Sondertilgung bei der Baufinanzierung – frühzeitig dran denken und Geld sparen

In diesem Beitrag nehmen wir die Sondertilgung bei der Baufinanzierung etwas genauer unter die Lupe. Wir verraten euch nicht nur, welche Möglichkeiten und Angebote es für euch gibt, sondern ihr erfahrt unter anderem auch, welche Vor- und Nachteile sie mit sich bringt und worauf ihr ganz besonders achten solltet. 

Der Begriff Sondertilgung macht deutlich, dass es sich um zusätzliche Tilgungszahlungen inner- oder auch außerhalb des vertraglichen Tilgungsplanes handelt. Ihr als Bauherren respektive Immobilienkäufer solltet euch auf diejenigen Baufinanzierungsanbieter konzentrieren und beschränken, die einen optimalen Freiraum für Sondertilgungen anbieten – terminlich und kostenmäßig.

Baufinanzierung mit Annuitätendarlehen

Hausbau und Hauskauf sind üblicherweise Finanzierungen im sechsstelligen Bereich. Eine Fremdfinanzierung durch das ausgewählte Kreditinstitut erfolgt mit dem Annuitätendarlehen als Klassiker der Baufinanzierung. Die für eine erste Zinsbindungsfrist vereinbarte Monatsrate bleibt in den kommenden Jahren unverändert. Sie errechnet sich aus den Zinsen und dem Tilgungsanteil.

Mit jeder Zahlung werden der Zins- und der Tilgungsanteil aktualisiert und innerhalb der immer gleichbleibenden Monatsrate fortgeschrieben. Daraus folgt eine monatliche Verschiebung zwischen Zinsen und Tilgung zugunsten des Tilgungsanteiles. Er steigt kontinuierlich, während sich der Zinsanteil dementsprechend verringert.

Die ein- oder mehrmalige Sondertilgung bei der Baufinanzierung beschleunigt diese Verschiebung zugunsten der Tilgung, weil die zukünftige Berechnung der Darlehenszinsen anhand des aktuellen Restsaldos, das heißt inklusive der Sondertilgung bei der Baufinanzierung erfolgt.

Sondertilgung bei der Baufinanzierung – von Beginn an vereinbaren

Sondertilgungen jedweder Art müssen zwischen den Vertragsparteien, nämlich dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer, vereinbart werden. Der dafür günstigste Zeitpunkt ist immer der Vertragsbeginn. Hier wird sowohl über die Finanzierungshöhe als auch über die erste Zinsbindungsfrist entschieden. In den Vertrag sollten auch nähere Einzelheiten über die Sondertilgung bei der Baufinanzierung aufgenommen werden.

Nachträgliche Änderungen während der Vertragslaufzeit sind rechtlich möglich, allerdings eher theoretisch als praktisch. Dann sitzt der Kreditgeber am längeren Hebel und kann euch die Bedingungen zur Sondertilgung bei der Baufinanzierung mehr oder weniger diktieren. Banken sind keine Samariter, sondern gewinnorientierte Kapitalgesellschaften, die auf ihren eigenen Vorteil bedacht sind.

Möglichkeiten und Angebote zur Sondertilgung bei der Baufinanzierung

Sondertilgungen für die Baufinanzierung werden aus zweierlei Sichtweise angeboten. Eine Variante ist die prozentuale Höhe der Sondertilgung im Vergleich zur Summe der Immobilienfinanzierung, eine andere die Zahl der jährlichen Sondertilgungen.

Der Gewinn des Kreditgebers an der Baufinanzierung sind die Kreditzinsen. Sie werden im Annuitätenplan für die gesamte Zinsbindungsfrist im Voraus berechnet. Jede Sondertilgung bei der Baufinanzierung erhöht den Tilgungs- und reduziert den Zinsanteil, sprich den Gewinn des Finanzierers.

Der nimmt diesen Einnahmeverlust nicht so ohne Weiteres hin, sondern versucht ihn an anderer Stelle auszugleichen. Das ist auch der Hauptgrund, aus dem die Sondertilgung bei der Baufinanzierung von Beginn an feststehen muss – also zu einem Zeitpunkt, zu dem der Darlehensnehmer noch die Möglichkeit hat, sich mit der Baufinanzierung zugunsten eines Mitbewerbers umzuentscheiden.

So ist der Zinssatz für das Darlehen inklusive Sondertilgung bei der Baufinanzierung oftmals sichtbar höher als der für die Finanzierung ohne Sondertilgung. Das kann, es muss aber nicht so sein.

Ähnlich verhält es sich mit der Vorfälligkeitsentschädigung als einem Betrag, der euch bei vorzeitiger Kündigung einer langfristigen Verbindlichkeit dann in Rechnung gestellt wird, wenn die Möglichkeit den Kredit vor der Fälligkeit ganz oder teilweise zurückzuzahlen, nicht im Vertrag vereinbart worden ist.

In beiden Fällen versucht der Kreditgeber, sein Entgegenkommen bei den Sonderzahlungen und den damit verbundenen Verlusten an Zinsgewinn auf anderem Wege auszugleichen.

Sondertilgungen bei der Baufinanzierung – Vorteile vs. Nachteile

Sondertilgungen sind sowohl außerordentlich, also ohne als auch zu vertraglich fixierten Terminen möglich. Hier gilt der Grundsatz: je flexibler die Gestaltung, desto vorteilhafter für euch. Eine gängige Praxis ist die jährlich feststehende Sonderteilung zu mehreren Terminen nach Wahl des Kreditnehmers.

Die Möglichkeit zu Sondertilgungen bei der Baufinanzierung hat von der Sache her ausschließlich Vorteile. Nachteile zeigen sich – wenn überhaupt – in dem Verhandlungsergebnis über Sondertilgungen.

In eurem Interesse als Bauherren sollte es so ausfallen, dass ihr bestenfalls
– jederzeit und in möglichst jeder vertretbaren Höhe sondertilgen könnt
– für die Sondertilgung bei der Baufinanzierung keine respektive möglichst geringe Zusatzkosten zahlen müsst

Ihr solltet den Grundsatz beherzigen, die Sondertilgung bei der Baufinanzierung frühzeitig in der Verhandlung über die gesamte Hausfinanzierung zum Thema zu machen. In diesem Stadium habt ihr (noch) die Möglichkeit unter vielen guten bis sehr guten das beste Angebot in Bezug auf die Sondertilgung bei der Baufinanzierung auszusuchen.

Bedenkt, dass ihr beim Kreditinstitut ein gleichberechtigter Verhandlungspartner seid. Niemand schenkt euch etwas, schon gar nicht die Bank. Ihr müsst auf euren eigenen Vorteil bedacht sein, so wie es der Darlehensgeber auch ist.

Das gilt es für Sondertilgungen bei der Baufinanzierung zu berücksichtigen

Die Sondertilgung bei der Baufinanzierung schmälert den zunächst kalkulierten Zinsgewinn des Kreditinstitutes. Dem stimmt der Kreditgeber erfahrungsgemäß nur und dann zu, wenn die Sondertilgung bei der Baufinanzierung hieb- und stichfest im Finanzierungsvertrag steht. Darauf müsst ihr achten, ebenso wie auf die genaue Formulierung zur Sondertilgung sowie auf das Kleingedruckte im und als Anlage zum Vertrag.

Merkt euch: Der Kreditgeber wird alle Möglichkeiten bis an die rechtlichen Grenzen zu seinem Vorteil ausnutzen. Gebremst wird er – lediglich – durch die Konkurrenz auf dem Kreditmarkt.

Recht zur Sondertilgung bei der Baufinanzierung

Die Immobilienfinanzierung ist ein – freiwilliger – Vertrag zwischen dem Kreditinstitut als Geldgeber und euch als potenziellem Immobilienbesitzer. Ihr könnt frei wählen, mit welcher Bank ihr die Immobilienfinanzierung realisieren möchtet. Dasselbe gilt umgekehrt für den Kreditanbieter. Er kann euch die Baufinanzierung zusagen oder sie ablehnen.

Insofern besteht kein „Recht“ auf eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung. Sie ist vielmehr ein Verhandlungsergebnis, dass sich aus der Wechselwirkung von Angebot und Nachfrage ergibt. Euer Verhandeln führt zu einem Ergebnis und das wiederum zum Darlehensvertrag.

Sobald der beiderseits unterzeichnet ist, habt ihr den Rechtsanspruch auf die Sondertilgung bei der Baufinanzierung – und zwar in dem Umfang, wie sie vertraglich fixiert ist.

Fazit zur Sondertilgung bei der Baufinanzierung

Als Resümee bleibt festzuhalten, dass in der heutigen Zeit und bei der Vielzahl von Baufinanzierern individuell ausgestaltete Sondertilgungen bei der Baufinanzierung möglich bis selbstverständlich sind. Entscheidend sind jedoch Art und Umfang sowie die zahlenmäßige Auswirkung auf den Tilgungsplan des Annuitätendarlehens.

Bedenkt immer, dass es auf Jahre hinaus um euer Geld geht. Mit einer geschickten Sondertilgung bei der Baufinanzierung lassen sich während einer 10- bis 15-jährigen Zinsbindungsfrist durchaus mehrere Tausend Euro sparen. Die bleiben entweder auf eurem Konto oder sie verkürzen die Laufzeit der Baufinanzierung. So oder so – ihr profitiert immer davon.

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