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Wer ein Grundstück für sein Fertighaus erwerben möchte, muss im Vorfeld einen Blick in den Bebauungsplan werfen. Welche Bedeutung er für Sie als Bauherrn hat und welche Bestimmungen darin geregelt sind, erfahren Sie im heutigen Blogbeitrag.
Im Bebauungsplan, der auch als B-Plan bezeichnet wird, finden sich verschiedene Informationen, die für den Bau der Immobilie zu berücksichtigen sind. Daher ist es wichtig sich vor dem Bau mit ihm vertraut zu machen, schließlich sind Sie an gewisse Regelungen gebunden.
Die Pflichten des Bauherren
Der Bebauungsplan gibt einen Aufschluss darüber, ob sich das Grundstück in einem Gewerbepark oder in einem Wohngebiet befindet, wie hoch die Immobilie gebaut werden darf oder wie viele Stockwerke zulässig sind. Außerdem regelt er, wie dicht die Bebauung sein darf und welche Flächenversiegelung zulässig ist.
Der Zweck des Bebauungsplans ist es, eine einheitliche Ortsgestaltung zu wahren. Darunter fallen in Bezug auf den Bau Ihres Hauses unter anderem die Dachneigung, Dachform, Materialien, Farben oder Haustypen. Mitunter werden sogar Spielplätze, Stellplätze für Kraftfahrzeuge und auch die Stellflächen für die Mülltonnen geregelt.
Sie als Bauherr, der ein Fertighaus oder eine andere Immobilie plant, müssen sich an die Bestimmungen, die im Bebauungsplan geregelt sind, halten. Gibt es keinen Bebauungsplanen oder sind einzelne Punkte nicht explizit erwähnt, so haben Sie beim Hausbau freie Hand – zumindest fast.
Bei fehlendem Bebauungsplan greift § 34 BauGB
Um während des Baus oder im Anschluss daran keine bösen Überraschungen – in Form von hohen Kosten auf Grund diverser Änderungsmaßnahmen – zu erleben, ist es von großer Bedeutung vorab einen Blick auf den Bebauungsplan zu werfen. Gibt es diesen nicht, so greift § 34 BauGB, der im ersten Absatz besagt:
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Das bedeutet, dass das Ortsbild durch den Bau Ihres Fertighauses nicht beeinträchtigt werden darf und das Bauvorhaben städtebaulich vertretbar ist. Auch angrenzende Grundstücke dürfen durch die Erschließung nicht beeinträchtigt werden.
Verstößt der Bauherr gegen die Bestimmungen, sowohl des B-Plans als auch des § 34 BauGB, so muss er diese korrigieren. Doch nicht nur das äußere Bild des Hauses ist maßgebend. In vielen Gemeinden wird auch die Art der Wärmeerzeugung geregelt. So gibt es mitunter einen Anschlusszwang an Fern- oder Nahwärmenetze oder auch individuelle Verbrennungsverbote.
Die Bestimmungen im Überblick
Die Art der baulichen Nutzung
In diesem Punkt werden die Baugebiete nach der Art der Grundstücksnutzung eingeteilt. Unterschieden wird zwischen allgemeinen und reinen Wohngebieten. Dabei können allgemeine Wohnungsgebiete eine größere Nutzungsvielfalt und somit einen höheren Lärmpegel aufweisen.
Auch Mischgebiete sind eine Option, sodass eine wohnliche und gewerbliche Nutzung möglich ist. Wohnnutzungen und Areale können auch als Industrie- oder Gewerbegebiete festgesetzt werden. Die Innenstadt oder auch Zentren, die sich in größeren Städten befinden, werden gerne als Kerngebiete beschrieben. Es gibt auch „Urbanes Gebiet“, wobei es sich hier um eine neue Gebietskategorie handelt.
Das Maß der baulichen Nutzung
In diesem Abschnitt wird die Größe des Gebäudes geregelt. Dazu zählen unter anderem Regelungen der baulichen Anlagenhöhe (Wandhöhe, Firsthöhe, Traufhöhe), die Zahl der Vollgeschosse oder auch die Versieglungsintensität und Bebauungsdichte.
Überbaubare Grundstücksfläche
Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe bestimmen in weiterer Folge den Standort des Hauses. So können bei tiefen Grundstücken auch Gartenbereiche von einer möglichen Bebauung freigehalten werden. Das Fertighaus muss also auf einer bestimmten Stellung aufgestellt werden.
Derartige Vorgaben gibt es in der Regel aber nur in historisch geprägten Städten.
Die Bauweise
Immer wieder finden sich auch Hinweise zur Bauweise. Dabei gibt es die geschlossene oder auch offene Bauweise, die in weiterer Folge die Stellung des Objekts zu den Nachbargebäuden und Grundstücksgrenzen vorschreibt. Muss der Bauherr eine offene Bauweise einhalten, so ist der seitliche Abstand zur Grundstücksgrenze zu beachten.
Bei einer geschlossenen Bauweise ist das Haus an der Grundstücksgrenze aufzustellen, sodass dieses in weiterer Folge an die Grenze des Nachbargrundstücks anschließt.
Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde erstellt
Der Bebauungsplan regelt die Art und Weise einer möglichen Bebauung und Nutzung. So finden sich in den Plänen Satzungen und örtliche Gesetze, die Sie als Bauherr einhalten müssen. Für die Erstellung ist die jeweilige Gemeinde zuständig.
Sofern Sie Einsicht nehmen möchten, müssen Sie zur örtlichen Baubehörde gehen. In Einzelfällen finden Sie den Bebauungsplan mittlerweile aber auch schon im Internet.
Haben Sie sich bereits für einen Fertighausanbieter entschieden und steht Ihnen ein Ansprechpartner zur Verfügung, dann gibt Ihnen dieser in der Regel nützliche Auskünfte zum Bebauungsplan und hilft Ihnen bei der Grundstückswahl weiter.
Bildquelle: Dawid Malecki | unsplash.com
