Wenn ihr demnächst ein Wohnhaus bauen wollt, investiert ihr damit ungeachtet aller aktuellen wirtschaftlichen Turbulenzen in einen langfristig attraktiven Markt. Zu diesem Ergebnis kommt ein bekanntes Makler- und Beratungsunternehmen in seinem Marktausblick für das Jahr 2023. Grund für die positive Einschätzung sind vor allem die Megatrends, die die Wohnungsmarktentwicklung langfristig prägen.
Angebotsknappheit an vielen Standorten dürfte sich weiter verschärfen
Die aktuelle Marktlage illustriert das Makler- und Beratungsunternehmen Colliers schlaglichtartig anhand von drei Kennzahlen:
- Erstens stieg die Einwohnerzahl Deutschlands allein im ersten Halbjahr 2022 um rund 843.000 Personen.
- Zweitens wurden von Januar bis einschließlich September 2022 deutschlandweit rund 272.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt. Das waren 3,7 Prozent weniger als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres.
- Drittens verzeichnete das Bauhauptgewerbe im Segment Wohnen in den ersten neun Monaten des Jahres 2022 einen um 28 Prozent niedrigeren Auftragseingang als im Vergleichszeitraum des Jahres 2021.
Allein schon die Kombination der drei Entwicklungen lässt eine weitere Verschärfung der Situation an den zahlreichen deutschen Wohnungsmärkten erwarten. Diese sind schon heute von einer deutlichen Angebotsknappheit geprägt.
Das ist ärgerlich für alle, die gerade auf Wohnungssuche sind. Euch als Bauherren gibt es aber auch die Sicherheit, dass eure Häuser sicherlich nicht leer stehen werden, selbst wenn ihr sie entweder gar nicht selbst bewohnen oder später aus irgendeinem Grund den Wohnort wechseln wollt.
Dank der regen Nachfrage, die das Angebot weit übersteigt, habt ihr gute Aussichten, schnell einen Mieter oder Käufer zu finden. An dieser Situation dürfte sich auch in absehbarer Zukunft nichts Wesentliches ändern.
Positive Langfristtrends als Wohnungsmarkttreiber
Die Researcher kommen auf Basis ihrer Analysen zu dem Ergebnis, dass die Megatrends Demografie und Urbanisierung weiterhin intakt und damit eine positive Basis für das Wohnimmobiliensegment seien. Gemeint sind damit zum einen das Wachstum der Bevölkerung insgesamt und zum anderen der Trend der Zuwanderung in Städte und städtische Ballungsräume, der dort auch unabhängig von einem Wachstum der Gesamtbevölkerung Deutschlands zu steigenden Einwohnerzahlen führt.
Mit Blick auf die jüngsten Bevölkerungszuwächse wird auch auf die Migrationsbewegung aus der Ukraine verwiesen. Dieser Nachfrageimpuls habe die Erwartungen an die Entwicklung der Bevölkerung vor allem in urbanen Gebieten übertroffen. Die Nachfrage lasse sich durch das Wohnraumangebot im Jahr 2023 nicht decken.
Neubauziele der Bundesregierung auch 2023 nicht erreichbar
Vor diesem Hintergrund ist es auch im Jahr 2023 höchst unwahrscheinlich, dass das von der Bundesregierung angestrebte Ziel beim Wohnungsneubau erreicht werden kann. Eigentlich sollten jährlich 400.000 neue Wohnungen, davon allein 100.000 Sozialwohnungen, entstehen.
Als Indikatoren für eine weitere Verschärfung der Wohnungsknappheit nennen die Analysten von Colliers vor allem den Einbruch bei der Zahl der Baugenehmigungen und den deutlichen Rückgang des Auftragseingangs im Bauhauptgewerbe 2022.
Zudem konstatieren sie aktuell ein Fehlen von klar erkennbaren politischen Initiativen, die einen Abbau des Nachfrageüberhanges durch eine Belebung der Bautätigkeit unterstützen könnten. Auch weisen sie darauf hin, dass die Regulierung der Mietpreisentwicklung angesichts steigender Herstellungskosten und des Investitionsbedarfs aufgrund der ESG-Anforderungen den Maßnahmen zur Neubauförderung entgegenlaufe.
Kurz gesagt: Wenn die Kosten steigen, während die Mieten gedeckelt werden sollen, motivieren auch Fördermaßnahmen nur noch wenig zu Neubauaktivitäten – zumindest für Mietwohnungen.
Wer selbst baut, muss zwar auch mit steigenden Kosten rechnen, spart sich dafür aber langfristig die Miete. Und durch bestimmte Maßnahmen lassen sich die Baukosten zumindest etwas begrenzen.
Wo solltet ihr heute am besten bauen?
Wenn ihr bauen möchtet, solltet ihr die aktuellen Markttrends auch dann im Blick behalten, wenn ihr euer neues Haus selbst bewohnen wollt. Denn schließlich kann es durchaus sein, dass ihr irgendwann aus beruflichen oder familiären Gründen umziehen und das Haus deshalb zur Miete anbieten wollt.
Angesichts der aktuellen Trends sind vor allem zwei Einflussfaktoren wichtig: die Lage und die Energieeffizienz. In der Tatsache, dass sich der Wohnungsmangel in den Ballungszentren weiter verschärfen wird, sehen die Experten von Colliers eine Basis für weiteres Mietwachstum an den betreffenden Vermietungsmärkten.
Flächendeckend dürfte damit eine weitere Polarisierung einhergehen, die sich schon heute abzeichnet. Während in Großstädten und deren Umland niedrige Leerstände und steigende Mieten zu beobachten sind, machen sich in ländlichen oder strukturschwachen Regionen gegenteilige Trends bemerkbar.
Ein Bauvorhaben in einer Großstadt oder in deren „Speckgürtel“ verspricht daher trotz der höheren Grundstückspreise die Aussicht auf langfristige Wertsteigerung, während diese in ländlichen Gegenden nicht immer gesichert ist.
Energieeffizienz gewinnt an Einfluss auf die Wertentwicklung
Neben der Lage solltet ihr bei euren Bauvorhaben vor allem das Thema Energieeffizienz im Blick behalten. Denn mit einem energieeffizienten Gebäude haltet ihr nicht nur als Selbstnutzer die laufenden Betriebskosten niedrig, sondern habt im Falle eines Verkaufs auch Chancen auf einen höheren Erlös.
Der starke Anstieg der Energiepreise und die Belastungen durch die seit Anfang 2023 geltende CO2-Steuer können den Wert eures Hauses steigern und gegebenenfalls auch dessen Vermietungschancen erhöhen, wenn dieses wesentlich energieeffizienter ist als konkurrierende Objekte am Markt.
Was habt ihr in den letzten Wochen und Monaten für Entwicklungen am Wohnungsmarkt eurer Umgebung beobachtet? Hinterlasst gern euren Kommentar oder teilt eure Erfahrungen mit anderen Leserinnen und Lesern.
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