Der Bau des Eigenheims stellt in der Regel die größte Investition im Laufe unseres Lebens dar. Dennoch mangelt es oft an wichtigen Informationen rund um die Bezahlung des fälligen Betrags. Wir blicken auf die Details, die beim Begleichen der Rechnungen von Bedeutung sind.
Bis es möglich ist, in der fertiggestellten Immobilie die erste Nacht zu verbringen, ist nicht nur eine einzige Rechnung zu begleichen. Obwohl sich der Löwenanteil der Kosten auf den Fertighausanbieter oder das Bauunternehmen konzentriert, stellt die dort eingetragene Summe nicht (immer) die Gesamtkosten des Bauvorhabens dar.
Um Unklarheiten und Zweifel darüber auszuräumen, was nun im kalkulierten Preis enthalten ist, hilft ein Blick in die Baubeschreibung. Dort werden von der Baufirma alle Leistungen bis ins Detail aufgeschlüsselt, welche im Kaufpreis enthalten sind. In der Regel fallen darunter:
- Keller
- Haus
- Elektroinstallation
- sanitäre Einrichtung des Badezimmers
In seltenen Fällen gehen Baufirmen dazu über, auch die Erdarbeiten oder die gewünschten Lampen in die Baubeschreibung aufzunehmen. Zumeist subsumieren sich diese jedoch unter dem Innenausbau.
Um finanzielle Klarheit zu erlangen und sich über die wartenden Kosten im Klaren zu sein, ist ein Blick auf die Leistungen anderer Unternehmen erforderlich, die gesondert zu zahlen sind. Dies beginnt mit den Kosten eines separat gekauften Grundstücks.
Diverse Gebühren, die auf dem Weg ins Eigenheim zu bezahlen sind, werden von den Baufirmen ebenfalls aus der Gesamtsumme ausgeschlossen, um den Preis für den Kunden möglichst attraktiv erscheinen zu lassen. Dazu zählt etwa die Baugenehmigungsgebühr, die in der Regel gesondert zu zahlen ist.
Da zum Zeitpunkt der Abfassung des Bauvertrags meist keine Erkenntnisse über die Beschaffenheit des Erdreichs vorliegen, sind die Erdarbeiten nicht in den Gesamtkosten enthalten. Die Anschlüsse für Strom, Gas und Wasser müssen ebenfalls separat in die Rechnung einbezogen werden. Hinzu kommen weite Teile des Innenausbaus, die mit zusätzlichen Kosten in Verbindung stehen.
Unterschiede zwischen Fertig- und Massivhaus
Viele Fertighaushersteller kommen den Kunden entgegen, indem sie auf jegliche Vorleistungen verzichten. Um im harten Konkurrenzkampf der Branche bestehen zu können, verzichten die Verantwortlichen auf klassische Abschlagszahlungen. Stattdessen steht die Bezahlung des Hauses erst dann an, wenn dieses der Baubeschreibung entsprechend fertiggestellt ist.
Während die Käufer eines Fertighauses diesen Dienst bei verschiedenen Herstellern in Anspruch nehmen können, ist das Angebot auf Seiten der Massivhäuser dünn gesät. Dies liegt bereits an der längeren Bauzeit von mehreren Jahren, welche es für die Baufirmen unmöglich macht, in Vorleistung zu gehen. Das Konzept des Fertighauses hingegen, bei dem eine Fertigstellung innerhalb von zwei bis drei Monaten durchaus denkbar ist, lässt genau dies zu.
Ansonsten hängt es weniger von der Bauform ab, welche Leistungen im Kaufpreis enthalten sind und wie dieser zu bezahlen ist. Vielmehr unterscheiden sich die Angebote der einzelnen Fertighausanbieter und Baufirmen untereinander, denen der Gesetzgeber bis heute einen sehr großen Spielraum lässt.
Wichtiger als die Differenzierung zwischen Fertig- und Massivhaus wiegt aus diesem Grund die Frage, welche individuellen Angaben der gewählte Hersteller macht. In Anbetracht der großen Summen, welche in diesem Fall auf dem Spiel stehen, ist es stets angebracht, sich genau über die Angaben in Kenntnis zu setzen. Nur auf diese Weise ist es möglich, den fälligen Kaufpreis beim Fertighaus genau mit den verzeichneten Leistungen zu verbinden und sich damit einen Eindruck des Verhältnisses von Preis und Leistung zu verschaffen.
Hier wird der Kaufpreis festgelegt
Doch welche Instanz steht nun bezüglich der finanziellen Forderung in der Verantwortung? Häufig richten sich die Blicke zunächst auf den Notar, der die Geschicke vermeintlich in der Hand hält.
Doch dort wird der Kaufpreis beim Fertighaus nur dann festgesetzt, wenn der Hauskauf ein Grundstück mit einschließt. Unter dieser Voraussetzung geben die notariell beglaubigten Dokumente darüber Auskunft, welcher Betrag eingeplant werden muss.
Beim Bau eines Fertig- oder Massivhauses wird der Bau in der Regel vom Kauf des Grundstücks entkoppelt. Dies entbindet den Notar von seiner Verpflichtung, den finanziellen Rahmen für den Kaufpreis des Hauses zu stecken.
Nun gibt der Verbraucherbauvertrag darüber Auskunft, auf welchen Preis sich die beiden beteiligten Parteien einigen konnten. Entscheidend und rechtskräftig ist somit jene Summe, die dort eingetragen wurde und die nun für beide Seiten von Relevanz ist.
Wann müssen Bauherren bezahlen?
Nach den neuen gesetzlichen Vorschriften entspricht die Zahlung des Kaufpreises beim Hausbau zu jeder Zeit dem Baufortschritt. Es ist folglich nicht notwendig, eine Zahlung bereits zum Abschluss des Vertrags zu leisten, da dies eine Vorleistung bedeuten würde.
Bauherr und Baufirma einigen sich zumeist darauf, die erste Rate mit der Fertigstellung des Rohbaus zu bezahlen. Im weiteren Verlauf des Baus gibt es weitere solcher Meilensteine, die eine neue Zahlung mit sich bringen. Dazu zählt die abgeschlossene Eindeckung des Dachs. Während des Innenausbaus werden weitere Beträge für die abgeschlossenen Heizung-, Sanitär- und Elektroinstallationen, den erfolgten Einbau der Fenster und nach den Innenbauarbeiten ohne Beiputz fällig.
Eine letzte Rate der Zahlung des Kaufpreises beim Hausbau wird angesetzt, wenn die Baubeschreibung ein bezugsfertiges Haus vorsieht. Unter dieser Voraussetzung werden Estrich- und Fliesenarbeiten sowie die Arbeit an der Fassade abgeschlossen.
Nach diesem Arbeitsschritt ist eine weitere Überweisung angesetzt. Bauherren sollten dabei stets überprüfen, ob die geforderte Höhe der Schlussrate von mindestens zehn Prozent weiterhin eingehalten werden kann. Hierbei handelt es sich um eine wichtige Gewährleistungssicherheit, die geltend gemacht werden kann, wenn Mängel am Bau entdeckt werden sollten.
Wichtige vertragliche Regelungen
Um die Sicherheit der Bauherren in Deutschland zu stärken, wurden mit dem Verbraucherbauvertragsrecht 2018 neue Regelungen festgesetzt. Seither zahlen Käufer nur für jene Leistungen, die vom Unternehmen bereits erbracht wurden.
Entscheidend für die Frage, welche Abschlagszahlungen gestellt werden können, ist somit der Baufortschritt. Auf diese Weise sollen wirtschaftliche Risiken minimiert werden, die etwa mit einer Insolvenz der Baufirma verbunden sind. Bauherren, die dafür in Vorleistung gingen, hätten nicht mehr die Möglichkeit, die bereits gezahlten Beträge zurückzufordern und würden zumeist vor einem erheblichen Schuldenberg stehen.
Eine weitere bedeutende vertragliche Regelung ist das Widerrufsrecht, welches selbst beim Kauf eines Hauses seine Gültigkeit besitzt. Innerhalb von 14 Tagen ist es für den Bauherr möglich, vom bereits unterschriebenen Vertrag ohne Angabe bestimmter Gründe zurückzutreten. Die Baufirma ist weiterhin dazu verpflichtet, den Käufer explizit über dieses Recht aufzuklären.
Mit dem Verbraucherbauvertragsrecht 2018 wurde sogleich die Schlussrate erweitert, welche den Kauf des Hauses formal abschließt. In der Vergangenheit waren Schlussraten von nur zwei Prozent üblich, die jedoch für den Käufer erhebliche Risiken bargen. Nun muss die Schlussrate mindestens zehn Prozent betragen, wodurch Bauherren ein neues Druckmittel besitzen, was etwa nachträglich entdeckte Baumängel angeht.
Die erbrachte Leistung der Baufirma muss auf ganzer Linie zufriedenstellend sein, da die Schlussrate ansonsten nicht in voller Höhe bezahlt werden muss. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro handelt es sich hierbei um einen durchaus beachtlichen Betrag von 50.000 Euro, der Bauherren damit neue Möglichkeiten zur Verfügung stellt.
Wir hoffen, dass wir euch mit unserem Beitrag einen guten Einblick in die Zahlung des Kaufpreises beim Hausbau geben konnten. Wenn ihr weitere Fragen dazu habt oder euch mit anderen Lesern austauschen wollt, dann hinterlasst gerne einen Kommentar.