Der Flächennutzungsplan ist ein Planungsinstrument für die öffentliche Verwaltung, der zur Raumordnung in Deutschland zählt und daher keine unwesentliche Rolle für den Hausbau spielt. Wir verraten Ihnen unter anderem, was der Plan beinhaltet, welche rechtlichen Hintergründe es gibt und wie er sich vom Bebauungsplan unterscheidet.

Der Flächennutzungsplan gehört zur untersten Ebene der Raumordnung, der sogenannten Bauleitplanung der Gemeinden, die ihrerseits zweistufig ist und aus dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan besteht. Diese beiden förmlichen Instrumente der Stadtplanung- und Gemeindeplanung sind Ausdruck der Planungshoheit von Städten und Gemeinden.

Flächennutzungsplan: rechtliche Hintergründe

Das Verfahren zur Planaufstellung, die möglichen Inhalte und die juristischen Folgewirkungen eines Flächennutzungsplans definiert das Baugesetzbuch. Ergänzende Vorgaben sind in der Baunutzungsverordnung verankert.

Das Baugesetzbuch legt im § 5 fest, dass im Flächennutzungsplan die Art der Bodennutzung für das komplette Gemeindegebiet darzustellen ist, die sich aus einer gewünschten städtebaulichen Entwicklung ergibt. Die Plandarstellung erfolgt grafisch, es sind alle bestehenden und alle künftig erwünschten Flächennutzungen zu erkennen.

So sind die Wohngebiete von den Gewerbegebieten und den Acker- oder Waldflächen zu unterscheiden. Da der eigentliche Zweck die Planung ist, soll im Flächennutzungsplan konkret dargestellt werden, wo künftig Wohnungen gebaut werden dürfen.

Der wesentliche Inhalt ist daher die planerische Darstellung dazu, wie die künftige Nutzung abweichend vom gegenwärtigen Ist-Zustand erfolgen wird. Natürlich überwiegen Darstellungen des Ist-Zustandes, der sich nicht mehr verändern wird. Also derjenigen Flächen, auf denen schon Wohnungen gebaut wurden, die dort auf Jahrzehnte stehen bleiben sollen.

Die Verwaltung einer Gemeinde nutzt den Flächennutzungsplan, um Neubaugebiete auszuweisen. Mit dieser Ausweisung stellt sie ihre Absicht dar, diese Bereiche zu Baugebieten zu entwickeln. Zu diesem Zweck muss sie

  • Bebauungspläne aufstellen,
  • Baulandumlegungen durchführen sowie
  • die Gebiete technisch erschließen lassen.

Gemeinden sind zur Aufstellung des Flächennutzungsplans verpflichtet. Sie können diese Aufgabe an einen übergemeindlichen Zweckverband delegieren. Das ist in Verdichtungsräumen sehr sinnvoll, damit benachbarte Gemeinden ihre Flächennutzung gut koordinieren können.

Die Inhalte des Flächennutzungsplans nach § 5 BauGB sind keine zwingenden Vorgaben, während der § 9 BauGB die Inhalte des Bebauungsplans zwingend vorschreibt.

Bedeutung des Flächennutzungsplans für die Verwaltung

Der Flächennutzungsplan hat für die Verwaltung eine Informations- und Steuerungswirkung. Sie kann danach andere Maßnahmen ausrichten, beispielsweise den Straßenbau und die Entwicklung der sonstigen Infrastruktur. Andere Baumaßnahmen werden hingegen nicht genehmigt, wenn sie der Realisierung der Wohnungsbauplanungen entgegenstehen.

Sollte der Flächennutzungsplan etwa ausweisen, dass in einem bestimmten Gebiet Wohnungen entstehen können und demnächst eine Straße dorthin ausgebaut wird, dann würde ein landwirtschaftlicher Betrieb oder eine Anlage zur Energieerzeugung dort nicht genehmigt werden.

Die Verwaltung ist an den Flächennutzungsplan gebunden. Dasselbe gilt für weitere Behörden, die in die Flächennutzung involviert sind. Privatpersonen hingegen können aus dem Flächennutzungsplan ausdrücklich keine Rechte ableiten.

Wirtschaftliche Bedeutung der geplanten Flächennutzung

Flächen, die einmal Bauland werden sollen, steigen unweigerlich im Wert. Sie werden durch die Aufnahme in den Flächennutzungsplan sogenanntes Bauerwartungsland. Die Wertsteigerung erfolgt nicht schlagartig, weil auch Erschließungsmaßnahmen dazu beitragen, die sukzessive geplant und durchgeführt werden.

Die Gemeinde kann die Ausweisung als Bauland aber wieder zurücknehmen. Spekulativ orientierte Anleger und künftige Bauherren könnten zuvor Land in den ausgewiesenen Flächen in der Erwartung einer deutlichen Wertsteigerung gekauft haben. Sie würden durch eine Änderung der Ausweisung Verluste erleiden.

Dafür steht ihnen keine Entschädigung zu. Damit unterscheidet sich die Situation von der beim Bebauungsplan. Wenn dieser erstellt ist und wieder geändert wird, kann das bei den betroffenen Eigentümern Entschädigungsansprüche auslösen.

Darstellungen und Inhalte im Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan wird in Maßstäben von ~1:10.000 bis 1:50.000 aufgestellt. Den jeweiligen Maßstab wählt die Gemeinde als Plangeber. Er muss die Plangebietsgröße und den planerischen Detaillierungsgrad berücksichtigen und enthält sowohl die grafisch-kartografische Darstellung als auch ergänzend Begründungen der Gemeindeverwaltung für die Planungen zur Flächennutzung.

Für die bessere Lesbarkeit schreibt die Planzeichnungsverordnung eine bestimmte symbolische und farbliche Ausgestaltung vor. Der Maßstab gilt als relativ klein, was einen gewissen Auslegungsspielraum eröffnet: Der Flächennutzungsplan ist “nicht parzellenscharf“. Zu den Darstellungen gehören:

  • zur Bebauung vorgesehene Flächen nach den Nutzungsarten W (Wohnbauflächen), M (gemischte Gebiete), G (gewerbliche Bauflächen) und S (Sonderbauflächen)
  • Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen und Versorgungsanlagen wie Kläranlagen, Umspannwerke, Kirchen, Sportplätze und Kultureinrichtungen
  • überregionale Verkehrsflächen wie Autobahnen und Bundesstraßen
  • Grünflächen
  • Wasserflächen
  • landwirtschaftliche Flächen, Wald
  • Abstandsflächen für Nutzungsbeschränkungen
  • Flächen für Abgrabungen, Aufschüttungen und für die Gewinnung von Bodenschätzen
  • Ausgleichsflächen für Eingriffe in die Natur und Landschaft

Abgrenzungen zum Bebauungsplan

Der Flächennutzungsplan enthält “Darstellungen“, der Bebauungsplan verbindliche “Festsetzungen“. Allerdings gibt es im Flächennutzungsplan auch nachrichtliche Übernahmen von anderen Trägern, auf welche die Gemeinde keinen Einfluss hat. So etwa für den überregionalen Straßenbau. Auch Flächen für Altlasten sowie Naturschutz- und Überschwemmungsgebiete gehören dazu.

Die Landes- und Regionalplanung verfolgt übergeordnete Ziele der Raumordnung, welche die übergeordnete Verwaltungsbehörde genehmigt.

Der Bebauungsplan wird wiederum aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Wenn beispielsweise für ein geplantes Gewerbegebiet ein Bebauungsplan aufgestellt wird, dann ist das nur für diejenigen Flächen möglich, die im Flächennutzungsplan bereits als Gewerbeflächen ausgewiesen sind. Der Bebauungsplan wird dann detailliert die Bebauung mit Straßen und Gebäuden darstellen.

Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesem Beitrag einen Einblick geben konnten, was es mit dem Flächennutzungsplan auf sich hat und wie er sich vom Bebauungsplan abgrenzt. Für den Hausbau sind beide nicht ganz unwichtig. Haben Sie nähere Fragen zu den einzelnen Plänen? Dann hinterlassen Sie gerne einen Kommentar.

Bildquelle: Kelly Sikkema | unsplash.com

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