Bauvertrag beim Hausbau – darauf solltet ihr achten

Bauvertrag

Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Kaufverträge sind nicht gerade eine beliebte Lektüre. Doch wenn es bei Bauvorhaben um richtig viel Geld geht, kann die genaue Überprüfung dieser Schriftstücke den Verbraucher vor enormen Schäden bewahren.

Vor dem Start des Bauvorhabens wird meist auf Basis des Angebots ein Bauvertrag abgeschlossen. Dieser ist ein Werkvertrag, der die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) erfüllen muss.

Da Vertragsfreiheit gilt, kommen für diese komplexen Regelwerke verschiedene Varianten in Frage. Es können also auch andere Vertragsgrundlagen ausgehandelt werden:

  • als reiner VOB-Vertrag, der auf der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) basiert,
  • als BGB-Vertrag, der sich ausschließlich auf das Werkvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gründet und
  • als Vertrag, der sowohl die BGB- als auch die VOB-Regeln berücksichtigt.

Die ursprünglich auf öffentliche Bauvorhaben ausgelegte VOB wird auch für private Bauvorhaben verwendet. Viele Rechtsexperten raten privaten Bauherren sogar ausdrücklich dazu, die VOB als Grundlage des Bauvertrags zu wählen.

Das altbewährte Instrument ist allerdings kein Gesetz. Es handelt sich dabei lediglich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die zivilrechtliche Fragen zwischen dem Bauherrn, dem Bauunternehmer und dem Architekten klären.

Allerdings bietet auch das reformierte BGB inzwischen verbraucherfreundlichere Klauseln. Seit Anfang 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht, mit dem das Bürgerliche Gesetzbuch erstmals explizit Bauverträge regelt.

Die Regelungen sehen u.a. verbindliche Baubeschreibungen und Bauzeiten vor sowie konkrete Fertigstellungstermine. Ebenso ist hier das Handling mit wichtigen Bau- und Planungsunterlagen festgeschrieben.

Das neue Bauvertragsrecht verpflichtet Baufirmen auch beim schlüsselfertigen Bauen zu einer ordentlichen Baubeschreibung, zu verbindlichen Angaben zur Bauzeit und zur Erstellung und Herausgabe von wichtigen Unterlagen.

Unterlagen für den Bauvertrag

Folgende zusätzliche Unterlagen solltet ihr euch als Kunde unbedingt noch vor dem Baubeginn aushändigen lassen:

  • Schnitte und Bauantragspläne
  • Statikgutachten
  • Bodengutachten
  • Entwässerungsantrag
  • Ausführungspläne und Details
  • Wärmeschutznachweis laut EnEV
  • Energiebedarfsausweis laut § 13 EnEV
  • Berechnungen zur Wohnfläche und zum umbauten Raum
  • Baugenehmigung

Ebenso sieht das BGB beim Verbraucherbauvertrag ein mindestens 14-tägiges Widerrufsrecht (!) vor und eine Abschlagszahlungs-Begrenzung von höchstens 90 Prozent des Werklohns. All diese Punkte muss der Bauträger erfüllen. Er kann sie also, auch wenn die bereits erwähnte Vertragsfreiheit gilt, in seinen AGB nicht einfach außer Kraft setzen.

Wie gut ein Bauvertrag die Interessen eines Bauherrn wirklich schützt, lässt sich von einem Laien nur schwer beantworten. Hier ist fachliche Hilfe gefragt (siehe Abschnitt: Einen Bauvertrag prüfen zu lassen).

Auch der Blick auf ein Bauvertrag Muster kann sich lohnen. Dieses hilft dabei, bei der Beauftragung keine Lücken entstehen zu lassen, für die es keine bindenden Regelungen gibt. Ein Bauvertrag Muster gibt es etwa bei den Haus- und Grund-Vereinen in ganz Deutschland, die diese Vorlage gemeinsam mit dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) entwickelt haben.

Was der Bauvertrag enthalten muss

Folgende Bestandteile gehören im Allgemeinen zum Bauvertrag:

  • die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Anbieters
  • alle Bau-, Liefer- und Kaufvereinbarungen (inklusive allfälliger Zusatzvereinbarungen)
  • eine detaillierte Leistungs- und Baubeschreibung
  • ein Protokoll, das alle Sonderwünsche des Bauherrn und alle mündlichen Absprachen erfasst
  • technische Merkblätter

Weitere Unterlagen, die der eigentliche Bauvertrag einschließen kann:

  • Pläne und Leistungsbeschreibungen
  • Kostenvoranschläge und Angebote
  • zusätzliche und besondere Vertragsbedingungen
  • technische Regelwerke wie etwa DIN-Normen
  • sonstige Regelwerke wie etwa VOB-Regelungen

Stolperfallen in Bauverträgen

Bei Bauverträgen gibt es so manche Stolperfalle. So birgt etwa die Verwendung von überholten Vertragsmustern Risiken. Das ist dann der Fall, wenn sich eine Firma im Vertragsrecht zwar explizit auf das neue Bauvertragsrecht bezieht, aber Baubeschreibungen nach dem alten Muster anhängt, die etwa keine konkreten Angaben zur Bauzeit enthalten. Diese sind aber sehr wichtig für die Planungen des Bauherrn, wenn es um den Umzug oder die Finanzierung geht.

Häuslebauer sollten zudem sehr genau darauf achten, welche konkreten Leistungen der vertraglich vereinbarte Festpreis inkludiert. Mögliche Stolperfallen sind unklare Formulierungen. Gerne gebraucht wird etwa die Angabe, dass „Markenprodukte führender Hersteller“ verwendet werden. Stiftung Warentest warnt, dass das Unklarheiten, welche Produkte tatsächlich eingesetzt werden, birgt.

Kritisch sind zudem Vertragsklauseln, in denen sich der Bauherr zur letzten Ratenzahlung für das Haus noch vor der Übergabe verpflichtet, was laut den neuen BGB-Richtlinien nicht mehr zulässig ist. Maximal 90 Prozent müssen vor Abnahme bezahlt werden, was sicherstellt, dass ihr als Eigenheimbesitzer nicht auf allfälligen Mängeln sitzenbleibt.

Auch so mancher rechtssicher anmutende Paragraf, der im Bauvertrag genannt wird, kann sich als Stolperfalle entpuppen. Das gilt etwa für den Hinweis auf den § 649 des BGB, der sich auf eine alte und nicht mehr gültige Fassung des Kündigungsrechts bezieht. Die neue und gültige Regelung ist im § 648 des BGB festgeschrieben und erlaubt jederzeit bis zur Vollendung des Werks die Vertragskündigung durch den Bauherrn.

Wer solche Stolpersteine in seinem Vertrag erkennt, sollte diesen vorerst nicht unterzeichnen und sich um eine unabhängige Beratung kümmern.

Einen Bauvertrag prüfen zu lassen

Eine fachliche Prüfung des Bauvertrags kann viel unnötigen Ärger und finanzielle Belastungen vermeiden. Diese Prüfung ist für jedes Bauvorhaben ratsam – egal, ob es sich nun um ein schlüsselfertiges Haus durch einen Generalunternehmer oder um ein selbstgeplantes Architektenhaus handelt.

Rat und Hilfe bei der Prüfung eines Bauvertrags bieten verschiedene Anlaufstellen. Wichtige Ansprechpartner sind hier vor allem die deutschen Verbraucherzentralen und bundesweit agierende Vereine wie Dekra, die technische Prüforganisation TÜV-Süd oder der Bauherren-Schutzbund.

Hier finden Bauherren in vielen Bereichen Unterstützung – von der allgemeinen Beratung bis hin zur persönlichen Begleitung bei Vertragsverhandlungen. Die dafür anfallenden Kosten hängen von der Vertragsart und der Region ab.

Verbraucherzentralen verlangen für die Prüfung eines Bauträgervertrags etwa um die 30 Euro in Thüringen und bis zu 350 Euro in Nordrhein-Westfalen. Beim Bauherren-Schutzbund kostet diese zwischen 250 und 500 Euro.

Worauf ihr beim Bauvertrag außerdem achten solltet

Zeit ist ein wichtiger Schlüssel für einen erfolgreichen Bauvertrag. Ihr solltet euch bewusst sein, dass ein so komplexes Regelwerk nicht schon nach dem ersten oder zweiten Gespräch mit dem Bauunternehmer fix und fertig auf dem Tisch liegen kann.

Schon gar nicht sollte der Vertrag zu diesem Zeitpunkt bereits unterschrieben werden. Die Unterschrift darf erst dann erfolgen, wenn wirklich alle Fakten gründlich geklärt und geprüft wurden. Diese Zeit solltet ihr euch unbedingt nehmen und beim Bauunternehmer auch einfordern, falls dieser zu einem raschen Vertragsabschluss drängt.

Möchtet ihr uns eure Erfahrungen in Sachen Bauvertrag mitteilen? Welchen Rat wollt ihr unseren Lesern mit auf den Weg geben? Vor welchen Stolperfallen möchtet ihr gerne warnen? Wir freuen uns auf eure Kommentare und bedanken uns für eure Unterstützung.

Bildquelle: rawpixel | Unsplash

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