Grundstück erben: Erbengemeinschaft, Steuer und was ihr unbedingt beachten solltet

Ein naher Verwandter ist verstorben und ihr habt ein Grundstück geerbt? Auch, wenn die Trauer groß ist, freut ihr euch andererseits vielleicht sogar über das Grundstück, das euch vererbt wurde. Eng mit dem Erbe verknüpft sind offene Fragen sowie diverse Behördengänge. Wir verraten euch daher, was genau es beim Grundstückserbe beachten gilt, welche Steuern auf euch zukommen und wie der genaue Ablauf ist.

Was ist beim Erben eines Grundstückes zu beachten?

Das Erben eines Grundstücks kann aus zweierlei Gründen erfolgen: Entweder ihr seid vom Verstorbenen namentlich in seinem Testament benannt worden oder der Nachlass wird gemäß der gesetzlich vorgeschriebenen Reihenfolge verteilt. Habt ihr ein Grundstück geerbt, steht ihr zunächst vor der entscheidenden Frage: Soll ich das Erbe annehmen oder nicht?

Ihr solltet euch also erkundigen, ob noch eine Grundschuld auf dem Grundstück lastet und welche Steuern und sonstige Gebühren anfallen. Es lohnt sich nicht immer, das Erbe anzunehmen. Wurde das Grundstück einst über einen Kredit finanziert, der noch nicht vollständig getilgt ist, kann es zu einer hohen Kostenbelastung kommen. Laut Erbrecht gehen dann alle Verpflichtungen und Schulden komplett an den Erben über.

Habt ihr euch dazu entschlossen, das Erbe nicht anzunehmen, müsst ihr das innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis der Erbschaft beim Nachlassgericht anzeigen. Diese Frist verlängert sich um weitere sechs Monate, wenn ihr euch zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Erbschaft im Ausland aufgehalten habt.

Um das Erbe auszuschlagen, benötigt ihr einige wichtige Dokumente. Dazu zählen die Sterbeurkunde, ein gültiger Reisepass oder Personalausweis sowie Angaben zu weiteren Verwandten und Kindern samt Namen, Adressen und Geburtsdatum. Das Erbe auszuschlagen, ist nicht nur dann sinnvoll, wenn der Erblasser hoch verschuldet war. Auch, wenn ihr als Erbnehmer verschuldet seid oder sogar Privatinsolvenz angemeldet habt, solltet ihr das Erbe nicht antreten. Der Grund: Seid ihr in Privatinsolvenz, geht das Grundstück schlimmstenfalls an die Gläubiger.

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Häufig ist es der Fall, dass ihr das Grundstück nicht alleine erbt. Meist sind es mehrere Erbberechtigte, die sich das Erbe teilen müssen. Erbt ihr das Grundstück gemeinsam mit euren Geschwistern, nennt man das eine Erbengemeinschaft. Hier muss es zunächst zu einer Einigung kommen.

Im besten Fall möchte einer der Erben auf dem Grundstück bauen. Ist das der Fall oder möchte er in ein bestehendes Haus einziehen, müssen alle anderen Geschwister dem zustimmen. Dann muss er die anderen Erben auszahlen. In vielen Fällen kann sich die Erbengemeinschaft nicht einigen. Dann kommt es zu einem Verfahren, das man Teilungsversteigerung nennt. Paragraf 1944 des BGB schreibt zudem vor, dass die Erbengemeinschaft lediglich sechs Wochen Zeit hat, um darüber zu entscheiden, ob das Erbe überhaupt angenommen wird.

Wenn ihr ein Grundstück alleine erbt, ist die weitere Vorgehensweise recht unkompliziert. Ihr entscheidet, ob ihr das Erbe annehmen oder ausschlagen möchtet. Erben aber mehrere Personen, wird das ganze Verfahren deutlich komplizierter. Es muss im Rahmen der Erbauseinandersetzung immer darüber entschieden werden, was mit dem Grundstück geschehen soll.

In vielen Fällen ist es so, dass die Erbengemeinschaft keine Einigung erzielen kann. Je mehr Miterben es gibt, desto schwieriger wird eine Entscheidung, die alle Seiten zufriedenstellt. In diesem Fall kommt es häufig zu einer Teilungsversteigerung, die jeder Erbe ohne Zustimmung der anderen in die Wege leiten kann. Von dieser Lösung würden wir euch allerdings abraten, da meist deutlich niedrigere Preise als bei einem freihändigen Verkauf erzielt werden.

Weitere Möglichkeiten, wenn keine Einigung erzielt werden kann, ist es, das Erbteil zu verkaufen oder das Grundstück zu teilen. Mit Hilfe der Teilung werden einzelne Grundstücke angelegt und jeder Erbe kann damit so verfahren, wie er gerne möchte.

Wie ist der Ablauf beim Erben eines Grundstücks?

Wie geht es nach dem Grundstück erben weiter? Habt ihr die Nachricht erhalten, dass ihr ein Grundstück geerbt habt, prüft zunächst einmal das Grundbuch. Beim Grundbuchamt erhaltet ihr Auskunft darüber, ob auf dem Grundstück noch eine Grundschuld lastet. Prüft ebenfalls die Wegerechte, damit ihr später bei der Nutzung des Grundstücks keine Probleme bekommt.

Ganz wichtig, wenn ihr euch zum Grundbuchamt begebt: Ihr müsst keinen Erbschein vorlegen, selbst wenn das Amt das verlangt. Ein vom Notar beglaubigtes Testament genügt völlig. Das Problem: Sobald ihr den Erbschein beantragt, gilt das Erbe als angenommen.

Habt ihr euch gemeinsam mit den anderen Erben dazu entschlossen, das Erbe anzunehmen, muss der Grundbucheintrag entsprechend geändert werden. Dafür ist das Grundbuchamt zuständig. Habt ihr euch entschlossen, das Erbe anzunehmen, könnt ihr auch den Erbschein beantragen. Für die Umschreibung im Grundbuch werden Gebühren fällig.

Welche Steuern fallen an und wie werden diese berechnet?

Entgegen der weit verbreiteten Meinung fällt beim Grundstück erben keine Grunderwerbssteuer an. Die Erbschaftssteuer hingegen zählt zu den Kosten, die beim Erbe anfallen können. Allerdings entsteht die Erbschaftssteuer nicht immer. Ob diese berechnet wird, hängt sowohl vom Gesamtwert des Erbes als auch vom Wert des Grundstücks ab. Weiterhin spielt es eine Rolle, wie viele Erben es gibt. Auch das Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Verstorbenen und dem Erbberechtigten entscheidet darüber, ob Erbschaftssteuer zu entrichten ist oder nicht.

Erbschaftssteuer wird zum Beispiel dann fällig, wenn der Wert des Grundstücks den Freibetrag übersteigt. Je nach Verwandtschaftsverhältnis differiert der Freibetrag. Bei Ehegatten liegt er bei 500.000 Euro, bei leiblichen Kindern dagegen nur bei 400.000 Euro. Habt ihr als Enkel geerbt, liegt der Freibetrag bei gerade einmal 200.000 Euro. Erben zum Beispiel zwei Geschwister gemeinsam ein Grundstück und der gesamte Wert des Nachlasses inklusive Grundstück liegt bei weniger als 800.000 Euro, muss keine Erbschaftssteuer entrichtet werden.

Der Verkehrswert der Immobilie ist hier also von entscheidender Bedeutung. Liegt dieser über dem Freibetrag, zahlt ihr nur auf den Differenzbetrag die Erbschaftssteuer. Einen Sonderfall gibt es auch: Komplett von der Zahlung der Erbschaftssteuer befreit seid ihr, wenn ihr ein bebautes Grundstück erbt und plant, mindestens die nächsten zehn Jahre im Haus zu leben. Wie viel die Immobilie samt Grundstück wert ist, spielt dann keine Rolle.

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Grundstückswert. Liegt der Wert bis zu 75.000 Euro über dem jeweiligen Freibetrag, zahlen sowohl Ehegatten als auch Lebenspartner, Kinder, Enkel und Eltern im Erbfall 7 Prozent Steuern, bis 300.000 Euro sind es 11 Prozent Steuern, bis 600.000 Euro 15 Prozent Steuern und bis 6 Millionen Euro immerhin 19 Prozent Steuern.

Was hat es mit der sogenannten Erbpacht auf sich? War der Verstorbene ein Erbpachtnehmer, geht die Erbpacht auf den Erben über. Oder aber es tritt der sogenannte Heimfall ein. Dann muss der Eigentümer den Pachtvertrag vorzeitig auflösen. Wenn das Grundstück sehr verwahrlost ist, besteht diese Möglichkeit durchaus. Das Thema Erbpacht ist allerdings ein recht kompliziertes – ihr solltet euch in diesem Fall einen Rechtsbeistand holen.

Neben der Erbschaftssteuer kommen weitere Kosten beim Grundstück erben auf euch zu. Diese sind zwar geringer als wenn ihr ein Haus erbt, aber dennoch nicht zu vernachlässigen. Kosten für die Grundbuchberichtigung fallen dann an, wenn diese später als zwei Jahre nach der Erbschaft erfolgt. Die Gebühren dafür sind gestaffelt. Möchtet ihr einen Erbschein beantragen, werden ebenfalls Gebühren fällig. Deren Höhe wiederum ist vom Umfang des Erbes abhängig. Liegt ein notarielles Testament vor, könnt ihr auf die Beantragung eines Erbscheins übrigens verzichten.

Sobald das Finanzamt von eurem Erbe erfährt, werdet ihr zur Abgabe einer Erbschaftssteuererklärung aufgefordert. In dieser Erklärung (die nur abgegeben werden muss, wenn ihr über dem Freibetrag liegt) müsst ihr diverse Angaben zum Grundstück machen. Gemäß Erbschaftssteuergesetz seid ihr übrigens verpflichtet, innerhalb von drei Monaten nach Bekanntwerden der Erbschaft diese mit einem formlosen Schreiben zu melden. Gleiches gilt auch für Schenkungen.

Welche Tipps zum Erben eines Grundstücks gibt es außerdem?

Habt ihr ein Grundstück geerbt und das Erbe angetreten, steht ihr vor einer weiteren Frage: Was mit dem Grundstück tun? Möchtet ihr es weiter verkaufen oder selbst nutzen? Stimmt die Lage, könnt ihr hier euer neues Eigenheim bauen. Immobilien sind gefragt wie nie und eine der beliebtesten Geldanlagen überhaupt. Recht unkompliziert läuft in der Regel das Verkaufen des Grundstücks ab. Dann könnt ihr euch über einen Verkaufserlös freuen. Denkt aber daran, dass unter Umständen Spekulationssteuer fällig wird.

Fazit: Angesichts der stark gestiegenen Grundstückspreise in den letzten Jahren klingt die Aussicht auf das Erbe eines Grundstücks zunächst verlockend. In vielen Fällen stellt sich das Erbe allerdings eher als Last denn als Gewinn heraus. Prüft also den Kosten-/Nutzenfaktor genau und schaut, ob das Grundstück mit einer Grundschuld belastet ist. Hat der Erblasser das Grundstück einst über eine Kredit finanziert und ist dieser noch nicht abbezahlt, kommt ihr als Erbe für die weiteren Kosten auf.