Gut gelegener Baugrund ist teuer. Wer bereits ein Haus besitzt und dennoch über fehlenden Platz klagt, muss für eine Erweiterung des eigenen Grund und Bodens oft tief in die Tasche greifen. Doch auch kreative Lösungen bieten sich an. So kann die bestehende Immobilie unter bestimmten Bedingungen in ihrer Größe verändert werden. Neben dem Ausbau des Kellers oder dem Errichten eines Anbaus sollte in solchen Fällen über eine Aufstockung des Gebäudes nachgedacht werden.
Ob sich Nachwuchs ankündigt oder ein Hobbyraum geschaffen werden soll, Gründe für die Aufstockung lassen sich stets in großer Auswahl finden. Wer das Haus aufstocken möchte, kann natürlich auch eine Neuordnung der Räume, einen Ausbau des Dachbodens oder eine Verstärkung der Wände in Erwägung ziehen – etwa als Schutz gegen Lärm und Kälte. Weitergedacht ließe sich der neu geschaffene Wohnraum sogar vermieten, um auf diese Weise die Haushaltskasse durch regelmäßige Einnahmen ein wenig aufzubessern.
Praktisch bietet es sich übrigens an, die Aufstockung vor allem immer dann zu thematisieren, wenn ohnehin eine Sanierung des Daches ansteht. Heißt, jede Generation an Bewohnern sollte im Abstand von 20 bis 30 Jahren über eine Erweiterung des Gebäudes nachdenken. Selbst dann, wenn kein triftiger Grund zur Vergrößerung vorliegt.
Denn wer das Haus aufstocken und zugleich das Dach erneuern lässt, spart oft bares Geld – beide Vorgänge separat voneinander würden deutlich teurer ausfallen. Eine kluge Investition also, die sich lohnt.
Die rechtlichen Voraussetzungen beim Haus aufstocken
Grundsätzlich gilt, dass eine Aufstockung nur durch einen Architekten geplant werden sollte. Einerseits weiß er um die technischen und baulichen Besonderheiten, die eine solche Maßnahme umfassen, andererseits ist er in der Lage, den notwendigen Bauantrag zu stellen.
Ob dieser Aussicht auf Erfolg hat, lässt sich grob den Bauvorschriften des Landes sowie der Kommune entnehmen. Weiteres regelt darüber hinaus der Bebauungsplan, der individuell für die Straße und die zu bebauende Grundfläche erstellt wurde.
In diesem Plan ist beispielsweise geregelt, welche Maximalhöhe das Gebäude erreichen darf, wie nah an das Grundstück der Nachbarn herangebaut werden kann oder welche Dicke die Wände des Hauses aufweisen müssen. Nach diesen Vorgaben erstellt der Architekt seine Planung, die den Wünschen und Bedürfnissen des Bauherrn entspricht – die zugleich aber den Regeln der städtischen Baubehörde folgen muss.
Grundsätzlich gilt dabei, dass sich auch ein Neubau sowie eine Aufstockung immer in die bestehende Nachbarschaft an Gärten und Gebäuden eingliedern muss.
Die Möglichkeiten zur Aufstockung
Wer ein Haus aufstocken möchte, meint zumeist den Wegfall des bestehenden Daches, um das Gebäude anschließend um eine oder mehrere zusätzliche Etagen zu erweitern. Diese Maßnahme gilt als anspruchsvoll, teuer und zeitaufwendig.
Günstiger wäre es dagegen, den bestehenden Dachboden lediglich auszubauen. Auch hier kann allerdings das Anheben des Daches erforderlich sein. Überhaupt lässt sich durch das Verändern der Neigungswinkel des Daches der Wohnraum erheblich verändern. Zuweilen genügt es also, die Balkenkonstruktion ein wenig aufzurichten, um mehr Platz zu gewinnen.
Soll indes nicht in die Höhe gebaut werden, kann eine Aufstockung der Grundfläche des Gebäudes auch auf anderen Wegen erfolgen. So etwa über Anbauten, die dem Haus angeschlossen werden.
Zugleich darf eine Erweiterung der Kellerräume in Betracht kommen – wobei zu beachten ist, dass eine solche bauliche Veränderung ebenfalls einen hohen Aufwand an Zeit und Kosten aufwirft. Ganz zu schweigen von den Risiken, die das Absenken des Kellers auslösen kann. Immerhin ist hiervon die Statik der gesamten Immobilie betroffen.
Wird die Aufstockung durch den Staat gefördert?
Wenn die Eigentümer ihr Haus aufstocken möchten, dürfte sich trotz der klugen Investition in die Zukunft zunächst einmal ein tiefer Griff in die Haushaltskasse nicht vermeiden lassen. Eine finanzielle Unterstützung durch die Kommune kann dabei vor allem immer dann erfolgen, wenn energieeffizient nach modernen Vorgaben der Energieeinsparverordnung gebaut wird und möglichst nachhaltige Materialien verwendet werden. Auch die Frage, ob bei der Sanierung eine Heizung eingebaut wird, kann für die Förderung entscheidend sein.
Ein weiteres Kriterium wird darin gesehen, ob durch die Aufstockung eine eigenständige Wohneinheit entsteht, die – zwingend durch einen eigenen Zugang – als eigenständig vom übrigen Gebäude angesehen werden darf. Das könnte etwa dann der Fall sein, wenn durch das ausgebaute Haus das Vermieten einzelner Zimmer als Einliegerwohnung ermöglicht werden soll.
In derartigen Ausgangslagen kann der Bauherr für die Schaffung des Wohnraums daher mit großzügigen Unterstützungen rechnen. Wer dagegen nur sein eigenes Refugium um einen Hobbyraum erweitert, dem steht eine deutlich geringere Förderung durch den Staat zur Verfügung.
Die Vorteile der Aufstockung
Nicht zuletzt dank der finanziellen Zuschüsse durch den Staat darf auf preiswerten Wohnraum hoffen, wer sein Haus aufstocken möchte. Denn im Vergleich zum Kauf oder zum Neubau einer größeren Immobilie fällt eine solche Maßnahme doch recht kostengünstig aus.
Übrigens kann das Gebäude während der baulichen Veränderung in den meisten Fällen weiterhin bewohnt werden, da oftmals lediglich das obere Stockwerk davon umfasst wird. Das teure Mieten einer Übergangswohnung bleibt den Eigentümern also erspart.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Grundsubstanz des Hauses erhalten wird. Es findet somit keine umfangreiche Veränderung statt.
Im Regelfall kann die Basis des Kellers sowie der ersten ein oder zwei Geschosse unangetastet bleiben und als Grundlage für die Aufstockung dienen. Diese gelingt zudem besonders schnell, wenn dafür Fertigbauteile verwendet werden.
Eine solche Bauleistung kann in günstigen Fällen also innerhalb von zwei bis drei Wochen gelingen. Natürlich dürfte eine gute Vorarbeit durch den Architekten die Dauer erheblich verkürzen.
Haus aufstocken: Es gibt auch Nachteile
Es mag kein großer Aufwand sein, das Haus aufstocken zu lassen. Dennoch kann das Stellen eines Bauantrages einige Zeit andauern. Der gesamte Vorgang gilt sogar als derart komplex, dass er nur durch einen Architekten durchgeführt werden sollte.
Insbesondere das Einlesen in die örtlichen Bebauungspläne ist für Laien meist eine enorme Herausforderung. Gleiches gilt für die Förderanträge bei der Kommune. Auch sie weisen einen üppigen Umfang auf und sind ohne Vorkenntnisse vom Baurecht kaum eigenständig ausfüllbar.
Ein weiteres Problem stellt sich vor allem immer bei solchen Gebäuden ein, die bereits ein gewisses Alter erreicht haben. Hier kann es aufgrund der Definition als Baudenkmal ohnehin schwierig sein, eine bauliche Veränderung vorzunehmen.
Ein zusätzliches Hindernis dürfte durch das Aufeinandertreffen alter und neuer Baumaterialien auftreten. Auch hier ist meist ein Gutachten vorab erforderlich, das insbesondere eine hohe Energieeffizienz bescheinigt – wodurch abermals Zeit und Geld verloren wird. Erneut obliegt es also dem Architekten, schon frühzeitig eine möglichst unangreifbare Planung zu erstellen.
Darauf ist bei der Aufstockung zu achten
Kosten und Aufwand lassen sich übrigens reduzieren: Wer sein Haus aufstocken möchte, sollte für die neue Etage auf Fertigteile und eher leichte Materialien wie Holz zurückgreifen.
Muss das gewünschte Stockwerk dagegen solide aus Stein gemauert werden, so droht eine wahre Preisexplosion. Zumal hier vorab zu überprüfen wäre, ob die Statik des Gebäudes einen derartigen Anstieg im Gewicht überhaupt tragen kann. Insbesondere alte Immobilien weisen für solche Fälle kein taugliches Fundament auf.
Abschließend sei noch einmal auf die Komplexität des Vorhabens hingewiesen. Es mag heutzutage kein erhebliches Problem mehr sein, eine Aufstockung vorzunehmen. Der gesamte Prozess, der die Planung und die Bauphase umfasst, sollte dennoch nur von fachkundigem Personal vorgenommen werden.
Im Gegensatz zu einem kleinen Anbau, den auch handwerklich begabte Laien durchführen können, ist es mit erheblichen Risiken verbunden, das Haus aufstocken zu wollen. Denn hiervon sind die Grundsubstanz und nicht selten das Fundament des Gebäudes betroffen. Eine Maßnahme, die dem Fachmann überlassen bleiben sollte.
Bildquelle: Hanse Haus