Ein Immobilienkäufer wird erst durch den Grundbucheintrag zum tatsächlichen Eigentümer. Der Grundbuchauszug enthält alle wichtigen Informationen über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie einen Grundbuchauszug erhalten und ihn richtig lesen.
Nach dem deutschen Recht ist für den Eigentumserwerb an Immobilien zwingend eine Eintragung ins Grundbuch notwendig. Als Grundstückskäufer werden Sie noch nicht Eigentümer, wenn Sie sich mit dem Verkäufer über den Preis geeinigt und bezahlt haben, sondern erst mit der Eintragung. Außerdem müssen wesentliche Änderungen, wie die Teilung oder Zusammenführung von Grundstücken oder die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, im Grundbuch verzeichnet werden.
Die Grundbucheintragung dient vor allem der Klarheit und Rechtssicherheit. So können andere Personen oder Behörden, die ein berechtigtes Interesse haben, durch Einsichtnahme ins Grundbuch sofort die Eigentumsverhältnisse feststellen.
Grundbucheintrag über Belastungen des Grundstücks
Eingetragen werden außerdem die grundbuchrechtlich gesicherten Rechte Dritter an einem Grundstück. Hat etwa ein Anrainer nur über das Nachbargrundstück Zugang zu einer Straße, kann er sich durch die Eintragung eines dinglichen Wegerechts dauerhaft das Recht einräumen lassen, das benachbarte Grundstück zu überqueren.
Würde er nur mit dem aktuellen Eigentümer einen Vertrag schließen, so hätte dieser keine Geltung mehr, sobald einer der Vertragspartner verstirbt. Durch die Bindung an das Grundstück und die Eintragung ins Grundbuch gilt die Vereinbarung auch gegenüber allen Dritten, die in Zukunft die betroffenen Grundstücke kaufen oder erben werden.
Entsprechend verhält es sich mit einem lebenslangen Wohnrecht, das oft vereinbart wird, wenn Eltern bereits zu Lebzeiten Immobilien an ihre Kinder weitergeben. Wenn die Kinder vor den Eltern sterben oder das Haus wegen Überschuldung in die Zwangsversteigerung gerät, behalten die Eltern ihr Wohnrecht, sofern es an der ersten Rangstelle eingetragen ist.
Schließlich ist ein Grundbucheintrag immer dann nötig, wenn Sie zur Sicherung eines Darlehens eine Grundschuld für ein Kreditinstitut bestellen oder ein gesichertes Darlehen von einer Bank auf eine andere übertragen möchten. Im letzten Fall muss die bestehende Grundschuld gelöscht und stattdessen eine neue eingetragen werden.
Was wird ins Grundbuch eingetragen?
Ein Grundbuchdatenblatt besteht immer aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III. In der Aufschrift werden das zuständige Grundbuchamt/Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Aktennummer angezeigt. Das Bestandsverzeichnis gibt sodann Aufschluss über Lage, Größe und Bebauung des Grundstücks.
In der ersten Abteilung sind die aktuellen und früheren Eigentümer oder Erbbauberechtigten vermerkt. In den weiteren Abteilungen folgen Grundpfandrechte und sonstige Belastungen. Hierzu zählen zum Beispiel Hypotheken, Grundschulden und Nießbrauchrechte.
Sind mehrere Rechte im Grundbuch vermerkt, kommt es auf die Reihenfolge an. Zum Beispiel dann, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird. In diesem Fall werden zuerst die Gläubiger mit den ranghöchsten Forderungen befriedigt, während die nachrangigen das Pech haben können, nichts zu erhalten.
Alle Banken verlangen zur Absicherung ihres Kredits daher eine Grundschuldbestellung an erster Stelle. Die Bestimmung der Rangfolge hängt dem Grundsatz nach vom Datum der Eintragung ab, ältere Rechte genießen Vorrang vor jüngeren.
Wer übernimmt die Eintragung ins Grundbuch?
Meistens beantragt der Notar, der den gesamten Immobilienkauf abwickelt, auch die Grundbucheintragung beim Amtsgericht. Der Notar setzt zuerst in Absprache mit Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag auf.
Nach der Unterzeichnung durch beide Vertragsparteien beantragt er eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese soll den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichern, bis er endgültig eingetragen wird.
Sobald der Notar festgestellt hat, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und alle Steuern und rückständigen Abgaben beglichen wurden, stellt er den Antrag auf Eintragung.
Was kostet die Eintragung ins Grundbuch?
Die Kosten der Eintragung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sowohl die Notarkosten als auch die Kosten des Grundbuchamtes hängen vom Gegenstandswert ab, also dem Kaufpreis der Immobilie.
Aus der Tabelle zu § 34 GNotKG lassen sich die Wertegebühren ablesen. Die niedrigste Gebühr für Gegenstandswerte bis 500 Euro beträgt 15 Euro. Für eine Grundbucheintragung fällt beim Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr an.
Beispiel: Sie kaufen ein Grundstück für 140.000 Euro. Die Grundbuchkosten für die Eintragung in Höhe von einer 1,0-Gebühr betragen 327 Euro.
Hinzu kommen im Verlauf eines Immobilienkaufs in der Regel die Kosten für die Auflassungsvormerkung, die eine halbe Gebühr ausmachen. Auf das obige Beispiel bezogen wären dies zusätzliche 163,50 Euro.
Die Grundbuchkosten für die Bestellung einer Grundschuld betragen eine 1,0-Gebühr, berechnet nach der Höhe des zu sichernden Darlehens.
Wozu brauche ich einen Grundbuchauszug?
Wahrscheinlich werden Sie schon im Frühstadium des Hausbaus einen Grundbuchauszug benötigen, denn jede Bank, die Ihnen eine Finanzierung zusichern soll, wird eine beglaubigte Abschrift verlangen.
Aber auch Sie müssen zur Kontrolle der Eigentumsverhältnisse und der bestehenden Belastungen vor dem Kauf den Grundbuchauszug genau studieren. Denn nur so können Sie vorab klären, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und das Grundstück noch nicht an einen anderen Interessenten verkauft hat.
Findet sich eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Dritten, können Sie kein Eigentum erwerben. Sie müssen außerdem überprüfen, ob und welche Lasten vorhanden sind. Sind noch Grundschulden und Hypotheken eingetragen, kann der Verkäufer diese bis zum endgültigen Abschluss des Kaufs noch ablösen.
Sind dagegen Grunddienstbarkeiten (zum Beispiel Wegerechte) oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (zum Beispiel Nießbrauch) eingetragen, müssen Sie sich entscheiden, ob Sie das Grundstück trotzdem erwerben möchten.
Wie erhalte ich einen Grundbuchauszug?
Notare und solche Behörden, die häufig mit Grundbuchangelegenheiten zu tun haben, können sich einen Onlinezugang zum jeweiligen Bundesland einrichten und dann auf elektronischem Weg Grundbuchauszüge schnell und unkompliziert bekommen.
Wenn Sie als Privatperson selbst tätig werden möchten, müssen Sie Ihren Antrag beim zuständigen Grundbuchamt schriftlich per Fax oder Brief oder mündlich stellen. Sie erhalten einen Grundbuchauszug, wenn Sie ein “berechtigtes Interesse” darlegen können. Diese Voraussetzung dient dem Schutz der Privatsphäre, denn nicht jeder neugierige Mitbürger soll sich über bestehende Hypotheken auf fremden Grundstücken erkundigen können.
Sie haben jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse, wenn Sie das betreffende Grundstück kaufen möchten. Sie können Ihre Kaufabsicht durch die Kopie eines Vorvertrages oder eine Bestätigung des Maklerbüros nachweisen.
In fast allen Bundesländern sind die Grundbuchämter bei den Amtsgerichten untergebracht. Eine Ausnahme bildet nur Baden-Württemberg, wo die Gemeinden die Grundakten führen. Wenn Sie das zuständige Amtsgericht anhand der Adresse ermitteln möchten, können Sie online bei www.justiz.de unter “Orts-Gerichtsverzeichnis” suchen.
Fazit
Nehmen Sie sich vor dem Grundstückskauf ausreichend Zeit zur Prüfung des Grundbuchauszugs. In Zweifelsfällen sollten Sie zuerst den beauftragten Notar befragen und dann eventuell zusätzlich noch anwaltlichen Rat einholen. Denn der Notar nimmt beim Kauf eine unabhängige Position ein und ist kein Interessenvertreter.
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Bildquelle: rawpixel | Unsplash