Das solltet ihr über die Erschließungskosten wissen

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Bei den Erschließungskosten handelt es sich um obligatorische Abgaben, die beim Kauf eines Grundstücks oftmals gerne übersehen werden. Um euch vor den damit verbundenen, unangenehmen Konsequenzen zu bewahren, liefern wir euch in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten rund um das Thema „Erschließungskosten“.

Erschließungskosten werden in der Kategorie der Baunebenkosten angesiedelt. Sie sind notwendig, um ein Grundstück ‚baureif‘ zu machen. Konkret bedeutet dies, dass sie den Anschluss eures Grundstücks an die Ver- und Entsorgungsnetze sicherstellen. Dazu zählen unter anderem Wasser- und Stromnetz, Telefon- und Kabelfernsehnetz, weitere technische Netze sowie die Infrastruktur.

In der Fachwelt wird entsprechend zwischen sogenannten technischen und verkehrsmäßigen Erschließungskosten unterschieden. Anschlüsse an die Kanalisation, die öffentliche Wasserversorgung, Gas und Elektrizität sowie Kabelfernseh- und Telefonnetz werden der Rubrik der technischen Erschließungsgebühren zugeordnet. Im Rahmen der sogenannten verkehrsmäßigen Erschließungskosten wiederum werden Bereiche wie Beleuchtung, Straßenbau, Kinderspielplätze, Gehwege, Lärmschutz und öffentliche Grünflächen abgedeckt.

Eine Herausforderung der Erschließungskosten besteht zweifellos darin, dass sich diese im Vorfeld in der Regel nicht genau berechnen und somit nur schwer einkalkulieren lassen. Wie hoch die Erschließungskosten genau sind, hängt unter anderem von der jeweils zuständigen Gemeinde, den anfallenden Arbeiten sowie der Lage des Baugrundes ab.

Die Höhe von Erschließungskosten inklusive Berechnung und Einflussfaktoren

Fragt ihr euch, inwiefern die Lage des Grundstücks Einfluss auf den Erschließungsbeitrag hat, so schafft ein Beispiel vielleicht etwas mehr Klarheit.

Handelt es sich um Baugrund, der sich in der Nähe einer Hauptanschlussstelle befindet, so fallen die Kosten vergleichsweise gering aus. Verlangt der Anschluss jedoch eine komplette straßenbauliche Erschließung in Form von Straßen und Versorgungsquellen, so ist mit einem überdurchschnittlich hohen Erschließungsbeitrag zu rechnen. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Kosten kann die Kommune von euch als Grundstückseigentümer verlangen.

Dass wir aufgrund der Fülle an einflußnehmenden Faktoren in Bezug auf die genauen Erschließungskosten keine pauschalen Angaben machen können, haben wir bereits angesprochen. Jedoch gibt es einige Richtwerte, die euch vielleicht eine etwas genauere Vorstellung von den möglicherweise anfallenden Kosten geben.

Für Gas liegen diese bei rund 2000 Euro, für Wasser zwischen 2000 und 5000 Euro, für Strom bei etwa 3000 Euro und für Telekommunikation bei rund 1000 Euro. Auch bei diesen Angaben ist je nach Beschaffenheit eures Grundstücks mit zum Teil großen Schwankungen zu rechnen.

Erschließungskosten: Unsicherheitsfaktor Zahlungstermin

Abgesehen von der Schwierigkeit, die genaue Höhe der anfallenden Erschließungskosten zu berechnen, bereitet auch die Tatsache, dass ihr als Grundstücksinhaber/-innen über den genauen Zahlungstermin im Unklaren gelassen werdet, ein gewisses Unbehagen.

De facto werden der Gemeinde in Bezug auf die Einforderung der Gebühr zur Erschließung größtmögliche Freiheiten eingeräumt. Selbst wenn seit dem ursprünglichen Hausbau Jahrzehnte verstreichen, können die im Nachhinein zur Zahlung aufgeforderten Grundstücksbesitzer-/innen rechtlich keinen Einspruch erheben.

Hat die Gemeinde beispielsweise ihre Arbeiten zur Optimierung der Straßenbeleuchtung zur Zeit der Fertigstellung des Hausbaus noch nicht beendet, so kann sich der Erhalt eines Forderungsschreibens verzögern. Bei dem Anschluss des Grundstücks an eine asphaltierte Straße bedeutet dies, dass ihr im schlimmsten Fall mehrere Jahre auf ein Rechnungsschreiben warten müsst. Schließlich ist es mit dem Anlegen der Straße allein nicht getan. Vielmehr ist noch die Ergänzung um Bürgersteige und Grünstreifen erforderlich. Nach Beendigung der Erschließungsmaßnahmen kann sich die Gemeinde zudem vier Jahre Zeit lassen, um die jeweiligen Zahlungsbescheide zu versenden.

Ebenfalls zu berücksichtigen ist, dass es der Gemeinde freisteht, nach einer pauschalen Berechnung der potentiell anfallenden Erschließungskosten eine Vorauszahlung zu verlangen.

Auskünfte zum Sender & Empfänger

An wen genau die Kosten zu entrichten sind, hängt zumeist von der Art des Anschlusses ab. Handelt es sich um das Wasser- und Stromnetz, so sind in der Regel die Versorgungsämter zuständig. Ein Großteil des Erschließungsbeitrages erhält allerdings die Kommune.

Zur Zahlung der Erschließungsgebühren werdet ihr aufgefordert, wenn ihr als Erbbauberechtigter oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen seid. Ausschlaggebend ist dabei der Zeitpunkt der Bescheiderstellung.

Möchtet Ihr erfahren, ob das Grundstück, für das ihr euch interessiert, vollständig, teilweise oder gar nicht erschlossen ist, so solltet ihr euch natürlich zuallererst an den Makler bzw. Eigentümer wenden. Auskünfte erteilt außerdem das örtliche Bauamt.

Häufig genügt zudem ein Blick auf das Bodenwertgutachten, um Aufschluss darüber zu erhalten, ob beim Kauf des jeweiligen Grundstückes mit Erschließungsgebühren zu rechnen ist. Stoßt ihr hier auf Abkürzungen wie „ebfrei“ oder „ebf“, so wurden die Kosten bereits gedeckt. Erschließungsbeitragspflichtig ist das Grundstück jedoch, wenn ihr die Abkürzung „ebp“ vorfindet.

Tipps zur Vermeidung von Erschließungskosten

Möchtet ihr euch das oben beschriebene Nervenkarussell, das aus der Ungewissheit über Höhe und Zahlungstermin der Erschließungskosten erwächst, ersparen, dann habt ihr einige Ausweichmöglichkeiten. Entscheidet ihr euch beispielsweise für ein fertiges Haus, so fallen die Erschließungskosten weg. Schließlich muss lediglich ein Grundstück, auf dem ein fertiges Bauvorhaben realisiert werden soll, erschlossen werden.

Natürlich könnt ihr euch auch weiterhin den Traum vom selbsterbauten Haus verwirklichen. Die Erschließungskosten könnt ihr bei dieser Variante geschickt umgehen, wenn ihr euch für vollständig erschlossene Grundstücke entscheidet. Zu finden sind diese oftmals in Neubaugebieten, für die eine komplette Ausstattung mit essentiellen Rohren und Leitungen bezeichnend ist.

Bietet sich euch nur ein teilweise erschlossenes Grundstück, so ist dieses immer noch dem gar nicht erschlossenen Pendant vorzuziehen, zumal die Berechnung der späteren Erschließungskosten in diesem Fall leichter vonstatten geht.

Abschließende Überlegungen, Anregungen & Ratschläge

Möchtet ihr mehr Gewissheit zu möglichen Erschließungskosten haben, so empfiehlt sich die Investition in eine professionelle Beratung, in deren Zentrum euer Bauvorhaben steht. Dabei geht es natürlich auch um die Finanzierung.

Beim zuständigen Bauamt wiederum könnt ihr Informationen über anstehende Erschließungsmaßnahmen und deren Kosten mit Fokus auf euer Baugrundstück einholen. Einkalkulieren solltet ihr zudem Sanierungsarbeiten und die daraus entstehenden Wiederherstellungskosten, die häufig ebenfalls von euch als Anlieger getragen werden müssen. Dabei kann es sich beispielsweise um eine sanierungsbedürftige Fahrbahndecke, Kanalmängel, usw. handeln.

Nach allen Unkenrufen kommt nun auch eine gute Nachricht. Und die lautet, dass ihr Erschließungskosten für euer Grundstück von der Steuer absetzen könnt. Ob es sich dabei nun um haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen handelt, oder ob die Arbeiten direkt auf dem Grundstück oder der davor verlaufenden öffentlichen Straße ausgeführt werden, ist zweitrangig.

Zusammenfassend ist hier festzuhalten, dass es bei dem Thema Erschließungskosten wie bei allen anderen Schritten des Hausbaus auf eine genaue Planung ankommt. Entsprechend solltet ihr, um vor bösen Überraschungen gefeit zu sein, im Vorfeld ausreichend Informationen einholen. Dazu zählen detaillierte Auskünfte zu dem „Erschließungs-Status“ der für Sie interessanten Grundstücke, wenn möglich eine Aufstellung der potentiell anfallenden Kosten sowie Optionen, um diese von der Steuer abzusetzen.

Da es sich bei den in diesem Beitrag diskutierten Erschließungskosten um ein sehr komplexes Thema handelt, sind Ergänzungen und Anregungen immer gerne gesehen. Solltet ihr also auf Erfahrung oder fachlichem Know-how beruhende Ratschläge, Tipps oder einfach nur Anmerkungen haben, so würden wir uns sehr freuen, wenn ihr diese einfach weiter unten in Form eines Kommentars hinterlasst.

Bildquelle: Satya Prem | pixabay.de

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