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Der Verkauf einer Immobilie erfordert Aufwand und Zeit bis alle rechtlichen und organisatorischen Schritte eingeleitet sind. Dazu sollten die Eigentumsverhältnisse und die Belastungen des Grundstücks geprüft werden. Am wichtigsten ist jedoch, den Wert des Hauses zu kennen, damit es beim Verkauf keine negativen Überraschungen gibt. Wir haben in diesem Beitrag die passenden Tipps für euch, solltet ihr euer Haus doch einmal verkaufen wollen.
Ein zu hoch angelegter Preis reduziert die Interessenten an der Immobilie und verzögert den Verkauf. Ein zu niedriger Preis bringt Verluste ein. Gleichzeitig verändert sich der Wert durch weitere Faktoren, da der Immobilienmarkt ständigen Schwankungen unterliegt und neu geprüft werden muss. Ideal ist der Verkauf des Hauses nach zuvor erfolgten Preissteigerungen zu einem möglichst niedrigen Zinssatz.
Abhängig ist der Marktwert des Hauses vor allen Dingen von der Lage und dem Alter der Immobilie, den laufenden Belastungen, vom Zustand und von eventuellen Mängeln. Dagegen drücken Voraussetzungen wie die Nähe zu einer viel befahrenen Straße oder zu einem Industriegebiet, oder die Nutzung als Mietimmobilie den Preis noch nicht zwingend.
Sinnvoll ist daher, sich vorab nach dem Wiederverkaufswert vergleichbarer Immobilien umzusehen, die aktuelle Marktlage zu berücksichtigen und eine Hausbewertung durchzuführen, die mit der Hilfe verschiedener Verfahren angesetzt wird.
Jede Bewertung wird individuell vorgenommen. Die Preise im Internet sind zwar für den Überblick gute Indikatoren, bleiben jedoch reine Angebotspreise und können nicht immer realisiert werden.
Notwendige Unterlagen für den Hausverkauf
Um ein Haus zu verkaufen, sind verschiedene Unterlagen notwendig, darunter behördliche Dokumente und das Wertgutachten des Hauses, die an die Behörden, die finanzierende Bank oder den Notar ausgehändigt werden. Bestimmte Unterlagen sind vor dem Verkauf zu beschaffen. Das betrifft unter anderem dem Grundriss und den Lageplan, den genehmigten Bebauungsplan, den aktuellen Grundsteuerbescheid, einen Grundbuchauszug, einen gültigen Energieausweis, eine Betriebskostenaufstellung und den Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte.
Andere Unterlagen sind nach dem Verkauf nötig, so Garantieurkunden, die aktuellen Heizungs- und Wasserabrechnungen, Wartungsverträge, Versicherungsscheine und die aktuelle Bescheinigung über fachkundige Schornstein- und Heizanlagenprüfungen.
Eine Bewertung des Hauses ist dabei eine gute Voraussetzung, um den korrekten Preis und Wert des Hauses zu ermitteln. Für ein solches Gutachten sind ein aktueller Grundbuchauszug, Vollmachten, ein Erbschein oder ähnliche Nachweise zur Antragsberechtigung, Planungsunterlagen, Nachweise über die Belastungen des Grundstücks und Unterlagen über eventuell erfolgte Sanierungsmaßnahmen sinnvoll. Auch ein vorab gemachtes Gutachten zu vorhandenen Bauschäden ist vorteilhaft.
Die verschiedenen Verfahren für die Bewertung eines Hauses
Eine professionelle Bewertung des Hauses lässt sich in drei verschiedenen Verfahren angehen:
- als Vergleichswertverfahren,
- als Ertragswertverfahren
- und als Sachwertverfahren.
Abhängig sind diese von der Art der Immobilie. Dabei wird immer der Verkehrswert ermittelt.
Das Vergleichswertverfahren umfasst eine Berechnungsmethode, bei der die Immobilie mit bereits erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien anhand von Durchschnittswerten verglichen wird. Faktoren für den Vergleich sind die Lage, Größe und Ausstattung des Hauses.
Das Ertragswertverfahren eignet sich für Immobilien als Renditeobjekte, wenn diese vermietet oder verpachtet werden. Dabei werden Pacht und Miete hochgerechnet, bis das Objekt in seiner Abnutzung wertlos ist.
Der Ertragswert ergibt sich dabei aus der Hinterfragung, wieviel Kapital zeitaktuell notwendig ist, um die berechneten Zinsen in der Zukunft zu erhalten. Ermittelt werden kann, wieviel Kapital die Immobilie für den Zeitraum der Restnutzung abwirft.
Dabei müssen alle Einkünfte als Bewirtschaftungskosten berücksichtigt und bereinigt werden. Wichtige Faktoren sind der Bodenwert, der Liegenschaftszinssatz, die Restnutzdauer, der Zustand des Hauses und der Reinertrag. Der Liegenschaftszinssatz wird als Wert regelmäßig durch Gutachtenausschüsse der Gemeinden berechnet, um den Immobilienmarkt in den aktuellen Preisen zu erfassen. Je höher dieser Wert ist, desto niedriger ist der Verkehrswert des Hauses.
Für Eigenheime lohnt sich das Sachwertverfahren. Es ist dazu gedacht, den Substanzwert eines Hauses zu schätzen. Auch hier werden der Bodenwert und der Wert des Baus getrennt ermittelt und zwischen Grundstück, Außenanlage und Gebäude differenziert.
Die Berechnung des Verkehrswerts ist bei diesem Verfahren relativ komplex. Einfließende Faktoren sind die Herstellungskosten für das Haus oder die Wohnung und für die Außenanlage oder das Grundstück. Hinzu kommen die Berechnung des Grundstückwerts oder des Grundstücksanteilswerts, der Wertminderung der Immobilie in Hinblick auf das Alter und der Kosten aller notwendigen Ausbaumaßnahmen.
Der Sachwert wird in der Praxis durch einen Immobilienbewerter und Sachverständigen geschätzt und bemisst sich nach dem Grundstückswert und dem Wert aller baulichen Anlagen.
Kriterien für die Bewertung eines Hauses
Eine Begutachtung und Bewertung der Immobilie kann durch einen Makler oder die Bank als erste Schätzung und für die genaue Wertermittlung durch Sachverständige und Gutachter erfolgen. Für Laien ist es sehr schwer, den Wert tatsächlich zu bestimmen, da zahlreiche Kriterien berücksichtigt werden müssen und weiterhin Kenntnisse des Immobilienmarkts notwendig sind.
Die wichtigsten Kriterien betreffen die Lage, das Baujahr und die Größe der Immobilie. Eine gute Lage steigert natürlich den Wiederverkaufswert, wobei gleichzeitig die lokalen Voraussetzungen den Marktpreis mitbestimmen. Es macht einen Unterschied, ob das Haus in der Stadt oder auf dem Land liegt, ob es sich in einer ruhigen oder lauten Gegend befindet und welchen Ausblick und welche Lichtverhältnisse es bietet.
Weitere Faktoren sind die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur und das kulturelle Angebot. Daneben sind Bodenrichtwerte hilfreich, wie viel die Lage pro Quadratmeter Fläche im Durchschnitt kostet. All das fließt in die Bewertung des Hauses mit ein.
Ein älteres Haus erreicht in der Regel einen ähnlichen Wert, wenn es gut instand gehalten und saniert wurde. Der Erhaltungswert des Hauses lässt sich durch ein weiteres Gutachten erfassen. Der Haustyp, die Bauqualität und die Ausstattung der Immobilie sind zusätzliche Faktoren der Bewertung.
Unterschieden wird unter anderem in Ein- oder Mehrfamilienhäuser, in Reihenhäuser, Ferienhäuser, Fachwerkhäuser, Villen, Energieeffizienzhäuser und weitere Hausvarianten. Dazu spielen die Anzahl der Zimmer und die Aufteilung des Hauses eine wichtige Rolle.
Neben dem Alter zeigt sich die Bauqualität als gute Richtlinie für die Bewertung des Hauses. Das betrifft den Zustand des Mauerwerks, des Dachs, des Grundstücks, der Innenräume, der Bodenbeläge und die allgemeine Ausstattung wie Heizung, Solaranlage, Einbauküche, Garten, Pool oder Kamin.
Per Sachwertverfahren ist bei diesen Kriterien eine Ermittlung des Substanzwerts möglich. Die Berechnung umfasst dabei immer den Bodenrichtwert und die reinen Herstellungskosten, während die aktuelle Immobilienmarktsituation außen vor gelassen wird. Für die Berechnung anhand der Größe und Ausstattung eignet sich wiederum das Vergleichswertverfahren, das sich immer auf den Wert ähnlicher Immobilien bezieht.
Ein weiteres Kriterium für die Bewertung des Hauses ist die Energieeffizienz. Je geringer der Energiebedarf der Immobilie ist, desto höher ist der Wiederverkaufswert. Dazu ist eine hohe Energieeffizienz auch umweltschonend und bietet für den Käufer zukünftige Vorteile.
Die Bewertung durch einen Sachverständigen empfiehlt sich, um alle Kriterien zu berücksichtigen und das korrekte Verfahren für die Einschätzung anzuwenden. Die Kosten für ein Guthaben liegen bei etwa ein Prozent des Verkehrswertes, wobei sich der Preis am geschätzten Wert der Immobilie orientiert.
Mögliche Steuern beim Hausverkauf
Nicht nur der Kauf, auch der Verkauf einer Immobilie muss in bestimmten Fällen versteuert werden. Das hängt davon ab, ob die Immobilie zum Betriebs- oder Privatvermögen zählt, wobei erstere grundsätzlich steuerpflichtig sind. Daneben zählt, wer das Haus bewohnt hat und wie lange es sich im Besitz des Eigentümers befindet.
Für Häuser aus dem Privatvermögen gelten die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf, die Nutzung der Immobilie als Fremd- oder Eigennutz und die Anzahl der Immobilien, die in den letzten Jahren verkauft wurden.
Bei der Eigennutzung des Hauses fallen keine Steuern beim Verkauf an. Bei fremdgenutzten Immobilien kommt die Spekulationssteuer ins Spiel, wenn sich das Haus noch keine zehn Jahre im Besitz des Eigentümers befindet. Danach ist der Verkauf gleichfalls steuerfrei, selbst wenn es von anderen Personen genutzt wurde.
Eine Umsatzsteuer fällt für private Immobilien nicht an, ergibt sich jedoch bei den Gebühren für Makler oder Notar. Dazu fällt die Mehrwertsteuer bei gewerblichen Grundstücksverkäufen an. Wer ein Haus geerbt hat, übernimmt die Spekulationsfrist in der Regel vom Erblasser. Auch hier gilt die Zeitfrist von zehn Jahren, nach deren Ablauf die Steuer wegfällt.
Für Verkäufer, die regelmäßig Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, ist mit einer Besteuerung des gewerblichen Grundstückhandels zu rechnen. Das gilt auch dann, wenn innerhalb eines Hauses mehrere Wohnungen im genannten Zeitraum verkauft werden. Unter diesen Bedingungen tritt die Gewerbesteuer in Kraft, während erzielte Veräußerungsgewinne gleichfalls steuerpflichtig sind.
Trotzdem gibt es einige Methoden, Steuern beim Hausverkauf einzusparen, beispielsweise durch das Abwarten der Zehnjahresfrist oder bei einer vereinbarten Ratenzahlung mit dem Käufer. Dabei lässt sich der Veräußerungsgewinn über mehrere Jahre verteilen, sodass die Freigrenzen genutzt werden können.
Die Spekulationssteuer für fremdgenutzte Objekte innerhalb der Zehnjahresfrist errechnet sich vom persönlichen Einkommenssteuersatz und der Höhe des Wertzuwachses. Dabei werden die Anschaffungskosten dem Verkaufspreis gegenübergestellt, wobei nicht nur das Saldo als Gewinn gesehen wird, sondern in der Wertermittlung auch die Haltedauer und alle Abschreibungskosten Gültigkeit haben.
Den Wiederverkaufswert eines Hauses steigern
Eine Wertsteigerung lässt sich durch verschiedene Schritte erzielen. Beim Verkauf zählt zunächst immer der erste Eindruck. Das bedeutet, ein schönes Erscheinungsbild, ein gepflegtes Haus und Grundstück und eine angenehme Umgebung sorgen für viele Interessenten. Wer diese Voraussetzungen nicht auf Anhieb zu bieten hat, kann nachhelfen. Möglich sind dabei Modernisierungen, Renovierungen oder Sanierungen.
Wenn lediglich kleinere Mängel vorhanden sind, lassen sich diese durch eine Renovierung schnell ausbessern. Eine Komplettrenovierung macht Sinn, um Bodenfliesen, Fenster und Türen gegen neuwertige Modelle und Materialien auszutauschen, was wiederum der Energieeffizienz zugutekommt.
Im Außenbereich ist die Ausbesserung von Schäden eine Option, die das Dach oder den Wandaufbau beziehungsweise das Mauerwerk betreffen. So können Dachziegel neu gelegt oder Blasen am Außenputz sowie Risse am Innenputz beseitigt werden. Auch ein neuer und frischer Fassadenanstrich vollbringt wahre Wunder.
Günstig beeinflusst wird die Wertsteigerung durch Erweiterungen der Wohnfläche, zum Beispiel durch den Ausbau eines Dachbodens oder durch den Anbau eines Wintergartens. Entscheidend bleibt jedoch eine hohe Energieeffizienz durch eine gute Dämmung, ein hochwertiges Mauerwerk, moderne Verglasungen und ansprechende Bodenbeläge.
Fallen durch weniger Heizkosten auch geringere Nebenkosten an, bestimmt sich daraus ein besserer Wiederverkaufswert beim Haus. Durch ein Gutachten ist eine Abschätzung des realen Wertzuwachses möglich, ebenso die Berechnung der Kosten, was den Fensteraustausch, Heizungswechsel und andere Umbaumaßnahmen betrifft.
Fazit
Geld verschenken muss niemand, wenn es um den Verkauf eines Hauses geht. Um den tatsächlichen Wert zu kennen, gibt es hilfreiche Verfahren, die durch Experten und Sachverständige durchgeführt werden. Mit einer professionellen Hausbewertung lässt sich präzise ermitteln, welche Maßnahmen vorab sinnvoll sind und welcher Preis für die Immobilie realistisch ist. Das verhindert, dass der Preis zu hoch angesetzt ist und mögliche potenzielle Käufer abschreckt, oder dass der Preis dem tatsächlichen Verkehrswert nicht entspricht und das Haus mit Verlust verkauft wird.
Ein Gutachten lohnt sich grundsätzlich auch dann, wenn die Besitzverhältnisse geklärt werden müssen, so bei einer Scheidung oder Erbschaft. Sinn macht sie auch, wenn die Immobilienbelastungen zu hoch ausfallen und nicht mehr tragbar sind. Im Gutachten enthalten sind dabei alle Berechnungen der Wertermittlung und die Begründung des erzielten Ergebnisses.
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