In der Regel wird der Mietpreis einer Wohnung nach den Quadratmetern berechnet. Die Indexmiete hingegen orientiert sich an einem Messwert, der wiederum auf den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland basiert. Das Statistische Bundesamt stellt ihn als den sogenannten Verbraucherpreisindex dar. Erhöht sich dieser, steigt die Miete im selben Verhältnis. Der Vermieter ist dabei verpflichtet, die Mieter über eine Mieterhöhung vorab schriftlich zu informieren.
Für Mieter bietet die Indexmiete den Vorteil, nicht den Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmieten zu unterliegen. Eine Erhöhung ist für den Mieter zudem kalkulierbar und kommt nicht unerwartet. Ein Nachteil wiederum ist der zumeist jährliche Anstieg der Miete.
Ob eine Indexmiete für den Vermieter Vorteile bietet, ist von der Entwicklung der regionalen Marktpreise abhängig. Steigen die Mieten stark, lassen sich mit „normalen“ Mietverträgen eventuell höhere Mieteinnahmen erzielen. Stagnieren oder sinken die Mieten, kann der Vermieter auf Basis des Indexmietvertrages die Miete dennoch anheben.
Sogenannter Mietwucher, bei dem die Indexmiete mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, ist nicht zulässig.
Eine Mieterhöhung kann höchstens jährlich erfolgen. Zwischen Mieter und Vermieter können Sonderregelungen erfolgen, bei denen die Miete nur dann steigt, wenn der Verbraucherpreisindex ein bestimmtes Niveau überschreitet. Außerdem darf der Vermieter auch bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen oder Sanierungen die Miete nicht zu seinen Gunsten anpassen.