Die Bauabnahme ist ein wesentlicher Bestandteil, sobald das Haus fertiggestellt wurde und an den Auftraggeber übergehen werden soll. Es gibt bei diesem Schritt für Bauherren einiges zu beachten, damit alles reibungslos über die Bühne geht. Was genau das ist, erläutern wir euch in diesem Beitrag.
Bei der Bauabnahme handelt es sich um die Schlussabnahme des Bauvorhabens. Sprich, ist euer Haus fertiggestellt, erfolgt die Abnahme des Objekts vom Bauherrn gegenüber des Bauunternehmens. Ein Termin für diese Abnahme sollte unbedingt im Bauvertrag vereinbart werden.
Hierbei solltet ihr wissen, dass es verschiedene Formen von Bauabnahmen gibt, nämlich die fiktive sowie die konkludente Abnahme. Zu wissen, was der Unterschied zwischen der “fiktiven” und “konkludenten” Methode ist, ist essentiell, um negative Folgen zu vermeiden.
Die Bauabnahme kann durch den Bauherrn in vollem Umfang erfolgen – was in der Regel üblich ist – oder auch in einer Teilabnahme. Ist die Abnahme des Hauses erfolgreich vollzogen, gehen alle Rechte und Pflichten auf den Bauherrn über. Die Beweislast für eventuell vorliegende Mängel liegt ab sofort beim Bauherrn.
Genau aus diesem Grund sollte der Bauherr bei der Abnahme stets ein sogenanntes Mängelprotokoll bzw. eine Mängelliste führen. Wieso dieses Protokoll so wichtig für euch sein kann, dazu gleich mehr.
Stellt ihr während der Abnahme einen Baumangel fest, der eine Gefahr darstellt oder offensichtlich fehlerhaft ist, kann die Abnahme verweigert werden (§ 12 Abs. 3 VOB/B). Dies geht allerdings nur, wenn der Bauherr die Gründe für die Mängel einzeln darlegt. Wie ihr euch sicher denken könnt, muss dies in jedem Fall schriftlich erfolgen.
Welche Folgen hat die Bauabnahme?
Soeben haben wir euch bereits gezeigt, dass mit der Bauabnahme die Verantwortung vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber übergeht. Aber das sind natürlich nicht die einzigen Folgen, die eine erfolgreiche Abnahme mit sich bringt.
Hier die Folgen der erfolgreichen Bauabnahme im Überblick:
- Fälligkeit der Vergütung
- die Verjährungsfrist beginnt
- keine Mängelansprüche (vorausgesetzt ihr habt kein Mängelprotokoll geführt)
- die Beweislast geht auf den Bauherrn über
- die Gewährleistungsfrist beginnt
- alle Rechte und Pflichte trägt ab sofort der Bauherr
Wie ihr seht, müsst ihr die Abnahme also ernst nehmen, um einen späteren Rechtsstreit wegen Mängeln oder sonstigen Fehlern zu vermeiden.
Das Mängelprotokoll
Das Mängelprotokoll ist mit Abstand das wichtigste Protokoll, welches ihr bei der Abnahme führen solltet. Alle Mängel, die nicht vertragsgemäß sind, müssen hier festgehalten werden, um Ausbesserungen gegenüber dem Bauunternehmen erwirken zu können.
Um die Beweispflicht bestmöglich vorzunehmen, sind Fotos der Mängel unabdingbar. Der Auftragnehmer ist im Anschluss dazu verpflichtet, alle protokollierten Mängel zu beseitigen, wenn Arbeiten nicht korrekt ausgeführt wurden.
Tut er das nicht, stellt dies eine Vertragsstrafe dar und ihr müsst schnellstmöglich einen Fachanwalt zu Rate ziehen, um einen langwierigen Rechtsstreit vermeiden zu können.
Vor der Unterschrift des Abnahmeprotokolls solltet ihr euch Zeit lassen und alle Fakten genau durchlesen – natürlich auch euer eigenes Mängelprotokoll. Denn ohne ein Mängelprotokoll, könnt ihr Schadensansprüche im Nachhinein nur noch vor Gericht geltend machen.
Fiktive Bauabnahme
Für die sogenannte “fiktive” Bauabnahme muss sich der Bauherr an bestimmte Fristen sowie Verhaltensweisen halten. Werden die Fristen und das Verhalten nicht eingehalten, kann die Abnahme sogar ohne Anwesenheit des Bauherrens erfolgen.
Hierfür sind bestimmte Voraussetzungen notwendig:
- Nimmt der Bauherr das Objekt, welches sich im Bau befindet in Nutzung, gilt das Objekt innerhalb von sechs Tagen als abgenommen.
- Informiert das Bauunternehmen den Bauherrn über die Fertigstellung, muss dieser innerhalb von zwölf Tagen eine Abnahme verlangen. Ansonsten gilt das Objekt auch so als abgenommen.
Der Bauherr steht bei der fiktiven Abnahme in der Verantwortung, die zwei oben genannten Punkte zu vermeiden. Möchte er die Abnahme beispielsweise wegen Mängeln verweigern, muss er innerhalb der gesetzlichen Annahmefrist eine sogenannte Abnahmeverweigerung aussprechen.
Konkludente Bauabnahme
Mit der konkludenten Bauabnahme signalisiert der Bauherr bzw. bringt dieser zum Ausdruck, dass er das Objekt vertraglich als abgeschlossen ansieht. Dies kann auch stillschweigend erfolgen.
Wie wird diese Art von Abnahme signalisiert? Zum Beispiel, indem folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Das Haus wird bezogen bzw. in Anspruch genommen.
- Die voll vertragliche Summe wird an den Auftragnehmer gezahlt.
Eine Ausnahme bei der konkludenten Abnahme gibt es jedoch. Nämlich, sofern das Haus offensichtliche Mängel aufweist und dennoch bezogen wird, weil die alte Wohneinheit bereits gekündigt oder verkauft wurde.
Tritt diese Ausnahme ein, sind Streitigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer nicht ausgeschlossen. Es empfiehlt sich in diesem Fall, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.
Die Unterschiede zwischen fiktiver und konkludenter Bauabnahme
Nachfolgend möchten wir euch nochmal die wichtigsten Unterschiede zwischen der fiktiven und der konkludenten Abnahme aufzeigen.
- Fiktive Bauabnahme: Bei der fiktiven Bauabnahme tritt die Abnahme auch ohne Zustimmung des Bauherrens in Kraft – vorausgesetzt, keiner Partei liegt eine Abnahmeverweigerung vor.
- Konkludente Bauabnahme: Der Auftragnehmer muss dem Bauherrn die Fertigstellung schriftlich bekannt geben. Außerdem muss das Objekt mängelfrei sein.
Fazit
Grundsätzlich sei gesagt, dass eine problemlose Bauabnahme ohne Streitigkeiten für beide Parteien von großem Interesse ist. Das bedeutet, beide Seiten wollen für eine reibungslose Abnahme ohne Mängel oder Streitigkeiten sorgen.
Wird eine Abnahme jedoch ausdrücklich nicht gewünscht, ist dies für beide Seiten ein risikoreiches Vorgehen – aber zum Glück nicht die Regel.
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