Ein Haus zu bauen ist ein Projekt, in das ihr auch unter sehr günstigen Voraussetzungen viel Geld investieren müsst. Nur die wenigsten können den gesamten Betrag aus Eigenmitteln aufbringen und müssen daher auf Fremdfinanzierung zurückgreifen. Für Angestellte mit einem fixen Einkommen ist das in den meisten Fällen möglich. Wie aber sehen die Konditionen der Baufinanzierung für Freiberufler und Selbstständige aus?
Wer im Angestelltenverhältnis arbeitet, hat zwar gewöhnlich weniger persönliche Freiheit in der Gestaltung seines beruflichen Alltags, genießt dafür aber einige unzweifelhafte Vorteile: Der monatliche Gehaltseingang ist immer gesichert – auch bei schlechter Auftragslage, bei Krankheit oder im Urlaub.
Dies wiederum gilt für Geschäftspartner, wie zum Beispiel Banken, als Bonus, da die Ausfallwahrscheinlichkeit bei der Kreditrückzahlung wesentlich geringer eingeschätzt wird als bei Selbstständigen. Ob das tatsächlich so ist, ist zunächst für die Bank nicht ausschlaggebend.
Bei der Entscheidung für oder gegen eine Finanzierung kommen neben den gängigen bankinternen Vergabekriterien zunehmend Algorithmen zum Einsatz, die nicht direkt beeinflussbar sind.
Erschwerend kommt hinzu, dass einige Institute grundsätzlich keine Baufinanzierung für Selbstständige vergeben. Selbstständige und Freiberufler, die einen Hausbau oder eine Sanierung planen, müssen also zunächst eine Bank finden, die überhaupt zu einer Finanzierung bereit ist.
Erfolgreiche Baufinanzierung für Selbstständige ist machbar
Habt ihr eine Bank gefunden, kommen weitere Hürden auf euch als zukünftige Bauherren zu. Dies betrifft beispielsweise die Unterlagen, welche die Banken für eine Baufinanzierung verlangen. Sie müssen vollständig, nachvollziehbar und gut aufbereitet sein. Vorzulegen sind in der Regel:
- Nachweis über die Dauer der selbstständigen Tätigkeit
- Geschäftsergebnisse der letzten drei Jahre (Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Einkommenssteuerbescheide)
- Selbstauskunft
- Nachweis über Sicherheiten
- Unterlagen zur geplanten Immobilie (Grundbuchauszug, Lageplan und Grundriss, bei Neubau Baubeschreibung und Baukostenberechnung)
Unterschiedlich große Chance auf eine erfolgreiche Baufinanzierung bestehen aber nicht nur zwischen Angestellten und Selbstständigen, sondern auch innerhalb der Gruppe der Freiberufler und selbstständig Tätigen: Angehörige der klassischen freien Berufe mit durchschnittlich hohem Einkommen, wie etwa Ärzte, Architekten und Anwälte, haben selten Probleme, eine Baufinanzierung zu erlangen.
Anders sieht es bei den Handwerksberufen oder freien Berufen aus, bei denen das Einkommen sehr stark von der Auftragslage abhängig ist und/oder gewöhnlich keine sehr hohen Einkünfte erzielt werden. Außerdem gibt es bestimmte Gewerbe, an die einige Banken generell nur ungern oder gar keine Kredite vergeben. Hierzu zählen etwa das Hotel- und Gastgewerbe, das Taxigewerbe oder das Baugewerbe.
Grundsätzlich gilt: Je schwankender das Einkommen, je kürzer der Zeitraum der Selbstständigkeit und je weniger Sicherheiten, desto höher die Hürden zur Finanzierung.
Als Selbstständiger mit der Bank verhandeln – so funktioniert’s
Habt ihr eine Bank gefunden, die eine Baufinanzierung für Selbstständige befürwortet, wird es konkret. In einem ersten Schritt legt ihr dem Bankangestellten alle geforderten Unterlagen vor. Je kompletter und detaillierter, desto besser, denn das verkürzt die Bearbeitungsdauer wesentlich.
Selbst, wenn Nachweise über die Tätigkeit und die erzielten Einkünfte der letzten drei Jahre für die Bank ausreichen sollten, ist es kein Fehler, eine längere Selbstständigkeit und frühere Einkünfte aus der Selbstständigkeit ebenfalls vorzulegen. Dasselbe gilt für Sicherheiten, Eigenkapital, Erträge aus anderen Einkommensquellen, usw.: Je besser die Bank über eure finanzielle Situation Bescheid weiß, desto eher kann sie ihre Entscheidung treffen.
Zusätzlich ist es sinnvoll, zu erklären, wie ihr gewöhnlich Geschäftsausfälle durch längere Krankheit oder bei zeitlich begrenzter schlechter Auftragslage abfedert. Liegen hier Rücklagen beziehungsweise Konzepte vor, die schon in der Vergangenheit hohe Ausfälle verhindert haben, hat dies positive Auswirkungen.
Sind schließlich alle Fragen geklärt und alle Unterlagen vorhanden, heißt es abzuwarten. Die Überprüfung der Dokumente dauert bei Kreditvergaben an Selbstständige gewöhnlich länger als bei Angestellten, weil der Prüfungsaufwand höher ist.
Voraussetzungen für einen positiven Finanzierungsbescheid
Bei der Prüfung der eingereichten Unterlagen durch die Bank wirken sich vor allem zwei Kriterien negativ auf die Finanzierungsvergabe an Selbstständige aus:
- eine sehr kurze Tätigkeitsdauer
- stark schwankende Einnahmen und Kosten
Wer also gerade ein Start-up gegründet hat, keine Rücklagen besitzt und in den ersten Monaten nur wenige ertragreiche Projekte auf den Weg gebracht hat, wird keine realistischen Chancen auf einen positiven Finanzierungsbescheid haben.
Andererseits gibt es Faktoren, die die Chance auf eine erfolgreiche Baufinanzierung für Selbstständige beträchtlich erhöhen. Dazu zählen auf jeden Fall eine langjährige, konsistente Tätigkeit, eine gute Auftragslage über einen möglichst langen Zeitraum, die Zugehörigkeit zu einer als krisensicher geltenden Branche oder auch ein durchgehend hohes Einkommen.
Voraussetzung für eine positive Baufinanzierung ist außerdem – wie auch bei Angestellten – eine positive Bonität und eine positiv beurteilte Werthaltigkeit des geplanten Bauprojektes. Zusätzliche Sicherheiten, wie bestehender Immobilienbesitz und hohe Rücklagen, fließen ebenfalls positiv in die Bewertung ein.
Konkrete Finanzierungsformen für Selbstständige
Ihr habt eine positive Antwort auf euren Finanzierungsantrag bekommen? Dann geht es jetzt darum, eine individuell passende Finanzierungsform zu finden. Es stehen einige sinnvolle Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung, die auch von Selbstständigen in Anspruch genommen werden können.
So gilt zum Beispiel das Annuitätendarlehen als eine Darlehensform, die für Selbstständige am ehesten realisierbar ist. Es handelt sich hierbei um eine von mehreren Darlehensformen, bei der der geliehene Betrag innerhalb der Darlehenslaufzeit zurückgezahlt werden muss. Der Vorteil des Annuitätendarlehens ist, dass die gesamte Belastung aus Tilgung und Zins von Monat zu Monat gleich bleibt und die Planung somit erleichtert wird.
Es besteht auch die Möglichkeit, eine kostenlose Sondertilgung zu vereinbaren: Das erlaubt eine schnellere Rückzahlung des Darlehens, falls ein höheres Einkommen erzielt wird als ursprünglich angenommen. Allerdings bringt es auch einen Nachteil mit sich: Insgesamt ist die effektive Zinsbelastung etwas höher und das Annuitätendarlehen somit teurer als vergleichbare Darlehensformen.
Eine weitere Möglichkeit der Baufinanzierung für Selbstständige ist die Inanspruchnahme staatlicher Fördermöglichkeiten. Sie stehen Selbstständigen genauso zur Verfügung wie Angestellten und Beamten.
Eine dieser Varianten der Baufinanzierung ist das sogenannte KfW-Darlehen: Es wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), einer staatlichen Förderbank, vergeben. Beim KfW-Darlehen handelt es sich um ein Fördermittel, das als Ergänzung der Baufinanzierung gedacht ist und eher nicht zur Komplettfinanzierung.
Die Vorteile der KfW-Darlehen sind ihre günstigen Zinssätze und tilgungsfreie „Anlaufjahre”, in denen zu Beginn der Förderung noch keine Rückzahlungen geleistet werden müssen. Über die KfW könnt ihr außerdem verschiedene Zuschüsse beantragen, zum Beispiel:
- das Baukindergeld (Podcast-Episode zum Baukindergeld), ein Zuschuss von maximal 1.200 Euro pro Jahr und Kind,
- den Zuschuss zur energieeffizienten Sanierung in Höhe von maximal 48.000 Euro pro Wohneinheit,
- den Energieeffizienz-Zuschuss zur Baubegleitung in Höhe von 4.000 Euro pro Wohneinheit,
- oder den Zuschuss für altersgerechten Umbau zur Barrierereduzierung bzw. als Einbruchschutz in Höhe von maximal 6.250 Euro pro Wohneinheit.
Vom Prinzip her handelt es sich bei KfW-Darlehen also um Annuitätendarlehen mit einer Kombination aus günstigeren Zinsen, rückzahlungsfreier Anlaufphase und der Möglichkeit, nicht rückzahlbare Zuschüsse zu erhalten.
Variante zwei unter den staatlich geförderten Maßnahmen ist der Abschluss eines Bausparvertrages und die darauffolgende Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens. Hier müsst ihr die Vorlaufzeit beachten. Ein sofortiger Baubeginn ist damit nicht möglich.
Der Bausparvertrag wird gewöhnlich auf sieben oder acht Jahre abgeschlossen. Während dieser Ansparphase lassen sich etwa 40 Prozent der vereinbarten Bausparsumme als Eigenkapital aufbauen, die fehlenden 60 Prozent könnt ihr nach Ablauf der Ansparphase als Bauspardarlehen aufnehmen.
Die Konditionen für Laufzeit und Zinssatz sind für Angestellte und Selbstständige gleich, ihr müsst also im Gegensatz zu herkömmlichen Finanzierungsmöglichkeiten nicht mit höheren Kosten rechnen. Eine Bonitätsprüfung findet allerdings auch bei Beantragung eines Bauspardarlehens statt. Hier gelten wiederum dieselben Voraussetzungen wie für klassische Darlehensformen, die ihr bei der Bank beantragt. Es ist also sinnvoll, bei geplanter Inanspruchnahme rechtzeitig darauf zu achten, dass ihr alle wichtigen Unterlagen griffbereit habt.
Einen kleinen Nachteil gibt es ebenfalls: Für Bauspardarlehen bestehen sogenannte Zuteilungszeiträume, in denen nur eine bestimmte Anzahl von Darlehen vergeben wird. Das bedeutet, dass ihr eventuell mit einer längeren Wartezeit rechnen müsst bis ihr das Darlehen tatsächlich erhalten könnt.
Fazit
Für Freiberufler und Selbstständige bestehen höhere Hürden für die Inanspruchnahme einer Baufinanzierung als für Angestellte. Ein schwankendes Einkommen und ein Neubeginn als Selbstständiger sind nachteilig für die Finanzierungswahrscheinlichkeit, ein konstant hohes Einkommen, Sicherheiten und eine langjährige erfolgreiche Selbstständigkeit stellen dagegen positive Faktoren dar.
Finanzierungsformen, die sich für Selbstständige anbieten, sind das Annuitätendarlehen sowie die staatlichen Fördermaßnahmen KfW-Darlehen, Bausparvertrag und Bauspardarlehen. Kennt ihr weitere gute Möglichkeiten, um den Hausbau für Selbstständige voranzutreiben? Dann hinterlasst gerne einen Kommentar.
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