüllt. In Gebieten, für die ein sogenannter Bebauungsplan (B-Plan) gilt, enthält dieser bereits sehr detaillierte Angaben dazu, welchen Anforderungen euer Projekt entsprechen muss.
So ist darin beispielsweise geregelt,
- ob ihr direkt an der straßenseitigen Grundstücksgrenze bauen müsst oder ob euer Haus etwas zurückgesetzt stehen darf
- welchen Anteil eurer gesamten Grundstücksfläche ihr überhaupt überbauen dürft
- oder ob ihr bestimmte Höhen einhalten müsst.
Auch Angaben zu zulässigen oder unzulässigen Bauweisen, Baumaterialien und Nutzungen können im Bebauungsplan enthalten sein.
Liegt euer Baugrundstück jedoch in einem sogenannten unbeplanten Innenbereich, das heißt, in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, für den kein Bebauungsplan existiert, dann greifen die Vorschriften des § 34 BauGB, insbesondere das darin enthaltene Einfügungsgebot. Dann ist euer Bauvorhaben zulässig, sofern es sich “nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.”
Zudem verlangt der Paragraf, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben müssen und das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden darf.
Das Genehmigungsverfahren (§34 BauGB) in der Praxis
In der Praxis bedeutet ein Genehmigungsverfahren auf Basis des § 34 BauGB für Bauherren meist ein größeres Maß an Flexibilität. Der Grund: Es sind weniger detaillierte Vorgaben zu beachten als in einem Bebauungsplangebiet.
Andererseits kann das Fehlen detaillierter Vorgaben auch dazu führen, dass es in bestimmten Punkten eher zu Meinungsverschiedenheiten mit der zuständigen Genehmigungsbehörde kommt.
Was beinhaltet die Baunutzungsverordnung?
Vereinfacht gesagt, regelt die Baunutzungsverordnung, was in Deutschland mithilfe von Bauleitplänen geregelt werden darf und wie dies in den entsprechenden Plänen auszuweisen ist.
Die Vorschriften der ersten beiden Abschnitte der BauNVO beschäftigen sich mit den möglichen Festsetzungen bezüglich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung von Grundstücken, während Abschnitt 3 Vorschriften zu Festsetzungen bezüglich der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksfläche enthält.
Ihre rechtliche Basis hat die BauNVO in der Verordnungsermächtigung des § 9a des Baugesetzbuches. Mit Blick auf die bildliche beziehungsweise zeichnerische Darstellung und die dabei zu verwendenden Zeichen, Symbole etc. wird die BauNVO noch durch die Planzeichenverordnung (PlanZV) ergänzt.
Inwiefern sind Bauherren von der BauNVO betroffen?
In erster Linie richtet sich die Baunutzungsverordnung an alle mit der Bauleitplanung befassten Behörden. Alle Gemeinden in Deutschland sind bei ihrer Bauleitplanung an die in der BauNVO enthaltenen Bestimmungen gebunden und dürfen grundsätzlich nur solche Festsetzungen treffen, die laut BauNVO zulässig sind.
Bauherren können sich beim Lesen beziehungsweise bei der Interpretation von Bauleitplänen auf die Vorschriften der BauNVO stützen. So finden sich beispielsweise in der BauNVO Informationen darüber, welche baulichen Nutzungen in Gebieten erlaubt beziehungsweise untersagt sind, die als Kerngebiete, Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbegebiete etc. ausgewiesen sind.
Zudem enthält die BauNVO Definitionen für wichtige Kennzahlen für das Maß der baulichen Nutzung, darunter die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl oder die Baumassenzahl. Deren Kenntnis ist sowohl für Gespräche mit den Baubehörden als auch mit Architekten hilfreich.
Fazit: Von BauGB und BauNVO sollten Bauherren zumindest einmal gehört haben
Bauherren müssen das BauGB und die BauNVO nicht im Detail kennen und anwenden können wie Architekten, Stadtplaner oder im Bereich der Stadtplanung und des Bauwesens tätige Juristen beziehungsweise Beschäftigte von Behörden.
Grundkenntnisse zu einigen elementaren Regelungen aus diesen beiden Rechtsvorschriften sind jedoch hilfreich, um sich einerseits mit den Vorgaben der Bauleitplanung auseinandersetzen und andererseits mit Behördenvertretern und Architekten besser verständigen zu können.
Außerdem sollten angehende Bauherren vor dem Erwerb von Baugrundstücken prüfen, ob diese innerhalb eines Bebauungsplangebietes liegen oder ob dort eine Baugenehmigung nach § 34 BauGB erteilt werden könnte. Und, ob die beabsichtigte Nutzung des von ihnen geplanten Neubaus in dem betreffenden Gebiet überhaupt zulässig ist.
Habt ihr schon eigene Bauprojekte realisiert und dabei Erfahrungen mit den Vorschriften des BauGB oder der BauNVO gemacht? Berichtet uns gern davon oder hinterlasst uns einen Kommentar!
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