Schimmel im Fertighaus – was Bauherren und Immobilien-Käufer beachten sollten

Schimmel

Schimmel-Bildung in Immobilien kann nicht nur unangenehme Geruchsbelästigungen verursachen, sondern auch die Gesundheit der Nutzer eines Gebäudes erheblich gefährden. Wir verraten Ihnen, was Sie über Schimmelbefall im Fertighaus wissen sollten. Sie erfahren auch, und unter welchen Voraussetzungen Ihr Fertighaus-Hersteller für Schäden durch Schimmelbefall haftet.

Schimmelpilze geben Stoffwechselprodukte und Pilzsporen an die Raumluft ab. Selbst abgestorbene Pilze oder Bakterien verursachen häufig noch über viele Jahre hinweg schädliche Ausgasungen.

Werden Schimmel-Schadstoffe eingeatmet, so können sie die Gesundheit der Immobilien-Nutzer erheblich beeinträchtigen. Die Gesundheit von Kindern wird oft besonders stark durch die aus Schimmel-Kulturen stammenden Schadstoffe in Mitleidenschaft gezogen.

Typische Symptome einer gesundheitlichen Beeinträchtigung durch Schimmel-Schadstoffe im Fertighaus sind

  • Allergien (meist durch Schimmel-Sporen ausgelöst),
  • Atemwegserkrankungen (z. B. Infektionen der Lunge),
  • Reizungen der Schleimhäute von Nase und Hals (Hustenreiz),
  • Reizungen der Bindehaut der Augen,
  • Kopfschmerzen und Konzentrationsstörungen,
  • Müdigkeit, Antriebslosigkeit und Schlafstörungen,
  • Gelenk- und Muskel-Schmerzen sowie
  • eine Schwächung des Immunsystems, was wiederum unterschiedlichste Folge-Erkrankungen auslösen kann.

Schimmelbefall im Fertighaus: Aufspüren, Beseitigung, Vorbeugung

Moderne Fertighäuser weisen ein mit Immobilien in Massivbauweise vergleichbares, geringes Risiko einer Schimmelbildung auf. Lediglich Fertighäuser, die bereits vor einigen Jahrzehnten errichtet wurden, verfügen aufgrund damals noch wenig ausgeprägter Dämmvorschriften über ein erhöhtes Risiko einer Schimmelbildung.

Zu den häufigsten Ursachen von Schimmelbildung gehören

  • Baumängel,
  • nicht ausreichend intensives oder falsches Lüften,
  • eine zu hohe Luftfeuchte (relative Luftfeuchtigkeit von über 100 Prozent)
  • zu warme Kellerräume und
  • Wasserschäden (beispielsweise durch undichte Wasserrohre).

Die Bildung von Schimmel geht zumeist auf Kondensfeuchtigkeit zurück. Betroffen sind vor allem die Dämmungen in Außenwänden sowie Fußbodenaufbauten. In Kellern führt warme Raumluft dazu, dass sich Kondensfeuchtigkeit an kalten Keller-Wänden niederschlägt und dort Schäden verursacht. Verkleidungen an feucht-kalten Kellerwänden begünstigen die Schimmel-Bildung.

Nicht immer ist eine Schimmelbildung an den Oberflächen von Wänden, Böden oder Decken unmittelbar zu erkennen. Auch versteckte Schimmel-Schäden lassen sich jedoch gezielt ausfindig machen. Zuweilen geben auffällige Geruchsentwicklungen bereits erste Hinweise auf eine Schimmelbildung.

Der Nachweis einer Schimmelbildung erfolgt durch Raumluftmessungen. In einem ersten Schritt werden die relative Luftfeuchtigkeit und die Raumtemperatur meistens in einer Höhe von 140 Zentimetern gemessen. Von Bedeutung sind ferner die Oberflächen-Temperaturen der Innenraumwände sowie die Temperaturen an der Haus-Außenwand.

An Wand-Oberflächen vorhandene Feuchtigkeit vermittelt einen deutlichen Hinweis auf ein akutes Schimmel-Problem. Um Schimmel-Kulturen zu identifizieren, ist auch der Einsatz speziell abgerichteter Schimmelspürhunde möglich.

Die Beseitigung von Schimmel muss unabhängig vom Umfang des vorhandenen Schimmel-Befalls erfolgen.

Eine Verbesserung der Wärmedämmung unter Entfernung der Außenhaut eines Gebäudes ist nur dann sinnvoll, wenn bei der Sanierung auch die mit Schimmel kontaminierten Materialien entfernt werden, die sich innerhalb einer Wand befinden. Als provisorische Lösung kommt eventuell die vollständige Abdeckung der mit Schimmel kontaminierten Bauteile mit einer Aluminiumfolie in Betracht, auf der dann Werkstoffe wie Gips oder eine Raufaser-Tapete aufgebracht werden.

Zuweilen scheidet bei Schimmel-Befall aus baulichen Gründen oder aus Kostengründen die Möglichkeit einer umfassende Fertighaus-Sanierung aus. In diesen Fällen verbleibt letztlich nur der Abriss eines Gebäudes, wenn eine Immobilie aufgrund einer gesundheitsgefährdenden Schimmelbildung nicht mehr bewohnt werden kann.

Die Beachtung einiger Grundregeln hilft Ihnen bei der Vorbeugung gegen Schimmel:

1. Achten Sie bei der Abnahme eines Fertighauses besonders genau auf eine einwandfreie Wärmedämmung. Häufig entstehen bei fehlerhafter Dämmung kalte Wandstellen, an denen sich Wasserdampf vorzugsweise niederschlägt – für Schimmelpilze ein perfekter Nährboden.

2. Überprüfen Sie die fehlerfreie Bauausführung weiterer Gebäudeteile, die für Innenraum-Wärme und Luftfeuchtigkeit bedeutsam sind – beispielsweise Fensterrahmen, Dachgeschoss-Fenster und Rollladen-Kästen.

3. Sorgen Sie stets für eine ausreichende Lüftung! Der Wunsch, teure Wärmeenergie einzusparen, verleitet Hausbesitzer oft zur Vermeidung regelmäßigen Lüftens. Die dann in den Innenräumen verbleibende Luftfeuchtigkeit ist in Verbindung mit warmer Luft eine ideale Voraussetzung für die Schimmelbildung.

4. Stoßlüften gewährleistet eine schnelle Zufuhr von Frischluft. Dauerhaft gekippte Fenster sorgen hingegen nicht für einen ausreichenden Wärmeaustausch und verursachen zudem einen unnötig hohen Energie-Verbrauch.

5. Alternativ können Sie Ihr Fertighaus mit einer Lüftungsanlage ausstatten, die eine kontrollierte Belüftung und Entlüftung sicherstellt und zudem Energie einspart – durch Rückgewinnung von bis zu 90 Prozent der Abluftwärme.

6. Kellerbereiche sollten Sie nicht als Wohn-, Arbeits- oder Sportraum oder als Kinderzimmer nutzen, um eine zu hohe Luftfeuchtigkeit in Verbindung mit warmer Raumluft zu vermeiden.

Haftet der Fertighausanbieter bei Auftreten von Schimmel?

Innerhalb der Gewährleistungsfrist haftet der Fertighausanbieter für von ihm zu vertretende Mängel am Bauwerk. Denn ein von Schimmel befallenes Fertighaus eignet sich nicht zu der „vertraglich vorausgesetzten Verwendung“. Daher ist Schimmel am Fertighaus stets ein Sachmangel gemäß § 434 Absatz 1 BGB.

Die Dauer der Gewährleistungshaftung des Fertighausanbieters richtet sich danach, ob dem Kauf- bzw. Werkvertrag die „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ (VOB/B) oder die Bestimmungen des BGB zugrunde gelegt wurden.

  • Das BGB sieht bei Bauwerk-Mängeln eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vor, während die VOB/B lediglich eine vierjährige Gewährleistung des Fertighausanbieters einräumen (§ 13 Absatz 4 Nr. 1 VOB/B). Die jeweilige Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Datum der Bauabnahme, das im Abnahmeprotokoll festgehalten ist.
  • Ab dem Zeitpunkt einer erfolgten Mängelrüge des Fertighauserwerbers sowie nach erfolgter Abnahme einer Mängelbeseitigungsleistung gilt nach VOB/B sogar nur eine auf zwei Jahre verkürzte Gewährleistungsfrist (§ 13 Absatz 5 Nr. 1 VOB/B).
  • Bei Verträgen mit privaten Bauherren sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich die für Verbraucher günstigeren BGB-Bestimmungen zur Gewährleistung anzuwenden (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.07.2008, Aktenzeichen VII ZR 55/07).

Unabhängig davon, ob sich die Gewährleistung nach BGB oder nach VOB/B richtet, gelten folgende Beweislast-Regeln:

  • Bis zur Abnahme des Fertighauses trägt der Fertighausanbieter die Beweislast dafür, dass er ein mangelfreies Fertighaus geliefert hat.
  • Nach der Abnahme der Immobilie muss hingegen der Käufer bzw. der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vom Fertighaushersteller zu vertreten ist.

Schimmel gezielt vermeiden und Gewährleistungsrechte geltend machen

Moderne Fertighäuser sind für Schimmelbefall nicht anfälliger als Immobilien, die in Massivbauweise errichtet werden. Beugen Sie einem Schimmelbefall insbesondere durch ausreichende Lüftung vor. Entdecken Sie Schimmel im Fertighaus, so ist eine Schimmelbeseitigung unabhängig vom Ausmaß des bisherigen Befalls erforderlich. Stellen Sie gesundheitliche Beeinträchtigungen fest, die möglicherweise auf eine Schimmelbildung zurückzuführen sind, so sollten Sie das Gebäude mit fachkundiger Unterstützung auf einen Schimmelbefall untersuchen lassen.

Achten Sie nach dem Kauf oder der Errichtung eines Fertighauses auf die vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfristen und machen Sie die Ihnen möglicherweise zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen Ihren Fertighaus-Anbieter rechtzeitig geltend.

Bildquelle: the3cats |pixabay.de

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