Erbbaurecht verstehen: Ein Leitfaden zum Bauen auf fremdem Boden

Das Erbbaurecht bietet euch die Möglichkeit ein Haus zu bauen, ohne das zugehörige Grundstück zu erwerben. Stattdessen wird für das Errichten einer Immobilie auf dem sogenannten Erbbaugrundstück eine regelmäßige Miete beziehungsweise Pacht gezahlt. Umgangssprachlich ist hierfür auch der Begriff Erbpacht bekannt.

Ein Haus bauen ohne eigenes Grundstück ist für viele Menschen eine Option zur Realisierung des Eigenheims. Vor allem Familien, die über ein eher überschaubares Einkommen verfügen, bietet diese Variante des Bauens einen bezahlbaren Weg zu den eigenen vier Wänden.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Während in der Regel die Errichtung eines Hauses mit dem Kauf des zugehörigen Grundstücks verbunden ist, erlaubt das Erbbaurecht den Bau eures Eigenheims auf einem fremden Grundstück. Ihr erwerbt dabei die Berechtigung auf dem Grundstück des Erbbaugebers ein eigenes Haus zu errichten.

Für die Überlassung der Fläche zu diesem Zweck leistet ihr als Erbbaunehmer die Zahlung einer regelmäßigen Pacht an den Erbbaugeber. Diese Gebühr wird als Erbbauzins bezeichnet.

Begriffe zum Erbbaurecht kurz erklärt

➥ Erbbaunehmer: Der Erbbaunehmer erhält das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen und zahlt dafür Erbbauzins.
➥ Erbbaugeber: Der Erbbaugeber ist der Grundstückseigentümer, der das Baurecht gegen Erbbauzins vergibt.
➥ Erbbauzins: Der Erbbauzins ist die Pacht, die für die Nutzung und Bebauung des Grundstücks an den Eigentümer gezahlt wird.

Vertragliche Regelung

Die Nutzung von Grund und Boden wird vertraglich geregelt und ermöglicht euch eine eigentümerähnliche Stellung. Der Erbbauzins orientiert sich am Wert des Grundstücks, auf dem das Eigenheim gebaut wird.

Der Betrag liegt durchschnittlich zwischen drei und sechs Prozent des Wertes. Er wird jährlich, häufig auch monats- oder quartalsweise, erhoben.

Unterschiedliche Grundstückseigentümer

Ein Baugrundstück zur Pacht kann von sehr unterschiedlichen Personenkreisen angeboten werden. Privatleute, die auf diese Weise ihre Altersvorsorge sichern möchten, zählen ebenso dazu wie große Gemeinden oder Stiftungen.

Es kann sich lohnen, den Grundstückeigentümer nach bestimmten Kriterien auszuwählen. Kirchliche Besitzer beispielsweise offerieren häufig einen günstigen Erbbauzins vor dem Hintergrund sozialer Kriterien, etwa im Hinblick auf große Familien mit vielen Kindern.

Bei kommunalen Anbietern besteht hingegen die Verpflichtung einer Verpachtung nach marktwirtschaftlichen Richtlinien. Vergünstigungen sind hier entsprechend nicht zu erwarten.

Die gesetzlichen Regelungen im Überblick

Die rechtliche Grundlage zum Haus bauen ohne eigenes Grundstück ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Es besteht bereits seit dem Jahr 1919 und wurde ursprünglich etabliert, um insbesondere einkommensschwachen Familien die Möglichkeit zum Bau eines Eigenheims anbieten zu können.

Notariell erstellter Vertrag als Voraussetzung

Das Gesetz sieht einen notariell erstellten Vertrag über das Pachtverhältnis vor. Dieser regelt die Laufzeit, Höhe und Fälligkeitszeitpunkt des Erbbauzinses, die Regularien zur Anpassung des Zinses während der vertraglichen Laufzeit und ein eventuelles Mitspracherecht des Grundstückseigentümers.

Die vertragliche Laufzeit unterliegt keiner gesetzlichen Vorgabe und befindet sich in den meisten Fällen in einem Bereich von 50 bis maximal 99 Jahren. Die Pacht für das Erbbaugrundstück kann sowohl einmalig pro Jahr als auch in monatlichen Abständen oder pro Quartal vereinbart werden. Wesentlich ist weiterhin die genaue Angabe zur Zinsanpassung.

Anpassung des Erbbauzinses und Mitspracherecht

Der Erbbauzins ist keine statische Größe, die sich während der kompletten vertraglichen Laufzeit nicht mehr ändert. Vielmehr erfolgt eine Anpassung, deren Intervalle in einer Wertsicherungsklausel festgehalten werden. Der Preisindex für Verbraucher bildet den Hintergrund für die Angleichung und wird vom Statistischen Bundesamt benannt.

Sollte der Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht wünschen, ist das ebenfalls vertraglich festzuhalten. Möglich ist dies etwa im Falle einer zugrundeliegenden Grundstückshypothekenbelastung oder bei komplexen Veränderungen des zu errichtenden Gebäudes (Umbau, Erweiterungen).

Sonderkündigungsrecht in Ausnahmefällen

Der abgeschlossene Vertrag ist üblicherweise nicht vorfristig kündbar. Dennoch besteht ein Sonderkündigungsrecht für den Grundstücksinhaber in spezifischen Situationen. Dies kann eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Pächter sein, beispielsweise bei einer Verwahrlosung von Grund und Boden oder einer Nichteinhaltung der vertraglichen Pflichten.

Eine weitere Möglichkeit besteht bei einem Eigenbedarf durch den Erbbaurechtgeber. In dem Fall ist eine Entschädigung vorgesehen, die wenigstens zwei Drittel des Wertes der Immobilie ausmacht.

Die positiven Aspekte des Erbbaurechts

Die Vorteile liegen vor allem in der Möglichkeit des Hausbaus mit einem eher geringer vorhandenen Eigenkapital. Gerade bei den aktuell konstant steigenden Immobilienpreisen kann sich das für euer Bauvorhaben lohnen.

Eure Kosten umfassen lediglich die Errichtung eurer Immobilie und darüber hinaus den dauerhaft zu zahlenden Erbbauzins im Sinne einer regelmäßigen Pacht. Der sonst ebenfalls übliche Betrag für das Grundstück selbst, der meist die Gesamtkosten sehr stark ansteigen lässt, entfällt.

Häufig bietet euch ein Erbbaugrundstück die Option in einer attraktiven Ballungsraumlage zu bauen. Kaufgrundstücke sind dort üblicherweise deutlich kostspieliger als in den Außenbezirken und aus diesem Grund oftmals nicht erschwinglich.

Im Hinblick auf die zu leistenden Zinsen seid ihr mit dem Erbbaurecht ebenfalls gut beraten. Im Falle einer Hypothek fallen sie in der Regel deutlich höher aus als bei der Erbpacht.

Auch für den Besitzer ist ein Erbbaugrundstück interessant und finanziell lohnenswert. Er verfügt über regelmäßige Einnahmen durch den Erbbauzins und kann das Grundstück noch zu einem späteren Zeitpunkt mit höheren Gewinnchancen veräußern, wenn gewünscht.

10 Vorteile des Erbbaurechts

1. Weniger Anfangskapital für Hausbau nötig.
2. Bauen in attraktiven Lagen möglich.
3. Gesamtkosten ohne Grundstückskauf niedriger.
4. Flexibilität beim Verwirklichen von Wohnträumen.
5. Günstigere Konditionen durch soziale Erbbaugeber.
6. Regelmäßige Einnahmen für Grundstückseigentümer.
7. Erbbaurecht ist vererbbar.
8. Verkauf des Erbbaurechts bietet Flexibilität.
9. Klar definierte rechtliche Rahmenbedingungen.
10. Potenzielle steuerliche Vorteile für Erbbaunehmer.

Nachteile beim Baugrundstück zur Pacht

Die wechselnde Höhe des Erbbauzinses bedeutet hingegen einen gewissen Risikofaktor und demnach einen Nachteil, da die genaue Höhe anpassungsabhängig und nicht eindeutig kalkulierbar ist. Darüber hinaus besteht die Zahlungsverpflichtung bis zum Vertragsende. Sie ist keine sukzessive Tilgung wie bei einem Darlehen.

Höhere Zinsleistung

Unter Umständen kann die Zinsleistung für die Erbpacht höher ausfallen als bei einer klassischen Baufinanzierung, sodass eure vollständigen Zinskosten in der Summe teurer werden.

Hier gilt es vorab eine genaue Kosten-Nutzen-Berechnung vorzunehmen. Häufig zeigen sich Banken zurückhaltender bei der Immobilienfinanzierung im Zusammenhang mit Grundstücken, die sich in privaten Besitz befinden.

Abhängig von Entscheidung des Erbbaugebers

Selbst wenn die vertraglichen Laufzeiten im Erbbaurecht sehr lang angelegt sind, besteht doch die Möglichkeit, dass der Inhaber des Grundstücks nach dem Ablauf keine Verlängerung anbietet. In dem Fall wird er der Besitzer eurer Immobilie, muss euch allerdings mit zwei Dritteln vom aktuellen Verkehrswert entschädigen.

Solltet ihr vorab das Haus verkaufen wollen, benötigt ihr die Genehmigung des Grundstückbesitzers. Die Verkaufschancen sind außerdem etwas schlechter, weil Immobilien auf Erbbaugrundstücken weniger angefragt werden.

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Gültigkeitsdauer des Erbbaurechts

Die vertragliche Laufzeit wird individuell zwischen euch und dem Grundstücksinhaber vereinbart. Sie ist vollkommen frei verhandelbar und liegt in den meisten Fällen bei bis zu 99 Jahren.

Falls ihr währenddessen euer Haus veräußern wollt, seid ihr zu einem Verkauf des Erbbaurechts berechtigt. Der Grundstückseigentümer genießt dabei ein Mitspracherecht. Auch eine Vererbung ist möglich, beispielsweise im Todesfall. Ebenso ist es erlaubt das Erbbaurecht mit Krediten zu beleihen.

Wenn eine vorfristige Auflösung des Vertrags gewünscht wird, so ist dies prinzipiell zulässig, jedoch nur einvernehmlich zwischen beiden Vertragsparteien. Davon ausgenommen im Sinne einer besonderen Regelung ist der sogenannte Heimfall. Dieser ist gegeben, wenn ihr den Erbbauzins, somit die vereinbarte Pacht für das Grundstück, nicht mehr finanzieren könnt.

Auch grundsätzliche Verstöße gegen die Vereinbarungen können zu einem Heimfallsanspruch führen. In dem Fall hat der Besitzer des Grundstücks die Möglichkeit, den Vertrag vor dem Ende der Laufzeit aufzuheben. Damit verbunden wird er sein Grundstück zurückverlangen.

Möglichkeiten nach Ablauf des Erbbaurechts

Nach Beendigung des Erbbaurechtsvertrags geht das auf dem Grundstück gebaute Haus in den Besitz des Grundstückseigentümers über. Dieser zahlt eine Entschädigung für das Gebäude, die im Vorfeld in den Vertrag aufzunehmen ist.

Relevant ist hierbei der Verkehrswert der Immobilie. Auf dieser Grundlage werden meist zwei Drittel der dabei ermittelten Summe gezahlt.

Ihr habt jedoch auch die Möglichkeit den Vertrag zu verlängern, sofern der Eigentümer des Grundstücks damit einverstanden ist. Eine Weiterführung des Erbbaurechts ist jedoch nicht mit einem Anrecht auf die Entschädigungsleistung für das bestehende Gebäude verbunden.

Es ist in jedem Fall sinnvoll, sich so langfristig wie möglich um eine Verlängerung beziehungsweise Neuregelung des Pachtvertrags zu kümmern. Ein entsprechendes Vorfühlen beim Grundstücksbesitzer ist dabei sinnvoll, da eine vertragliche Fortsetzung nicht mit einem Rechtsanspruch verbunden ist, sondern allein vom Besitzer abhängt.

Die Möglichkeiten für den Zeitraum nach dem Ablauf des Erbbaurechts sollten bereits mit Vertragsbeginn geklärt werden. Hier lässt sich beispielsweise ein Vorkaufsrecht für beide Seite vereinbaren sowie weitere gewünschte Verbindlichkeiten.

Habt ihr bereits Erfahrungen mit dem Erbbaurecht gesammelt oder weitere Fragen dazu, die euch auf dem Herzen liegen? Dann zögert nicht und hinterlasst gerne einen Kommentar.

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