Mit dem Hypothekendarlehen zum Traum von den eigenen vier Wänden

Wer sich mit Baufinanzierung beschäftigt, wird früher oder später auf das Thema „Hypothek“ stoßen, das untrennbar mit dem Immobilienerwerb oder der -errichtung verbunden ist. Wir fassen für euch in diesem Artikel die wichtigsten Fakten zu dem Thema zusammen und beantworten einige grundlegende Fragen.

Das Hypothekendarlehen spielt seit vielen Jahren bei der Finanzierung von Immobilien eine nicht ganz unbedeutende Rolle. Der Verwendungszweck ist recht speziell. Das bedeutet unter anderem, dass Hypotheken vollständig anderen Regeln unterliegen als herkömmliche Konsumkredite für zum Beispiel ein Auto.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Der wohl gravierendste Unterschied liegt in der Besicherung: Bei einem Hypothekendarlehen dient eine Hypothek als Sicherheit für das Kreditinstitut, welches das Darlehen vergibt. Das bedeutet, dass ein sogenanntes „Grundpfandrecht“ auf das Grundstück oder eine Immobilie eingeräumt und auch amtlich eingetragen wird. Sollte der Kredit – aus welchen Gründen auch immer – nicht mehr bedient werden können, kann die Bank im schlimmsten Fall die Immobilie verwerten und den Erlös zur Darlehensabdeckung verwenden.

Ein weiterer Punkt ist die zumeist längere Laufzeit. Im Normalfall beträgt die Zinsbindungsfrist zehn oder fünfzehn Jahre. Falls das Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde, muss sich der Kreditnehmer um ein Forward-Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Welche Vor- oder Nachteile hat ein Hypothekendarlehen?

Es gibt eine Reihe an positiven und negativen Aspekten, die ein Hypothekendarlehen mit sich bringt. Diese haben wir in den folgenden beiden Auflistungen für euch gegenüber gestellt.

Vorteile

• Die Tilgung beginnt sofort. Das bedeutet, dass ihr bezüglich der Hypothekenzinsen sparen könnt.
• Die monatlichen Kreditraten ändern sich während der ersten Jahre nicht: Ihr könnt also sicher kalkulieren und wisst genau, was in den nächsten Jahren finanziell auf euch zukommt.
• Die Konditionen sind transparent und können, wenn ihr verschiedene Angebote einholt, gut miteinander verglichen werden.

Nachteile

• Während der Zinsbindungsfrist seid ihr an den Tilgungsplan gebunden. Es ist also nicht möglich, zusätzliche Zahlungen zu leisten oder die Ratenhöhe zu verändern.
• Wenn die Darlehenssumme einen gewissen Betrag nicht übersteigt – zumeist sind dies Beträge um die 50.000 Euro – müsst ihr mit einem Zinsaufschlag rechnen.
• Die Spesen und Gebühren sind relativ hoch, zumal das Darlehen ja auch im Grundbuch eingetragen wird und die Banken mitunter einen gewissen Prozentsatz der Darlehenssumme als Bearbeitungsgebühr verrechnen. Die Gesamtkreditsumme setzt sich also nicht nur aus Darlehen und den Hypothekenzinsen zusammen, sondern es kommen noch andere Spesen dazu.

Welche Voraussetzungen sind notwendig?

Wie bei jedem Darlehen ist die Vergabe an bestimmte Kriterien geknüpft. Bei einem Hypothekendarlehen sind dies zum Beispiel:

• geregeltes Einkommen
• Bonität
• vorhandenes Eigenkapital

Als Grundvoraussetzung gilt ein Einkommen in einer gewissen Höhe, das aus einer Festanstellung oder einem unbefristeten Arbeitsvertrag heraus erzielt wird. Trifft dies nicht zu, wird der Kreditnehmer keine Chancen haben, eine Bewilligung für das Darlehen zu erhalten. Die Bonität ist ebenfalls ein wichtiger Punkt. Die Banken fragen die Schufa routinemäßig ab, bevor sie einen Kredit vergeben. Ein negativer Eintrag kann zu schlechteren Konditionen oder zur vollständigen Ablehnung des Kreditantrages führen.

Auch vorhandenes Eigenkapital und dessen Höhe sind ein wichtiges Kriterium. Grundsätzlich gilt, dass, je höher der Anteil an Eigenmitteln ist, die Chancen auf eine positive Bewilligung des Darlehens steigen. Es besteht auch die Möglichkeit einer Vollfinanzierung, also ganz ohne Eigenkapital. Dies wird aber nur dann gelingen, wenn die Bonität und das Einkommen ausgezeichnet sind.

Wie ist der Ablauf beim Hypothekendarlehen?

Egal, ob ihr eure Traumimmobilie schon gefunden habt oder noch auf der Suche seid – zunächst geht es darum herauszufinden, wie die individuellen finanziellen Möglichkeiten überhaupt aussehen.

1. Schritt: Wie hoch ist das Eigenkapital?

Setzt euch in einer ruhigen Minute hin und durchforstet eure Bankunterlagen. Wieviel habt ihr schon gespart? Wieviel davon wäre sofort verfügbar? Welcher Betrag ist längerfristig gebunden? Besitzt ihr vielleicht ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, die ihr verkaufen und so das Eigenkapital erhöhen könntet? Wie schon weiter oben dargestellt, ist die sogenannte „Eigenkapitalquote“ wesentlich für die Gewährung des Kredites.

2. Schritt: Wie hoch sind die monatlichen Einnahmen und Ausgaben?

Jetzt geht es ans Rechnen: Ihr erstellt eine Liste und stellt eure Einnahmen – also Gehalt, Rente, Kindergeld oder andere Einkünfte – den fixen Ausgaben gegenüber. Denkt aber daran, dass sich die Ausgaben mit eurem Eigenheim ändern werden, da nach dem Hausbau eine Menge weiterer Kosten entstehen können, mit denen ihr rechnen müsst.

Am Ende summiert ihr die Einnahmen und die Ausgaben, bevor ihr die Differenz aus beiden bildet: Das Ergebnis ist der Betrag, den ihr maximal für die Kredittilgung aufbringen könnt. Mit einer detaillierten Auflistung der Zahlen seid ihr für die Verhandlung mit der Bank bestens gerüstet.

Ein Tipp: Kalkuliert nicht zu knapp und spart euch einen Geldpuffer an, auf den ihr jederzeit zurückgreifen könnt. Denkt daran, dass euer Auto vielleicht einmal zum Service muss, ihr auch weiterhin in den Urlaub fahren wollt oder sonstige Kosten für Anschaffungen fällig werden.

3. Schritt: Die Suche nach dem richtigen Finanzpartner

Es ist kein Geheimnis, dass es eine Vielzahl an Kreditinstituten gibt, die auch Immobilienfinanzierungen anbieten. Aber welches ist das richtige für mich? Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Dennoch ist es nicht allzu schwierig, den richtigen Finanzpartner zu finden.

Vergleicht die Konditionen der verschiedenen Anbieter beispielsweise im Internet oder fragt bei ausgewählten Finanzpartnern direkt nach der Ratenhöhe oder den Hypothekenzinsen nach. Habt ihr eure Auswahl nach einiger Recherche und dem Einholen von Angeboten abgeschlossen, ist ein unverbindliches Gespräch bei der jeweiligen Bank empfehlenswert. Hier bekommt ihr weitere Informationen zu den Summen und Laufzeiten.

Weitere Informationen zu Baufinanzierung

Wir hoffen, dass wir euch mit unserem Artikel einen näheren Einblick in das Hypothekendarlehen geben konnten. Ein gar nicht so einfaches Thema, weshalb ihr bei offenen Fragen jederzeit auf euren Bankberater oder den Ansprechpartner eures Hausbauunternehmens zugehen solltet. Sie haben stets ein paar Tipps zur Baufinanzierung für euch auf Lager, greifen euch gerne unter die Arme und verraten euch, ob das Hypothekendarlehen überhaupt relevant für euch ist.

Hört gerne auch mal in unseren Podcast rein. In der 15. Episode verraten wir euch zum Beispiel zehn wertvolle Tipps zur Baufinanzierung:

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