Erfolg bei der Grundstückssuche – ohne Makler geht es (fast) nicht

Der Kauf eines Eigenheims stellt meist einen großen Schritt für die Betroffenen dar. Immerhin wird nun ein neuer Lebensabschnitt begonnen. Mit ihm endet die Zeit der Suche nach einer passenden Immobilie. Doch gerade in diesem Punkt werden die meisten Fehler begangen. Wer in seinem neuen Haus viele glückliche Jahrzehnte verleben möchte, sollte folglich einen seriösen Makler damit beauftragen, das perfekte Stück Land zu finden.

Immobilien erfreuen sich einer großen Nachfrage. Wer ein schönes Grundstück besitzt, kann bei einem Verkauf auf erhebliche Einnahmen hoffen. Doch insbesondere Laien wissen oft nicht, wo und wie sie ihren Grund und Boden eigentlich optimal anbieten sollen.

Gleiches gilt für kaufbereite Interessenten. Mit dieser Aufgabe wird daher ein Makler betraut. Sein Ziel liegt nicht nur darin, einen Käufer zu finden – sondern auch den bestmöglichen Preis zu erreichen. Ein solches Engagement lohnt sich somit für alle Grundstückseigentümer. Und natürlich für alle Personen, die das werden wollen. Angeraten wird die Beauftragung des Maklers zudem immer dann, wenn die Immobilie aufgrund ihrer Lage, der Beschaffenheit des Bodens oder der Verkehrsanbindung einige Besonderheiten aufweist.

Zwar gilt der Immobilienmarkt in einigen Teilen Deutschlands als überhitzt. Hier angebotene Grundstücke können also nicht selten zu Liebhaberpreisen veräußert werden. In anderen Regionen sieht die Ausgangslage indes nicht ganz so positiv aus.

Mancherorts bedarf es eines guten Maklers, der die Eigenheiten des Marktes kennt – und der die Nachfrage mit einem guten Angebot zu bedienen weiß. Denn zuweilen führt erst der richtige Ton bei den Verhandlungen dazu, dass ein Stück Land tatsächlich einen neuen Eigentümer findet.

Ein erfahrener Makler weiß also, wem er das Grundstück anbieten muss, um einen guten Preis zu erzielen. Laien fehlt dafür oftmals neben dem Fachwissen auch das Geschick eines in allen Stürmen geprüften Händlers.

Allgemeines zum Maklervertrag

Wer sich für den Kauf von Grund und Boden entscheidet und dafür einen Makler beauftragt, schließt vor den weiteren Schritten in der Regel einen Maklervertrag ab.

Beide Seiten willigen dabei ein, dass der Immobilienhändler ermächtigt wird, ein Anwesen auf dem Markt zu suchen. Dass und wie ein solcher Kontrakt geschlossen werden kann, ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, in dem die Paragraphen 652 bis 655 BGB alle Grundsätze regeln sollen.

Das geschieht indes in einer eher oberflächlichen Form. Zudem ist dort allgemein von einem Makler die Rede – eine Spezifikation auf den Immobilienhändler unterbleibt leider. Inhalt und Form des Maklervertrages haben daher in den vergangenen Jahrzehnten manches Gericht zu einer Auslegung der Normen gezwungen.

Grundsätzlich heißt es in den mehr als ein Jahrhundert alten Paragraphen, dass eine Vermittlung angestrebt wird. Der Makler soll folglich bei der Anbahnung des Kaufs einer Immobilie helfen.

Neben der Suche nach einem Grundstück kommt ihm das Privileg zu, den Preis und sonstige Vertragsinhalte zu verhandeln. Üblicherweise wird er dabei bereits in eine Vorleistung treten. Diese liegt darin, dass er das Grundstück gutachterlich prüfen lässt, dessen wahren Wert also schon zu einem frühen Zeitpunkt optimal einschätzen kann.

Zudem ist in dem privatrechtlichen Kontrakt die Laufzeit der Vereinbarung definiert. Abschließend wird die Höhe der Provision festgelegt, die der Makler im Falle des Kaufes vom Preis für sich behalten darf.

Preise und Provisionen im Maklervertrag

Möchten Immobiliensuchende einen Makler beauftragen, so finden sie dafür gerade in größeren Städten und Landkreisen meist eine breite Auswahl. Das Geschäft boomt – und diese Vielfalt kann sich beim Verkauf wie beim Kauf durchaus lohnen.

So ergibt sich aus § 653 BGB, dass die bereits angesprochene Provision für den Fall des Erwerbs eines Anwesens frei verhandelbar ist. In einigen Maklerbüros wird von dieser Praxis auch Gebrauch gemacht.

Üblich ist es indes, je nach Bundesland einen weitgehend einheitlichen Prozentsatz festzulegen. So kann die Provision zwischen Nord- und Süddeutschland durchaus zwischen fünf und zehn Prozent liegen. Deutlich darüber oder darunter liegende Sätze kommen dagegen nur selten vor.

Allerdings wäre es für den Makler in einigen Fällen zu riskant, sich lediglich auf die Provision zu verlassen. In manches Verkaufsangebot werden erhebliche Anstrengungen und zeitliche Aufwendungen investiert – und dennoch lässt sich für den Grund und Boden kein Abnehmer finden. Für solche Situationen besitzen die Immobilienhändler nach dem in Deutschland gültigen Maklerrecht die Freiheit, für ihre Arbeiten einen festen Preis zu definieren.

Das Schätzen des Grundstückswertes, das Anbieten des Anwesens auf dem Markt oder die Verkaufsgespräche müssen durch den bisherigen Eigentümer also selbst dann vergütet werden, wenn das Landstück nicht veräußert werden kann. Jedoch ist es empfehlenswert, diese Vereinbarungen – wie auch die Provision – bereits im Maklervertrag eindeutig festzulegen.

Der Maklervertrag und das Bestellerprinzip

Das eben erwähnte Fallbeispiel verdeutlicht, dass die Frage der Bezahlung im Immobiliengeschäft zuweilen nicht ganz eindeutig zu klären ist. So geben die Vereinbarung der Provision sowie einer darüber hinaus zu entrichtenden Aufwandsentschädigung lediglich grobe Richtwerte vor.

Doch nicht immer ist es der Eigentümer, der den Makler mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragt. Wie verhält sich die rechtliche Lage also, wenn ein Interessent einen Makler für die Suche der passenden Immobilie engagiert?

Hier würde eine Dreieckskonstellation eintreten, bei der sich neben dem Makler auch der Käufer und der Verkäufer gegenüberstehen. Das sogenannte Bestellerprinzip soll derart gelagerte Sachverhalte juristisch eindeutig lösen.

Grundsätzlich wird argumentiert, dass jene Person die Kosten zu übernehmen hat, die den Makler beauftragt. Sie wird rechtlich als Besteller angesehen.

Allerdings sollte diesem Aspekt zunächst nur wenig Beachtung geschenkt werden – denn das Bestellerprinzip gilt gegenwärtig ausschließlich bei der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen.

Zwar wird in der aktuellen politischen Debatte landes- und bundesweit die Frage über eine Ausweitung auf den Kauf von Wohneigentum heiß diskutiert. Ein Ende oder gar eine Lösung in diesem Streitfall lässt sich bislang aber nicht absehen.

Konkret gilt für Kauf und Verkauf eines Grundstücks also weiterhin die Vertragsautonomie. Sie besagt, dass alle Beteiligten auch für die Provision und die sonstige Bezahlung vereinbaren können, was ihnen beliebt – solange Gesetz und Moral dabei beachtet werden.

Nachteile beim Beauftragen eines Maklers

Wer ein Grundstück sucht oder ein solches abgeben möchte, ist trotz einiger offener Fragen bei einem Makler noch immer an der richtigen Adresse. Das bedeutet jedoch nicht, dass bei der Auswahl keine Sorgfalt erfolgen muss.

Wie bereits erwähnt, erlebt die Branche seit einigen Jahren einen erheblichen Boom – der leider auch manches schwarze Schaf in die Maklerbüros treibt. Diese lassen sich neben allzu hoher Preisforderungen zumeist dadurch ausfindig machen, dass sie den Vertrag nur in ihrem Sinne aushandeln – Wünsche und Bedürfnisse des Interessenten einer Immobilie bleiben dagegen unbeachtet. Natürlich ist ein solches Vorgehen unmoralisch. Dem Gesetz widerspricht es indes nur selten.

Allerdings müssen auch die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden. Was dem Grundstückssuchenden nur recht und billig ist, wird ihm nicht jeder Immobilienhändler zugestehen. Wer einen Makler beauftragen möchte, gibt damit immer auch ein gutes Stück der eigenen Freiheit ab.

So kann das Landstück nicht mehr einfach von Freunden und Kollegen erworben oder über eine Zeitung gefunden werden. Vielmehr entscheidet nun der Makler, wie der Kauf abzulaufen hat und welcher Zeitrahmen dabei einzuhalten ist.

Wer ein Grundstück sucht und dafür einen Makler engagiert, sieht sich oft also strikten Vorgaben ausgesetzt. Lust und Vorfreude auf das Eigenheim mit Garten können unter solchen Bedingungen schnell einmal erheblich leiden.

Tipps für die Suche nach dem optimalen Makler

Stress und Ärger lassen sich übrigens immer dann vermeiden, wenn bereits für die Suche des passenden Maklers ein wenig Sorgfalt und Zeit aufgewendet werden. Gerade in größeren Städten ist es schließlich nicht schwierig, ein Maklerbüro zu finden – wer jedoch keine Kompromisse beim Kauf eines Grundstücks eingehen möchte, muss zuweilen Nervenstärke und Geduld beweisen.

Es lohnt sich oft, einmal im Bekanntenkreis nachzufragen, wer schon Erfahrungen mit den hiesigen Immobilienhändlern gesammelt hat. Dadurch lässt sich bereits die Spreu vom Weizen trennen. Makler mit einem negativen Image sollten für die Suche des gewünschten Anwesens nicht in Betracht gezogen werden.

Eine Überprüfung aller Anbieter hinsichtlich der geforderten Provisionen, der sonstigen Kosten sowie der Vertragsinhalte kann ebenso dazu führen, die Auswahl auf einen oder wenige Makler einzugrenzen. Daneben ist es wichtig, ein persönliches Gespräch mit dem Immobilienhändler zu führen. Wer sich bei ihm gut aufgehoben fühlt, darf diesem ersten Eindruck gerne folgen.

Darüber hinaus müssen auch alle Wünsche und Bedürfnisse für die Suche nach einem eigenen Stück Grund und Boden in den zu erstellenden Maklervertrag einfließen. Lose Absprachen mögen das gegenseitige Vertrauen beweisen – eignen sich aber nicht, um bei etwaigen Streitfällen einen sicheren Nachweis für das Gericht zu besitzen.

Die Vorfreude auf das eigene Grundstück darf daher nicht die Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung trüben. Gelingt das, kann sich zwischen dem Interessenten und dem Makler eine erfolgreiche Zusammenarbeit ergeben.

Bildquelle: congerdesign | Unsplash