Grundstück teilen: Gründe, Ablauf und Tipps

Wenn ein Grundstück zu groß ist, dann können Eigentümer ein Grundstück teilen. Die genauen Gründe für die Grundstücksteilung sind dabei von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Wichtig für Eigentümer ist beim Trennen des Grundstücks, dass es einen Unterschied zwischen der realen und ideellen Teilung gibt. In diesem Artikel erhaltet ihr einen Überblick über die Vorteile und den Ablauf einer Grundstücksteilung.

Wann macht das Teilen eines Grundstücks Sinn?

Immer wieder befassen sich Grundstücksbesitzer, Bauherren und Immobilieninteressenten mit der Frage, ob eine Grundstücksteilung sinnvoll ist oder nicht. Eine häufige Konstellation ist es beispielsweise, dass Eltern ihre Kinder beim Hausbau unterstützen wollen. Dann teilen sie das bestehende große Grundstück, damit ihre Kinder auf der bisher unbebauten Grundstücksfläche Häuser bauen können. So spart sich die Familie die Kosten für den Erwerb von zusätzlichen Grundstücken. Zu den weiteren Gründen für eine Grundstücksteilung gehören zum Beispiel:

• Das Grundstück ist grundsätzlich viel zu groß für das eigene Bauprojekt und der Eigentümer möchte das große Grundstück auch nicht anderweitig nutzen.
• Mit dem Verkauf eines Grundstücksteils können liquide Finanzmittel zur Realisierung anderer Wünsche akquiriert werden.
• Ein Grundstücksteil will der Eigentümer an Kinder verschenken.
• Durch die Grundstücksteilung erhofft sich der Eigentümer bei Verkauf aufgrund eines höheren Quadratmeterpreises auch einen höheren Gesamterlös als beim Verkauf eines einzigen Grundstücks.
• Mit einer Grundstücksteilung soll die Grundsteuerlast reduziert werden.
• Die Aufteilung soll den Pflegeaufwand für ein zu großes Grundstück reduzieren.
• Es gibt in der Regel ein größeres Interesse von Immobilieninteressenten an einem eigenständigen Grundstück als am Erwerb von Miteigentum an einem Grundstück.
• Mit einem geteilten Grundstück können beim Bau eines Doppelhauses durch eine Bauherrengemeinschaft Kosten für jede Partei reduziert werden.
• Bei einer Erbengemeinschaft kann jeder Erbe nach einer Grundstücksteilung über sein Teilgrundstück selbst entscheiden.

Unterschied zwischen realer und ideeller Teilung

Es gibt grundsätzlich zwei Arten, um ein Grundstück teilen zu können: die Realteilung einerseits und die ideelle Teilung nach Wohneigentumsgesetz andererseits. Bei der Realteilung entstehen mindestens zwei rechtlich und wirtschaftlich eigenständige Grundstücke, für die jeweils ein neues Grundbuchblatt angelegt wird. Durch die Realteilung entsteht auch eine neue Grundstücksgrenze. Außerdem werden die entsprechenden Veränderungen im Liegenschaftskataster aufgenommen. Eine Realteilung muss dem Grundbuchamt immer angezeigt werden.

Eine reale Grundstücksteilung ist nur dann möglich, wenn sie auch den Vorschriften des geltenden Bebauungsplans entspricht. Wenn dies nicht möglich ist, dann ist eine ideelle Teilung die Alternative. Denn bei der ideellen Teilung bleibt das bisherige Grundstück weiterhin bestehen und mehrere Personen werden Miteigentümer des Grundstücks. Diese Miteigentumsanteile werden für jeden Eigentümer im Grundbuch verzeichnet.

Wie ist der Ablauf einer realen Grundstücksteilung?

Eine explizite Genehmigung für eine Realteilung eines Grundstücks ist in der Regel nur in wenigen Bundesländern notwendig. In den meisten Bundesländern reicht es aus, wenn die Realteilung angezeigt und dann auch ins Grundbuch eingetragen wird. Für die Eintragung wiederum sind bestimmte Vorschriften des Baurechts und des Bebauungsplans zu beachten. So müssen Abstandsflächen, Brandschutz und rechtlich gesicherte Zuwegungen beachtet werden. Die Initiatoren einer Realteilung sollten sich daher vorher über die baurechtlichen Vorschriften ausreichend informieren.

Für eine Realteilung ist allerdings eine amtliche Teilungsvermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur unabdingbar. Dieser vermisst das Grundstück, legt Grundstücksgrenzen fest und nimmt eine Kennzeichnung mit Grenzsteinen oder Meißelzeichen vor. Mit einer Teilungsvermessung entstehen neue Flurstücke. Anschließend werden die gewonnenen Daten ausgewertet und aufbereitet, bevor ein Grenztermin mit den Beteiligten zur Bekanntgabe und Erörterung des Vermessungsergebnisses stattfindet. Danach wird die Teilungsvermessung vom Liegenschaftskataster übernommen.

Ein Fortführungsnachweis dokumentiert darüber hinaus die Veränderung des Grundstücks. Er enthält alle Angaben zu den alten und neuen Flurstücken, unter anderem die Flurstücksnummern, die Nutzungsarten und die Flurkarten. Mit dem Fortführungsnachweis kann ein Notar einen Antrag beim Grundbuchamt stellen, damit die Änderungen ins Grundbuch eingetragen werden. Eventuelle Grunddienstbarkeiten werden ebenfalls berücksichtigt. Mit dem Eintrag der Grundstücksteilung ins Grundbuch wird sie rechtswirksam.

Was ist beim Trennen des Grundstücks zu beachten?

Wenn ein geteiltes Grundstück keinen direkten Zugang zu öffentlichen Versorgungseinrichtungen und Wegen hat, dann handelt es sich um ein Hinterlieger- bzw. Hammergrundstück. Die Sicherstellung des Zugangs muss dann über andere Grundstücke erfolgen. Diese Grundstücke werden mit den Rechten des benachbarten Eigentümers des Hinterliegergrundstücks belastet. Es handelt sich dabei um sogenannte Grunddienstbarkeiten, die die Nutzung eines fremden Grundstücks erlauben. In der Regel beinhalten die Grunddienstbarkeiten Leitungs- und Wegerechte.

Diese Grunddienstbarkeiten müssen bei einer Realteilung vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Sie sind immer mit dem Grundstück und nicht mit dem jeweiligen Eigentümer verbunden. Daher ändert ein Verkauf oder eine Vererbung nichts an den bestehenden Grunddienstbarkeiten. Es ist möglich und üblich, dass für das Nutzungsrecht des fremden Grunds eine Entschädigung und eine Beteiligung für die Instandhaltungskosten vereinbart werden. Die Vereinbarung von Grunddienstbarkeiten kann umgangen werden, wenn bei der Realteilung ein ausreichend breiter Streifen des Vordergrundstücks mit Zugang zu den öffentlichen Leitungen und Wegen abgetrennt und dem hinteren Grundstück zugeschlagen wird.

Wie ist der Ablauf einer ideellen Grundstücksteilung?

Wann immer eine Realteilung aufgrund von Bauvorschriften nicht möglich ist, besteht die Möglichkeit einer ideellen Teilung nach Wohneigentumsgesetz. Denn bei einer Realteilung müssen entstehende Grundstücke immer eine Mindestgröße laut des geltenden Bebauungsplans aufweisen. Wenn diese Mindestgröße nicht gewährleistet ist, dann ist eine Realteilung nicht möglich. Die ideelle Teilung wird oft bei kleinen Grundstücken mit Reihen-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern vorgenommen. Dann können die einzelnen Einheiten auch separat vererbt, verschenkt oder verkauft werden. Ohne eine ideelle Teilung ist das sonst nicht möglich.

Bei der ideellen Teilung findet dementsprechend keine rechtliche Grundstücksteilung statt. Neue Eigentümer erwerben nur einen Miteigentumsanteil am Grundstück, sodass alle Eigentümer übers Grundstück gemeinschaftlich verfügen. Die entsprechenden Pflichten und Rechte der Eigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Das Miteigentum muss immer im Grundbuch des Grundstücks eingetragen werden. Dafür sind unter anderem ein Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung notwendig, deren Erstellung Kosten verursacht. Andererseits fallen keine Kosten für eine Teilungsvermessung wie bei der Realteilung an. Mit der notariell beurkundeten Teilungserklärung kann der Notar beim Grundbuchamt die Teilung erklären, sodass dann separate Grundbücher angelegt werden.

Welche Vorteile bringt das Teilen eines Grundstücks für angehende Bauherren mit sich?

Bevor Eigentümer oder Bauherren sich für eine Grundstücksteilung entscheiden, sollte sie die Entscheidung genau abwägen. Die Realteilung hat ein paar Vorteile:

• Bei einem Reihenhaus- oder Doppelhausbau können die Grundstückskosten pro Haus reduziert werden.
• Mit kleineren Grundstücken, die bebaut werden können, steigt die Wahrscheinlichkeit auf einen höheren Erlös.
• Für ein weiteres Haus muss kein zusätzliches Grundstück gekauft werden.

Es gibt aber auch Nachteile:

• Für eine Realteilung entstehen Kosten von ein paar Tausend Euro, vor allem durch die Teilungsvermessung.
• Aufgrund der räumlichen Nähe von kleineren Grundstücken kann es zu Streitigkeiten zwischen den beteiligten Eigentümern kommen.
• Auf kleineren Grundstücken sind die Entfaltungs- und Gestaltungsmöglichkeiten begrenzter als auf größeren Grundstücken.

Da die Grundstückspreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, lassen sich mit einer Grundstücksteilung vor allem Kosten beim Grundstückserwerb sparen. Außerdem verursachen die Grundsteuer und die Pflege von kleineren Grundstücken weniger Aufwand. Ein Trennen des Grundstücks ist daher immer eine sinnvolle Alternative, um ein Bauprojekt umzusetzen.

Habt ihr noch Fragen zur Grundstücksteilung? Dann hinterlasst gerne einen Kommentar unter diesem Beitrag. Wir freuen uns auf den Austausch mit euch.

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