Das Annuitätendarlehen als Klassiker der Baufinanzierung

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Das Annuitätendarlehen ist bei vielen Bauherren die beliebteste Form der Hausbaufinanzierung. Kein Wunder bei den vielen Vorteilen dieser Darlehensform. Ein Annuitätendarlehen ist einfach, gut planbar und häufig auch die günstigste Variante der Baufinanzierung. Wir stellen es euch etwas genauer vor. 

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Tilgungsdarlehen mit gleichbleibenden Rückzahlungsbeträgen (die Annuitätenraten oder kurz Annuität). Im Gegensatz zu einem Ratenkredit bleibt bei einem Annuitätendarlehen die Höhe der Annuität über die gesamte Darlehenslaufzeit gleich. Das Wort „Annuität“ stammt übrigens vom lateinischen „annus“ für „Jahr“ ab.

Die Annuitätenrate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Die Zinsen werden bei einem Annuitätendarlehen immer nur auf den noch geschuldeten Restdarlehensbetrag berechnet. Da sich mit der Zahlung jeder Annuität der Restdarlehensbetrag verringert, nimmt mit der Zeit der Zinsanteil des Darlehens ab und der Tilgungsanteil zu.

Wie funktioniert das Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung?

Wie bereits einleitend dargestellt, bestehen die Annuitätenraten aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Der Zinssatz des Darlehens wird beim Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben – die sogenannte Zinsbindungsfrist.

Die Zinsbindungsfrist beträgt in der Praxis zwischen fünf und 15 Jahren. Die Vereinbarung einer kürzeren oder längeren Zinsbindungsfrist ist jedoch ebenso möglich. Wer eine Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen anstrebt, sollte wissen, dass der Zinssatz mit der Zinsbindungsfrist steigt. Je länger der Zeitraum der Zinsbindung, umso höher ist der Zinssatz.

Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes des Annuitätendarlehens kann der Darlehensnehmer in der Regel selbst bestimmen. Viele Immobilienfinanzierer erwarten jedoch einen Mindesttilgungssatz in Höhe von einem Prozent der Darlehenssumme.

In Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen ist ein höherer Tilgungssatz durchaus sinnvoll, da der Darlehensnehmer dadurch die Darlehenslaufzeit erheblich verringern kann. Wird die Baufinanzierung nicht bis zum Ende der Zinsbindungsfrist getilgt, muss der Darlehensnehmer für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung (mit einer neuen Zinsbindungsfrist) abschließen.

Ein Annuitätendarlehen wird von einem Kreditinstitut jährlich abgerechnet. Die jährliche Gesamtrate des Darlehens wird für den Kreditnehmer in zwölf Monatsraten aufgeteilt, die sich wie die Jahresrate aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammensetzt.

Aufgrund der Ausgestaltung eines Annuitätendarlehens ist der Tilgungsanteil der Annuität zu Beginn der Kreditlaufzeit meist noch sehr gering. Demgegenüber ist der Zinsanteil der Annuität anfänglich sehr hoch. Nur wenn der vom Darlehensnehmer gewählte Tilgungssatz sehr hoch ist und die Marktzinsen sehr niedrig sind, kann der Tilgungsanteil der Annuität bereits zu Beginn der Darlehenslaufzeit recht hoch sein.

Welche Vor- und Nachteile bringt das Annuitätendarlehen mit sich?

Der wahrscheinlich größte Vorteil eines Annuitätendarlehens ist dessen hohe Planungssicherheit. Die jährlich (bzw. monatlich) zu zahlenden Annuitäten sind über den gesamten Zinsbindungszeitraum konstant. So können Darlehensnehmer genau kalkulieren, welchen Teilbetrag ihres Einkommens sie zur Hausbaufinanzierung aufwenden müssen.

Wer eine möglichst hohe Planungssicherheit haben möchte, sollte sich dementsprechend für eine lange Zinsbindungsfrist entscheiden. Viele Kreditinstitute bieten heutzutage Zinsbindungen über 20 Jahre an. Dies gibt dem Darlehensnehmer die Sicherheit, dass seine Zinszahlungen über einen langen Zeitraum unabhängig von der Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt sind.

Ein weiterer Vorteil des Annuitätendarlehens ist dessen Transparenz. Zum einen müssen die Darlehensnebenkosten vom Immobilienfinanzierer ausgewiesen werden. Und zum anderen zeigt der Tilgungsplan, den der Darlehensnehmer von seinem Darlehensgeber bei Vertragsabschluss erhält, im Detail die Entwicklung der Tilgungs- und Zinsraten über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung auf.

Nicht zuletzt besteht ein dritter Pluspunkt des Annuitätendarlehens darin, dass eventuell höhere Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung nur noch auf den Restbetrag des Darlehens gezahlt werden müssen. Außerdem bietet der Ablauf der Zinsbindungsfrist bei gesunkenen Marktzinsen dem Darlehensnehmer die Chance, von niedrigeren Zinsen zu profitieren.

Der Hauptnachteil eines Annuitätendarlehens ist dessen geringe Flexibilität. Weder der Zinssatz noch der Tilgungssatz können während der Zinsbindungsfrist neu verhandelt werden. Außerdem kann ein Annuitätendarlehen während der Zeit der Zinsbindung in der Regel nicht gekündigt werden. Zudem schließen einige Immobilienfinanzierer auch die Möglichkeit einer Sondertilgung aus bzw. beschränken diese der Höhe nach.

Der Vorteil der Zinsbindung kann sich für den Darlehensnehmer auch zu einem Nachteil entwickeln, sofern die Zinsen während der Darlehenslaufzeit sinken. Insbesondere bei langen Zinsbindungsfristen gehen Darlehensnehmer das Risiko ein, dass sie längerfristig zu hohe Zinsen für ihr Annuitätendarlehen bezahlen. Der oben erwähnte Vorteil der Planungssicherheit muss somit immer mit dem Risiko zu hoher Zinszahlungen abgewogen werden.

Zu guter Letzt hat der Darlehensnehmer eines Annuitätendarlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auch keine Gewissheit über die Zinshöhe, die er für eine Anschlussfinanzierung zu zahlen hat. Sofern die Zinsen während der Zinsbindungsfrist gestiegen sind und nach dessen Ablauf noch ein hoher Darlehensrestbetrag offen ist, kann dies zu einer massiven Verteuerung der Hausbaufinanzierung für den Darlehensnehmer führen.

Welche Tipps gibt es zum Abschluss eines Annuitätendarlehens?

Der wichtigste Tipp in Bezug auf den Abschluss eines Annuitätendarlehens ist der Vergleich der Finanzierungsangebote. Annuitätendarlehen werden in allen Regionen Deutschlands von Dutzenden Kreditinstituten zu unterschiedlichen Konditionen angeboten. Insofern sollten Darlehensnehmer unbedingt die Gelegenheit nutzen, die Darlehenskonditionen zu vergleichen und das für sie beste Angebot auswählen.

Selbst die kleinste Verbesserung des Zinssatzes kann bei einem Annuitätendarlehen eine Ersparnis von mehreren tausend Euro über die Darlehenslaufzeit bedeuten. Besonders bei hohen Darlehensbeträgen spielen bereits die Nachkommastellen beim Zinssatz eine gewichtige Rolle. Beim Vergleich der Zinskonditionen sollten Darlehensnehmer übrigens immer den Effektivzins im Blick haben. Im Gegensatz zum Sollzins enthält er alle (möglicherweise zu zahlenden) Zinsaufschläge für Sondertilgungsmöglichkeiten, Kreditvermittlungskosten oder Bearbeitungsgebühren.

Ein ebenso wichtiger Tipp zum Abschluss eines Annuitätendarlehens ist die Wahl des geeignetsten Zinsbindungszeitraumes. Dabei hilft eine einfache Faustregel:

In Zeiten niedriger Kreditzinsen sollte eine lange Zinsbindung gewählt werden.

Dies gilt insbesondere dann, wenn ihr in der Zukunft mit steigenden Zinsen rechnet. Ein niedriger Zinssatz, der über einen langen Zeitraum festgeschrieben ist, erhöht den Tilgungsanteil deutlich und führt zu einer wesentlich schnelleren Darlehenstilgung. In Zeiten hoher Kreditzinsen sollte man hingegen eine kurze Zinsbindung eingehen. Dies eröffnet einem die Möglichkeit, nach Ablauf der (kurzen) Zinsbindungsfrist von gefallenen Zinssätzen zu profitieren.

Auch die Höhe der Tilgung spielt bei einem Annuitätendarlehen eine ganz wesentliche Rolle. Diese sollte immer in einem sinnvollen Verhältnis zum Lebensalter bzw. zum geplanten Renteneintritt stehen. Jüngere Darlehensnehmer können im Hinblick auf ihr noch lange andauerndes Berufsleben durchaus einen niedrigeren Tilgungssatz wählen.

Wer hingegen bereits etwas älter ist, sollte darauf achten, dass der Tilgungssatz etwas höher ausfällt. Idealerweise wird ein Annuitätendarlehen für eine Hausbaufinanzierung bis zum Renteneintritt abbezahlt, sodass der Darlehensnehmer eine schuldenfreie Rentenzeit genießen kann.

Nicht zuletzt ist auch die Möglichkeit von Sondertilgungen ein wesentlicher Faktor bei einem Annuitätendarlehen. Nicht selten erhalten Darlehensnehmer während des Darlehenszeitraumes Erbschaften, Bonuszahlungen oder sonstige wichtige Zuwendungen, die sie zum Abtragen der Restschuld ihrer Hausbaufinanzierung einsetzen können. Sondertilgungen sind vor diesem Hintergrund eine willkommene Möglichkeit, ein Annuitätendarlehen schneller zurückzuzahlen und die Darlehenslaufzeit zu verkürzen.

Fazit zum Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die einfachste, beliebteste und in den meisten Fällen auch günstigste Form einer Hausbaufinanzierung. Aufgrund ihrer guten Planbarkeit erfreut sich diese Darlehensform sowohl bei Bauherren als auch bei Immobilienfinanzierern größter Beliebtheit.

Bauherren können auf Basis der Konditionen entscheiden, über welchen Zeitraum sie das Annuitätendarlehen zurückzahlen wollen und damit schuldenfrei sind. Auch die Einfachheit des Darlehens macht es bei Bauherren so beliebt. Über die beiden Stellschrauben Zinsbindungsfrist und Tilgungssatz kann die zu zahlende Annuität an die individuellen Bedürfnisse jedes Kreditnehmers angepasst werden.

Ein Annuitätendarlehen eignet sich daher vor allem für Bauherren, die während der Darlehenslaufzeit mit gleichbleibenden finanziellen Verhältnissen rechnen. Die gute Planbarkeit der finanziellen Belastung durch das Darlehen ermöglicht Kreditnehmern die genaue Berechnung, was ihnen neben der Hausbaufinanzierung noch zum Leben übrig bleibt.

Bildquelle: @cdubo | Unsplash.com

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