Bauvertrag: Bedeutung, Inhalt, Ablauf und worauf ihr achten solltet

Ihr plant einen Neubau? Dann gehört ihr vielleicht zu den angehenden Häuslebauern, die sich für ein Fertighaus entscheiden, denn es zählt mit Abstand zu den beliebtesten Arten des Neubaus. Wir erklären euch, auf was ihr bei der Wahl des Fertighausanbieters beziehungsweise Bauträgers achten müsst und welche Besonderheiten und Regelungen es hinsichtlich des Bauvertrages gibt.

Welche Bedeutung hat der Bauvertrag beim Neubau?

Der Hauskauf ist die größte Investition in eurem Leben. Dementsprechend überlasst ihr hier nichts dem Zufall und achtet vor allem beim Bauvertrag auf jede Kleinigkeit. Eine Besonderheit: Erwerbt Ihr das Haus von einem Immobilienmakler oder einem Immobilienunternehmen, wird der Kaufvertrag erst nach Fertigstellung des Neubaus abgeschlossen. In den meisten Fällen aber entscheiden sich Häuslebauer für einen sogenannten Bauträger. In diesem Fall erfolgt die Unterzeichnung des Bauvertrages vor der Fertigstellung des Eigenheims.

Egal ob Immobilien- oder Bauträgervertrag: Beide Varianten entscheiden sich hinsichtlich ihren rechtlichen Anforderungen nur wenig voneinander. Laut § 311b Abs. 1 BGB ist eine notarielle Beurkundung bei einem Immobilien-Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben. Erfolgt diese nicht, ist der gesamte Kaufvertrag nichtig. Die Schriftform ist demnach eine Grundvoraussetzung für einen Immobilien-Kaufvertrag. Bauträgerverträge müssen ebenso notariell beurkundet werden. Sie unterscheiden sich vom Immobilien-Kaufvertrag dahingehend, dass die Zahlung des Kaufpreises im Normalfall während der Bauphase erfolgt.

Wichtig: Ein Kaufvertrag beim Neubau mit einem Fertighausanbieter ist stets ein Werkvertrag und kein Kaufvertrag. Der wesentliche Unterschied: Euch als Käufer steht kein gesetzliches Widerrufsrecht zu. Solltet ihr also zurücktreten wollen, müsst ihr für alle bisher geleisteten Arbeiten aufkommen.

Der Bauvertrag für ein Fertighaus ist das mit Abstand wichtigste Dokument für euren Hausneubau. Bereits vor Abschluss des Bauvertrages müsst ihr an einiges denken. Wichtig ist zum Beispiel das Bodengutachten, das ihr als Bauherr durch einen Gutachter durchführen lasst.

Typische Fallen beim Bauvertrag beim Neubau

Das Fertighaus ist aufgrund seiner zügigen Bauzeit eine der beliebtesten Hausbauvarianten. Bei der Vertragsgestaltung müsst ihr als Bauherr hier aber auf einige Dinge verstärkt achten, denn es lauern hier und dort Fallen, die wir euch gerne aufzeigen möchten. Vor allem versteckte Kosten sind es, die manchem Bauherren die Schweißtropfen auf die Stirn treiben. Achtet also darauf, dass keine Leistungen im Vertrag ausgenommen sind, für die ihr dann selbst aufkommen müsst. Das gilt zum Beispiel für die Errichtung von Baustraßen oder die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser.

Achtet weiterhin auf bestimmte Klauseln, die es dem Unternehmen erlauben, einmal festgesetzte Leistungen im Nachhinein abzuändern. Solche Klauseln sind rechtlich gesehen natürlich nicht zulässig, in der Praxis dennoch oft zu finden. Unzulässig ist es ebenfalls, dass ihr nach dem Aufbau des Fertighauses nur eine Woche Zeit habt, um eventuelle Mängel anzuzeigen. Vielleicht möchte euch der Bauträger dazu animieren, bestimmte Leistungen selbst auszuführen. Tatsächlich sind Eigenleistungen sinnvoll, denn je mehr ihr selbst erledigt, desto günstiger wird euer Traumhaus. Doch auch hier lauern Fallen. Diverse Ausbauleistungen wie Maler- und Tapezierarbeiten könnt ihr natürlich selbst erledigen, wenn ihr handwerklich geschickt seid. Vorsicht ist aber bei allen Leistungen geboten, welche den Baufortschritt behindern könnten.

Seht euch zu guter Letzt den Zahlungsplan genau an. Viele Bauträger verlangen zu hohe Raten bereits zu Beginn der Bauphase. Unser Tipp: Nutzt euer Recht, bei der Zahlung fünf Prozent als Sicherheit einzubehalten. Auch der Fertighausanbieter darf von euch eine Sicherheit verlangen, denn immerhin geht er in Vorleistung. Achtet darauf, dass diese Sicherheit nicht zu hoch angesetzt wird.

Wie ist der Ablauf beim Abschließen eines Bauvertrages?

Wichtig: Bevor ihr den Bauvertrag unterzeichnet, lest euch die komplette Baubeschreibung mehrmals durch und prüft, ob alles euren Vorstellungen entspricht.

Der Bauvertrag für ein Fertighaus beziehungsweise die Baubeschreibung sollte so ausführlich wie möglich gestaltet werden. Mangelhafte Angaben im Bauvertrag beim Neubau sind der häufigste Grund für rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Bauherren und Fertighausherstellern. Vor allem das Kleingedruckte solltet ihr deshalb ausführlich lesen und im Zweifelsfall von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Schaut nicht nur, was im Vertrag geschrieben steht, sondern was unter Umständen fehlt.

Die Bau- und Leistungsbeschreibung muss so ausführlich wie nur möglich gehalten sein. Gleiches gilt für den Bauablauf: Er muss genauestens geregelt sein. Hilfreich kann ebenso ein Bausachverständiger sein, denn er kann euch erklären, welche Leistungen ihr als Bauherr übernehmen könnt.

Im Bauvertrag für ein Fertighaus sollten auf jeden Fall die DIN-Normen für jedes einzelne Gewerk benannt sein. Auch sollte der Satz “Ausführung nach den allgemeinen Regeln der Technik” auftauchen, denn er garantiert euch eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten. Im Bauvertrag müssen ebenso Angaben zu den Zahlungsbedingungen zu finden sein.

Eine Abrechnung nach der Bauabnahme wäre für euch als Käufer am günstigsten. Das würde bedeuten, dass der Kaufpreis erst dann fällig ist, wenn alle Leistungen erbracht und von euch für gut befunden sind. Die Praxis gestaltet sich allerdings meist etwas anders. Bei den meisten Bauträgern ist es üblich, dass ihr je nach Baufortschritt jeweils einen Teil der Summe zahlen müsst. Verständlich, denn das Bauunternehmen möchte nicht bis zum Ende der Baumaßnahme alleine auf den Kosten sitzen bleiben.

Die meisten Bauträger gehen dabei nach folgender Methode vor: Nach Vorlage der Bauunterlagen sind bereits bis zu drei Prozent des Kaufpreises zu zahlen, am zweiten bis vierten Tag nach Beginn der Baumaßnahme mindestens 40 Prozent und weitere 15 Prozent nach Fertigstellung von Estrich und Rohinstallation. Die Restzahlung erfolgt dann nach der Abnahme.

Seid ihr mit dem Bauvertrag beim Neubau einverstanden, kann die Unterzeichnung und gleichzeitige Beurkundung beim Notar erfolgen. Für diese Beurkundung sind folgende Daten und Unterlagen zwingend notwendig:

• aktueller Grundbuchauszug
• Kaufpreis
• vollständiger Name und Anschrift des Käufers
• Flurkarte
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Geburtsdatum des Käufers

Vergesst nicht euren Personalausweis für den Notartermin. Der Notar ist dazu verpflichtet, eure Identität zu prüfen. Dann wird er euch als Käufer ebenso wie den Verkäufer über die Rechte und Pflichten belehren. Im Anschluss liest er euch den gesamten Vertragstext vor. Erst dann unterzeichnen beide Parteien und zum Schluss der Notar den Vertrag. Danach veranlasst der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Er sendet dem zuständigen Finanzamt eine Veräußerungsanzeige zu. Diese ist notwendig, damit euer Grunderwerbsteuerbescheid erstellt werden kann.

Wie aber geht es danach weiter? Zum tatsächlichen Eigentümer werdet ihr erst mit dem Grundbucheintrag. Auch um diesen Eintrag kümmert sich der Notar nach der Unterzeichnung des Bauvertrages. Ist auch das erledigt, teilt der Notar euch den endgültigen Kaufpreis für die Immobilie mit. Die Zahlung erfolgt dann entweder direkt auf das Konto des Verkäufers oder auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Sobald die Zahlung erledigt ist, erfolgt die Übergabe des Objektes. Nun seid ihr rechtmäßiger Eigentümer und könnt mit dem Umzug beginnen.

Welche Rolle spielt der Notar beim Bauvertrag?

Dem Notar kommt beim Bauvertrag für ein Fertighaus eine wichtige Rolle zu. Er sorgt dafür, dass der Bauvertrag nach allen geltenden rechtlichen Bestimmungen abgeschlossen wird. Bevor der eigentliche Vertrag aufgesetzt wird, prüft er daher zunächst Grundbucheinträge, Baulasten und Vorkaufsrechte. Ist soweit alles in Ordnung, kann der Bauvertrag für ein Fertighaus entworfen werden. Dieser Entwurf muss nicht zwingend vom Notar gemacht werden.

Die meisten Bauträger beziehungsweise Fertighaushersteller haben Musterverträge, die genutzt werden. Diese müssen dann allerdings auch vom Notar überprüft werden. Es ist daher ratsam, diesen gleich vom Notar aufsetzen zu lassen. Der Notarvertrag geht euch dann mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin zu. So habt ihr genügend Zeit, ihn durchzulesen und bei eventuellen Rückfragen noch einmal den Notar zu kontaktieren. Ist alles in Ordnung, wird der Vertrag beim Notartermin unterzeichnet und vom Notar beurkundet.

Hier noch einmal alle Aufgaben, die der Notar für euch beim Bauvertrag übernimmt:

• er prüft die vorhandenen Grundbucheinträge
• er entwirft gegebenenfalls den Bauvertrag
• er beurkundet den Vertrag, sodass dieser rechtswirksam wird
• er besorgt alle weiteren Unterlagen, die für einen reibungslosen Ablauf wichtig sind
• er ist für die notarielle Beurkundung der Grundschuld zuständig
• er teilt euch den Kaufpreis mit
• er kümmert sich um die Überschreibung des Eigentums

Stellt sich nun noch die Frage, wer den Notar eigentlich aussucht – ihr als Käufer oder der Verkäufer? Darüber gibt es keine einheitlichen gesetzlichen Regelungen. In der Praxis sieht es meist so aus, dass sich Käufer und Verkäufer gemeinsam auf einen Notar einigen. Meist sucht sich der Käufer einen Notar aus.

Eine weitere Frage stellt sich hinsichtlich der Kostenträgerschaft. Wer hat also die Kosten für den Notar zu übernehmen? Hier ist es in der Praxis üblich, dass ihr als Käufer die Notarkosten tragen müsst. Welche Kosten für den Notar anfallen, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) genau geregelt. Die Notargebühren hingegen sind vom Kaufpreis abhängig, während es für die meisten anderen Gebühren und Auslagen Fixpreise gibt. Plant für Notargebühren und Grundbuchkosten etwa 1,0 bis 1,5 Prozent von der Kaufsumme ein.

Was sollte der Bauvertrag beinhalten?

Ein Bauvertrag für ein Fertighaus ist nur dann rechtsgültig, wenn er bestimmte Inhalte enthält. Der wichtigste Bestandteil ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Sie sollte so detailliert wie möglich sein. Eine solche Beschreibung zeigt unter anderem auf, welche Leistungen die Firma genau übernimmt und welche Materialien verwendet werden. Weiterhin gehören in die Baubeschreibung der Haustyp, die Art des Daches, die Bauweise und alle technischen Einbauten. Lasst diese Baubeschreibung von einem Experten prüfen. Habt ihr Fehler gefunden oder Änderungswünsche, müssen diese schriftlich festgehalten werden. Mündliche Absprachen mit dem Bauträger sind nicht gültig.

Außerdem muss die Baubeschreibung einen detaillierten Zeitplan enthalten. In diesem steht ein verbindlicher Fertigstellungstermin. Ganz wichtig ist, dass alle Termine wie Baubeginn, Baubeginnanzeige, Zwischentermine, Fertigstellung, Bauabnahme und schließlich der Einzugstermin genau definiert sind. Die Festpreisgarantie und Regelungen zur Gewährleistung sind weitere Angaben, die in keiner Bau- und Leistungsbeschreibung fehlen dürfen. Die Landesbauordnung fordert weiterhin, dass jeder Fertighausersteller einen verantwortlichen Bauleiter benennt. Auch darauf gilt es also zu achten.

Möchtet ihr ein Fertighaus errichten, benötigt ihr im Vorfeld einige Planunterlagen. Werkpläne im Maßstab 1:50 sind ebenso erforderlich wie alle Gebäudeabmessungen, die Bruttogeschossfläche, die Nutz- und Wohnfläche in Quadratmetern. Zeichnungen entsprechend den Vorschriften des Bundeslandes solltet ihr ebenfalls vorlegen.

Als Grundlage für die meisten Fertighausverträge wird die Verdingungsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, genommen. Ist das nicht ausdrücklich vermerkt, gilt automatisch das Bürgerliche Gesetzbuch als Grundlage. Der Unterschied: Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt beim BGB fünf Jahre, bei der VOB hingegen nur zwei Jahre. Es ist allerdings theoretisch möglich, die Gewährleistungsfrist auch in nach VOB abgeschlossenen Verträgen auf fünf Jahre zu verlängern.

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme nach Fertigstellung. Daher ist das Abnahmeprotokoll ein weiteres wichtiges Dokument bei eurem Hausbau. In diesem Protokoll sind alle Mängel am Bau aufgeführt. Seid ihr handwerkliche Laien, empfehlen wir euch, zum Abnahmetermin einen unabhängigen Bausachverständigen mitzunehmen. Während der Abnahme werden nicht nur alle ausgeführten Leistungen auf ihre Qualität hin geprüft, auch bekommt ihr eine umfassende Einweisung in die verbaute Technik. Werden während der Abnahme Mängel aufgedeckt, gilt die Hausübergabe als nicht abgeschlossen und es muss ein Folgetermin vereinbart werden.

Wie aber wird man sich hinsichtlich der Mängel mit dem Bauträger einig? Auch hier gibt es eine klare Regelung. Sollte es zwischen euch und dem Bauträger unterschiedliche Meinungen hinsichtlich der Mängel geben, ist der Bauträger dazu berechtigt, einen Gutachter hinzuzuziehen. Stellt dieser keinen Mangel fest, stellt er eine Fertigstellungsbescheinigung aus und ihr müsst die Endsumme bezahlen. Liegt dagegen nachweislich ein Mangel vor, dürft ihr von der Schlusszahlung einen gewissen Betrag einbehalten.

Sobald ihr das Abnahmeprotokoll unterschrieben habt, ist die letzte Rate an den Fertighaushersteller zu zahlen. Gleichzeitig beginnt der Gewährleistungszeitraum. Auch obliegt euch als Eigentümer nun der Gefahrenübergang. Das bedeutet, dass ihr ab sofort das gesamte Risiko rund um das Haus allein tragt.

Auch bei der Abnahme gibt es einige Stolperfallen, die ihr unbedingt vermeiden müsst. Solltet ihr zum Termin der Abnahme nicht erscheinen, gilt das Haus als abgenommen. Zieht ihr vor der Bauabnahme in das Haus ein oder überweist ihr vorzeitig die Schlussrate, erkennt ihr die Bauphase als abgeschlossen an, was einer Bauabnahme gleich kommt.

Was ist ein Vorvertrag und wann macht er Sinn?

Sicher habt ihr schon einmal etwas von einem Vorvertrag gehört. Was ist das überhaupt und wann macht ein solcher Vertrag beim Hauskauf Sinn? Tatsächlich ist ein Vorvertrag beim Hauskauf absolut sinnvoll. Der Hintergrund: Immobilien sind begehrter denn je. Habt ihr eure Traumimmobilie gefunden, sichert ihr euch mit einem Vorvertrag die Rechte an der Immobilie. So stellt ihr sicher, dass euch kein anderer Interessent die Wunschimmobilie vor der Nase wegschnappt. Natürlich bieten Makler diesen Service nicht umsonst an und verlangen eine Reservierungsgebühr. Rechtlich ist nicht eindeutig geklärt, ob solch eine Reservierungsgebühr zulässig ist.

Rechtlich einwandfrei ist dagegen der Vorvertrag, mit dem ihr ebenfalls eure Interessen absichern könnt. Er ist eine Absicherung für beide Seiten, dass der Bauvertrag tatsächlich zustande kommt. Wie der eigentliche Bauvertrag muss auch ein solcher Vorvertrag notariell beurkundet werden, was wiederum mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Wir empfehlen euch daher, euch möglichst schnell mit dem Verkäufer zu einigen, wenn ihr Interesse an einer Immobilie habt. Sinn machen sowohl die Reservierungsvereinbarung als auch der Vorvertrag nur dann, wenn klar ist, dass sich der Abschluss des Bauvertrages länger hinzieht.

In welchen Fällen ist es möglich, vom Bauvertrag zurückzutreten?

Grundsätzlich ist ein Hauskauf ein bindendes Geschäft und ihr könnt vom Vertrag nicht einfach zurücktreten. Der Verkäufer wird in eine Vertragsauflösung nur dann einwilligen, wenn ihr einer Abstandszahlung zustimmt. Diese macht durchaus Sinn. Immerhin wird euer Fertighaus direkt nach Vertragsunterzeichnung in Produktion gegeben. Tretet ihr nun zurück, entsteht dem Bauträger eine Produktionslücke. Die Erhebung einer Stornierungsgebühr ist also legitim.

Natürlich gibt es auch hier Sonderfälle und ihr könnt vom Vertrag zurücktreten. Gemäß § 355 BGB steht Verbrauchern bei einem Hausvertrag ein Widerrufsrecht zu. Diese Frist beträgt 14 Tage. Tretet ihr innerhalb dieser Frist vom Vertrag zurück, hat das Bauunternehmen keinen Anspruch auf Schadenersatz. Habt ihr einen Hausvertrag abgeschlossen, ohne über das dafür notwendige Grundstück oder eine Finanzierung zu verfügen, könnt ihr ebenfalls meist problemlos den Rücktritt erklären.

In der Praxis kommt es leider häufiger vor, dass Eigenheiminteressenten zu einem Fertighausvertrag überredet werden, ohne bereits ein Grundstück zu besitzen. Ist das der Fall, muss unbedingt eine Rücktrittsvereinbarung verfasst werden. Wir empfehlen euch, einen Vertrag mit einem Bauträger erst dann zu unterzeichnen, wenn ihr ein Grundstück besitzt und die Finanzierung steht. Verlasst euch nicht darauf, dass ihr von einem Makler ein passendes Grundstück vorgeschlagen bekommt. Wie bereits erwähnt, sind Baugrundstücke leider Mangelware und beliebter denn je. Wenn ihr also ein Baugrundstück gefunden habt, das euren preislichen Vorstellungen entspricht und in der gewünschten Wohngegend liegt, kann es sein, dass ein anderer Interessent euch zuvorkommt.

Einige Bauträger sind übrigens recht kulant, was das Rücktrittsrecht betrifft. Wenn euch zum Beispiel keine Baubewilligung erteilt wird oder so hohe Auflagen verlangt werden, dass ein Mehraufwand von mehr als zehn Prozent des vorab vereinbarten Preises entstehen würde, könnt ihr meist problemlos vom Vertrag zurücktreten.

Fazit: Ihr solltet nun alles Wichtige zum Bauvertrag bei einem Fertighaus erfahren haben. Im Zweifelsfall gilt immer: Holt lieber die Meinung eines Experten ein und lasst den Vertrag gründlich prüfen. Wenn ihr Laie seid, sind einige Passagen schwer zu verstehen und ihr könntet in die eine oder andere Falle tappen.