Die Steuervorteile einer Einliegerwohnung

Einliegerwohnung

Viele Bauherren finden in der Planungsphase Gefallen am Modell der Einliegerwohnung. Das Eigenheim bietet nicht nur der eigenen Familie ein Zuhause. Zusätzlich werden Mieteinnahmen verbucht, die besonders in der Tilgungsphase der Baufinanzierung dienlich sein können. Doch worin liegen die wichtigsten Stärken dieses Modells und in welchem Umfang lässt sich die Einliegerwohnung steuerlich geltend machen?

Da die Begrifflichkeit der Einliegerwohnung in der Alltagssprache immer wieder auftaucht, ist zunächst eine genaue Definition erforderlich. Nach §11 des Wohnbaugesetzes handelt es sich um eine zusätzliche Wohnung im Eigenheim, die der Hauptwohnung untergeordnet ist.

Damit beschränkt sich der Begriff nicht nur auf Singlewohnungen im Keller oder Dachgeschoss. Nach geltendem Recht kann selbst eine Doppelhaushälfte als Einliegerwohnung geplant werden, um dadurch etwa in den Genuss der steuerlichen Vorzüge zu kommen.

Wichtige rechtliche Kriterien zur Einliegerwohnung

Das Steuerrecht unterscheidet die Einliegerwohnung unter anderem von der Zimmervermietung. Für den Eigentümer ist es deshalb bedeutsam, dass die Wohnung über eigene sanitäre Einrichtungen und eine Küche verfügt.

Fehlen diese existenziellen Grundlagen, so wird das Angebot nur als Zimmervermietung gewertet, wodurch sich beispielsweise die Gebäudekosten nicht von der Steuer absetzen lassen. Diese Gefahr besteht auch dann, wenn ihr als Eigentümer nicht dauerhaft im Haus wohnen.

Eine große Bedeutung kommt zudem dem Schallschutz und der Wärmedämmung zu. Diese Kriterien sind für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamts entscheidend. Liegt diese Bescheinigung vor, ist es möglich, die Einliegerwohnung als eigenständiges Wohnobjekt zu verkaufen.

Um diese Zweifel aus der Welt zu schaffen, empfiehlt es sich, die Pläne der Einliegerwohnung samt Grundriss einem Steuerberater oder dem Finanzamt vorzulegen. Bei möglichen Streitfragen kann auf diese Weise eine fachkundige Einschätzung eingeholt werden.

Sollte die Anerkennung der Wohnung nicht durchzusetzen sein, so ist es vor dem eigentlichen Baubeginn noch immer möglich, notwendige Änderungen durchzusetzen. Weiterhin verweisen Experten auf eine genaue Kalkulation der Kosten. So lässt sich in Anbetracht der Baukosten überprüfen, nach wie vielen Jahren die vollständige Amortisierung möglich ist und die Wohnung zu einem profitablen Geschäft wird.

Die Wohnung steuerlich geltend machen

Euch als Hauseigentümern bietet sich die Gelegenheit, die Einliegerwohnung von der Steuer abzusetzen. Die wirtschaftlichen Möglichkeiten sind dabei äußerst vielseitig und umfassen die folgenden Punkte:

  • Darlehenszinsen der Einliegerwohnung
  • Aufwendungen zum Erhalt des Objekts
  • die Maklerkosten der Vermietung
  • die Kosten der Gartengestaltung

Um diese Aufwendungen von der Steuer absetzen zu können, müssen sie eindeutig auf die Einliegerwohnung zurückzuführen sein. Deshalb solltet ihr darauf achten, dass ihr euch bei anfallenden Reparaturen stets getrennte Rechnungen für beide Wohneinheiten ausstellen lasst. Nur so kann den Forderungen beim Finanzamt Nachdruck verliehen werden.

Alle Nachweise, die spezifisch der Einliegerwohnung zugeordnet werden können, finden nun ihren Platz in der Steuererklärung. Die Anlage V auf der zweiten Seite des Formulars ist dafür vorgesehen. Mit dieser korrekten Eintragung steigt die Wahrscheinlichkeit der Anerkennung durch das Finanzamt.

Einliegerwohnung gemeinschaftlich nutzen

Zumeist gelten die Mieteinnahmen der Einliegerwohnung als entscheidender Anreiz der Planung. Sie bieten die Gelegenheit, die Finanzierung des Eigenheims leichter zu stemmen.

Wer sich im Alter wohnlich verkleinern möchte, hat außerdem die Möglichkeit, selbst in die Einliegerwohnung zu ziehen und das Haus zu vermieten. In anderen Fällen wird die Einliegerwohnung als Alterssitz der Großeltern geplant.

Diese sind nach dem Einzug nahe bei ihren Kindern und Enkeln, verfügen aber dennoch über eine separate Wohneinheit. Letztlich handelt es sich um ein besonderes Modell des Mehrgenerationenhauses.

Wer daran denkt, die Einliegerwohnung Verwandten zu überlassen, sollte einen regulären schriftlichen Mietvertrag unterzeichnen lassen. Denn nur mit diesem ist es möglich, die Wohnung weiterhin steuerlich geltend zu machen.

Freundschaftliche Preise, die unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels liegen, sind dabei durchaus möglich. Steuerexperten verweisen hierbei auf die Grenze von 66 Prozent.

Sobald die geforderte Miete weniger als zwei Drittel des ortsüblichen Preises beträgt, kann die Einliegerwohnung nur noch anteilig von der Steuer abgesetzt werden. Im Bereich darüber ist es möglich, die Kosten auch bei der Vermietung an Verwandte in vollem Umfang beim Finanzamt anzugeben.

Staatliche Förderungen sind verfügbar

Auch auf der Basis staatlicher Förderungen ist es möglich, den finanziellen Spielraum mit der Planung einer Einliegerwohnung zu erweitern. Dies liegt einerseits am sogenannten Tilgungszuschuss, der beim Vorliegen eines Effizienzhausstatus erreicht werden kann.

Dieser wird nach den folgenden Parametern definiert:

  • Effizienzhaus 45: 5.000 Euro
  • Effizienzhaus 40: 10.000 Euro
  • Effizienzhaus 40 plus: 15.000 Euro

Diese Förderung der KFW wird folglich für Haupt- und Einliegerwohnungen gezahlt, sofern es sich um zwei separate Wohneinheiten handelt. Dadurch ist es möglich, bis zu 30.000 Euro zu erhalten, die im Sinne der Baufinanzierung eingesetzt werden können.

Weiterhin lohnt es sich für das zinsgünstige und staatlich geförderte Darlehen, den Effizienzhausstatus zu erreichen. Dort bietet sich die Möglichkeit, einen günstigen Kredit über bis zu 100.000 Euro zu erhalten, der dazu beiträgt, dass das Bauprojekt umgesetzt werden kann.

Plant ihr eure Einliegerwohnung zu vermieten oder habt ihr bereits Erfahrung mit dem Vermieten gemacht? Dann teilt diese gerne mit unseren Lesern. Wir freuen uns auf eure Kommentare.

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