Die Mieten steigen, da bezahlbarer Wohnraum in den Ballungsgebieten und auch immer häufiger in kleineren Städten fehlt. Aufgrund der hohen Mieten, angesichts steigender Energiekosten und Nebenkosten und weiterhin niedrigen Zinsen rückt der Traum von einer eigenen Immobilie in den Fokus vieler Familien. Doch lassen sich das vorhandene Vermögen und Hausbau in einem Hausbau-Konzept zusammenführen? Was sind die Voraussetzungen, wie viel Eigenkapital ist erforderlich, welche Zuschüsse und Fördermittel gibt es?
Nur wenn die Finanzierung stimmt, wird der Hausbau nicht zu einem Albtraum. Als wichtigstes Kriterium muss sie realistisch und verlässlich kalkuliert werden. Dafür sind zwei Fragen maßgeblich, nämlich:
- Wie hoch ist das vorhandene Eigenkapital?
- Wie hoch darf die monatliche Belastung für die Hausfinanzierung ausfallen?
Um beide Fragen zu beantworten, muss die persönliche Finanzsituation auf den Prüfstand gestellt werden.
Wie viel Vermögen sollte eine Familie zur Verfügung haben?
Anhand der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen werden zunächst die monatlichen Lebenshaltungskosten berechnet. Gut beraten ist, wer zuvor über einen längeren Zeitraum ein Haushaltsbuch geführt hat, um verlässliche Angaben zu haben. Ansonsten können beispielsweise 750 Euro monatlich für den Hauptverdiener veranschlagt werden sowie jeweils 200 Euro für den nicht berufstätigen Partner und für jedes Kind. Die so berechneten Lebenshaltungskosten stehen für die Finanzierung nicht zur Verfügung und werden vom Haushaltseinkommen abgezogen.
In einem zweiten Schritt werden die monatlichen Gesamteinkünfte bestimmt, die sich aus dem Einkommen und gegebenenfalls Nebeneinkünften zusammensetzen. Nicht hinzugerechnet werden Weihnachts- und Urlaubsgeld. Den Einnahmen werden den monatlichen Ausgaben gegenübergestellt. Zu den Ausgaben gehören die Kaltmiete sowie monatliche Sparraten, die beispielsweise in Aktien, Fonds oder Bausparverträge fließen.
Das Herzstück jeder Finanzierung ist das Eigenkapital. Bezüglich des Eigenkapitals gilt: Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, umso günstiger fallen die Konditionen für den Immobilienkredit aus. Wie sich das Eigenkapital zusammensetzt und wie hoch es sein sollte, wird im nachfolgenden Abschnitt beschrieben.
Beim Hausbau kommen weitere Kosten hinzu. Diese sogenannten Baunebenkosten können schnell bis zu 20 Prozent der Gesamtsumme betragen. Dazu gehören unter anderem das Einrichten der Baustelle, Vermessungen, Erstellen von Gutachten, Erschließungskosten, eine Baubegleitung und zahlreiche Versicherungen.
Der maximal mögliche Kreditbetrag setzt sich aus zwei monatlichen Raten zusammen. Die erste Rate errechnet sich aus 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Grundsätzlich sollte die monatliche Belastung für die Baufinanzierung 35 bis 40 Prozent des Einkommens nicht übersteigen.
Die zweite Rate ist die Summe aus der aktuellen monatlichen Kaltmiete und der monatlichen Sparrate. Die Kaltmiete ist deshalb für die Berechnung relevant, weil im neuen Haus zwar keine Miete mehr anfällt. Allerdings müssen auch hier Nebenkosten für Heizung, Strom und Wasser sowie für die Müllbeseitigung gezahlt werden.
Ein Musterbeispiel für Familien: Ausgehend von einer dreiköpfigen Familie mit einem gemeinsamen monatlichen Nettoeinkommen von 3.900 Euro und vorhandenem Eigenkapital von 50.000 Euro ist eine monatliche Ratenzahlung von 1.000 Euro ein realistischer Wert. Ziel ist, nach 30 Jahren den Kredit abzubezahlen, wonach ein Kaufpreis von rund 290.000 Euro als grober Richtwert infrage kommt.
Die Bedeutung des Eigenkapitals für die Immobilienfinanzierung
Auch wenn immer häufiger Finanzierungen ohne Eigenkapital angeboten werden, sollte eine Baufinanzierung nicht ohne Eigenkapital durchgeführt werden. Ein entscheidender Grund ist, dass sich die Konditionen für die Finanzierung eines Eigenheims mit einem höheren Eigenkapital deutlich verbessern.
Das Eigenkapital ist die Summe aus Bargeld, Guthaben auf Sparkonten, Girokonten und Tagesgeldkonten, Bausparguthaben, dem Verkauf oder der Abtretung einer Lebensversicherung, Guthaben aus Depots und Festgeldkonten sowie Edelmetallen. Zum Eigenkapital gehören auch die Vorauserbschaft und Schenkungen sowie Darlehen und Zuschüsse aus öffentlicher Förderung.
Banken erkennen auch die sogenannte Muskelhypothek beziehungsweise die Eigenleistung als Eigenkapitalersatz an. Berechnungsgrundlage der eigenverantwortlich durchgeführten Renovierungs- und Sanierungsarbeiten ist der Stundenlohn eines Handwerkers. Empfehlenswert ist, maximal fünf bis zehn Prozent der Gesamtkosten als Eigenleistung zu erbringen.
Wichtig zu wissen ist, dass eine Kapitalanlage nur dann als Eigenkapital verwendet werden sollte, wenn die Zinslast im Vergleich zur Rendite der entsprechenden Anlage deutlich gesenkt werden kann.
Vermögen und Hausbau: Die Berechnung des Eigenkapitals
Um die exakte Höhe des Eigenkapitals zu ermitteln, ist folgende Vorgehensweise empfehlenswert.
- Addiert werden in einem ersten Schritt alle sicheren Geldanlagen, nämlich Sparguthaben, Termingelder, festverzinsliche Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparverträge und sonstiges Eigenkapital. Daraus ergibt sich eine verlässliche Summe, die fest eingeplant werden kann.
- In einem zweiten Schritt wird die Summe aller Kapitalanlagen mit Wertschwankungen ermittelt, bei denen ein Risikoabschlag abgezogen wird. Dazu gehören Aktien, Fondsanteile und Anleihen.
- Im letzten Schritt werden die noch nicht verfügbaren Kapitalanlagen addiert, die für eine langfristige Tilgungsplanung eine maßgebliche Rolle spielen. Das sind beispielsweise nicht zuteilungsreife Bausparverträge, Sparbriefe und Kapitallebensversicherungen, deren Verkauf oder Abtretung so verhindert wird.
Wichtig ist außerdem, immer eine Reserve von drei bis sechs Nettogehältern einzuplanen. Diese Summe sollte vom errechneten Eigenkapital abgezogen werden und ist für unvorhersehbare Ausgabe gedacht.
Ein Musterbeispiel für Familien: Das vorhandene Eigenkapital sollte ausreichen, um die Baunebenkosten zu finanzieren. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso günstiger sind die Rahmenbedingungen für die Baufinanzierung und umso niedriger fallen die Zinsen aus.
Der Grund liegt auf der Hand: Mehr Eigenkapital reduziert den Fremdkapitalbedarf. Je weniger Fremdkapital benötigt wird, umso geringer ist die Zinsbelastung und umso bezahlbarer wird die monatliche Kreditrate. Auf keinen Fall sollten die Baunebenkosten durch einen separaten Kredit gegenfinanziert werden, da daraus ein zu großes finanzielles Risiko erwächst.
Es gilt deshalb diese Faustformel: Der Umfang des Eigenkapitals wirkt sich deutlich auf die Höhe des Kreditzinses, auf die Höhe der Tilgungsleistungen, auf die Dauer des Tilgungszeitraums und auf die Tilgungssicherheiten aus.
Mit welchen Förderungen kann eine Familie beim Hausbau rechnen?
Wer sich rechtzeitig informiert und bestenfalls schon vorgesorgt hat, kann durch staatliche Zuschüsse und Förderungen bei der Baufinanzierung einige tausend Euro sparen – hier eine Übersicht:
Familien können bei der KfW-Bank zinsgünstige Kredite beantragen, sofern es sich um selbst genutztes Wohneigentum handelt. Bei der Kreditvergabe berücksichtigt werden neben den reinen Baukosten auch Grundstücks- und Baunebenkosten sowie Kosten für die Außenanlagen.
Belohnt wird außerdem energieeffizientes Bauen. Liegt die Energieeffizienz eines Hauses unter den in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegten Grenzwerten, profitieren Familien von einer höheren Darlehenssumme und von einem zusätzlichen Tilgungszuschuss. Beantragt werden KfW-Fördermittel bei der jeweiligen Hausbank.
Wohn-Riester beziehungsweise die Eigenheimrente kann sich insbesondere für Familien mit Kindern lohnen und funktioniert nach folgendem Prinzip: Ein Teil des Einkommens wird in einen Wohn-Riester-Vertrag gezahlt. Der Staat belohnt Wohn-Riester mit Zuschüssen. Außerdem können die Einzahlungen in den Wohn-Riester-Vertrag als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Das so angesparte Geld ist zweckgebunden und muss zwingend für eine Baufinanzierung verwendet werden.
Wer als Familie mit mindestens einem Kind zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 eine Immobilie baut oder kauft, kann Baukindergeld beantragen. Wird der Antrag bewilligt, erhalten Familien einen jährlichen Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind bei einer Laufzeit von 10 Jahren, wobei der Zuschuss nicht zurückgezahlt werden muss. Antragsberechtigt sind Familien mit Kindern und einem Haushaltseinkommen, das 90.000 Euro im Jahr mit einem Kind und 15.000 Euro für jedes weitere Kind nicht übersteigt. Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.
Wer in sein Eigenheim umweltfreundliche Heiztechnik einbaut, zum Beispiel Wärmepumpen, Solarthermie oder Biomasse, kann beim BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) Zuschüsse beantragen. Die Zahlungen sind unter Umständen auch mit KfW-Darlehen kombinierbar. Weitere Informationen sowie Unterlagen gibt es auf der Homepage des BAFA.
Einkommensschwache Familien profitieren vom Wohnraumförderungsgesetz. Durch günstiges Bauland, Finanzzuschüsse sowie durch Darlehen mit niedrigen Zinsen fördert der Staat Bauvorhaben. Voraussetzung ist, dass das Haushaltseinkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet und dass Eigenkapital vorhanden ist. Auf dem Wohnraumförderungsgesetz basierende Förderungen sind Ländersache, sodass Landesbanken die richtigen Ansprechpartner sind.
Auch die einzelnen Bundesländer fördern Bauvorhaben von Familien, die vergleichbar mit der Kfw-Förderung sind. Da sich die Regeln und die Zuständigkeiten je nach Bundesland unterscheiden, sind keine allgemeingültigen Aussagen möglich. Weitere Informationen über die Förderung der Länder gibt es beim Wirtschaftsministerium und teilweise auch beim Bau-, Umwelt- und Finanzministerium.
Zahlreiche Städte und Gemeinden unterstützen Familien mit Förderprogrammen, zum Beispiel mit dem „Baugeld vom Bürgermeister“, das beim Bau oder Kauf von Grundstücken und Immobilien hilft. Informationen erhalten Interessenten beim zuständigen Bürgeramt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.
Wo und wie findet eine Familie die richtige Finanzierung?
Wer auf Basis der errechneten Daten eine günstige Finanzierung sucht, wird schnell feststellen, dass die beworbenen Zinssätze nicht verbindlich sind. Verbindlich ist ein Finanzierungsangebot erst dann, wenn alle erforderlichen Unterlagen zum Bauprojekt vorgelegt und die persönlichen finanziellen Verhältnisse offengelegt wurden. Außerdem gibt es bestimmte Merkmale, die von Banken als positiv gesehen werden sowie andere, die die Baufinanzierung erschweren.
Positiv bewerten Banken Antragsteller, die einen Beamtenstatus vorweisen können oder im Angestelltenverhältnis arbeiten und die einen hohen festen Gehaltsanteil haben. Ein weiterer Vorteil ist, wenn das Bauvorhaben in einer guten Wohngegend liegt und die Immobilie selbst genutzt werden soll. Grundsätzlich ist die Finanzierung von Neubauprojekten für Banken attraktiver. Verfügt der Antragsteller dann auch noch über einen hohen Schufa-Score, stehen die Chancen gut für günstige Konditionen bei der Finanzierung des Bauvorhabens.
Anders sieht es aus, wenn sich der Antragsteller noch in der Probezeit befindet oder selbstständig ist. Nicht beliebt ist die Finanzierung für Immobilien in weniger guten Lagen und bei einem niedrigen Schufa-Score beziehungsweise bei negativen Einträgen. Diese Risiken lässt sich die Bank durch schlechtere Konditionen bei der Kreditvergabe bezahlen, zum Beispiel durch höhere Zinsen.
Wichtig ist im Beratungsgespräch, dass sich Familien das jeweilige Angebot erläutern lassen und dass immer dann Fragen gestellt werden, wenn etwas nicht nachvollziehbar ist. Sinnvoll ist, vor der Entscheidung einen Honorarberater aufzusuchen, der das Finanzierungskonzept prüft und Entscheidungshilfen geben kann.
Neben der Hausbank und anderen Banken sollten auch große und bundesweit tätige Baufinanzierungsvermittler kontaktiert werden. Sie sind in der Lage, eine Auswahl an Angeboten von mehreren hundert Banken, Versicherungen und Bausparkassen vorzulegen, sodass Vergleiche möglich sind.
Welche allgemeinen Tipps zur Finanzierung gibt es?
Wichtig für Familien ist, gut vorbereitet in die Gespräche zu gehen. Um gut gerüstet zu sein, sollten die Schlüsselbegriffe eines Finanzierungskonzeptes bekannt sein. Dazu gehören Begriffe wie Eigenkapital, Sollzins, effektiver Jahreszins, Nominalzins, Zinsbindungsfrist, Sollzinsbindung, Tilgungssatz, Art der Tilgung, Restschuld und Sondertilgungen, um die wichtigsten zu nennen.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Familien mit Kindern von Zuschüssen und Fördermitteln profitieren, sodass sich ein Bauvorhaben leichter umsetzen lässt. Das gilt insbesondere für das Baukindergeld, das noch bis zum 31. Dezember 2020 gewährt wird.
Vorteile für Familien bieten außerdem Wohn-Riester und das Wohnraumförderungsgesetz, das einkommensschwachen Familien zu einem Eigenheim verhilft. Wichtigste Voraussetzung ist jedoch ein offener, ehrlicher und realistischer Umgang mit den eigenen Finanzen, damit aus dem Traum einer eigenen Immobilie kein Albtraum wird.