Grunderwerbsteuer 2025: Höhe, Ausnahmen und Spartipps

Vielleicht steht ihr kurz vor dem Kauf eures Traumhauses samt Grundstück. Neben dem Kaufpreis solltet ihr jedoch auch die Grunderwerbsteuer einplanen. Sie wird von den Bundesländern erhoben und kann den Gesamtpreis deutlich erhöhen. Doch warum müsst ihr sie zahlen, wie hoch ist sie 2025 – und wie lässt sie sich senken?

Die Grunderwerbsteuer – was ist das eigentlich?

Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Kauf, einen Tausch, eine Schenkung, die Übertragung von Anteilen oder sogar eine Enteignung handelt. Ebenso ist es egal, ob das Grundstück bereits bebaut ist oder nicht.

Die Steuer wird also grundsätzlich fällig – und zwar auch dann, wenn sich auf dem Grundstück ein Haus befindet. Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Steuersätze, die aktuell (Stand 2025) zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises liegen.

Das bedeutet: Für zwei Grundstücke in ähnlicher Lage und Größe kann die Grunderwerbsteuer in Bayern deutlich niedriger ausfallen als z. B. in Nordrhein-Westfalen – und schnell mehrere tausend Euro Unterschied machen.

Die Grunderwerbsteuer ist kein Bestandteil des Kaufpreises. Ihr müsst sie zusätzlich an das zuständige Finanzamt zahlen. Erst wenn ihr die Steuer beglichen habt, stellt euch die Behörde die sogenannte Unbedenklichkeits­bescheinigung aus. Ohne dieses Dokument kann der Notar euch nicht ins Grundbuch eintragen – euer neues Grundstück geht dann offiziell nicht in euer Eigentum über.

Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer fließen nicht an den Bund, sondern an die Länder und Kommunen, die damit z. B. Straßen, Schulen oder andere Infrastrukturprojekte finanzieren.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist eine gute Planung entscheidend. Ihr wollt nicht nur wissen, wie hoch die Grunderwerbsteuer in eurem Bundesland ausfällt, sondern auch, wann ihr sie bezahlen müsst? Grundsätzlich ist der Ablauf der Folgende:

Ab diesem Zeitpunkt läuft die gesetzliche Zahlungsfrist von einem Monat. Innerhalb dieser Frist muss die gesamte Steuerschuld überwiesen werden – Ratenzahlungen oder Stundungen sind nur in seltenen Ausnahmefällen und nach individueller Absprache mit der Behörde möglich.

In der Praxis kann es vorkommen, dass zwischen dem Notartermin und dem Erhalt des Steuerbescheids mehrere Wochen vergehen, vor allem wenn die Behörden stark ausgelastet sind. Das ändert aber nichts daran, dass die Fälligkeit klar an den Bescheid gekoppelt ist.

Wichtig: Ohne fristgerechte Zahlung stellt euch das Finanzamt keine Unbedenklichkeits­bescheinigung aus. Ohne dieses Dokument kann der Notar euch nicht ins Grundbuch eintragen – und ihr werdet nicht offiziell Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie.

Gibt es Freibeträge oder Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in fast allen Fällen Pflicht. Dennoch gibt es gesetzlich geregelte Ausnahmen, bei denen keine Steuer fällig wird – und in einigen Bundesländern sogar Förderprogramme, die euch finanziell entlasten können.

1. Bagatellgrenze von 2.500 Euro

Nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wird keine Steuer erhoben, wenn der Kaufpreis maximal 2.500 Euro beträgt. Das betrifft in der Praxis vor allem sehr kleine Flächen oder Grundstücksanteile.

Ebenfalls geregelt ist hier, dass keine Steuer anfällt, wenn eine Übertragung innerhalb einer Gütergemeinschaft oder eines Treuhandverhältnisses erfolgt.

Tipp: Lasst im Zweifel von einer Fachanwältin oder einem Steuerberater prüfen, ob euer Kaufvertrag unter diese Ausnahme fällt.

2. Übertragungen innerhalb der Familie

Ebenfalls steuerfrei sind Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie, zum Beispiel:

• zwischen Eltern und Kindern
• zwischen Großeltern und Enkeln
• zwischen Ehe- oder eingetragenen Lebenspartnern – auch nach einer Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung
• zwischen Adoptiveltern/-kindern
• zwischen Schwiegereltern und Schwiegerkindern

Keine Steuerbefreiung gibt es hingegen für Verkäufe zwischen Geschwistern.

3. Förderungen & Zuschüsse (Beispiel Hessen)

Neben den gesetzlichen Ausnahmen gibt es in manchen Bundesländern Förderungen, die die Steuerlast indirekt senken. Ein Beispiel ist das „Hessengeld“: Wer in Hessen erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt, kann einen Zuschuss beantragen, der einen Teil der Nebenkosten – darunter auch die Grunderwerbsteuer – abfedert.

Andere Länder diskutieren derzeit ähnliche Modelle, eine bundesweite Steuerfreigrenze gibt es jedoch noch nicht.

Kurz gesagt: Vollständige Steuerbefreiungen sind selten, können euch aber mehrere tausend Euro sparen. Prüft vor dem Kauf, ob ihr unter eine der Ausnahmen fallt oder von Förderprogrammen profitieren könnt.

Wie und wo muss die Grunderwerbsteuer angemeldet und bezahlt werden?

Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie sind viele Parteien beteiligt: Käufer, Verkäufer, Notar – und im Hintergrund oft auch Banken oder Familienmitglieder. Für die Grunderwerbsteuer sind jedoch zunächst nur drei Akteure relevant:

1. Verkäufer (Veräußerer)
2. Käufer (Erwerber)
3. Notar

So läuft die Anmeldung ab

Ihr einigt euch mit dem Verkäufer über den Kaufpreis. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und übermittelt die relevanten Daten an das zuständige Finanzamt im Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Dieser Ablauf ist bundesweit einheitlich geregelt.

Steuerbescheid und Zahlungsfrist

Das Finanzamt prüft den Vertrag, berechnet die Grunderwerbsteuer und schickt euch den Steuerbescheid. Ab dem Zustellungsdatum habt ihr einen Monat Zeit, die vollständige Summe auf das im Bescheid angegebene Konto zu überweisen.

Wichtig: Ratenzahlungen oder Stundungen sind nur in seltenen Härtefällen und nach vorherigem Antrag möglich. Bereits ein kleiner Zahlungsrückstand kann verhindern, dass euch das Finanzamt die Unbedenklichkeits­bescheinigung ausstellt.

Ohne Zahlung kein Grundbucheintrag

Die Unbedenklichkeits­bescheinigung bestätigt, dass die Steuer bezahlt wurde. Sie wird direkt an den Notar geschickt. Erst mit diesem Dokument kann der Grundbuchamtseintrag erfolgen – ohne ihn werdet ihr nicht als Eigentümer eingetragen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflusst oft maßgeblich, ob ihr euch für oder gegen den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie entscheidet. Je nach Bundesland können sich schnell mehrere tausend Euro Unterschied ergeben.

Aktuelle Steuersätze 2025

• 3,5 %: Bayern
• 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5 %: Hamburg, Sachsen, Bremen
• 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Beispiel zur Grunderwerbsteuer in Deutschland

Für ein Haus mit Grundstück zum Kaufpreis von 500.000 Euro zahlt ihr in Bayern 17.500 Euro Grunderwerbsteuer, in NRW hingegen 32.500 Euro – ein Unterschied von 15.000 Euro.

Nicht nur auf den Steuersatz schauen

Lasst euch von niedrigen Grunderwerbsteuersätzen nicht täuschen: In manchen Bundesländern, wie Bayern, sind die Lebenshaltungskosten und andere Abgaben höher, sodass sich der Vorteil schnell relativiert.

In Bundesländern mit hohen Sätzen, wie NRW (6,5 %), können dagegen andere Kosten wie Grundsteuer oder kommunale Abgaben niedriger sein – das wirkt sich langfristig positiv aus.

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Rechnet immer auch Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovisionen mit ein.

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer hängt immer von zwei Faktoren ab:

1. Steuersatz in eurem Bundesland
2. Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie

Egal, ob ihr den Kaufpreis in Raten oder komplett auf einmal bezahlt – maßgeblich ist nur die Kaufsumme, die im notariellen Kaufvertrag steht. Der Notar meldet diesen Betrag direkt an das zuständige Finanzamt.

Formel

Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer

Beispielrechnung 2025

Ihr kauft ein Haus mit Grundstück für 500.000 Euro:

• In Bayern (3,5 %) zahlt ihr: 500.000 × 0,035 = 17.500 Euro
• In Thüringen (5,0 %) zahlt ihr: 500.000 × 0,05 = 25.000 Euro
• In NRW (6,5 %) zahlt ihr: 500.000 × 0,065 = 32.500 Euro

Diese Beträge kommen zusätzlich zu den anderen Nebenkosten wie Notar, Grundbuchgebühren und ggf. Maklerprovision.

Tipp für die Finanzierung

Plant die Grunderwerbsteuer von Anfang an in euer Budget ein – oft lohnt es sich, den Betrag im Immobilienkredit mit zu berücksichtigen, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden.

Gibt es Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren oder zu umgehen?

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Nebenkosten beim Immobilienkauf – doch es gibt legale Wege, sie zu senken.

1. Grundstück und Haus getrennt kaufen

Kauft ihr ein bebautes Grundstück, wird die Steuer auf den Gesamtkaufpreis fällig.

Erwerbt ihr jedoch nur das unbebaute Grundstück, fällt die Steuer nur auf diesen Betrag an – der spätere Hausbau wird nicht erneut besteuert.

Wichtig: Bei „Haus vom Bauträger“-Modellen muss der Grundstücks- und Bauvertrag klar getrennt sein, sonst wertet das Finanzamt beides als einheitlichen Erwerb.

2. Inventar aus dem Kaufpreis herausrechnen

Befinden sich im Haus wertvolle Einbauten oder Möbel, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind (z. B. Einbauküche, freistehende Schränke, Sauna), könnt ihr diese im Kaufvertrag separat ausweisen. Der so reduzierte Gebäudewert senkt die Steuerlast.

Tipp: Die Werte sollten realistisch und belegbar sein, sonst kann das Finanzamt nachträglich korrigieren.

3. Kaufpreisminderung nach Vertragsabschluss

Wird nach dem Kauf ein Mangel festgestellt und der Kaufpreis entsprechend gesenkt, könnt ihr beim Finanzamt eine Anpassung der Grunderwerbsteuer beantragen. Das lohnt sich vor allem bei größeren Preisnachlässen.

4. Steuerliche Vorteile bei Vermietung

Zwar lässt sich die Grunderwerbsteuer selbst nicht bei Vermietung reduzieren, aber ihr könnt sie als Anschaffungskosten in der Steuererklärung abschreiben. Bei gewerblicher Nutzung kommen ggf. weitere Abschreibungsmöglichkeiten hinzu.

5. Landesförderungen nutzen

Einige Bundesländer entlasten Immobilienkäufer indirekt. Beispiel: Das Hessengeld fördert den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum mit einem Zuschuss, der auch Teile der Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer abfedern kann.

Grunderwerbsteuer clever planen und sparen

Vollständig vermeiden lässt sich die Grunderwerbsteuer nur in seltenen Ausnahmefällen – aber mit guter Planung könnt ihr sie deutlich senken. Besonders die Trennung von Grundstücks- und Hauskauf sowie die Ausweisung von Inventar sind praxisnahe Möglichkeiten, um tausende Euro zu sparen.

Bedenkt außerdem: Die Steuer ist nicht nur ein einmaliger Posten, sondern beeinflusst oft eure gesamte Finanzplanung. Wer von Anfang an die exakte Höhe im Blick hat, kann Finanzierungslücken vermeiden und mögliche Förderprogramme oder Zuschüsse gezielt einplanen. So wird der Weg zu eurem Eigenheim nicht nur rechtlich sauber, sondern auch finanziell optimal gestaltet.

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