In seinem Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Ausgestaltung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Konkret hat das Bundesverfassungsgericht bemängelt, dass bei der Berechnung der Grundsteuer noch immer Einheitswerte zugrunde gelegt werden, die seit mehr als 50 Jahren nicht mehr der realen Wertentwicklung angepasst wurden.

Das Verfahren zur Berechnung ist ein zweistufiges. Im ersten Schritt ermittelt die Finanzverwaltung für jedes Grundstück nach einem bundeseinheitlichen Verfahren den so genannten Grundsteuermessbetrag. Dieser hängt vom Wert des Grundstücks und dem Wert der Bebauung ab.

Daraus berechnet die Kommune die zu entrichtende Steuer, indem sie diesen Betrag mit dem Hebesatz multipliziert, den jede Kommune selbst festlegt. Das Bundesverfassungsgericht hat nun konkret als verfassungswidrig beanstandet, dass als Grundstückswert der längst nicht mehr aktuelle Einheitswert zugrunde gelegt wird.

Die uneinheitliche Wertentwicklung ist das Kernproblem

Hätten sich die Grundstückwerte im letzten halben Jahrhundert ungefähr einheitlich entwickelt, gäbe es kein verfassungsrechtliches Problem. Dies ist aber nicht der Fall.

Einige vor 50 Jahren noch außerhalb der Städte gelegene Grundstücke sind beispielsweise inzwischen von den wachsenden Metropolen geschluckt worden und liegen heute in besonders teuren Stadtteilen.

Umgekehrt haben in ländlichen Regionen einige Grundstücke aufgrund der Landflucht deutlich an Wert verloren. Die Grundsteuer hängt damit kaum noch vom realen Marktwert der Grundstücke ab.

Kurzfristig ändert sich nichts bei der Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat eine gesetzliche Neuregelung der Grundsteuer bis Ende 2019 gefordert. Solche Fristsetzungen sind üblich, wenn das Gericht eine gesetzliche Neuregelung verlangt.

Ungewöhnlich ist aber, dass das Gericht dem Gesetzgeber für die praktische Umsetzung des neuen Gesetzes weitere fünf Jahre Zeit einräumt. Das war aus praktischen Erwägungen allerdings kaum zu vermeiden. Denn wie immer die Neufassung der Grundsteuer aussehen wird, sie wird eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland erfordern.

Möglicherweise wird auch eine Bewertung sämtlicher Immobilien notwendig sein. Das hängt davon ab, ob auch weiterhin der Wert der Bebauung für die Ermittlung der Grundsteuer herangezogen wird.

Womit müssen Immobilienbesitzer ab 2025 rechnen?

Der Bund und einige große Kommunen haben bereits angekündigt, dass die Reform der Grundsteuer aufkommensneutral gestaltet werden soll. Wenn dies so umgesetzt wird, werden einige weniger bezahlen, andere hingegen mehr.

Es deutet viel darauf hin, dass die Neuregelung sich primär an den Grundstückswerten orientieren wird und die Bebauung möglicherweise sogar vollkommen außer Acht gelassen wird. Die Länder Bayern, Baden-Württemberg und Hessen schlagen sogar vor, ausschließlich die Größe des Grundstücks statt dessen Wert heranzuziehen.

Für solche Lösungen, die unabhängig von der Bebauung sind, sprechen zwei Argumente: Erstens liegen für fast alle Grundstücke aktuelle Bodenrichtwerte vor, wodurch das Problem der erforderlichen Neubewertung deutlich entschärft würde. Noch einfacher wäre natürlich die Besteuerung anhand der Fläche umzusetzen.

Zweitens hat die Regierung im Koalitionsvertrag vereinbart, den Bau von zusätzlichen Mietwohnungen ankurbeln zu wollen. Diesem Ziel würde eine solche Regelung in mehrfacher Hinsicht dienen.

Zunächst würde die Grundsteuer für unbebautes Bauland in Relation zu bebauten Grundstücken steigen, wenn die Bebauung keinen Einfluss mehr auf die Höhe der Steuer hat. Damit würde Bauland als Spekulationsobjekt weniger attraktiv. Außerdem würde die steuerliche Mehrbelastung von Mehrparteienhäusern entfallen.

Das Urteil ist eine Chance

Es gab im Vorfeld kaum Zweifel daran, dass das Bundesverfassungsgericht die bestehende Ungerechtigkeit als verfassungswidrig einstufen würde. Schon in der Begründung des früheren Urteils zur Erbschaftssteuer hat das Gericht mehr als deutliche Hinweise darauf gegeben.

Die bestehende Regelung ist in solch hohem Maße ungerecht, dass die künftige Neufassung des Gesetzes eigentlich nur besser sein kann. Vorausgesetzt natürlich, dass die Politik ihr Versprechen einhält, das Urteil nicht als willkommene Gelegenheit für eine heimliche Steuererhöhung zu nutzen.

Was denken Sie? Wird die Reform tatsächlich aufkommensneutral ausfallen oder wird es ab 2025 für (fast) alle teurer? Wir sind auf Ihre Meinung gespannt.

Bildquelle: Dariusz Sankowski | Unsplash

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