Habt ihr euch schon einmal gefragt, welche Bereiche eures Hauses tatsächlich zur Wohnfläche zählen? Dabei ist es gar nicht so wichtig, wie groß die Grundfläche ist. Oft gibt es in eurem Zuhause Ecken, Nischen oder Schrägen, die zwar zur Quadratmeterzahl beitragen, aber nicht wirklich vollständig bewohnbar sind. In diesem Beitrag erfahrt ihr alles, was ihr zur Wohnflächenberechnung wissen müsst.
Wenn ihr schon einmal einen Kauf- oder Mietvertrag für eine Immobilie unterzeichnet habt, wisst ihr um die Bedeutung der im Vertrag angegebenen Quadratmeterzahl für den geforderten Preis. Es kommt nicht selten vor, dass diese Flächenangabe bei genauerer Betrachtung zu optimistisch erscheint.
Besonders die Differenz zwischen der angegebenen Grundfläche und der Fläche, die ihr tatsächlich als Wohnfläche nutzen könnt, kann erheblich sein. Diese Diskrepanz ist nicht nur für eure unmittelbare Nutzung von Bedeutung, sondern spielt auch eine wesentliche Rolle bei der Bewertung eures Hauses und ihrer potenziellen Wertentwicklung.
Die Wohnfläche – was ist das eigentlich?
Bei der Wohnflächenberechnung geht es darum, die Quadratmeterzahl zu ermitteln, die ihr ganz oder teilweise zum Bewohnen nutzen könnt. Das bedeutet, es zählen die Bereiche, in denen ihr euch aufhalten oder die ihr mit Möbeln und Dekoration ausstatten könnt.
Wandschrägen, kleine Nischen, Fenstervorsprünge und ähnliche Besonderheiten, die durch den Bau bedingt sind, gehören nicht immer dazu. Gerade in einer Dachwohnung kann die Wohnfläche somit erheblich von der Grundfläche abweichen, die im Vertrag angegeben ist.
Faktoren, die für die Berechnung der Wohnfläche relevant sind
➥ lichte Raumhöhe
➥ Dachschrägen
➥ Balkone
➥ Loggien
➥ Terrassen
➥ Dachgärten
➥ nicht bewohnbare Nebenflächen
Grundlagen für die Wohnflächenberechnung
Die Berechnung der Wohnfläche spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung eures Hauses und beschäftigt nicht nur euch als Bewohner, sondern auch die Gerichte in Deutschland. Die Herausforderung dabei ist, dass unterschiedliche Regelwerke existieren, ohne ein einheitliches Vorgehen.
Unterschiedliche Richtlinien für die Berechnung der Wohnfläche
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) bietet oft eine rechtliche Grundlage, besonders im Mietrecht. Sie definiert, welche Flächen unter bestimmten Bedingungen zur Wohnfläche gehören, einschließlich der anteiligen Berücksichtigung von Balkonen oder Terrassen.
Im Gegensatz dazu fokussiert sich die DIN 277 hauptsächlich auf die Berechnung von Grund- und Nutzflächen von Gebäuden, nicht direkt auf die für die Wohnnutzung relevante Fläche. Sie definiert die Brutto-Grundfläche und teilt diese in verschiedene Nutzungsarten auf.
Es ist also nicht korrekt, anzunehmen, dass Grund- und Wohnfläche nach DIN 277 identisch sind. Vielmehr bietet sie allgemeine Rahmenbedingungen für die Flächenberechnung im Bauwesen.
Auf die richtige Berechnungsgrundlage kommt es an
Für euch als Mieter oder Käufer könnte dies bedeuten, dass es wichtig ist, vor Vertragsabschluss genau zu prüfen, welche Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche zugrunde gelegt wurde, um nicht durch großzügigere Berechnungen benachteiligt zu werden.
Beim Bau moderner Immobilien achtet man in der Regel auf eine effektive Nutzbarkeit der Räume. Entscheidet ihr euch jedoch für ein älteres Gebäude, könntet ihr auf andere Gegebenheiten stoßen.
Besonderheiten wie Nischen, geringe Zimmerhöhen unter 1,99 Meter, Erker oder Fenstervorsprünge können die tatsächlich nutzbare Wohnfläche beeinflussen. Um nicht mehr für weniger nutzbare Fläche zu bezahlen, ist es wichtig, genau nachzumessen.
Dies gilt auch für die Wertentwicklung, bevorstehende Investitionen in Reparaturen und Instandhaltungen sowie beim Beantragen von Baukrediten. Zudem können solche Details für verschiedene Versicherungspolicen relevant sein.
Das zählt zur Wohnfläche
Wenn ihr euch ein Haus anschaut – möglicherweise mit angegliederten Garagen und Arbeitsflächen – werdet ihr feststellen, dass die Nutzbarkeit der Räume variieren kann. Es ist nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich, welche Bereiche zur Wohnfläche gezählt werden können.
Grundsätzlich könnt ihr davon ausgehen, dass alle Bereiche, die eine lichte Mindesthöhe von zwei Metern aufweisen, zum Bewohnen geeignet sind und somit in die Berechnung der Wohnfläche einfließen. Die „lichte Höhe“ bezieht sich dabei auf den niedrigsten Punkt zwischen Decke und Boden.
Bei Schrägen wird es etwas komplizierter: Ein Bereich unter einer Dachschräge zählt nur dann zur Wohnfläche, wenn die lichte Höhe zwischen einem und 1,99 Metern liegt. In diesen Fällen erfolgt die Anrechnung zur Wohnfläche anteilig zu 50 Prozent. Vollständig wird die Fläche also nicht angerechnet, was ihr bei der Bewertung der nutzbaren Wohnfläche berücksichtigen solltet.
Terrassen, Dachgärten und Balkone werden zu 25 Prozent als Wohnfläche angenommen. Nicht zum Bewohnen geeignet sind die Garage, der Keller, Abstellflächen und sämtliche außerhalb der Immobilie gelegene Bereiche.
Das zählt NICHT zur Wohnfläche
➥ Keller
➥ Dachboden/Speicher
➥ Garage
➥ Technikraum
➥ Hauswirtschaftsraum
➥ Hausflure
➥ Treppenhäuser
➥ nicht ausgebauter Dachboden
Besonderheit: Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen
Bereits kurz angerissen haben wir das Berechnungsverfahren für Dachschrägen. Hierbei kommt es je nach lichter Höhe zu unterschiedlichen Antworten auf die Frage: Was zählt zur Wohnfläche?
Volle Berücksichtigung
Flächen unter Dachschrägen zählen voll zur Wohnfläche, wenn die lichte Höhe – also der Abstand zwischen Fußboden und der Unterseite der Schräge – mindestens zwei Meter beträgt.
Teilweise Berücksichtigung
Liegt die lichte Höhe zwischen einem Meter und unter zwei Metern, werden diese Flächen anteilig, in der Regel zu 50 Prozent, zur Wohnfläche gezählt. Diese Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass diese Bereiche eingeschränkt nutzbar sind, aber dennoch zur Wohnfläche beitragen.
Keine Berücksichtigung
Bereiche mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter gelten nicht als Wohnfläche. Sie können höchstens für Lagerzwecke oder als Abstellfläche für kleine Gegenstände dienen und fließen nicht in die Wohnflächenberechnung ein.
Wie gelingt die Wohnflächenberechnung korrekt?
Das korrekte Berechnen eurer Wohnfläche kann euch nicht nur vor Ärger bewahren, sondern auch dabei helfen, Kosten zu sparen. Dazu greift ihr allerdings nicht auf Meterstab und Winkelmesser zurück.
Lasermessgeräte, die ihr preiswert in jedem Baumarkt ausleihen könnt, eignen sich am besten für diesen Zweck. Mit ihrer Hilfe könnt ihr die Distanzen zwischen den Wänden exakt messen – und das unabhängig von den darauf befindlichen Fliesen oder Tapeten.
Besonders bei Schrägen, Nischen sowie in verwinkelten oder besonders großen Räumen empfiehlt es sich, das zu vermessende Gebiet in Teilbereiche zu unterteilen, diese separat zu berechnen und anschließend alle Teilsummen für das Endergebnis zusammenzufügen.
Trotzdem kann es manchmal schwierig sein, eine klare Antwort auf die Frage zu bekommen, was nun genau zur Wohnfläche zählt. In solchen Fällen – oder wenn ihr gerichtsfeste Aussagen benötigt – ist es ratsam, einen Gutachter zu beauftragen.
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