Bauabnahme: Ablauf, wichtige Unterlagen, Gewährleistungsfrist und hilfreiche Tipps

Mit der Unterschrift unter dem Bauabnahme-Protokoll erklärt der Bauherr, dass die Arbeiten am Haus abgeschlossen sind und dass das Gebäude alle Vorgaben der Baubeschreibung und des Bauvertrags erfüllt. Nach erfolgter Bauabnahme obliegt es dann im Rahmen der sogenannten Gewährleistungsfrist dem Eigentümer, mögliche Baumängel nachzuweisen. Wir erläutern den Ablauf einer Bauabnahme, gehen darauf ein, welche rechtlichen Auswirkungen sie hat, und geben Tipps zur Bauabnahme für Bauherren.

Was versteht man unter der Bauabnahme?

Mit der Bauabnahme endet die Ausführungsphase und die Nutzungsphase des Objekts setzt ein. Während des Abnahmetermins beurteilt der Bauherr die Arbeit und Leistung des Auftragnehmers und kontrolliert, ob der Neubau den Vorgaben aus Baubeschreibung und -vertrag gerecht wird. Wurden alle vereinbarten Arbeiten vertragsgemäß und mängelfrei umgesetzt?

Bei der Bauabnahme sind in der Regel die Vertragspartner des Bauvertrags – also der Bauherr sowie der Bauunternehmer – anwesend. Häufig kommen außerdem Architekten oder andere Sachverständige hinzu. Während der Abnahme entsteht ein sogenanntes Bauabnahme-Protokoll, in dem etwaige Mängel beziehungsweise Vorbehalte aufgelistet werden.

Nach Unterzeichnung des Protokolls ist die Bauabnahme abgeschlossen und der Neubau geht in den Besitz des Bauherren über. Dieser Schritt hat wichtige rechtliche Implikationen. Denn mit der Abnahme geht die Beweislast bei etwaigen Mängeln und damit alle Risiken an den Bauherrn über. Deshalb sollte die Bauabnahme immer erst nach der vollständigen Fertigstellung des Hauses sowie der Außenanlagen stattfinden.

Man unterscheidet zwischen den folgenden Formen der Bauabnahme.

Achtung: Im restlichen Beitrag bezieht sich der Begriff Bauabnahme immer auf die förmliche Abnahme durch den Bauherrn und den Bauunternehmer. Da die Bauabnahme mit enormen rechtlichen Folgen verbunden ist, sollte der Bauherr stets auf einen Termin für eine förmliche Abnahme bestehen.

Ausdrückliche (oder erklärte) Bauabnahme

Die ausdrückliche Abnahme erfolgt, wenn der Bauunternehmer den Bauherrn schriftlich oder mündlich darüber unterrichtet, dass der Bau vollständig fertiggestellt wurde und nun die Abnahme erfolgen kann. Im Anschluss hat der Bauherr 12 Werktage Zeit, um das Haus zu begutachten. Lässt der Bauherr diese Frist verstreichen und reicht keine Mängelliste beim Auftragnehmer ein, gilt der Bau als abgenommen. Dieses Szenario bezeichnet man als fiktive Abnahme.

Fiktive Abnahme

Ein Haus gilt in drei unterschiedlichen Fällen als fiktiv abgenommen. In all diesen Fällen hat der Bauherr keine Möglichkeit mehr, Mängel zu beanstanden.

Fall 1: Im Anschluss an die Mitteilung über die Fertigstellung läuft die Frist von 12 Werktagen aus, ohne dass eine Mängelliste beim Vertragsnehmer eingeht.

Fall 2: Der Bauherr zahlt die Schlussrechnung bereits nach Erhalt der Benachrichtigung über die Fertigstellung. Fall 3: Der Bauherr zieht in das fertige Haus ein, ohne dies mit dem Bauunternehmer abzusprechen. In diesem Fall greift die fiktive Abnahme schon nach sechs Werktagen.

Stillschweigende (oder konkludente) Abnahme

Die stillschweigende Abnahme ergibt sich aus dem schlüssigen Handeln des Bauherrn. Verkauft dieser die Immobilie sofort nach der Mitteilung über die Fertigstellung weiter oder zieht in diese ein, gilt die Immobilie als abgenommen.

Bereits das wohnliche Einrichten oder die Inbetriebnahme des Heizkessels, die Bezahlung der Schlussrechnung oder das Aushändigen des Schlusstrinkgelds an die Handwerker führen zu einer stillschweigenden Abnahme. Nach diesem “schlüssigen Handeln” hat der Bauherr sechs Werktage Zeit, um dem Bauunternehmer eine Liste etwaiger Mängel zu übergeben.

Förmliche Abnahme

Die förmliche Abnahme besteht aus einem offiziellen Termin, zu dem sowohl der Bauherr als auch der Bauunternehmer einen oder mehrere Experten hinzuziehen können. Dabei kann es sich um den Bauleiter oder Architekten sowie um unabhängige Sachverständige handeln. Bei dieser Abnahme besichtigen beide Seiten das Haus gemeinsam und halten das Ergebnis in einem Abnahmeprotokoll schriftlich fest.

Gut zu wissen: Im Bauwesen wird der Begriff “Abnahme” recht häufig verwendet. Daher sollte man sich bewusst darüber sein, dass nur die Abnahme durch den Bauherrn rechtswirksam ist. So nimmt die zuständige Baubehörde im Rahmen der behördlichen Bauabnahme zwar eine Kontrolle der Bausicherheit vor, sie prüft aber nicht, ob Mängel bezüglich der Baubeschreibung oder des Bauvertrags vorliegen.

Welche rechtliche Wirkung hat die Bauabnahme auf den Bauherren sowie auf den Bauträger?

Im Rahmen der Bauabnahme hat der Bauherr die Chance, die Einhaltung der Baupläne zu prüfen und etwaige Mängel anzumerken und beseitigen zu lassen. Im Anschluss an die Abnahme – also mit Unterzeichnung des Bauabnahme-Protokolls – wird der Bauunternehmer aus der rechtlichen Verantwortung entlassen.

Aus der Unterschrift ergibt sich auch die sogenannte Beweislastumkehr. Das bedeutet, dass von nun an der Bauherr die Verantwortung für das Gebäude trägt. Man spricht hier auch von Risiko- oder Gefahrenübergang, da die Risiken bezüglich möglicher Mängel ab diesem Zeitpunkt Sache des Eigentümers sind. Nun obliegt es ihm, vorhandene Mängel nachzuweisen und genau zu belegen, dass der Bauunternehmer für diese verantwortlich zu machen ist.

Allein aus diesem Grund ist die gründliche Aufnahme von Baumängeln während der Abnahme so wichtig. Daher sollten Bauherren auch nicht vor der endgültigen Abnahme und Mängelbehebung in das Haus einziehen beziehungsweise dieses wohnlich einrichten. Der Grund: Der frühzeitige Einzug kann bei Rechtstreitigkeiten mit dem Bauträger als Bestätigung der Bauabnahme gewertet werden.

Nach der Bauabnahme beginnt darüber hinaus die sogenannte Gewährleistungsfrist für Baumängel. Normalerweise beträgt diese fünf Jahre.

Worum handelt es sich bei der Gewährleistungsfrist?

Die Gewährleistungsfrist beim Hausbau beträgt grundsätzlich fünf Jahre. Sie wurde eingeführt, damit Bauherren auch nach der offiziellen Bauabnahme noch die Chance haben, beim Bau entstandene Mängel zu reklamieren. Bauherren, die die Gewährleistung nutzen wollen, müssen Baumängel innerhalb der gesetzten Frist anzeigen. Der jeweilige Bauträger ist dann verpflichtet, die Schäden unter Übernahme aller Kosten zu beseitigen.

Wichtig: Damit die Gewährleistung greift, müssen die Mängel bereits zum Zeitpunkt der Abnahme bestanden haben, ohne dass sie Bauherrn oder Unternehmer aufgefallen sind.

Grundsätzlich deckt die Gewährleistungspflicht alle betriebsnotwendigen Bauarbeiten ab, die in der Leistungsbeschreibung des Bauträgers aufgelistet sind. Unter die Gewährleistung fallen also beispielsweise die Elektroinstallation, Hausanschlüsse, die Heizung und Schallschutzmaßnahmen. Ebenso gehören defekte Fußböden und Feuchteschäden dazu.

Wann ist eine Bauabnahme erfolgt? Welche Rolle spielt das Bauabnahmeprotokoll?

Das Bauabnahme-Protokoll ist wohl eins der wichtigsten Dokumente beim Hausbau. Mit ihm dokumentiert man bei der Abnahmebegehung, ob das fertiggestellte Haus den in Bauvertrag und Baubeschreibung festgelegten Wünschen und Vorstellungen entspricht.

Das Protokoll bildet den Abschluss der vertraglichen Beziehungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Denn mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls bestätigt der Bauherr, dass keinerlei wesentliche Mängel gefunden wurden. Ab dem Datum, das auf dem unterschriebenen Protokoll steht, läuft die fünfjährige Gewährleistungspflicht. Ab diesem Zeitpunkt kehrt sich zudem die Beweislast hinsichtlich der Baumängel um und der Hauseigentümer muss sich selbst um gegebenenfalls notwendige Versicherungen für seine Immobilie kümmern.

Die wichtigsten Inhalte für das Abnahmeprotokoll:

• Namen und Unterschrift beider Parteien (Bauherr und Bauträger)
• genaue Auflistung und Beschreibung der wesentlichen Mängel
• Dokumentation möglicher Vorbehalte
• Fristen für die Mängelbehebung
• Namen der Zeugen

Ablauf einer Bauabnahme

Die Bauabnahme ist ein rechtlicher Akt zwischen zwei Vertragspartnern. Dabei prüft der Bauherr als Auftraggeber, ob das fertiggestellte Werk den Vorgaben des Bauvertrags entspricht. Daher ist bei der Bauabnahme neben dem Bauherrn (Auftraggeber) immer auch der Bauträger (Auftragnehmer) anwesend.

Oftmals zieht eine der beiden Seiten (oder beide) weitere verantwortliche Personen – beispielsweise den Architekten oder Bauleiter – hinzu. Gerade für Bauherren ist es empfehlenswert, unabhängige Zeugen zur Bauabnahme zu bestellen sowie sich Unterstützung durch fachlich kompetente Sachverständige zu holen.

In der Regel wird eine Bauabnahme zu einem vertraglich vereinbarten Termin oder aber nach zuvor festgelegten Fristen durchgeführt. Meist wird der zwischen den Vertragspartnern festgelegte Termin für die Abnahme im Bauvertrag fixiert. So hat der Bauherr beispielsweise die Möglichkeit, vertraglich festzuhalten, dass die Abnahme zum Zeitpunkt der Fertigstellung erfolgen soll. Möglich ist aber auch das Vereinbaren eines konkreten Datums für die Fertigstellung des Bauvorhabens.

Der Ablauf einer Bauabnahme beginnt mit einer sogenannten Abnahmebegehung. Hierbei begutachten Bauherr und Bauträger das fertige Gebäude vor Ort und prüfen gemeinsam alle Aspekte des Bauvertrags und der Baubeschreibung. Unter Umständen treten dabei strittige Punkte auf, zum Beispiel schleifende Türen, fehlerhafte Fenster oder fehlende Aspekte bei der Besichtigung der Außenanlagen.

Achtung: Grundlage der Abnahmebegehung und damit der Bauabnahme ist der Bauvertrag.

Im Bauvertrag sind alle Bauleistungen aufgelistet, die bis zur Abnahme fertiggestellt sein sollen. Bemängelt werden können nur offensichtliche Baumängel sowie Leistungen, die zwar im Bauvertrag stehen, aber nicht ordnungsgemäß erbracht wurden. Wenn der Bauvertrag keine Außenanlagen erwähnt, gilt das Haus ohne Außenanlagen als fertig – und der Bauherr hat keine Grundlage, aufgrund derer er die Abnahme verweigern könnte. Bauherren sollten den Bauvertrag daher stets sorgfältig lesen und im Idealfall vor der Unterzeichnung von einem Experten – beispielsweise einem Fachanwalt für Baurecht – prüfen lassen.

Wenn das beauftragte Haus keine wesentlichen Mängel enthält, ist der Bauherr gesetzlich verpflichtet, den Bau abzunehmen. Die Abnahme des Gebäudes kann nur dann verweigert werden, wenn wesentliche Baumängel festgestellt werden. Ist dies der Fall, halten die Vertragspartner im Protokoll eine Frist zur Mängelbehebung fest. Außerdem wird eine weitere Baubegehung nach Ablauf dieser Frist vereinbart.

Gut zu wissen: Auf Wunsch des Bauherrn ist die Bauabnahme auch ohne vorherige Ortsbegehung möglich. Dazu kommt es zum Beispiel dann, wenn der Bauherr die Begehungsfrist verstreichen lässt oder bereits vor der offiziellen Abnahme in das Haus eingezogen ist. Hier sollte man aber vorsichtig sein: Bei einer solchen “fiktiven Abnahme” geht das Risiko bei Schäden – etwa durch Diebstahl oder einen Brand – komplett auf den Eigentümer über. Schließt er keine entsprechenden Versicherungen ab, haftet er mit seinem Vermögen für Schäden.

Welche Unterlagen sind für die Bauabnahme wichtig?

Bei der Bauabnahme spielen vor allem der Bauvertrag und die Baubeschreibung eine Rolle. Letztere ist häufig Teil des Bauvertrags und enthält eine genaue Auflistung der Arbeiten, die der Bauträger auszuführen hat, sowie Angaben zu den Materialien, die verwendet werden sollen.

Eine gute Baubeschreibung definiert auf detaillierte Art und Weise, wie das fertige Bauwerk auszusehen hat. Nicht in der Baubeschreibung enthaltene Leistungen müssen vom Bauträger auch nicht erbracht werden. Da viele Baubeschreibungen früher nicht präzise genug waren, müssen Bauunternehmer dem Bauherrn seit Beginn 2018 frühzeitig vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung überreichen. Diese soll klar und verständlich sein und genaue Angaben zu den Eigenschaften des Bauwerks sowie den angebotenen Leistungen machen.

Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls bestätigt der Bauherr, dass die Immobilie mängelfrei ist und in seinen Besitz übergeht. Zuvor sollte er vom Bauträger aber noch verschiedene Unterlagen einfordern und gut aufbewahren. Die Aufbewahrung dient nicht nur der eigenen Absicherung, sondern ist nach Landesrecht (zum Teil) gesetzlich verpflichtend:

• alle Installationspläne
• Statik-Prüfberichte (ggf. auch Abnahmeberichte des Prüfingenieurs)
• bauaufsichtlicher Gebrauchsabnahmeschein
• Gewährsbescheinigung als Nachweis über die fachgerechte und mangelfreie Ausführung der Bauleistungen
• Qualitätsnachweise für alle Baumaterialien (z. B. Lieferscheine für WU-Beton oder das Wärmedämmverbundsystem)
• Abnahmebescheinigung des Schornsteinfegers
• Garantiescheine und Gebrauchsanweisungen für alle haustechnischen Einrichtungen

Das Dokument “Bescheinigung über die fachgerechte mangelfreie Ausführung der Bauleistung” sollte der Bauherr nach der Bauabnahme für mindestens fünf Jahre gut aufbewahren. Gerade für die Nutzung der fünfjährigen Gewährleistungsfrist kann die Gewährsbescheinigung eine wichtige Rolle spielen.

Was hat es mit der Mängelrüge auf sich?

Ein Baumangel liegt etwa dann vor, wenn das Fundament und der Keller nicht ausreichend abgedichtet oder andere Bauteile nicht sachgemäß vor Feuchtigkeit geschützt wurden. Weitere typische Baumängel sind schlecht eingebaute Fenster, eine falsch installierte Haustechnik und ein mangelnder Schallschutz durch den fehlerhaften Einbau von Treppen und Trennwänden.

Doch auch wenn die fertige Treppe aus Fichtenholz besteht, der Bauvertrag aber Eichenholz vorsieht, liegt ein Mangel vor. Das heißt: Wurde eine Arbeit am Bauwerk nicht fachgemäß, nicht wie vereinbart oder nicht vollständig durchgeführt, hat der Bauherr ein Recht auf Mängelbeseitigung.

Maßgeblich ist hierbei, was im Bauvertrag beziehungsweise der Baubeschreibung steht. Es gibt aber auch Selbstverständlichkeiten – sogenannte “allgemein anerkannte Regeln der Technik” – die nicht explizit vertraglich geregelt werden müssen. Darunter fällt beispielsweise die Nutzung frostsicherer Fliesen im Außenbereich.

Mit einer Mängelrüge oder Mängelanzeige teilt der Bauherr dem Bauunternehmer den Baumangel schriftlich mit und fordert ihn auf, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Eine solche Nacherfüllungsfrist müssen Bauherren dem verantwortlichen Bauunternehmen stets gewähren. Bestenfalls erfolgt die Dokumentation der Mängel nicht nur schriftlich, sondern auch mittels Bildmaterial.

Unter den Begriff “wesentliche Mängel” fallen neben Abweichungen vom bestellten Auftrag bestimmte rechtliche und technische Mängel:

• Abweichung vom Bestellten: Ist das Haus kürzer oder das Dach steiler als in der Baubeschreibung vereinbart, liegt ein solcher wesentlicher Mangel vor.
• Rechtliche Mängel: Ein solcher Mangel kann zum Beispiel moniert werden, wenn das Haus nicht den aktuellen Brandschutzbestimmungen entspricht.
• Technischer Mangel: Diese Art von Mangel kann geltend gemacht werden, wenn zum Beispiel Wasser in den Keller eindringt oder das Dach undicht ist.

Wie können sich Bauherren auf die Bauabnahme vorbereiten?

Bauherren sollten schon bei Abschluss des Bauvertrags darauf achten, dass alle gewünschten Arbeiten im Bauvertrag und in der Baubeschreibung aufgelistet und genau beschrieben werden. Idealerweise vermeidet man bei der Beschreibung der Leistungen Entweder-Oder-Formulierungen und beschreibt die Leistungen stattdessen möglichst präzise und konkret.

Ein weiterer wichtiger Schritt bei der Vorbereitung der endgültigen Abnahme ist das Durchführen regelmäßiger Kontrollen vor Ort. Diese sollten während der gesamten Bauzeit erfolgen und dienen dazu, den Baufortschritt zu verfolgen. Auf diese Weise lässt sich auch möglichen Fehlentwicklungen zeitnah entgegenwirken.

Es ist bald so weit und die Begehung und Bauabnahme steht kurz bevor? Spätestens jetzt sollte man aktiv werden und am besten schon vor dem eigentlichen Abnahmetermin prüfen, ob Mängel am Objekt vorliegen.

Zum Abnahmetermin selbst gilt es, Zeugen und gegebenenfalls Sachverständige zu bestellen, die bei der Überprüfung unterstützen. Die Beauftragung eines Gutachters kann sinnvoll sein, denn die unabhängigen Experten haben einen geschulten Blick beim Aufdecken vorhandener Mängel und wissen genau, welche Stellen am häufigsten von einer schlechten oder unzureichenden Ausführung betroffen sind.

Natürlich kann der Gutachter das Objekt auch im Rahmen der Vorbereitung auf die Bauabnahme begutachten und vorab ein Gutachten erstellen. Dem Bauherrn dient das Dokument bei der endgültigen Abnahme dann als Orientierung. Auf dieser Basis kann er auf vorhandene Fehler hinweisen und darauf bestehen, dass diese ins Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.

Tipps zur Bauabnahme

Tipp 1: Fachliche Unterstützung von einem Sachverständigen holen

Laien fällt es oft schwer, wesentliche Mängel in der Bauausführung als solche zu identifizieren. Daher ist das Hinzuziehen eines Sachverständigen, der die Mängel dokumentiert, empfehlenswert. Dieser kann im Rahmen der Gewährleistungsfrist meist auch erkennen, ob ein Mangel beim Bau oder in den Jahren darauf entstanden ist.

Wer einen Experten sucht, wird bei unabhängigen Prüfinstanzen (zum Beispiel TÜV, DEKRA), aber auch bei Architekten und Bauingenieuren vor Ort fündig.

Tipp 2: Zeitdruck vermeiden und Zwischenabnahmen durchführen

Ganz wichtig: Die Bauabnahme sollte niemals unter Zeitdruck erfolgen und es sollte in jedem Fall ein ausführliches Bauabnahmeprotokoll erstellt werden.

Aus diesem Grund ist es auch empfehlenswert, bereits vorab eine oder mehrere Kontrollen von einem Sachverständigen durchführen zu lassen. Dieses Vorgehen ist durchaus üblich: Zwischen vier und fünf Zwischenabnahmen werden beim Hausbau durchgeführt. Die Qualitätskontrollen lohnen sich, denn Mängel, die früh erkannt werden, lassen sich schneller beseitigen und verursachen weniger Kosten und zeitliche Verschiebungen.

Tipp 3: Mängelbehebung im Protokoll festhalten

Bauherren sollten bei der Bauabnahme darauf achten, vorhandene Mängel im Abnahmeprotokoll genau zu beschreiben und Fristen für die Behebung zu vereinbaren. Die neuen Termine gehören ebenfalls ins Protokoll.

Ein Tipp: Es ist hilfreich, die Mängel anhand von Fotos zu dokumentieren und außerdem durch die beim Abnahmetermin präsenten Zeugen belegen zu lassen. Werden spezielle Regelungen zur Behebung der Baumängel getroffen, sind auch diese ins Abnahmeprotokoll aufzunehmen.

Tipp 4: Erst nach Bauabnahme einziehen

Die Aussicht, sich im neuen Eigenheim wohnlich einzurichten, ist zwar verlockend. Bauherren sollten aber darauf verzichten, vor der endgültigen Abnahme sowie der Mängelbehebung in das Haus einzuziehen. Der Grund: Sollte es zu einem Rechtsstreit mit dem Bauunternehmen kommen, besteht die Möglichkeit, dass der frühzeitige Einzug als Bauabnahme gesehen wird.

Tipp 5: Rechnung erst nach Mängelbeseitigung begleichen

Nicht nur der Einzug ist auf die Zeit nach der Bauabnahme zu verschieben – auch die Schlussrechnung sollte man erst dann begleichen, wenn alle im Bauabnahme-Protokoll angezeigten Mängel auch vollständig behoben wurden.

Tipp 6: Gewährleistungsfrist nutzen

Nach der Bauabnahme haben Eigentümer fünf Jahre lang Zeit, zuvor nicht entdeckte Mängel anzuzeigen. Basis hierfür ist die sogenannte Gewährleistungsfrist. Diese gilt übrigens auch für Mängel, die der Bauherr bereits bei der Abnahme angemerkt hat.

Das bedeutet: Bauherren sollten die fünfjährige Frist im Auge behalten. Spätestens sechs Monate, besser aber ein Jahr vor Ablauf der Frist ist dann eine sorgfältige Bestandsaufnahme einzuplanen. Bestenfalls prüft ein unabhängiger Experte zu diesem Zeitpunkt mängelanfällige Stellen am Haus, vor allem also Risse, Abdichtungen, Fassaden usw.

Euch interessieren die Themen Bauabnahme beziehungsweise Hausbau allgemein? Ihr seid selbst Bauherr oder habt vor, einer zu werden? Berichtet gerne von euren Erfahrungen und hinterlasst einen Kommentar.