was-zaehlt-zur-wohnflaeche

Wohnflächenberechnung: Was zählt zur Wohnfläche?

Die Wohnflächenberechnung widmet sich der Frage, welche Bereiche in einem Haus tatsächlich bewohnt werden können. Dabei gilt: Ein Verweis auf die eigentliche Grundfläche spielt keine Rolle. Die vorhandene Quadratmeterzahl wird vielmehr immer auch solche Besonderheiten aufweisen, die ein vollständiges Bewohnen – etwa von Nischen oder Schrägen – unmöglich werden lassen.

Wer schon einmal einen Kauf- oder Mietvertrag für eine Immobilie unterzeichnet hat, kennt den Zusammenhang zwischen dem aufgerufenen Preis und der im Vertrag festgehaltenen Quadratmeterzahl der Wohnung oder des Hauses. Oft wird erst beim genauen Hinsehen – oder sogar beim akribischen Nachmessen – festgestellt, dass die aufgeführte Grundfläche gar nicht vollständig genutzt werden kann. Entscheidend dürfte eine solche Erkenntnis etwa für die erwartbare Wertentwicklung eines Hauses sein.

Die Wohnfläche – was ist das eigentlich?

Bei der Wohnflächenberechnung wird somit jene Quadratmeterzahl gemessen, die ganz oder teilweise zum Bewohnen geeignet ist. Heißt: Es muss sich um Bereiche handeln, in denen sich Menschen aufhalten oder die mit Möbeln und Dekoration bestückt werden können.

Wandschrägen, kleine Nischen, Fenstervorsprünge und ähnliche durch den Bau bedingte Besonderheiten gehören nicht immer dazu. Gerade bei einer Dachwohnung kann die Wohnfläche also erheblich von der im Vertrag genannten Grundfläche abweichen.

Grundlagen für die Wohnflächenberechnung

Was zählt zur Wohnfläche? Eine Frage, mit der sich nicht alleine die Bewohner auseinandersetzen müssen, sondern die gleichfalls immer wieder die Gerichte beschäftigt. Das liegt vor allem daran, dass in Deutschland keine einheitlich gültige Berechnungsgrundlage existiert. Oft kann jedoch die sogenannte Wohnflächenverordnung einen ersten Anhaltspunkt für die genaue Ermittlung geben.

Häufiger verwendet wird dagegen die DIN-Norm 277. Sie geht allerdings davon aus, dass Grund- und Wohnfläche identisch sind. Im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung werden hier Nischen und Schrägen durchaus als bewohnbar angesehen.

Insbesondere Vermieter und Verkäufer profitieren also von dieser Methode der Wohnflächenberechnung, können sie den Preis doch durch eine zusätzliche und kaum vollständig nutzbare Quadratmeterzahl erhöhen. Vor der Unterzeichnung des Vertrages sollte daher überprüft werden, welche Berechnungsart angewendet wurde.

Warum ist die Wohnflächenberechnung derart wichtig?

Beim Bau moderner Immobilien wird zumeist auf eine kluge und vor allem effektive Nutzbarkeit aller Räumlichkeiten geachtet. Wer sich dagegen für ein Haus entscheidet, das vor mehreren Jahrzehnten oder sogar Jahrhunderten errichtet wurde, findet oftmals andere Grundlagen vor. Hier können immer wieder Besonderheiten auftreten, die kaum als Wohnfläche identifizierbar sind.

So etwa Nischen, Zimmerhöhen von weniger als 1,99 Meter, Erker, Fenstervorsprünge und ähnliche Bauvarianten. Wer hierbei im Vergleich zur nutzbaren Wohnfläche keine übersteigerten Miet- und Kaufpreise entrichten möchte, muss daher genau nachmessen.

Gleiches gilt bei der Wertentwicklung, bei etwaigen Investitionen für Reparatur und Instandhaltung sowie nicht zuletzt beim Beantragen eines Baukredites. Auch für unterschiedliche Versicherungspolicen können diese Angaben von Bedeutung sein.

Das zählt zur Wohnfläche

Wer sich einmal ein Haus – gegebenenfalls mit angegliederten Garagen und Arbeitsflächen – betrachtet, wird auf unterschiedliche Nutzbarkeiten der Räume stoßen. Welche von ihnen zur Wohnfläche gehören, mag da nicht immer ganz einfach erkennbar sein.

Grundsätzlich gilt, dass alle Bereiche ab einer lichten Mindesthöhe von zwei Metern zum Bewohnen geeignet sind, also vollständig in die Wohnraumberechnung eingezogen werden können. Als „lichte Höhe“ wird der niedrigste Wert zwischen der Decke und dem Boden bezeichnet.

Bei Schrägen kann eine Definition als Wohnfläche nur angenommen werden, wenn diese lichte Höhe zwischen einem und 1,99 Metern liegt – die anteilige Wohnflächenberechnung erfolgt dabei zu 50 Prozent, also nicht mehr vollständig.

Terrassen, Dachgärten und Balkone werden zu 25 Prozent als Wohnfläche angenommen. Nicht zum Bewohnen geeignet sind die Garage, der Keller, Abstellflächen und sämtliche außerhalb der Immobilie gelegene Bereiche.

Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen

Bereits kurz angerissen wurde das Berechnungsverfahren für Dachschrägen. Hierbei kommt es je nach lichter Höhe zu unterschiedlichen Antworten auf die Frage: Was zählt zur Wohnfläche?

So gilt, dass eine vollständige Definition als Wohnraum nur dann angenommen werden kann, wenn der niedrigste Punkt zwischen dem Fußboden des Zimmers sowie der Unterseite der Schräge mindestens zwei Meter erreicht.

Beträgt die lichte Höhe zwischen einem und 1,99 Metern, so wird die Schräge des Daches als halber Wohnraum angesehen, kann also zu 50 Prozent in die Berechnung einfließen. Der Grundgedanke hierbei ist, dass alle Bereiche mit einer Mindesthöhe von weniger als einem Meter nicht mehr als reine Wohnfläche angesehen werden können. Sie fließen daher nicht in die Berechnung ein und können bestenfalls für dekorative Zwecke oder das Abstellen kleiner Möbel Verwendung finden.

Wie gelingt die Wohnflächenberechnung korrekt?

Das richtige Berechnen der Wohnfläche kann nicht nur Ärger vorbeugen, sondern auch Kosten sparen. Verwendet werden dafür jedoch nicht Meterstab und Winkelmesser. In jedem Baumarkt lassen sich Lasermessgeräte preiswert ausleihen. Sie sind für diesen Zweck am besten geeignet. Mit ihm können auch die Distanzen zwischen den Wänden exakt ermittelt werden – unabhängig der darauf befindlichen Fliesen und Tapeten.

Bei Schrägen und Nischen sowie verwinkelten oder allzu großen Räumen ist es ratsam, das zu vermessende Areal in Teilbereiche zu untergliedern, diese eigenständig zu berechnen und für das Endergebnis alle Teilsummen zu addieren.

Doch selbst dann kann es noch kompliziert werden, eine Antwort auf die Frage zu finden: Was zählt zur Wohnfläche? In solchen Fällen – sowie immer dann, wenn gerichtssichere Aussagen getroffen werden müssen – ist das Beauftragen eines Gutachters sinnvoll.

Bildquelle: siora18 | Unsplash.com

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.