Doppelhaus – der Traum vom Wohneigentum mit vielen Vorteilen

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In diesem Beitrag dreht sich bei uns alles um das Doppelhaus. Wir verraten euch nicht nur, was es mit dem Haustyp auf sich hat und welche Potenziale und Gefahren das Wohnen in einer der Doppelhaushälften birgt. Wir stellen auch die Vor- und Nachteile gegenüber, sodass ihr am Ende wisst, ob der Bau eines Doppelhauses überhaupt Sinn für euch macht. 

Wie der Begriff Doppelhaus deutlich macht, handelt es sich von der Architektur her um zwei Einfamilienhäuser. Sie werden aneinander gebaut und ergeben so als zweifaches Einfamilienhaus das Doppelhaus. Klingt doch eigentlich recht einfach, oder?

Hintergrundinfos zum Doppelhaus

Die Wohneinheiten mehrerer direkt aneinander gebauter Einfamilienhäuser oder auch Doppelhäuser werden als Reihenhaus bezeichnet. In der jüngeren Bauarchitektur vergangener Jahrzehnte sind Reihenhäuser mit drei oder vier Wohneinheiten eine durchaus gängige Praxis. Jedes Doppelhaus ist ein eigenes, in aller Regel zwei- oder dreigeschossiges Einfamilienhaus mit ein bis zwei Hauseingängen, und je nach Haustyp mit oder ohne Kellergeschoss.

Der Charakter des Einfamilienhauses als Doppelhaushälfte ergibt sich meistens aus der Wohnsituation. Dafür bieten sich verschiedenartige Möglichkeiten an. Ihr als Bauherr des Doppelhauses bewohnt zum Beispiel die eine Doppelhaushälfte, während die andere verkauft oder vermietet wird.

Als reine Kapitalanlage kann das Doppelhaus dauerhaft an zwei Wohnparteien vermietet werden. Eine weitere, ebenfalls gern genutzte Möglichkeit ist die Vermietung jeder Doppelhaushälfte als eigenes Ferienhaus.

Aus baurechtlicher Sicht handelt es sich beim Doppelhaus gemäß § 22 BauNVO (= Baunutzungsverordnung) um eine offene Bauweise. Das Gebäude mit seinen beiden Doppelhaushälften wird bei einem seitlichen Grenzabstand hin zum Nachbargrundstück errichtet.

Den Anknüpfungspunkt von einer zur anderen Doppelhaushälfte bildet die innere Seitenwand. Abhängig von der individuellen Architektur kann es auch die Rückfront sein. Die Trennfuge zwischen den beiden inneren Seitenwänden macht jede Doppelhaushälfte zu einer eigenständigen Eigentums- und Wohneinheit.

Zum typischen Charakter des Doppelhauses gehört die achssymmetrische Architektur und Konzeption zusammen mit einer durchgehenden Dachfläche. Das Doppelhaus wirkt in seiner Gesamtansicht einheitlich – eben wie ein komplettes Haus. Darin liegt der Unterschied zu dem Bau- oder Gebäudekomplex. Auch hier sind architektonisch mehrere einzelne Häuser oder Gebäude miteinander verbunden, allerdings ohne dass sie eine optische Gesamteinheit bilden.

Üblicherweise werden die beiden Doppelhaushälften exakt an der Grundstücksgrenze aneinandergebaut. Umgekehrt wird das bis dahin ungetrennte einteilige Grundstück in Höhe der Trennfuge beider Doppelhaushälften zweigeteilt.

Die frühere gemeinsame Brandwand wird bei der heutigen Bauweise durch zwei Wände mit einer gedämmten Trennfuge ersetzt. Erst und ausschließlich durch sie wird die jeweils eigene Existenz jeder einzelnen Doppelhaushälfte sowohl baurechtlich als auch praktisch möglich.

Jede Doppelhaushälfte erhält eine eigene Hausnummer; eine von ihnen wird meistens zu einer A-Nummer. Daran ist dann abzulesen, dass dieses Doppelhaus auf einem zunächst einteiligen Grundstück gebaut worden ist. Abhängig von den Eigentumsverhältnissen an dem Doppelhaus mit seinen beiden Haushälften bleibt das Grundstück unverändert oder es wird geteilt.

Gemeinschaftliches Wohnen im Doppelhaus ohne Wohngemeinschaft

Das Doppelhaus ist eine in der heutigen Zeit gefragte Wohn- und Lebensform für mehrere Generationen. Eine Doppelhaushälfte kann von Euch als junge Familie mit Kindern als Bauherrn bewohnt werden, die andere von der älteren Generation. Tür an Tür zu wohnen bietet vielfältige Vorteile im Alltagsleben sowie im Alter.

Jeder hat mit seiner Doppelhaushälfte einen eigenen Hauseingang. Gleichzeitig sind es nur zwei, drei Schritte von einer zur anderen Haushälfte. Der Weg über die Terrasse ist kurz, direkt und witterungsunabhängig. Das Doppelhaus ermöglicht ein gemeinsames Wohnen und Leben im Familienverbund, ohne eine Wohngemeinschaft bilden zu müssen.

Die Wohnsituation im Doppelhaus ist in mancherlei Hinsicht mit der in einem Mehrfamilienhaus und mehreren Wohnparteien vergleichbar. Zur räumlichen Nähe mit der angrenzenden Doppelhaushälfte kommen akustische Wohn- und Lebensgeräusche oder Geruchsbeeinträchtigungen durch Kochen und Grillen hinzu, die der Bewohner eines freistehenden Einfamilienhauses einfach nicht kennt.

Die Doppelhausbewohner müssen sich dementsprechend rücksichtsvoll verhalten, um einen Nachbarschaftsstreit zu vermeiden. Das geht meistens gut, ist aber nicht immer der Fall. Wohnen nichtverwandte Eigentümer in ihrer jeweiligen Doppelhaushälfte, dann verhärten sich sehr schnell die Fronten nach dem Grundsatz: „My home is my castle“ oder zu Deutsch: „Mein zu Hause ist meine Burg.“

Das Doppelhaus und seine Vorteile

Das Doppelhaus bietet Euch als Bewohner sowohl materielle als auch ideelle Vorteile. Art und Umfang der Vorteile überwiegen den Nachteilen, die oftmals gar nicht als solche empfunden werden.

Üblicherweise ist der Grundstücksbedarf für ein Doppelhaus mit seinen zwei Haushälften deutlich geringer als der für das Einfamilienhaus. Das wird oft und gern als freistehend mit Garten bezeichnet.

Bei der Doppelhaushälfte wird billigend und eher selbstverständlich in Kauf genommen, dass die dazugehörige Grundstücksfläche überschaubar bis recht klein ist. Dennoch ist der Garten meistens größer als der eines Reihenhauses mit Mittelhaus und Eckhaus.

Bei den Baukosten lässt sich für das Doppelhaus durchaus ein fünfstelliger Betrag einsparen. Anstelle von normalerweise vier müssen lediglich drei Gebäudeaußenwände für jede Doppelhaushälfte gebaut und bezahlt zu werden.

Die vierte Seitenwand mit der Trennfuge wird anteilig bezahlt. Wenn das Doppelhaus von einem Bauherrn gebaut wird, dann entstehen ihm die Kosten für lediglich drei anstelle für vier Hausaußenwände.

Das Aneinanderbauen hat eine deutliche Einsparung bei den Heizkosten zur Folge. Eine Doppelhaushälfte erwärmt die andere und umgekehrt. Für beide Haushälften entfällt eine witterungsbeeinflusste Außenwand. Gleichzeitig werden Versorgungsrohre und Anschlüsse so geplant, dass der Energieverbrauch für jede Doppelhaushälfte separat abrechenbar ist.

Für das Doppelhaus ist ein einziger Anschluss an das Versorgungsnetz mit Kanalisation, Strom, Heizung, Wasser, SAT-Antenne und Telekommunikation ausreichend. Das reduziert die Einmalkosten für die gesamte Erschließung.

Nachteile einer Doppelhaushälfte

Die Seitenwand zur angrenzenden Doppelhaushälfte hin ist immer eine Hauswand ohne Öffnung für Fenster und Türen sowie ohne jede Möglichkeit zum Lichteinfall. Umgekehrt bietet sie eine ideale durchgängige Stellfläche für Schrankwand und Bücherregal. Ungeachtet dessen leidet darunter die Belichtung des Raumes.

Für das Doppelhaus wird unterschieden zwischen der ideellen und der realen Teilung von Grundstück und Doppelhaushälfte. Bei der ideellen Teilung können die Doppelhauspartner in Bezug auf Maßnahmen rund um ihre Doppelhaushälfte nicht unabhängig voneinander agieren. Sie müssen sich, vergleichbar mit Eigentumswohnung und Eigentümerversammlung, mit dem Doppelhausnachbarn einigen. Zum Beispiel, wenn die durchgehende Dachfläche neu eingedeckt werden soll oder wenn es Probleme mit den gemeinsamen Rohren und Leitungen für die Erschließung gibt. Dieser Nachteil ist bei dem real geteilten Grundstück kein Thema.

Einmal abgesehen von der positiven Entwicklung des Verkaufswertes lässt sich eine einzelne Doppelhaushälfte deutlich schwieriger verkaufen als das freistehende Einfamilienhaus. Dieses Problem wird getoppt, wenn es sich um zwei Haushälften auf einem einzigen Grundstück handelt. Jetzt muss nicht nur über die Doppelhaushälfte, sondern zusätzlich auch noch eine Einigung über die Grundstücksaufteilung erzielt werden. Das kann im Familien- und Verwandtschaftskreis zu Dissonanzen führen.

Fazit zum Doppelhaus und zur einzelnen Doppelhaushälfte

  • Die Doppelhaushälfte als Wohneigentum ist zur Altersvorsorge überaus gut geeignet.
  • Unabhängig von den Eigentums- und Wohnverhältnissen lassen sich vielfältige Synergien nutzen.
  • In Großstädten und Ballungsgebieten mit der dortigen Knappheit an Baugrundstücken ist eine Doppelhaushälfte die oftmals einzige Lösung für ein Wohneigentum mit größerer Fläche und mehreren Stockwerken.
  • Die Eigentümer einer Doppelhaushälfte wohnen räumlich sehr eng nebeneinander. Dennoch ist ihre rechtliche Situation gegenüber der Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus deutlich besser. Bei der Grundstücks-Realteilung ist jeder von ihnen sein eigener Herr im Haus.
  • Eine gewünschte bis notwendige Schalltrennung durch die Seitenwand mit Trennfuge lässt sich baulich so optimieren, dass eine Geräuschbelästigung nahezu ausgeschlossen wird. Hier seid Ihr als Bauherr gefragt

Hinterlasst in den Kommentaren gerne eure eigene Erfahrung mit den Vor- und Nachteilen sowie mit Ratschlägen, Tipps und Tricks rund um das Doppelhaus. Wir sind gespannt, was ihr zu berichten habt.

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