Ein traumhaftes Baugrundstück und so erstaunlich günstig: Wer sich über diese Kombination freut, sollte unbedingt ein Bodengutachten einholen und so versteckte Mängel rechtzeitig aufspüren. Der Blick auf den Boden und die Wasserverhältnisse ist aber auch dann sinnvoll, wenn es sich nicht um ein vermeintliches Schnäppchen handelt.
Von den Ergebnissen der Baugrunduntersuchung hängt ab, ob auf dem gekauften Grundstück das Wunschhaus überhaupt beziehungsweise in welcher Form es errichtet werden darf. Enthält das Baugrundgutachten beispielsweise den Begriff „Moorlinse“ ist Ärger beim Bauen sozusagen vorprogrammiert. Diese kleinen, linsenförmigen Moorareale sind mit freiem Auge nur selten erkennbar. Das Risiko späterer Schäden trägt der Bauherr allerdings selbst.
Daher ist ein Bodengutachten für einen Neubau eine wirklich sinnvolle Investition, die seit 2014 auch in der Baurechtverordnung festgeschrieben ist. Bereits im Jahr 2008 verpflichtete der Bundesgerichtshof vor allem Architekten und Bauträger zur Beauftragung eines Baugrundgutachtens. Für den Bauherren ist das Gutachten so etwas wie eine Rückversicherung, die vor erheblichen Zusatzkosten (etwa für Bodensanierungen) und gerichtlichen Auseinandersetzungen schützt.
Der Inhalt des Baugrundgutachtens
Ein Bodengutachter bewahrt Hausbauer vor unangenehmen Überraschungen. Sein Gutachten gibt über die Beschaffenheit des Bodens Auskunft, beschreibt, wie tragfähig er ist, ob es etwa zu Gebäuderutschungen oder zu Rissen und zu einer Schiefstellung des Hauses kommen kann. Eine Baugrunduntersuchung ist zudem nötig für die Bemessung der Bodenplatte. Der Statiker benötigt schließlich die Baugrund-Kennzahlen für die Berechnung der Fundamente.
Das Baugrundgutachten enthält außerdem Vorschläge und Hinweise für die bauausführenden Unternehmen, wie sich der Baugrund für das Bauvorhaben optimieren lässt. Es weist etwa darauf hin, wieviel Oberboden entfernt und wie die Baugrube anschließend verfüllt werden muss, um möglichst tragfähig zu sein.
Das Gutachten enthält Hinweise auf geeignetes Austauschmaterial und die nötige Verdichtung, um so das Setzungsverhalten und die Tragfähigkeit des Baugrunds zu verbessern. Dies wiederum stellt unter anderem sicher, dass das Haus auch nach Jahrzehnten noch waagrecht dasteht und dass es nicht zu Setzrissen kommt.
Die Baugrunduntersuchung stellt den Aufbau des Baugrunds fest und nimmt die Tragfähigkeit, das Setzungsverhalten und andere bodenmechanische Eigenheiten genau unter die Lupe. Der Bodengutachter sieht sich zudem das Grundwasservorkommen an und macht eventuell Vorschläge zur Bodenverbesserung.
Der Gutachter prüft zudem, ob die Versickerung des Oberflächenwassers im Boden ausreichend ist. Auch eine Prüfung in Hinblick auf Erdbeben kann in Erdbebenzonen nötig und wichtig sein.
Alle für das Bodengutachten erforderlichen Daten werden durch Baugrundsondierungen und -bohrungen gewonnen. Mitunter kann auch eine bodenmechanische Laboruntersuchung nötig sein.
Was ein Bodengutachten im Detail erhebt:
- Prüfung und Feststellung der Bodenarten
- Feststellung der Bodenklassen und der Aushubkosten
- Prüfung, ob eine ausreichende Regenwasserversickerung möglich, bzw. ob eine Drainage nötig ist
- Prüfung der Tragfähigkeit des Baugrunds und der Auswirkungen auf die Statik
- Prüfung der Grundwasserverhältnisse und der erforderlichen Kellerabdichtung
Konkret führt der Bodengutachter an verschiedenen Stellen des Baugrundstücks Probebohrungen durch, die im Anschluss im Labor analysiert werden. Die geotechnische Untersuchung geht weit in die Tiefe. Dabei werden bis mindestens sechs Meter unterhalb der Fundamentsohle die Bodeneigenschaften analysiert.
Ein wichtiger Punkt: die Versickerungsfähigkeit des Bodens
Das Thema Versickerung ist ein besonders wichtiger Punkt des Baugrundgutachtens. In vielen Regionen ist es nicht erlaubt, das Regenwasser ins Kanalsystem einzuleiten. Mitunter gibt es auch gar keinen öffentlichen Regenwasserkanal.
Das bedeutet für den Bauherrn, dass er das von den Dachflächen herabfließende Regenwasser auf das eigene Grundstück leiten muss. Eine Zisterne, die bei der Gartenbewässerung gute Dienste leistet, ist dafür oft nicht ausreichend. Das Gutachten kann hier wertvolle Hinweise geben, wie die Ableitung am besten zu bewerkstelligen ist.
Der Blick auf die nähere Umgebung
Idealerweise sollte ein Bodengutachten über die Grundstücksgrenze hinausreichen und auch die nähere Umgebung prüfen. Ein Blick in die Vergangenheit ist ebenfalls oft sehr hilfreich. So kann das Erdreich etwa mit Chemikalien oder Erdöl belastet sein, falls früher ein Gewerbe- oder Industrieunternehmen auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe beheimatet war.
Der Bauherr trägt das Risiko im Falle der Verseuchung eines Grundstücks mit Chemikalien oder anderen Altlasten oder auch dann, wenn dieses durch Grund- oder Schichtenwasser nicht ausreichend tragfähig ist. Das führt im schlimmsten Fall zu hohen Investitionen, bevor der Hausbau überhaupt erst losgehen kann.
Zur Erstellung des Baugrundgutachten befugte Personen
Baugrundgutachter sind Bauingenieure, Geologen oder Sachverständige für Geotechnik. Es gibt eine große Auswahl an Gutachtern, die ihre Dienste anbieten. Daher sollte man nicht nur die Kosten, sondern auch die Qualifikation vergleichen.
Diplom-Geologe darf sich nur nennen, wer einen entsprechenden Studiengang besucht und erfolgreich absolviert hat. Sachverständiger hingegen darf sich im Grund jeder nennen.
Da der Titel nicht geschützt ist, sind auch keine speziellen Anforderungen damit verbunden. Um einen qualifizierten Gutachter zu finden, sollte man sich daher am besten an einen diplomierten Geologen wenden.
Was kostet ein Baugrundgutachten?
Die Kosten für ein Baugrundachten, die der Bauherr selbst bezahlen muss, können je nach Region und Anbieter sehr unterschiedlich sein. Der Durchschnitt liegt bei etwa fünf Euro pro Quadratmeter.
Je nach Gebäudeart, Lage und Umfang des Gutachtens entstehen Kosten, die meist zwischen 500 und 1.500 Euro liegen. Ist das Baugrundgutachten sehr ausführlich, kann es auch bis zu 2.000 Euro kosten.
Von Billiggutachten sollten Sie lieber die Finger lassen, da eine detaillierte Analyse nicht zum Schnäppchenpreis erhältlich ist. Eine umfassende Baugrunduntersuchung beinhaltet einen maßstabsgerechten Lageplan inklusive markiertem Baugrundstück sowie den Höhezugs- und den Bohransatzpunkten.
Auch Bohr- und Rammprofile sind auf dem Plan ersichtlich. In den Anlagen finden sich Bohrversuchs-Protokolle, Laborprüfberichte und chemische Analysen sowie eine Fotodokumentation.
Fazit
Wer sein Haus nicht auf Sand bauen möchte, sollte sich vor dem Kauf des Grundstücks unbedingt ein Baugrundgutachten anfertigen lassen. So können Sie sicher sein, dass Ihr Wunschhaus tatsächlich auf dem Baugrundstück errichtet werden kann.
Falls Sie sich trotz negativer Ergebnisse des Gutachtens zu einem Kauf entscheiden, wissen Sie zumindest, welche zusätzlichen Kosten beim Hausbau zu erwarten sind und können Ihre Kalkulation entsprechend anpassen. So ersparen Sie sich eine teure Nachfinanzierung.
Besonders wichtig ist das Bodengutachten, wenn ein Keller geplant ist. Wer weiß, wie es auf dem Grundstück in Sachen Grundwasser aussieht, kann entsprechend planen und weiß schon vorab, ob eine Grundwasserabsenkung nötig ist.
Wie sind Ihre Erfahrungen in Sachen Baugrundgutachten? Wir würden uns freuen, wenn Sie unsere Leser an Ihrem Weg zum baufertigen Grundstück teilhaben lassen und freuen uns auf Ihren Kommentar.
Bildquelle: andrewtneel | Unsplash