Die Baugenehmigung – Voraussetzungen, Antragstellung und Kosten

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Beim Prozess des Hausbaus stellt die Baugenehmigung für den Bauherren ein scheinbar unangenehmes Hindernis dar. Schließlich kann sie für eine Verzögerung im Prozess verantwortlich sein, der letztlich den Einzug des Bauherren als Ziel hat. Umso wichtiger ist es, sich über die rechtlichen Grundlagen der Genehmigung und den Vorgang der Beantragung im Klaren zu sein.

Generell sorgt die Baugenehmigung dafür, dass alle am Hausbau beteiligten Parteien Rechtssicherheit haben. Mit der Genehmigung und den verschiedenen Plänen und Formularen, die daran angehängt sind, wird sichergestellt, dass die baurechtlichen und planungsrechtlichen Belange erfüllt sind. Das Haus darf dann exakt so gebaut werden, wie es genehmigt wurde.

Ab dem Tag der Genehmigung ist das Schriftstück der bedeutende Beweis dafür, dass das Haus gemäß der rechtlichen Grundlage erbaut wurde. Kommt es nach dem Antrag nicht zur Errichtung des Hauses, so erlischt die Baugenehmigung zumeist nach sechs Jahren.

Wird nach dem Ablauf der Frist mit der Bauphase begonnen, die sich auf die identischen Pläne bezieht, so ist dennoch ein neuer Antrag erforderlich. Bereits aufgrund der Kosten dieses Verfahrens ist dieser Umstand aus Sicht des Bauherrens unbedingt zu vermeiden.

Die Details der Baugenehmigung

Um diese rechtliche Grundlage schaffen zu können, muss sich die Baugenehmigung auf viele verschiedene Aspekte beziehen. Da ein Bauantrag eingereicht werden muss, um die Genehmigung zu erhalten, sind dort alle wichtigen Kernpunkte zu finden, die dem Amt vorliegen müssen.

Dazu zählt zunächst die Lage des Hauses im Grundstück. Daran lässt sich erkennen, ob alle Grenzbestimmungen beim Bau eingehalten werden. Beim Haus selbst sind letztlich die Höhe der Wände und die Firsthöhe entscheidende Bemessungsgrundlagen.

Darüber hinaus wird geprüft, ob die Bestimmungen des Brandschutzes bei der Planung des Hauses eingehalten wurden. Auch Fluchtwege müssen gemäß der Baurechtsordnung vorhanden sein damit die Genehmigung erteilt werden kann. Hinzu kommt der Blick auf die Außenanlagen, welche auf den Rohbau folgen sollen.

Extras wie die Terrasse, Carport oder Garage bedürfen ebenfalls einer Genehmigung. Werden diese erst mit zeitlichem Abstand zum Haus geplant und gebaut, so ist eine weitere Baugenehmigung erforderlich.

Doch woran sind nun die Entscheidungen des Amts gekoppelt? Wichtig ist hier, dass mit der Planung der vorhandene Bebauungsplan eingehalten wird. Dieser regelt für das gesamte Baugebiet alle wichtigen Kernpunkte und verfolgt dabei das Ziel, den Eindruck eines homogenen Wohngebiets zu schaffen.

Auf dem Amt wird nun der Abgleich mit dem im Bebauungsplan zu findenden Vorgaben durchgeführt, um zu einem Entschluss zu kommen. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, welcher am gewählten Bauplatz Gültigkeit besitzen würde, so greifen die übergeordneten Regelungen. Diese variieren je nach Bundesland stark, weshalb es kaum möglich ist, an dieser Stelle eine allgemein gültige Aussage zu treffen.

Voraussetzungen des Antrags

Leider ist es nicht möglich, die Baugenehmigung zu beantragen, sobald die Idee des Hausbaus gereift ist. In der Bauvorlagenverordnung ist in Deutschland klar geregelt, welche Dokumente dem Antrag beigefügt sein müssen, damit dieser überhaupt bearbeitet werden kann. Da sich die Verordnung ebenfalls nach der föderalen Struktur richtet, ist es für Bauherren sinnvoll, einen Blick in die Statuten des eigenen Bundeslandes zu werfen.

Die Einreichung des Bauantrags bei der zuständigen Stelle ist die wichtigste Voraussetzung für den Erhalt der Baugenehmigung. Darin ist zunächst der Lageplan des zuständigen Vermessers enthalten, welcher die Positionierung des Hauses im Grundstück festhält. Eine ganze Reihe von Antragsformularen, die sich etwa dem Brandschutz vor Ort widmen, ist ebenfalls anzufügen.

Darauf folgt die Baubeschreibung des zuständigen Planers, der sogleich den Plansatz anfügt. Dieser umfasst alle Grundrisse des Hauses, sowie die vier Außenansichten des geplanten Baus. Zudem wird zumeist ein Planungsschnitt verlangt, um über eine vollständige Darstellung zu verfügen. Der Planer ist ebenfalls für das Anfügen der Flächen- und Kubaturberechnungen verantwortlich, die dem Bauantrag beigefügt sein müssen.

Besonders beim Einreichen des Bauantrags wird die Bedeutung der guten Kommunikation zwischen allen Beteiligten deutlich. Architekt, Bauherr und Vermesser sind an diesem Prozess beteiligt. Kommt es zu ungenauen Absprachen und allgemeinen Unstimmigkeiten, so wird dies den Genehmigungsprozess weiter in die Länge ziehen. Ist der Wunsch vorhanden, möglichst bald in die eigenen vier Wände einziehen zu können, so kann eine solche Verschleppung schnell für neue Spannungen sorgen.

Beantragung bei der örtlichen Gemeinde

Wer die Baugenehmigung beantragen möchte, kann sich mit dem Antrag direkt an die örtliche Gemeinde richten. Dort ist das Einreichen aller Unterlagen möglich. Die Erteilung der Baugenehmigung erfolgt in aller Regel vom Landratsamt. Verfügt die für das Baugebiet zuständige Stadt selbst über eine Baurechtsbehörde, so übernimmt diese die Aufgabe vom Landratsamt.

Im normalen Verfahren vergehen je nach Bundesland rund drei Monate, bis die Entscheidung über den Antrag gefallen ist. Sind noch Nachbesserungen an den Plänen erforderlich, so kann dieser Nachtrag für eine Verzögerung von mehreren Wochen sorgen.

Wer die Baugenehmigung beantragen möchte, jedoch nicht auf einen örtlichen Bebauungsplan zurückgreifen kann, muss sich auf eine längere Wartefrist einstellen. Nach §34 BGB wird hierzu ein anderweitiges Verfahren eingeleitet.

Welche Unterlagen werden für die Antragstellung benötigt?

Während die Baugenehmigung selbst ein einfaches Formular darstellt, umfasst der notwendige Bauantrag allerlei Formulare und Pläne. Dazu zählen:

  • Lageplan
  • Antragsformulare
  • Baubeschreibung
  • Plansatz mit Grundrissen, Außenansichten und Schnitten
  • Flächen- und Kubaturberechnungen
  • Bauen ohne Baugenehmigung

Nicht für jeden Bau ist eine Baugenehmigung erforderlich. Mit regionalen Differenzen können Bauanträge im sogenannten Kenntnisgabe- oder Freistellungsverfahren eingereicht werden. Hierbei gibt der Bauherr nur schriftlich bekannt, dass er die Absicht hat, ein Haus auf seinem erworbenen Bauplatz zu errichten.

Architekt und Bauherr bestätigen dem Amt in der Folge schriftlich, dass alle Erfordernisse eingehalten wurden. Unter dieser Voraussetzung wird die Baufreigabe ohne eine Baugenehmigung erteilt. Dies ist nur möglich, sofern für das betreffende Baugebiet ein Bebauungsplan vorliegt.

Gleichsam gibt es einige Bauten, die nicht unter die Genehmigungspflicht fallen. Dazu zählen kleine Garagen, die sich unterhalb der genehmigungspflichtigen Mindestgröße bewegen, aber auch Terrassenüberdachungen und Vordächer.

Die Kosten der Antragstellung

Die Kosten einer Baugenehmigung sind in keinem Fall willkürlich festgelegt. Vor Ort regelt die Verwaltungsgebührenordnung die zu stemmenden Kosten. In der Regel werden für die Baugenehmigung 0,5 Prozent der Bausumme veranschlagt.

An einem Beispiel lässt sich die finanzielle Dimension leichter fassen: Werden für den Bau eines Einfamilienhauses 400.000 Euro veranschlagt, so wird die Genehmigung mit rund 20.000 Euro taxiert. Damit handelt es sich um einen sensiblen Kostenpunkt, der jedoch im Vorfeld in Relation zur Größe des Bauprojekts gut abgeschätzt werden kann.

Bildquelle: rawpixel | Unsplash

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