Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Alles, was ihr vor dem Grundstückskauf wissen müsst

Vielleicht plant ihr gerade den Kauf des eigenen Grund und Bodens. Idealerweise natürlich mit einem Haus darauf, das für die kommenden Jahrzehnte den Mittelpunkt eures Lebens darstellt. Aber dabei dürfen die anfallenden Kosten nicht unterschätzt werden. Zumal sie sich durch die Steuerlast noch erhöhen können. Ein gutes Beispiel ist hier die Grunderwerbsteuer, die von den einzelnen Bundesländern eingezogen wird und die den gesamten Kaufpreis drastisch anhebt. Doch warum muss sie überhaupt entrichtet werden, wie hoch fällt sie aus und welche Optionen der Minderung gibt es für sie?

Die Grunderwerbsteuer – was ist das eigentlich?

Wie der Name bereits andeutet, wird die Steuer immer dann fällig, wenn ein Grundstück seinen Eigentümer wechselt. Dabei ist es zunächst zweitrangig, ob es sich um einen Kauf, einen Tausch, eine anderweitige Übergabe, eine Übertragung an daran vorhandenen Anteilen oder sogar um eine Enteignung handelt. Ebenso spielt es keine Rolle, ob das Areal bereits bebaut ist.

Die Steuer wird also in jedem Falle fällig, kann aber höher ausfallen, sofern sich auf dem Grund und Boden ein Haus befindet. Je nach Bundesland kommt es zu unterschiedlichen Steuersätzen, die sich – nach aktuellem Stand – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises bewegen.

Für ein Grundstück in vergleichbarer Größe und Lage kann sich die Grunderwerbsteuer Bayern also durchaus deutlich von der Grunderwerbsteuer NRW unterscheiden. Die Abgabe selbst ist zudem kein Bestandteil des Kaufpreises, sondern muss zusätzlich zu ihm an die Finanzbehörden entrichtet werden.

Kommt ihr dieser Forderung nicht nach, kann die Behörde euch den Eintrag in das sogenannte Grundbuch verweigern. In ihm werden die Besitz- und Eigentumsverhältnisse an allen Immobilien festgehalten.

Heißt also konkret, dass ihr beim Nichtzahlen der Grunderwerbsteuer das Risiko auslöst, dass das gewünschte Grundstück gar nicht erst in euer Eigentum übergeht. Die Steuer selbst fließt übrigens nicht an den Bund, sondern kommt den Gemeinden und Kommunen zugute, die damit ihre Infrastruktur finanzieren.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Gerade beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist eine gute Planung für euch sinnvoll. So wollt ihr verständlicherweise nicht nur wissen, mit welchen Kosten ihr zu rechnen habt – vielmehr interessiert euch auch, wann diese zu bezahlen sind.

Gerade bei der Eigentumsübertragung an Immobilien kann dabei relativ viel Zeit vergehen. Oft melden sich die zuständigen Amtsstellen erst nach vielen Wochen bei euch, um einen Betrag einzufordern.

Ähnlich verhält es sich mit der Grunderwerbsteuer Niedersachsen, Berlin, Brandenburg oder anderen Bundesländern, die teilweise wegen der chronischen Überlastung der Behörden erst nach Monaten gezahlt werden können – was meist nicht auf die Gegenliebe der Käufer stößt.

Der normale Vorgang sieht dabei vor, dass ihr euch mit dem bisherigen Eigentümer über den Verkauf einigt. Gemeinsam lasst ihr dieses Vorhaben beim Notar beurkunden.

Die so entstehende verschriftlichte Willenserklärung wiederum stellt die Basis dar, um die Immobilie sowie den Kaufpreis Zug um Zug zu gewährleisten. Ebenso ist die Urkunde das erforderliche Dokument, mit dem der Notar bei jenem Finanzamt, in dessen Geltungsbereich sich die Liegenschaft befindet, die Übertragung des Eigentums am Grund und Boden meldet.

In der Regel dauert es nun zwei bis drei Monate, bis ihr von der Behörde ein Schreiben erhaltet, dem ihr die Höhe und das Fälligkeitsdatum für die Steuer entnehmen könnt. Ein wenig Geduld wird von euch also eingefordert.

Gibt es Freibeträge oder Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer eigentlich im Einzelfall? Eine Frage, die sich viele Personen stellen, die über den Kauf oder Bau eines Hauses nachdenken.

Doch ehe das große Rechnen beginnen kann, solltet ihr wissen, dass in zwei Fällen keine Steuer erhoben wird:

1. Fall der Ausnahme von der Besteuerung

Beim ersten handelt es sich um Grundstücke, die für Kosten in Höhe von maximal 2.500 Euro den Eigentümer wechseln. Diese Ausnahme ergibt sich aus Paragraf 3, Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes.

Hier ist auch geregelt, ob eine Abgabe entrichtet werden muss, wenn die Liegenschaft innerhalb einer Gütergemeinschaft oder eines Treuhandverhältnisses übergeben wird. Es lohnt sich also, gemeinsam mit einem Juristen zu schauen, ob ihr dank eines dieser Paragrafen bares Geld sparen könnt.

2. Fall der Ausnahme von der Besteuerung

Eine andere Möglichkeit eröffnet sich, wenn das Grundstück zwischen in gerader Linie stehenden Verwandten übereignet wird. Einerseits werden damit natürlich Verkäufe zwischen Eltern und ihren Kindern sowie zwischen Großeltern und ihren Enkeln adressiert.

Andererseits kann eine Übertragung des Eigentums zwischen Eheleuten stattfinden – das sogar nach der Scheidung und vor allem im Rahmen einer dann notwendigen Vermögensauseinandersetzung. Relativ neu ist zudem die Option, die Grunderwerbsteuer immer dann zu sparen, wenn der Grund und Boden an ein Adoptivkind sowie an den Schwiegersohn oder die Schwiegertochter überschrieben wird.

Keine Ausnahme wird hingegen angenommen, wenn der Verkauf zwischen zwei Geschwistern abläuft.

Wie und wo muss die Grunderwerbsteuer angemeldet und bezahlt werden?

In die Übertragung der Eigentumsverhältnisse für ein Grundstück sind unterschiedliche Parteien involviert. Neben den Käufern und Verkäufern führt natürlich am Notar sowie an diversen Amtsstuben kein Weg vorbei. Ganz zu schweigen davon, dass auch die Banken und nicht selten einige Verwandte ein Wörtchen mitreden möchten.

Für die Grunderwerbsteuer beim privaten Kauf einer Immobilie sind jedoch zunächst nur die drei Erstgenannten relevant – also:

• Veräußerer
• Erwerber
• Notar

Die beiden ersten einigen sich auf den Kaufpreis und teilen ihn dem Notar mit, der die Übergabe des Grund und Bodens beurkundet und sie bei der Finanzbehörde anmeldet. Dieser Vorgang ist in allen Bundesländern gleich.

Auch das weitere Vorgehen kennt keine Abweichungen: Das Finanzamt berechnet die Steuerlast und stellt sie den Käufern der Liegenschaft schriftlich zu. Der Brief geht somit weder an den Notar noch an den Verkäufer.

Als Nebenkosten beim Grundstücks- und Immobilienkauf ist die vollständige Höhe der Grunderwerbsteuer innerhalb einer Frist von vier Wochen auf jenes Konto zu entrichten, das in dem Schreiben genannt wird. Entscheidend ist hierbei, dass gegenwärtig kein Bundesland eine Ausnahme vorsieht: Ratenzahlungen und Stundungen sind daher nicht möglich.

Kommt ihr der Forderung bereits um wenige Euro nicht nach, könnt ihr nicht als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch aufgeführt werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den jeweiligen Bundesländern?

Die Steuer besitzt oftmals einen erheblichen Einfluss für die Betroffenen auf die Kaufentscheidung. Am niedrigsten fällt sie in Sachsen und Bayern aus: Hier wird lediglich ein Aufschlag von 3,5 Prozent fällig.

In Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt werdet ihr mit glatten 5 Prozent dagegen schon deutlich stärker zur Kasse gebeten. Noch einmal mehr in Hamburg, wo 5,5 Prozent eingefordert werden.

5 Bundesländer mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer

Während Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern die Steuerhöhe bei 6 Prozent festsetzen, haben sich Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland sowie Schleswig-Holstein und Thüringen darauf verständigt, die momentan maximal möglichen 6,5 Prozent auszuschöpfen.

Dass die Grunderwerbsteuer Bayern geringer als die Grunderwerbsteuer Niedersachsen ausfällt, sollte indes nicht überbewertet werden. Auch wenn sich auf diese Weise schnell einmal Einsparungen in Höhe von mehreren eintausend Euro ergeben können.

Nicht von niedriger Grunderwerbsteuer blendenlassen

Sinnvoll ist es vielmehr, daneben auf die allgemeinen Steuersätze zu achten, die im Alltag zu entrichten sind. Hier ergibt sich durchaus die Erkenntnis, dass das Leben in Bayern relativ teuer ist, die niedrige Steuer mithin kaum einen echten Vorteil darstellt.

Umgekehrt sieht es bei der Grunderwerbsteuer NRW aus: Sie schlägt recht stark zu Buche, wobei die sonstigen Abgaben in vielen Kommunen und Gemeinden des Bundeslandes relativ niedrig angesetzt sind und sich dort eine allgemein schwache Steuerbelastung ergibt. Auch diese Faktoren sollten in die Entscheidung für oder gegen einen Kauf einfließen.

Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern

➤ 3,5 Prozent: Sachsen, Bayern
➤ 5 Prozent: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
➤ 5,5 Prozent: Hamburg
➤ 6 Prozent: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
➤ 6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Wie bereits erwähnt, kann sich die Grunderwerbsteuer Bayern von der Grunderwerbsteuer NRW unterscheiden. Vor dem Erwerb oder Kauf eines Hauses ist es daher wichtig, dass ihr die Höhe der Abgabe für euer Bundesland in Erfahrung bringt. Denn darin ist der eine Faktor zu sehen, aus dem sich eure anschließende Steuerlast bemisst. Der andere ergibt sich aus dem Kaufpreis, den ihr für das Grundstück zu bezahlen habt.

Dabei ist es übrigens zweitrangig, auf welche Zahlungsmodalitäten ihr euch mit dem Verkäufer einigt. Als maßgebend wird nur die reine Kaufsumme herangezogen, die der Notar in der Urkunde nennt und die er nachfolgend an das Finanzamt meldet.

Dass ihr mehrere Wochen warten müsst, ehe ihr die Grunderwerbsteuer Niedersachsen, Hamburg oder Thüringen bezahlen könnt, liegt an der Auslastung der Behörden. Denn die Berechnung selbst erfolgt recht simpel.

Hierfür müsst ihr lediglich beide genannten Faktoren miteinander multiplizieren: Kaufpreis mal Steuerhöhe ergibt die Grunderwerbsteuer.

Wählt ihr für 500.000 Euro ein Haus in Sachsen-Anhalt, wo der Steuersatz gegenwärtig bei fünf Prozent liegt, so definiert sich daraus eine Steuerforderung von 25.000 Euro, die zusätzlich zu jenen Kosten anfallen, die für das Grundstück, den Notar und sonstige Aufwendungen erforderlich werden.

Ein nicht zu unterschätzender Betrag, der vorab in die Frage einfließen sollte, ob und in welcher Höhe ein Kredit aufgenommen wird.

Gibt es Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren oder zu umgehen?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer – und wie kann man sie senken? Sinnvoll ist hier eine Trennung von Grundstück und Haus: Kauft ihr ein Gelände, auf dem sich ein Gebäude befindet, habt ihr mit hohen Kosten für den Erwerb und mit einer hohen Steuerlast zu rechnen.

Erwerbt ihr aber ein unbebautes Areal, so fällt dessen Preis niedriger aus – auch die Steuersumme sinkt und wird beim späteren Hausbau nicht erneut eingefordert. Sollte sich auf der Liegenschaft schon ein Gebäude befinden, kann sein Inventar zudem als nicht fest mit dem Haus verbundene Einrichtung aus dem Kaufpreis herausgenommen werden, um auch so die Steuerhöhe tiefer ausfallen zu lassen.

Daneben ist eine nachträgliche Minderung der Kaufsumme möglich, die etwa wegen eines Mangels vorgenommen wird. Auf dieser Basis kann die Grunderwerbsteuer reduziert werden.

Zusätzliche Möglichkeiten ergeben sich, wenn ihr das Grundstück und/oder das Gebäude privat oder gewerblich vermietet. Hier wäre eine Minderung der Steuerschuld zunächst zwar nicht zulässig. Ihr könnt die Immobilie aber in der allgemeinen Steuererklärung abschreiben und somit abermals bares Geld sparen.

Doch wie sieht es eigentlich bei euch aus: Spielt die Grunderwerbsteuer in euren Überlegungen für den Kauf des eigenen Grund und Bodens eine wichtige Rolle? Wenn ja, wie plant ihr diesen Faktor ein und welche Maßnahmen unternehmt ihr, um seine Höhe zu drücken?

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