Bauen in der Genossenschaft – ein Modell mit Zukunft?

Der Traum vom eigenen Haus – für viele Menschen bleibt er ihr Leben lang unerschwinglich. Zumindest, wenn es sich um eine einzeln genutzte Immobilie, zum Beispiel ein Einfamilienhaus oder einen Bungalow, handelt. Ganz anders hingegen kann es aussehen, wenn man sich für genossenschaftliches Bauen entscheidet.

Genossenschaftliches Bauen – was versteht man darunter?

Die Organisation in einer Genossenschaft wird häufig als die dritte Wohnform neben Kauf und Miete angesehen. Ein paar Besonderheiten sind mit dem Prinzip verbunden – und genau diese nehmen wir im folgenden Abschnitt etwas genauer unter die Lupe.

Wie funktioniert eine Genossenschaft?

Wohnungsbaugenossenschaften haben stets ein übergeordnetes Ziel: Sie möchten ihre Mitglieder fördern, in diesem Fall in der Regel mit attraktivem und bezahlbarem Wohnraum. Diese Idee geht auf das 19. Jahrhundert zurück, als im Zusammenhang mit der Industrialisierung viele Arbeitenden Wohnraum benötigten, dieser aber kaum vorhanden war.

Heute wie damals erwerben Interessenten Anteile an der Genossenschaft. Dafür erhalten sie einen Anspruch auf Wohnraum. Dieser Anspruch bleibt bestehen, solange sich das Genossenschaftsmitglied satzungskonform verhält – anders ausgedrückt: Einen einmal erworbenen Anspruch kann die Genossenschaft in der Regel nicht zurücknehmen. Das kommt einem lebenslangen Wohnrecht gleich, bei dem die Mitglieder keine Sorgen vor Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf haben müssen.

Eine weitere Besonderheit: Die Genossenschaft ist zwar ein Wirtschaftsunternehmen und dementsprechend um kostendeckendes Handeln bemüht. Allerdings ist die oberste Priorität die langfristige Versorgung ihrer Mitglieder mit bezahlbarem Wohnraum, nicht ein Maximum an Gewinnen. Das bedeutet, dass Spekulationen mit der Immobilie ausgeschlossen sind. Der Mietpreis bleibt über einen längeren Zeitraum stabil.

Bauen in der Genossenschaft – was bedeutet das?

Im letzten Abschnitt wurde die Genossenschaft vor allem aus Mietersicht beleuchtet. Eine interessante Möglichkeit stellt jedoch das genossenschaftliche Bauen dar. Dabei entscheiden sich die Mitglieder einer bereits bestehenden Genossenschaft dazu, gemeinsam ein Wohnprojekt umzusetzen. Alternativ schließen sich Menschen mit ähnlichen Interessen bezüglich ihres Wohnraums zusammen und gründen in einem ersten Schritt eine Genossenschaft.

Das Ziel, wenn mehrere Menschen gemeinsam bauen, ist die Bewohnung des entstehenden Wohnraums, nicht das Vermieten zu möglichst hohen Preisen. Ein Vorteil bei dieser Vorgehensweise: Da alle Mitglieder gleichberechtigt sind und später dort zusammenleben möchten, ergibt sich ein großes Mitspracherecht für die einzelnen Personen. Das betrifft insbesondere die Gestaltung des Wohnprojekts.

Denkbar sind zum Beispiel gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Spielzimmer für Kinder, kleine Apartments als Übernachtungsmöglichkeit für Gäste, organisierte Grünflächen mit Kräuterbeeten oder einzelnen, nutzbaren Parzellen. Indem solche Räume für die Gemeinschaft zur Verfügung gestellt werden, müssen sie nicht mehr in jeder Wohneinheit separat angelegt werden.

Die Folge können völlig neue Konzepte sein, die den individuellen Wohnraum – und die damit verbundenen Kosten – auf eine relativ kleine Fläche begrenzen, während gemeinsame Aufenthaltsräume zum Verweilen einladen. Das ermöglicht nicht nur günstige Nutzungspreise, sondern fördert auch das soziale Miteinander, das vor allem in Großstädten immer weiter abnimmt.

Was sind die Ziele und Vorstellungen der Genossenschaftsmitglieder für das Bauprojekt?

In diesem Zusammenhang ist es überaus wichtig, dass die Vorstellungen der einzelnen Mitglieder vor Baubeginn genauestens auf Kompatibilität geprüft werden. Es muss nicht jeder alle zukünftigen Räume benötigen, allerdings sollte jeder mit dem Bau einverstanden sein.

Wer also genossenschaftliches Bauen in Erwägung zieht, sollte vorab genau prüfen, welche Ziele die jeweilige Genossenschaft verfolgt. Ein Beitritt ist dann sinnvoll, wenn die Übereinstimmungen besonders hoch sind. Alternativ kann bei genügend Interessenten auch eine neue Genossenschaft gegründet werden.

Wer kann eine Genossenschaft gründen?

Wenn die Gründung einer neuen Genossenschaft als besonders attraktiv angesehen wird, sind hierfür einige Voraussetzungen zu treffen. So sind mindestens drei Gründungsmitglieder notwendig, um als Genossenschaft anerkannt zu werden. Diese dürfen natürlicher oder juristischer Form sein.

Die zweite Voraussetzung ist eine Satzung, in der die Ziele und Pläne der Genossenschaft festgehalten werden. Punkte, die in einer solchen Satzung unter anderem geregelt sein müssen, sind:

• Organisatorische Angaben, zum Beispiel Sitz der Genossenschaft, Unternehmensgegenstand
• Insolvenzmaßnahmen
• Einberufung von Versammlungen, Beurkundung von Beschlüssen, Bekanntgabe von Entscheidungen
• Mindestkapital und Geschäftsanteile der Mitglieder
• Bildung von gesetzlichen Rücklagen
• Rechte der Mitglieder (insbesondere Unterschied zwischen ordentlichen und investierenden, also anteilskaufenden Mitgliedern ohne Wohnabsicht)
• Wirtschaftskonzept

Wurden alle Punkte beachtet, muss die Satzung während einer Gründungsversammlung von allen Gründungsmitgliedern per Unterschrift bestätigt werden. Über diesen Vorgang ist Protokoll zu führen.

Der nächste Schritt ist die Prüfung des Wirtschaftskonzepts durch einen genossenschaftlichen Prüfungsverband. Ziel ist es, die Umsetzbarkeit zu bestätigen. Vor allem soll ausgeschlossen werden, dass ein finanzieller Schaden für Dritte zu erwarten ist.

Als letztes wird die Genossenschaft im Genossenschaftsregister eingetragen. Dazu werden alle Protokolle, die Satzung sowie die Stellungnahme des genossenschaftlichen Prüfungsverbands benötigt. Erst, wenn diese fünf Schritte vollzogen sind, kann die Genossenschaft mit ihrem eigentlichen Ziel, dem Bauen in der Genossenschaft, beginnen.

Bauen in der Genossenschaft – Vor- und Nachteile

Genossenschaftliches Bauen erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das spricht dafür, dass einige Vorteile mit diesem Konzept verbunden sind. Selbstverständlich gibt es jedoch auch ein paar Nachteile, die bedacht werden sollten, bevor man eine Genossenschaft gründet oder einer beitritt.

Gemeinsam bauen – Vorteile

Für die einzelnen Mitglieder bietet genossenschaftliches Bauen einige Vorteile. Einer, der mit am stärksten ins Gewicht fällt, ist das lebenslange Nutzungsrecht des Wohnraums, das mit dem Erwerb von Genossenschaftsanteilen einhergeht.

Dadurch vermittelt die genossenschaftliche Wohneinheit ein besonderes Maß an Sicherheit und bleibt auch über lange Zeiträume gut kalkulierbar. Zudem entfällt eine große Sorge von Mietenden, nämlich die plötzliche Anmeldung von Eigenbedarf und der damit verbundenen relativ kurzfristigen Kündigung. In einer Genossenschaft kann dies nicht passieren.

Wer nicht grob gegen die unterschriebene Satzung verstößt, kann bis zum Lebensende in der Wohnung verbleiben.

Ein weiterer Vorteil ist die Miteigentümerschaft an der Wohnungsgenossenschaft, die automatisch immer durch den Erwerb der Anteile entsteht. Damit verbunden ist ein Mitsprache- und Mitbestimmungsrecht, das allen Genossenschaftsmitgliedern zuteil wird.

Alle Angelegenheiten von Bedeutung – zum Beispiel Haustierhaltung, Möglichkeiten und Maßnahmen der Modernisierung oder das Erstellen einer gemeinsamen Hausordnung – werden in regelmäßig stattfindenden Treffen besprochen und demokratisch entschieden. Auch wenn die Mitsprache dadurch nicht so ausgeprägt ist wie bei einer einzeln erworbenen Immobilie, so ist sie doch bedeutend höher als in einer Mietswohnung.

Hinzu kommt die Möglichkeit, bereits vor dem Bau die grundsätzliche Ausrichtung des späteren Wohnraums mitzugestalten. Denkbar ist ein Konzept, das auf möglichst viele Gemeinschafts- und Begegnungsräume setzt, um das soziale Miteinander innerhalb der Wohngemeinschaft zu fördern. Doch auch eine besonders nachhaltige und umweltschonende Bauweise kann ein übergeordnetes Ziel sein, das für die Wohneinheit erreicht werden soll.

Wichtig ist in dem Zusammenhang, eine Genossenschaft zu suchen, die ähnliche Konzepte plant wie die, die man selbst im Kopf hat. In einer auf Nachhaltigkeit ausgelegten Genossenschaft kann man zwar durchaus seine Wünsche nach einem Gemeinschaftsraum mit sozialen Angeboten unterbreiten, ob man dafür allerdings die nötige demokratische Mehrheit bekommen wird, bleibt abzuwarten.

Nicht zuletzt zeichnen sich Genossenschaftsobjekte in der Regel durch stabile Nutzungsentgelte aus, die im Gegensatz zu Mieten für längere Zeiträume gar nicht oder nur moderat ansteigen. Das ermöglicht in Kombination mit dem lebenslangen Nutzungsrecht eine sichere Kalkulation der Wohnraumkosten.

Darüber hinaus sind Genossenschaften nicht auf eine Gewinnmaximierung aus, sondern wollen, ja müssen sogar das Wohl ihrer Mitglieder fördern. Dadurch ergeben sich Nutzungsentgelte für die Wohneinheiten, die in der Regel deutlich unter dem jeweiligen Mietspiegel der Stadt liegen.

In München beispielsweise muss für die Kaltmiete eines Neubaus mit einem Preis pro Quadratmeter von rund 30 Euro gerechnet werden. Handelt es sich dabei um eine genossenschaftliche Einheit, sind nur noch neun bis 13 Euro pro Quadratmeter fällig. Langjährige Mitglieder in alten Bestandsgebäuden wohnen teilweise sogar noch für 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Gemeinsam bauen – Nachteile

Das klingt alles zu schön um wahr zu sein? Werfen wir auch einen Blick auf die Nachteile, bevor wir ein abschließendes Urteil fällen. .

Ein Nachteil, der vor allem jüngere oder neu gegründete Genossenschaften betrifft, ist die hohe Summe Eigenkapital, die nötig ist, um Wohnrecht zu erwerben. Ältere Genossenschaften, die bereits seit Jahrzehnten existieren, verfügen in der Regel über viele Bestandsgebäude und hohe Rücklagen.

Wenn eine solche Genossenschaft ein weiteres Gebäude baut, hat das für die zukünftigen Mitglieder keine nennenswerten Auswirkungen: Sie erwerben die vorgeschriebene Anzahl an Pflichtanteilen. Meist sind es fünf bis zehn, was in etwa einer Mietkaution entspricht – und zahlen monatlich das Nutzungsentgelt. Das Problem: Alte Genossenschaften nehmen meist gar keine Mitglieder mehr auf oder haben utopisch lange Wartelisten.

Neue Genossenschaften hingegen haben meist noch keine nennenswerten Rücklagen. Das bedeutet, die Finanzierung einer neuen Immobilie müssen dann die Mitglieder tragen. Das geschieht über die Verpflichtung, zusätzliche Anteile zu erwerben. Üblicherweise ist die Menge der Pflichtanteile abhängig von der Größe der Wohnung. Für eine Einheit mit 100 Quadratmetern können auf diese Weise schnell Pflichtanteile im Wert von 100.000 Euro zusammenkommen.

Hinzu kommt, dass diese hohe Menge an Eigenkapital häufig zu einem Zeitpunkt eingebracht werden muss, wenn das eigentliche Bauprojekt noch nicht einmal begonnen hat. Die Wartezeit, bis der tatsächliche Einzug erfolgen kann, ist demnach überaus lange.

Ein weiterer Nachteil, der unmittelbar mit dieser Vorgehensweise zusammenhängt: Das Kapital für die erworbenen Pflichtanteile verbleibt bei der Genossenschaft, solange man dort Wohnraum bezieht, und kann nicht herausgelöst werden. Sollte man also von seinem lebenslangen Wohnrecht Gebrauch machen, ist das eingesetzte Kapital während der gesamten Lebenszeit dort gebunden.

Hinzu kommt: Wie bereits erwähnt verschreiben sich Genossenschaften dem Ziel, ihre Mitglieder zu fördern. Eine Gewinnmaximierung wird nicht angestrebt. Das Geld für die Pflichtanteile wird demnach nicht angelegt und erwirtschaftet keine Zinsen. Bei einer Wohndauer von mehreren Jahrzehnten tritt deshalb schon alleine inflationsbedingt eine deutliche Entwertung des eingesetzten Kapitals ein.

Bei manchen Genossenschaften wird zudem ein sogenanntes Eintrittsgeld fällig, das vor dem Beitritt zur Genossenschaft zu entrichten ist. Die Summe ist von der jeweiligen Genossenschaft abhängig und zusätzlich zu den Pflichtanteilen und dem Nutzungsentgelt zu entrichten. Im Gegensatz zu dem Betrag für die Pflichtanteile wird das Eintrittsgeld jedoch bei einem Austritt nicht erstattet.

Zuletzt muss bei den negativen Aspekten erwähnt werden, dass eine Genossenschaft nicht vor einer Insolvenz gefeit ist. Wird der finanzielle Aufwand beim Bauen in der Genossenschaft unterschätzt, kann es sein, dass die Mittel vor Beendigung des Projekts zur Neige gehen. Die Mitglieder, die gerade bei neu gegründeten Genossenschaften sowieso schon tatkräftige finanzielle Unterstützung leisten, sind zu diesem Zeitpunkt häufig bereits an ihrem Limit angelangt und können die fehlende Summe ebenfalls nicht aufbringen.

Um sich davor bestmöglich zu schützen, sollte vor Eintritt in eine Genossenschaft deren Satzung intensiv gelesen werden. Sie muss Aussagen zur geplanten Vermeidung einer Insolvenz sowie Pläne bezüglich der finanziellen Rücklagen enthalten. Da die Satzung auch von einem genossenschaftlichen Prüfungsverband unter die Lupe genommen wird, ist das Insolvenzrisiko insgesamt als eher gering anzusehen. Ganz ausgeschlossen werden kann es jedoch nicht.

Bauen in der Genossenschaft – worauf muss man achten?

Wenn feststeht, dass das genossenschaftliche Bauen dasjenige Modell ist, mit dem man den Weg zum Eigenheim bestreiten möchte, gibt es noch einige Punkte zu beachten.

Finanzierung von Wohnprojekten

Wer im Kopf etwas mitgerechnet hat, dem ist vielleicht schon aufgefallen, dass vor allem in jungen Genossenschaften die Finanzierung eines Wohnprojektes alleine mit Pflichtanteilen der – zu Beginn häufig noch spärlichen – Mitglieder schwer umsetzbar ist. Gehen wir von 20 Mitgliedern aus, die jeweils 100.000 Euro ihres Kapitals in Pflichtanteile investieren, beläuft sich das Kapital dennoch “nur” auf 2.000.000 Euro.

Von diesem Kapital soll allerdings eine Wohneinheit entstehen, die allen 20 Mitgliedern angemessenen und hochwertigen Wohnraum bietet, häufig noch dazu auf der Grundlage von besonders nachhaltigen und damit teureren Rohstoffen. Diese Rechnung kann nicht aufgehen.

Das muss sie aber auch nicht. In der Regel beträgt das Eigenkapital der Genossenschaft rund ein Drittel der Finanzierung, der restliche Betrag wird über Kredite oder Darlehen zur Verfügung gestellt. Die dafür anfallenden Zinsen sowie die Tilgung des Kredits werden wiederum durch Überschüsse aus den Nutzungsentgelten der Wohneinheiten finanziert.

Übrigens: Seit Oktober 2022 gibt es die Möglichkeit der KfW-Förderung für Genossenschaftsanteile. Hierfür ist ein Kredit bis zu 100.000 Euro möglich, wobei 15 Prozent Tilgungszuschuss gewährt werden. Besonders attraktiv sind die günstigen Kreditzinsen ab 0,01 Prozent effektivem Jahreszins. Voraussetzung, um die Förderung zu erhalten, ist der Kauf von Genossenschaftsanteilen für eine selbst bewohnte Wohneinheit.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Um als Genossenschaft gemeinsam bauen zu können, muss die Genossenschaft über die rechtlichen Voraussetzungen verfügen, die eine Gründung erst ermöglichen. Insbesondere die Satzung ist hier ein zentraler Bestandteil der Vorbereitung.

Sobald die Genossenschaft offiziell eingetragen ist, kann sie Wohnprojekte gemeinschaftlich in Angriff nehmen. Bei der Kalkulation ist jedoch stets zu beachten, dass eine Gewinnmaximierung nicht der ausschlaggebende Punkt für jegliches Handeln sein darf.

In vielen Städten gibt es bereits Quoten, zu denen Neubauten ausschließlich an Genossenschaften vergeben werden. In solchen Fällen konkurriert man gegebenenfalls mit anderen Genossenschaften um den Zuschlag und muss den zuständigen Träger mit einem durchdachten und realistischen Konzept davon überzeugen, den größten Mehrwert für die Wohnenden zu schaffen.

Gemeinsam bauen – Tipps für die Entscheidung

Die Entscheidung ist gefallen – gemeinsam Bauen in der Genossenschaft soll zum zukünftigen Wohnraum führen. Doch welche Genossenschaft ist nun die richtige? Zukünftige Bauherren sollten über diese Fragen nachdenken, um ihr Wunschprojekt in die Realität umzusetzen.

Bestehende Genossenschaft oder neu gründen?

Diese Antwort ist von mehreren Faktoren abhängig. Wer – vielleicht zusammen mit Freunden – eine neue Genossenschaft gründet, hat die größtmögliche Entscheidungsvielfalt und kann jegliche Kriterien für das zukünftige Wohnprojekt selbst bestimmen.

Jedoch benötigt es größere Mengen an Eigenkapital und ein durchdachtes Konzept, um überhaupt als Genossenschaft anerkannt zu werden. Die Zeitspanne, die voraussichtlich verstreicht, bis das Projekt überhaupt beginnen kann, ist verhältnismäßig lang.

Eine bestehende Genossenschaft hingegen ist möglicherweise schon aktiv dabei, ein Projekt in die Tat umzusetzen. Oder es bestehen zumindest konkrete Pläne, die man bereits einsehen kann. Das Ziel wird hier deutlich schneller erreicht, allerdings sind bauliche Rahmenbedingungen eventuell schon vorgegeben und bieten keinen Gestaltungsspielraum mehr.

Welche bestehende Genossenschaft ist die richtige für mich?

Hier lohnt es sich, einen genaueren Blick in die verschiedenen Satzungen zu werfen, um die jeweilige Ausrichtung zu ermitteln. In vielen Städten gibt es auch zentrale Internetseiten, auf denen aktuelle Projekte vorgestellt werden. Möglicherweise zeichnet sich auch hier das Flair des jeweiligen Projektes ab.

Letztendlich sollte man vor einem Beitritt gut überlegen, ob das Konzept zu einem selbst passt. Wer bewusst kinderlos ist und in eine Genossenschaft einsteigt, die Wohnraum für große Familien schafft, fühlt sich später womöglich durch den Kinderlärm belästigt. Wer hingegen wenig Wert auf Nachhaltigkeit legt, wird vermutlich in einer besonders umweltfreundlichen Genossenschaft nicht glücklich, da er das Gefühl haben wird, einzelne Posten verbrauchen zu viel Kapital.

Und: Man sollte auch einen prüfenden Blick auf die anderen Mitglieder werfen. Diese sind schließlich die späteren Nachbarn, womöglich ein Leben lang. Wenn bereits im Vorfeld klar ist, dass man mit manchen von ihnen so gar nicht zurechtkommt, sollte von einem gemeinsamen Projekt abgesehen werden.

Was passiert, wenn ich nicht mehr Teil der Genossenschaft sein möchte?

Ein Ausstieg ist nach ordentlicher Kündigung problemlos möglich. In einem solchen Fall werden die Kosten für die Anteile zurückbezahlt. Aber Vorsicht: Manchmal sind diese für einen bestimmten Zeitraum gebunden und die Rückzahlung erfolgt erst deutlich später als die Kündigung.

Wer weitere Anteile über die Pflichtanteile hinaus erworben hat, erhält die dafür aufgewendete Summe ebenfalls zurück. Bei diesen Anteilen kommt zusätzlich die Dividende hinzu, die während der Laufzeit erwirtschaftet wurde.

Wird das lebenslange Nutzungsrecht an meine Nachkommen vererbt?

Ob die eigenen Kinder nach dem Tod die Wohnung übernehmen können, hängt von der jeweiligen Genossenschaft ab. In einigen ist dies der Fall und das Nutzungsrecht wird so lange weitervererbt, bis einer der Nachkommen kündigt.

Andere Genossenschaften schließen diesen Fall aus und behalten es sich vor, dass stets in einer Mitgliederversammlung über neue Mitglieder entschieden wird – auch, wenn es sich dabei um Nachkommen eines verschiedenen Mitglieds handelt. In jedem Fall werden die Kinder dann aber finanziell ausgezahlt. Das bedeutet, sie erhalten den Wert der Pflichtanteile, sollten sie die Wohneinheit nicht übernehmen dürfen.

Fazit

Bauen in der Genossenschaft – für viele Bauwillige stellt das eine attraktive Möglichkeit dar, um mit relativ wenig Eigenkapital zu Wohnraum zu gelangen. Die Suche nach einer passenden Genossenschaft sollte dabei jedoch sorgfältig durchgeführt werden, da die Mitgliederzusammensetzung und deren Zielvorstellungen entscheidend für das spätere Zusammenleben sind.

Ihr steckt gerade mitten in einem Projekt, das auf genossenschaftlichem Bauen beruht? Oder möchtet ihr einer Genossenschaft beitreten, habt aber noch nicht die passende gefunden? Vielleicht könnt ihr mit diesem Modell jedoch auch gar nichts anfangen? Schreibt es uns in den Kommentaren.

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