Die Baubeschreibung zählt zu den besonders wichtigen Bestandteilen des Bauvertrags. Sie enthält die vertraglich vereinbarten Leistungen und sichert den Bauherrn auf diese Weise gegenüber der Baufirma ab. In diesem Artikel gehen wir deshalb auf die wichtigsten Aspekte dieses Dokuments ein und zeigen auf, welche Punkte sich Bauende ganz genau ansehen sollten, um finanziell auf der sicheren Seite zu sein.
In der Baubeschreibung legt die Baufirma den gesamten Leistungsumfang offen, den sich der Bauherr mit dem Unterschreiben des Vertrags sichert. Darin enthalten sind alle Arbeiten, die bereits dem Gesamtpreis hinzugerechnet worden sind und daher nicht mehr gesondert bezahlt werden müssen. Durch den Gesetzgeber wurden die Angaben in den letzten Jahren vereinheitlicht.
Das genaue Verhältnis von Preis und Leistung, das dem Hauskauf letztlich zugrunde liegt, lässt sich demnach nur in Kombination mit der genauen Baubeschreibung erfassen. Ein kritischer Blick empfiehlt sich nicht zuletzt bei besonders günstigen Anbietern, deren Leistungsumfang häufig leicht reduziert wurde. Aus der verbindlichen Baubeschreibung geht als Teil des Vertrags hervor, ob zum Beispiel die Bodenplatte, der Estrich und die erforderlichen Sanitärgegenstände im Leistungsumfang enthalten sind.
Eine genaue Auflistung samt Vergleich bietet sich für den Bereich des Innenausbaus an, falls dieser Teil der Bauleistung sein soll. Werden zum Beispiel ein oder zwei Waschbecken angeboten?
Ob der Kaufpreis in einem guten oder schlechten Licht zu sehen ist, hängt letztlich auch davon ab, ob die ersehnten Fußböden und Fenster bereits im Preis enthalten sind. Wer vorab nicht mit der Art der Ausstattung zufrieden ist, wie sie in der Beschreibung aufgeführt wird, kann eigene Ansprüche gegenüber dem zuständigen Unternehmen anmelden. In der Regel ist jedoch ein Aufpreis zu bezahlen, um den persönlichen Wünschen Nachdruck zu verleihen.
Wer erstellt die Baubeschreibung?
Bauträger und Fertighausfirmen sind in der Praxis für die Erstellung der Baubeschreibung verantwortlich. Gelegentlich übernehmen diesen Job auch angestellte Architekten in Zusammenarbeit mit dem Bauträger.
Da etwa die Produktpalette eines Fertighausherstellers einem typischen Muster folgt, handelt es sich nicht um ein individuelles Schriftstück. Vielmehr werden bestimmte Häuser stets mit der gleichen Beschreibung ausgestattet, die dem Bauherren dann einen detaillierten Einblick in die zu erwerbenden Leistungen bietet.
Bereits seit dem 1. Januar 2018 gilt in Deutschland die neue Fassung des Bauvertragsrechts, in der die Kundenansprüche genau definiert sind. Nach den Paragrafen 650a bis 650v haben Bauherren ganz ausdrücklich das Recht auf eine detaillierte Baubeschreibung, die in Textform vorliegen muss.
In der Baubeschreibung müssen zudem konkrete und bindende Angaben zu den Leistungen enthalten sein. Noch wichtiger wiegt die Tatsache, dass die Beschreibung nun „rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung“ vorliegen muss. Bauherren sichert dies die Möglichkeit zu, sich ausführlich mit den darin enthaltenen Leistungen zu befassen, ehe schließlich der Vertrag unterschrieben wird.
Inhalt und Aufbau der Baubeschreibung
Jeder bauliche Fortschritt, der mit im Kaufpreis des Hauses enthalten ist, wird in die Baubeschreibung eingetragen. Somit handelt es sich um ein individuelles Angebot der Bauträger oder Fertighausfirmen, dessen Umfang ganz unterschiedlich ausfällt. Auch der Gesetzgeber regelt die unterschiedlichen Elemente, die Teil der Beschreibung sein müssen. Dazu zählen zunächst die folgenden Angaben:
- Art und Zweck der Bauleistung
- Nutzung und Funktion
- Beteiligte Unternehmen, Produkte und Preise
- Bauablauf, besondere Erfordernisse
- Beschreibung der Baukonstruktionen
- Beschreibung des Innenausbaus
- Angaben zu Qualitätsmerkmalen
- Detaillierte Beschreibung der Sanitärobjekte
Die am weitesten verbreitete Baubeschreibung besteht aus einer längeren Liste, in der die enthaltenen Leistungen durch Ankreuzen markiert wurden. So ist dem Bauherren unmittelbar bewusst, welche Leistungen womöglich gesondert zu bezahlen sind und das persönliche Budget damit zusätzlich strapazieren können.
Bietet ein Unternehmen verschiedene Ausstattungslinien an, so sind diese zumeist in Form einer Tabelle in der Baubeschreibung zu finden. Am Ende ist dabei nicht immer klar, dass das Komplettpaket tatsächlich durch einen günstigeren Preis überzeugen kann. Vielmehr sichern sich Bauherren damit den Komfort, kaum weitere Firmen beauftragen zu müssen. Die gesamte Koordination am Bau fällt auf diese Weise leichter.
Die dynamische Baubeschreibung
Einen Gegensatz dazu bildet die dynamische Baubeschreibung, welche bislang nur von wenigen Baufirmen angeboten wird. Das Gesamtpaket wird beispielsweise direkt an den Käufer angepasst.
Anstelle der verallgemeinernden Beschreibung rücken die Vereinbarungen, die zuvor in einem persönlichen Gespräch getroffen werden. Auf diese Weise können Bauherren leichter selbst Einfluss darauf nehmen, welche Dienstleistungen von der Baufirma übernommen werden. Damit verbunden sind natürlich Schwankungen des Gesamtpreises in Abhängigkeit von den gewählten Leistungen.
Die Baubeschreibung beim Neubau und bei Bestandsimmobilien
Der Neubau eines Hauses stellt für den Käufer in der Regel die größte Investition des gesamten Lebens dar. Schon aus diesem Grund muss klar sein, ob das ersehnte Verhältnis von Preis und Leistung gewährleistet ist. Genau dieser Aspekt geht aus der Baubeschreibung transparent hervor, die für den Käufer damit zu den wichtigsten Bestandteilen des gesamten Vertrags gehört.
Ohne eine genaue Überprüfung ist dringend davon abzuraten, den Bauvertrag zu unterschreiben. Die Festlegung der inkludierten Leistungen könnte im Anschluss völlig willkürlich sein.
Anders gestaltet sich die Situation bei Bestandsimmobilien. Käufer haben durchaus die Möglichkeit, der einstigen Baubeschreibung wichtige Informationen zu entlocken. Dies gilt etwa für die Art des Hauses oder der Wohnung, die erworben werden kann.
Alle wichtigen Abmessungen und Größen wurden darin ebenfalls exakt dokumentiert. Somit handelt es sich um ein verbindliches Schriftstück, auf das sich die Kaufentscheidung stützen kann.
Die einstige Ausstattung, die womöglich vor Jahren oder Jahrzehnten mit dem Bauträger vereinbart worden war, verliert hingegen an Bedeutung. Schließlich wurden Anpassungen, Reparaturen oder gar große Renovierungen nicht weiter eingetragen.
Für den Käufer ist es aus dem Grund nicht möglich, über die Baubeschreibung auf die heutige Ausstattung der zum Verkauf stehenden Immobilie zu schließen. Die genaue Betrachtung des Schriftstücks ersetzt somit keine aufmerksame Besichtigung des Objekts, bei der auch die im Laufe der Jahre vorgenommenen Änderungen noch einmal deutlich werden.
Deshalb solltet Ihr die Baubeschreibung prüfen
Nach der durchdachten Wahl eines Bauträgers ist es nicht mehr notwendig, sich vor glattem Betrug zu schützen. Vielmehr rückt die Sorge um einen lohnenden Kauf in den Vordergrund. Diese kann erst nach der genauen Prüfung der Baubeschreibung beantwortet werden.
Mit dem ersten und noch unverbindlichen Angebot legen die meisten Firmen auch eine Baubeschreibung vor. Diese kann für einen Vergleich mit den Leistungen anderer Firmen genutzt werden.
Obwohl unter dem Strich der gleiche Kaufpreis steht, kann manch ein Unternehmen durch die große Bandbreite an inkludierten Leistungen beeindrucken. Häufig fällt es gerade aufgrund der unterschiedlichen Form der Beschreibungen schwer, zu einem einheitlichen Ergebnis zu kommen. Hier lohnt es sich, die Leistungen noch einmal herauszuschreiben, um dadurch zu einem transparenten Gesamtbild der Lage zu kommen.
Durch eine genaue Prüfung des Dokuments lassen sich auch mögliche Zusatzkosten ausschließen. Zudem ist es möglich, sich vor Vertragsabschluss Fragen zu den Qualitätsstandards des eingesetzten Materials stellen.
Ist etwa nicht genau beschrieben, welche Fliesen im Haus verbaut werden sollen, so wird es sich stets um das günstigste Produkt handeln. Je klarer und ausführlicher Arbeiten, Materialien und ihre Qualitäten festgehalten wurden, desto geringer ist das Risiko weiterer Diskussionen bei der Abnahme.
Wer sich selbst nicht sicher ist, worauf es bei der Prüfung des Dokumentes genau zu achten gilt, der kann die Hilfen verschiedener Experten in Anspruch nehmen. Eine genaue Analyse der Baubeschreibung wird in der Regel innerhalb von sieben Tagen angeboten.
Fazit
Wichtig ist jedoch nicht nur eine Überprüfung jener Leistungen, die Schwarz auf Weiß in der Beschreibung festgehalten wurden. Ebenso wichtig sind andere Dinge, die dort erst gar nicht Eingang finden.
Gerade Laien wissen oft nicht um die Notwendigkeit von Schalungen, dem Sockelputz oder der Tritte, die auf dem Dach für den Zugang des Kaminfegers angebracht werden müssen. Um also am Ende den fälligen Betrag grob taxieren zu können, reicht es per se nicht aus, allein auf die vorliegende Beschreibung zu achten.
Ebenso wichtig ist, stets den Gesamtumfang des Projekts vor Augen zu haben, um auf diese Weise anfallende Kosten besser abschätzen zu können. Teilt uns über die Kommentarfunktion gerne Eure Erfahrungen mit, die Ihr bereits mit dem Thema gesammelt habt.
Bildquelle: freshhconnection | Unsplash