Stets auf der sicheren Seite – die Bauvoranfrage für künftige Bauvorhaben

Wer bauen möchte, muss unterschiedlichste Formulare bei den Behörden einreichen. Besteht etwa beim Bauantrag kein Zweifel über dessen Erfordernis, so fragen sich Bauherrn oft, ob sie vorab auch eine Bauvoranfrage stellen müssen.

Endlich soll gebaut und damit der lang gehegte Traum vom Eigenheim verwirklicht werden! Viel Zeit wurde bereits in die Suche eines geeigneten Grundstückes investiert. Ganz zu schweigen vom Finanzierungsplan und allen seinen Kompromissen.

Da freut es den Bauherrn doch umso mehr, wenn tatsächlich die Zusage für den ersten Spatenstich gegeben werden kann. Denn damit ist absehbar, dass das Haus schon in wenigen Monaten fertig ist und von seinen künftigen Bewohnern bezogen wird.

Das vorgenannte Szenario kann aber getrübt werden, wenn keine sogenannte Bauvoranfrage gestellt wurde. Bei ihr handelt es sich um einen Verwaltungsvorgang:

Der Eigentümer oder Interessent eines Grundstückes erfragt bei der kommunalen Baubehörde, ob und in welcher Form auf dem Stück Land gebaut werden darf.

Eine solche Anfrage wird also deutlich vor einem konkreten Bauantrag gestellt und soll eine grundsätzliche Zusage zur Zulässigkeit der Bebauung geben. Die darin getroffene Aussage des Amtes ist drei Jahre lang bindend und würde erst nach dieser Zeit neu erfragt werden müssen.

In welchen Situationen ist eine Bauvoranfrage empfehlenswert?

Natürlich lässt sich demgegenüber einwenden, dass in den meisten Kommunen bereits ein Bebauungsplan besteht. Doch ein solcher lässt sich erfahrungsgemäß oft nur in Städten finden. Bereits in kleineren Gemeinden oder Dörfern kann er fehlen. Ebenso in solchen Städten, in denen neue Gebiete erschlossen werden. Hier kann es vorkommen, dass die zuständigen Behörden des Ortes noch keinen verbindlichen Bebauungsplan beschlossen haben oder dass dieser zuvor juristische Hürden überspringen muss.

Ebenso ist eine Bauvoranfrage immer dann sinnvoll, wenn konkrete Bedenken zur Umsetzung eines Bauvorhabens vorliegen. Denn was in einer Straße zulässig sein kann, ist zuweilen in der angrenzenden Straße bereits verboten. Für Bauherrn und potenzielle Käufer eines Grundstückes empfiehlt es sich daher fast immer, eine Bauvoranfrage zu stellen.

Ausnahmen stellen lediglich solche Situationen dar, in denen ein genehmigter Bebauungsplan vorliegt und dieser bereits alle Fragen zur geplanten Errichtung oder zum Umbau eines Gebäudes beantwortet. Eine optimale Ausgangslage, die allerdings eher selten vorkommt.

An welche Behörde wird die Bauvoranfrage gerichtet?

Das Stellen einer solchen Anfrage ist übrigens mit keinen besonderen Mühen oder Investitionen verbunden. Den Kosten einer Bauvoranfrage und den darin genannten Bauvorhaben steht immerhin die rechtssichere Entscheidung gegenüber, auch tatsächlich bauen zu dürfen.

Das bedeutet konkret, dass keine Behörde im Anschluss die Bauarbeiten ohne triftigen Grund verbieten darf. Wird die Bauvoranfrage hingegen zuvor nicht gestellt, so drohen Ordnungsgelder für das unzulässige Bebauen. Schnell können hier einmal mehrere tausend Euro zusammenkommen.

Die Baubehörde ist stets der richtige Ansprechpartner für die Anfrage. Im Regelfall sollten dabei zumindest jede größere Gemeinde und jede Stadt ein solches Amt aufweisen. Liegen derlei günstige Bedingungen einmal nicht vor, kann auf die Behörden des Landkreises zugegangen werden. Auch sie sind befähigt, einen derartigen Bescheid auszustellen.

Grenzt das zu bebauende Grundstück an einen Friedhof, an öffentliche Wiesen und Wälder oder an Gewässer, so wird neben der Baubehörde oft auch das Flächenamt des Ortes in die Begutachtung des Bauvorhabens einbezogen.

Welche Vorteile sind mit der Bauvoranfrage verbunden?

Potenzielle Bauherrn lassen sich gerne einmal durch die zu erwartenden Kosten einer Bauvoranfrage und durch den dabei zu leistenden Aufwand davon abbringen, einen solchen Antrag zu stellen. Dabei müssen hier neben dem auszufüllenden Formular lediglich der Liegenschaftsplan, die Erklärung zur Bauherrschaft und ein Grundstücksnachweis eingereicht werden.

Ebenso ist es ratsam, die Bauvoranfrage um wenigstens eine konkrete Frage zum Bauvorhaben zu ergänzen. Der Aufwand ist also überschaubar und stellt für Architekten lediglich eine Routineaufgabe dar.

Demgegenüber bringt die Anfrage dem Bauherrn ein großes Maß an Rechtssicherheit. Er weiß nun, ob und in welcher Form er bauen darf. Entsprechend kann er seine Maßnahmen durch den Bescheid vorantreiben.

Einerseits in der Frage, ob er das gewünschte Grundstück überhaupt erwerben möchte. Andererseits in der konkreten Planung des Gebäudes, für die ein Architekt beauftragt und alsbald der erste Spatenstich genehmigt werden kann. Wer also künftig einen Bauantrag stellen möchte, sichert sich und das Vorhaben durch die Bauvoranfrage ab.

Kennt die Bauvoranfrage auch Nachteile?

Allerdings ist die Ausgangslage dann meist doch nicht derart eindeutig. So müssen die Kosten einer Bauvoranfrage, auf die später noch konkreter eingegangen wird, stets in den Investitionsplan einbezogen werden.

Außerdem ist zu beachten, dass die Bauplanungen für die Anfrage eindeutig vorliegen müssen. Im Klartext bedeutet dies, dass es sich dabei nicht um lose Überlegungen handeln darf. Entsprechende Zeichnungen müssen auf den Millimeter genau erkennen lassen, welches Bauvorhaben angestrebt wird. Ein Erfordernis, das ohne Architekten kaum durchgeführt werden kann.

Zudem lassen sich die Baubehörden nur selten einmal auf verbindliche Zusagen ein. Statt der gewünschten Vollgenehmigung wird häufig nur eine Teilgenehmigung erteilt. Im letztgenannten Falle steht dem zuständigen Amt trotz der teilweise ergangenen Zusage künftig ein Ermessensspielraum für den Bauantrag zu.

Die erhoffte Bindungswirkung der Anfrage und die damit einhergehende Rechtssicherheit wären in derartigen Situationen nicht mehr gegeben. Leider führt auch der Rechtsweg gegen eine Teilgenehmigung kaum einmal zum Erfolg – er wäre indes mit zusätzlichen Investitionen und Mühen verbunden.

Mit welchen Kosten einer Bauvoranfrage ist zu rechnen?

Ob und wie gebaut werden darf, wird von den Kommunen entschieden. Sie erstellen – nicht selten für jede Straße einzeln – einen Bebauungsplan, an den sich die künftigen Bauherrn halten müssen.

Innerhalb des gesamten Verwaltungsvorgangs beschließt die Baubehörde auch die Kosten einer Bauvoranfrage oder des späteren Bauantrages. Einheitliche Vorgaben der Preise werden zwar durch das jeweilige Bundesland erteilt. Allerdings liegt hier das Bestreben der Länder vor, auf absehbare Zeit für einheitliche Gebühren zu sorgen.

Daher ist es nicht möglich, die Kosten einer Bauvoranfrage konkret abzuschätzen. Erfahrungsgemäß sollte aber ein Betrag eingeplant werden, der etwa einen bis zwei Prozent der gesamten zu erwartenden Baukosten umfasst. Gemeint ist dabei lediglich der Bau an sich – Preise für das Grundstück werden nicht einkalkuliert.

Wird der Hausbau also beispielsweise mit 100.000 Euro veranschlagt, so sind für die Bauvoranfrage etwa 1.000 bis 2.000 Euro einzuplanen. Ein finanzieller Aufwand also, der relativ günstig ausfällt und der im besten Falle aber ein hohes Maß an Rechtssicherheit auslöst.

Quelle: @nikarthur | Unsplash.com