Mit dem Bau eines Eigenheimes wird für viele Familien ein lang gehegter Traum Wirklichkeit. So ist zumindest der Plan. Die Realität sieht häufig anders aus: Pfusch am Bau und gravierende Mängel beim Hausbau. Eine wichtige Grundlage, um euch vor dadurch auftretende finanzielle Belastungen zu schützen, bildet die so genannte Baumängelliste.
Eine Baumängelliste ist eine schriftliche Zusammenstellung aller Mängel, die beim Hausbau festgestellt werden. Sie wird bei der Abnahme der einzelnen Gewerke sowie bei der Bauendabnahme geführt, um das Recht des Bauherrens auf Mängelbeseitigung zu sichern.
Sie hilft, die noch vom Bauunternehmer zu erfüllenden Aufgaben unmissverständlich darzustellen. Die Mängelliste basiert auf einer Art Checkliste, mit deren Hilfe der Bauherr keinen wichtigen Bereich beim Hausbau übersehen kann.
Was ist ein Baumangel?
Wenn das Ergebnis nach einer Baumaßnahme vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, also Ist- und Soll-Zustand nicht deckungsgleich sind, dann liegt eine Abweichung oder gar ein Baumangel vor. Die gesetzliche Grundlage findet ihr im § 633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Häufige Baumängel sind beispielsweise:
- Risse im Mauerwerk
- undichte Kellerwände
- Schadstellen im Dach
- fehlerhafte Dampfsperren
- undichte Lüftungsanlagen
- falsch eingebaute Steckdosen
- mangelhafte Entwässerung der Außenanlagen
Auch wenn die beauftragte Tischlerei statt des vertraglich vereinbarten Eichenholz Fichtenholz für die Treppe verwendet, handelt es sich um eine deutliche Abweichung vom Vertrag und um einen Baumangel.
Nicht jedes Detail muss vertraglich geregelt werden. Der Bauherr kann davon ausgehen, dass ein Bauunternehmen professionell nach den Regeln der Technik handelt und zum Beispiel frostsichere Fliesen für die Terrasse verwendet.
Meist ist es für Laien unmöglich, allein zu prüfen, ob das Ergebnis im Widerspruch zur vertraglich vereinbarten Leistung steht oder ob Fehler im Material, in der Planung oder in der unsachgemäßen Ausführung begründet sind. Bausachverständige leisten Unterstützung.
Bestandteile einer Mängelliste
Um keinen Mangel zu übersehen, ist es hilfreich, systematisch vorzugehen. Die Qualität der Auftragsausführung bei der Übergabe jedes einzelnen Abschnittes sollte genau dokumentiert werden.
Die Mängelliste beim Hausbau enthält neben der schriftlichen Zusammenstellung auch eine Fotodokumentation. Mit dieser können Abweichungen schnell erkannt und zu jeder Zeit bei Rechtsstreitigkeiten nachgewiesen werden.
Als Mängelliste beim Hausbau eignet sich unter anderem eine Excel-Tabelle. Diese sollte folgende Rubriken enthalten:
- Nummerierung des Mangels
- Bezeichnung der Arbeit/ Aufgabe
- Verantwortlichkeit für die Ausführung
- Beschreibung des Mangels/ der Abweichung
- Anmerkungen
Die Mängelliste wird für die neun wichtigsten Bereiche geführt und ist je nach Objekt anzupassen.
1. Außenbereich
- Gartenanlage
- Terrasse
- Carport
- Garage
- Zufahrt und Wege
- Kanalisation mit korrekter Höhenanbindung
- sichere Schachtabdeckungen
- Außenbeleuchtung
- Klingel- und Alarmanlage
- Unversehrtheit der Türen und Fenster
- Funktionsfähigkeit der Rollläden
2. Dach
- Anordnung der Dachziegel
- Dachluken
- Begehungshilfen, Schnee- und Laubgitter
- Neigung der Dachrinnen
- Fallrohre
- Schornsteinabdichtungen
- Rauchabzug
- Blitzableiter
3. Dachboden
- Fußbodenaufbau
- Bodenluke
- Dämmung
- Einhaltung der Brandschutzbestimmungen
- Behandlung der Holzbalken
- Zugang zum Dachboden
- Sparrenabstände
- Abdichtung von Fugen und Anschlüssen
4. Türen und Fenster
- Position und Abmessungen der Türen und Fenster
- Position der Tür- und Fensterbeschläge
- ordnungsgemäßes Verschließen
- Vorhandensein der Schlüssel
- Funktionsfähigkeit der Fenster und Rollläden
- Dichtigkeit
- ordnungsgemäßes Verfugen
5. Wände, Decken
- Einhaltung der Deckenhöhen und Raummaße
- gerade Ausrichtung der Decken, Böden und Wände
- Schalldichtigkeit
- Dämmung
- Fußbodenbelag
- Fußbodenleisten
6. Treppen
- Treppenbelag
- Handläufe
- Befestigung
- Geräusche beim Begehen
7. Sanitärräume
- Waschbecken
- Badewanne
- Dusche
- WC
- Armaturen
- Abläufe
- Fugen
- Wasserdruck
- Wasseruhren
8. Küche
- Elektrogeräte
- Dunstabzug
- Armaturen
- Abläufe
- Wasseruhren
9. Elektrotechnik
- Steckdosen
- Antenne
- Kabelanschluss
- Telefon
- Lichtschalter
- Herdanschluss
- Verteilerdosen
- Klimaanlage
- Rauchmelder
10. Heizung
- Heizkörper
- Rohrleitungen
- Fußbodenheizung
11. Haustechnik
- Alarmanlage
- Wärmepumpe
- Photovoltaik/ Solarthermie
- Wasseraufbereitung
- Regenwasseranlage
- Notstromanlage
Bei der Bauabnahme ist zu prüfen, ob alle vertraglich vereinbarten oder erforderlichen Tests erfolgt sind und protokolliert wurden. Auch die Frage, ob die Prüfungsergebnisse den Vorgaben entsprechen, ist vom Bauunternehmen zu beantworten. All diese Angaben gehören ins Übergabeprotokoll beziehungsweise bei Abweichungen in die Mängelliste.
Vorlagen für eine Mängelliste sind im Internet und bei der Verbraucherzentrale erhältlich. Ebenso könnt ihr Musterschreiben für die Aufforderung zur Mangelbeseitigung kostenfrei downloaden.
Die Gesetzeslage zur Gewährleistung
Nach Abschluss einer Baumaßnahme werden durch die Gewährleistungsbegehungen und die Protokollierung die Mängelansprüche des Bauherrens vor Ablauf der gesetzlich geregelten Gewährleistungsfrist gesichert.
Nach dem BGB beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist hat der Auftraggeber das Recht auf kostenfreie Beseitigung von Mängeln.
Erstellung einer Mängelanzeige
Die Mängelanzeige stellt die Mitteilung des Auftraggebers an das verantwortliche Bauunternehmen über festgestellte und zu beseitigende Mängel dar. Die Mängelanzeige basiert auf der Mängelliste. Sie gibt dem Bauunternehmer die Möglichkeit, innerhalb einer vom Bauherren gesetzten Frist, den vertraglich vereinbarten Zustand herzustellen.
Bauherren sind verpflichtet, dem Unternehmer diese Nachbesserungsmöglichkeit zu geben. Die gesetzlichen Regelungen finden sich in den Paragraphen 634 und 635 im BGB.
Tipp: Selbst, wenn ihr ein euch bekanntes Handwerksunternehmen mit dem Bau eures Eigenheims beauftragt, ist es wichtig, alles bis ins Detail zu dokumentieren. „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ gilt beim Hausbau immer.
Ein Hausbau ist mit großen finanziellen Verpflichtungen für euch und eure Familie verbunden. Da muss alles funktionieren und was nicht gleich funktioniert, muss korrigiert werden. Die Mängelliste hilft euch dabei.
Bildquelle: @kellybrito | Unsplash