Bauantrag stellen: So klappt´s mit der Baugenehmigung für euer Eigenheim

Ihr plant den Neubau eines Einfamilienhauses, Bungalows oder Mehrfamilienhauses? Dann kommt ihr um eine Sache nicht herum – das Stellen eines Bauantrags. Wir verraten euch in diesem Artikel, ob ihr solch einen Bauantrag selber stellen könnt, welche Unterlagen dafür notwendig sind und was noch alles zu beachten ist. Wir beantworten Fragen wie “Was kostet der Bauantrag” oder “Was ist eine Bauvoranfrage?”, sodass ihr alles Wichtige zu diesem Thema erfahren solltet.

Was ist ein Bauantrag überhaupt?

Verwechselt den Bauantrag nicht mit der Baugenehmigung. Mit dem Bauantrag stellt ihr als Häuslebauer zunächst den Antrag auf eine Baugenehmigung. Nur eine solche erlaubt es euch, euer geplantes Bauvorhaben in die Tat umzusetzen. Ohne einen ausdrücklich genehmigten Bauantrag darf in Deutschland nicht gebaut werden.

Ein Bauantrag ist ein vorgefertigtes Formular, das ihr bei jeder Bauaufsichtsbehörde kostenfrei erwerben könnt.

Mit einem Bauantrag informiert ihr eure Gemeinde beziehungsweise das Bauamt über das Bauvorhaben. Es wird dann prüfen, ob es den lokalen Anforderungen entspricht.

Mit dem Bauantrag erhält die Gemeinde alle Unterlagen zur Prüfung eures Bauvorhabens. Ob für das jeweilige Vorhaben eine Antragstellung überhaupt notwendig ist, hängt sowohl vom Bundesland als auch der Größe des Vorhabens und dem örtlichen Bebauungsplan ab.

Mit Eingang des Bauantrages beginnt das Prüfverfahren durch die Bauaufsichtsbehörde. Sie prüft unter anderem, ob der Neubau dem Bebauungsplan entspricht, die Nachbarn nicht gestört werden und sich der Bau gut in die Umgebung einfügt.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage, auch als Bauvorantrag bezeichnet, bietet sich immer dann an, wenn ihr ein unbebautes Grundstück erwerben oder die bereits vorhandene Bebauung sehr stark verändern möchtet.

Die Bauvoranfrage etwas genauer unter die Lupe genommen

Die Bauvoranfrage ist kein Bauantrag im eigentlichen Sinn, sondern eher ein kleines Genehmigungsverfahren. Mit einem solchen erfahrt ihr, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf und welche Vorschriften eingehalten werden müssen. Auch erhaltet ihr mit einer Bauvoranfrage Informationen über die Anträge, die später notwendig sind.

Die Bauvoranfrage ist inhaltlich verbindlich und die spätere Baugenehmigung darf in den Kernpunkten nicht von diesem abweichen. Eine Bauvoranfrage ist grundsätzlich empfehlenswert, denn mit ihr seid ihr auf der sicheren Seite und in der Regel wird auch der spätere Bauantrag genehmigt.

Wie wird die Bauvoranfrage gestellt?

Ähnlich wie der eigentliche Bauantrag muss auch die Bauvoranfrage schriftlich gemeinsam mit einem Lageplan, Auszügen aus den Flurkarten, einer Baubeschreibung und Zeichnungen des geplanten Bauvorhabens beim zuständigen Bauordnungsamt eingereicht werden. Erst dann prüft die Baubehörde, ob euer Bauvorhaben so überhaupt realisiert werden kann und mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist.

Eine Bauvoranfrage kann entweder förmlich gegen Entrichtung einer Gebühr oder auch formlos ohne zusätzliche Kosten gestellt werden. Wir empfehlen euch die förmliche Bauvoranfrage, denn nur bei dieser sind die Genehmigungen drei Jahre lang rechtsgültig. Wenn ihr von der Baubehörde einen genehmigten Bauvorbescheid bekommt, könnt ihr davon ausgehen, dass auch der spätere Bauantrag genehmigt wird.

Bauantrag selber stellen: Selbst in die Hand nehmen oder einen Architekten beauftragen?

Möchtet ihr ein Einfamilienhaus oder auch nur eine Garage neu bauen, kommt ihr um einen Bauantrag meist nicht herum. Einzige Ausnahme: Die Baumaßnahme ist genehmigungsfrei. Wann das der Fall ist, erklären wir euch später noch.

Meist wird der Bauantrag von sogenannten bauvorlageberechtigten Personen gestellt. Dabei handelt es sich um euren Architekten oder einen Bauingenieur. Ihr als Bauherren könnt ihn auch selbst bei der zuständigen Behörde einreichen.

Auch eine persönliche Abgabe im Bauamt ist natürlich möglich. Ihr könnt den Bauantrag selber stellen. Allerdings muss er zwingend von einem Bauvorlageberechtigten unterzeichnet sein. Dazu berechtigt sind Architekten und Bauingenieure, welche in die Liste der Bauvorlageberechtigten der Ingenieurskammer eingetragen sind.

Auch hiervon gibt es natürlich Ausnahmen. Bauanträge für kleinere Bauvorhaben dürfen in einigen Bundesländern auch von Handwerksmeistern oder Innenarchitekten unterzeichnet werden, die nicht im vorgenannten Verzeichnis aufgeführt sind.

Welche Unterlagen werden für den Bauantrag benötigt?

Nur wenn ihr alle erforderlichen Unterlagen gemeinsam einreicht, kann euer Bauantrag möglichst zügig bearbeitet werden. Neben dem ausgefüllten Antrag sind noch folgende weitere Unterlagen einzureichen:

• Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Lage- und Freiflächenplan
• Baubeschreibung
• Bauzeichnung vom Architekten
• diverse Berechnungen
• PKW-Stellflächen

In einigen Fällen können noch weitere Unterlagen wie eine Baumbestandserklärung oder eine Abstandsflächenübernahmeerklärung notwendig sein. Zu guter Letzt dürfen natürlich die Unterschriften des Bauvorlageberechtigten und der Bauherren unter dem Antrag nicht fehlen.

Unser Tipp: Überlasst den Bauantrag am besten eurem Architekten.

Er weiß genau, worauf es ankommt und ihr könnt sicher sein, dass keine wichtigen Unterlagen vergessen werden. Vor allem hinsichtlich der Berechnungen seid ihr als Laie schnell überfragt und auf die Hilfe von Architekten angewiesen. Solche Berechnungen sind zum Beispiel die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche.

Auch bei den Angaben zur Entwässerung beziehungsweise Wasserversorgung sowie zur Erschließung und den Nachweisen wie dem Brandschutz, der Statik, dem Wärmeschutz und dem Schallgutachten kann ein Architekt behilflich sein.

Die Unterlagen müssen unbedingt vollständig sein. Ist das nicht der Fall, kann es sogar sein, dass der Bauantrag abgelehnt wird. Nicht jedes Bauamt ist so kulant, dass es eine Frist zur Nachreichung der Unterlagen gibt.

Was passiert nach dem erfolgten Bauantrag?

Wichtig für euch als Bauherren: Achtet bereits bei der Einreichung der Unterlagen darauf, dass diese vollständig sind. So könnt ihr die Bearbeitung vorantreiben. Fehlen wiederum Unterlagen, werdet ihr aufgefordert, diese nachzureichen und die Bearbeitungszeit verzögert sich.

Bei vielen Bauämtern gibt es mittlerweile online ein Antragsportal. Mit einem Zugangscode könnt ihr euch hier jederzeit anmelden und über den Bearbeitungsstand informieren.

Wie lange die Bearbeitungszeit insgesamt ausfällt, ist wiederum von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Es gibt keine bundesweit einheitlichen Regelungen zur Bearbeitungszeit von Bauanträgen.

Grundsätzlich empfehlen wir euch, den Antrag möglichst zeitig zu stellen. Ihr solltet unbedingt einige Zeit für die Bearbeitung einplanen. Nicht selten vergehen bis zu vier Monate, ehe der Antrag endgültig bearbeitet ist.

Ablauf des Bauantragsverfahrens

Grundsätzlich läuft ein Bauantragsverfahren nach folgenden Schritten ab:

1. Ihr reicht die vollständigen Unterlagen in dreifacher Ausfertigung bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde ein.
2. Wird der Antrag bei der Gemeinde eingereicht, leitet diese ihn an die Bauaufsichtsbehörde weiter.
3. Als letzter Schritt im Genehmigungsverfahren wird in der Regel die Genehmigung für den Bau erteilt.

Die Baugenehmigung der Baubehörde wird häufig auch als Baubewilligung bezeichnet. Die Baubehörde prüft nicht nur, ob der Hausneubau mit dem Bebauungsplan stimmig ist. Auch werden die Nachbarn angeschrieben.

Sie haben Einblick in den Bauantrag und können Widerspruch einlegen. Kommt es seitens der Nachbarn zu keinen Einwänden und liegen auch sonst keine Einschränkungen vor, wird dem Bauantrag in der Regel stattgegeben.

Allerdings kann es sein, dass dieser bestimmte Auflagen enthält, etwa die Form des Daches oder die Anzahl der Geschosse. Eine Baugenehmigung wird immer schriftlich erteilt und ist zeitlich auf ein bis vier Jahre beschränkt.

Während dieser Zeit müsst ihr also zwingend mit dem Bau beginnen. Leider kann sich der Baubeginn durchaus verzögern. Häufigster Grund sind dann Fragen zur Finanzierung, die nicht rechtzeitig geklärt werden können.

Baugenehmigung + Baufreigabe = Startschuss für den Hausbau

Wenn mit dem Bauen begonnen wird, braucht ihr neben der Baugenehmigung auch eine Baufreigabe. Dieses mit einem roten Punkt gekennzeichnete Formular habt ihr sicher schon einmal gesehen. Es ist an jeder Baustelle gut sichtbar angebracht und enthält Informationen zum Bauvorhaben sowie die Namen und Anschriften des Bauherrn​​​​​​​, des Architekten und der Baufirma.

In vielen Fällen bekommt ihr die Baufreigabe gemeinsam mit der Baugenehmigung überreicht. Es kann aber auch sein, dass ihr sie separat beim Bauamt beantragen müsst. Sind Baugenehmigung und Baufreigabe vorhanden, müsst ihr nur noch den Baustart schriftlich spätestens eine Woche vor Baubeginn beim Bauamt anzeigen. Erst wenn diese Baubeginnsanzeige fristgerecht beim Bauamt eingegangen ist, darf offiziell mit dem Bau begonnen werden.

Wann kann ein Bauantrag abgelehnt werden?

Für die Ablehnung eines Bauantrages kommen verschiedene Gründe in Frage. Es kann zum Beispiel sein, dass das geplante Bauvorhaben nicht zum bestehenden Ortsbild passt. Oder aber das Gebäude steht unter Denkmalschutz.

Selbst wenn sich die Nachbarn gegen den Bau des Hauses aussprechen, kann dies ein Grund für eine Ablehnung sein. Eine Ablehnung ist auf jeden Fall ärgerlich, da weitere Zeit verstreicht, ehe ihr mit dem Bau beginnen könnt.

Wie solltet ihr euch verhalten, wenn eurem Bauantrag nicht stattgegeben wurde?

Mit einem Ablehnungsbescheid müsst ihr euch grundsätzlich nicht zufrieden geben. Ihr könnt entweder einen Widerspruch einlegen oder euer Bauvorhaben dahingehend ändern, dass es den Anforderungen der Baubehörde entspricht. Dennoch bedeutet eine Ablehnung immer eine zeitliche Verzögerung des Bauvorhabens, die ärgerlich ist.

Wurde euer Antrag abgelehnt, müssen dafür immer die Gründe genannt werden. Euren Widerspruch solltet ihr dann bestenfalls so formulieren, dass diese Gründe entkräftet werden.

Unser Tipp: Eine solche Ablehnung kann in den meisten Fällen vorausgesagt werden und durch eine Bauvoranfrage sogar vermieden werden.

Eine Ablehnung ist auch aus dem Grund ärgerlich, weil ihr die Kosten für den Antrag dennoch tragen müsst. Bei einem normalen Einfamilienhaus sind das immerhin durchschnittlich zwischen 1.000 und 2.000 Euro.

Widerspruch gegen die Ablehnung eures Bauantrags einlegen

Möchtet ihr Widerspruch gegen die Ablehnung einlegen, muss das binnen vier Wochen nach dem Bescheid erfolgen. Eine Ausnahme bilden hier die Bundesländer Bayern und Nordrhein-Westfallen. Plant ihr dort einen Neubau, bleibt im Falle einer Ablehnung nur die gerichtliche Klage.

Für einen Widerspruch empfehlen wir euch, einen Fachanwalt für Baurecht zu kontaktieren. Er kennt die besten Gegenargumente und kann dafür sorgen, dass dem Widerspruch stattgegeben wird. Scheitert auch der Widerspruch, bleibt euch letztendlich nur noch der Klageweg.

Was kostet der Bauantrag?

Einen pauschalen Preis für den Bauantrag gibt es so nicht. Meist liegt der Gebührensatz für den Bauantrag zwischen 0,5 und 1 Prozent der Gesamtsumme eures Bauvorhabens. Einige Behörden berechnen aber auch eine bestimmte Gebühr, die mindestens für die Bearbeitung des Antrags anfällt.

Zu der Frage Was kostet der Bauantrag? solltet ihr noch Folgendes wissen: Die Kosten setzen sich aus zwei Positionen zusammen. Diese bestehen aus den Gebühren für das amtliche Genehmigungsverfahren sowie den Kosten für den Bauvorlageberechtigten, welcher die erforderlichen Zeichnungen und Pläne erstellt.

Die erstgenannten Gebühren für den Bauantrag sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Mindestgebühr aber liegt immer mindestens zwischen 100 und 200 Euro. Je umfangreicher euer Bauvorhaben ist und je mehr Pläne zu bearbeiten sind, desto höher fallen die Kosten aus.

Für das Honorar der Baubeteiligten plant ihr am besten etwa zehn Prozent der Bausumme ein. Außerdem wichtig: Die Kosten für den Bauantrag müsst ihr auch dann übernehmen, wenn diesem nicht stattgegeben wird.

Die wichtigsten Voraussetzungen für eine Baugenehmigung

Es gibt einige grundlegende Voraussetzungen für eine Baugenehmigung, die sich allerdings ebenso von Bundesland zu Bundesland ein wenig voneinander unterscheiden. Die wichtigsten Voraussetzungen für eine Baugenehmigung sind die Unterlagen. Sind diese nicht vollständig, habt ihr kaum eine Chance, dass eurem Antrag stattgegeben wird.

Weiterhin empfehlen wir euch, vor Einreichung des Bauantrages mit euren zukünftigen Nachbarn zu sprechen. Vielfach wird es sogar gefordert, dass auch diese den Bauantrag unterschreiben und damit dem geplanten Bauvorhaben zustimmen.

Hört passend hierzu gerne mal in unsere 44. Podcast-Epsiode rein, wo wir die Rechte des Nachbarn etwas genauer unter die Lupe nehmen:

Wann ist ein Bauvorhaben genehmigungsfrei?

Mittlerweile stellen viele Baubehörden Bebauungspläne online, was die Sache merklich vereinfacht. So könnt ihr einfach im Internet nachschauen, ob für das geplante Bauvorhaben überhaupt ein Antrag notwendig ist.

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren

Neben dem normalen Bauantrag gilt für einige Bauvorhaben ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren oder auch nur eine Bauanzeige. Solch eine Bauanzeige genügt zum Beispiel dann, wenn für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt und dessen Bebauung nicht genehmigungspflichtig ist.

Die Bauanzeige hat den wesentlichen Vorteil, dass längst nicht so viele Dokumente wie beim Bauantrag eingereicht werden müssen. Erhebt die Baubehörde binnen vier Wochen keine Einwände gegen die Bauanzeige, könnt ihr unverzüglich mit dem Bau beginnen.

Achtet beim Einreichen unbedingt darauf, dass die Bauanzeige inhaltlich korrekt ist, denn nachträgliche Änderungen sind nicht mehr möglich.

Liegt kein Bebauungsplan vor oder sind genehmigungspflichtige Abweichungen von diesem geplant, müsst ihr zwingend einen Bauantrag stellen. Es kann sich für euch durchaus lohnen, wenn ihr beim Amt nach einem vereinfachten Genehmigungsverfahren fragt. In diesem Fall kann sich die Bearbeitungszeit deutlich verkürzen.

Zu den genehmigungspflichtigen Bauvorhaben können außerdem Carports sowie Garagen zählen. Auch Gartenhäuser und Anbauten wie Wintergärten sind zum Teil genehmigungspflichtig, ebenso wie Änderungen an bestehenden Gebäuden. Am besten informiert ihr euch also in eurer Gemeinde, denn die Vorschriften variieren teilweise stark.

Das sind die genehmigungsfreien Gebäude

In einigen Fällen ist es in Deutschland möglich, ohne Baugenehmigung zu bauen. Welche Gebäude davon betroffen sind, hängt von der Bauordnung der Bundesländer sowie den Bebauungsplänen der Gemeinden ab.

3 BEISPIELE, FÜR DIE ES IN DEUTSCHLAND KEINE GENEHMIGUNGSPFLICHT GIBT Gartenhäuser: Kleine Gartenhäuser, die keine Wohnzwecke erfüllen und deren Grundfläche nicht größer als 30 Quadratmeter ist, können ohne Baugenehmigung errichtet werden. Geräteschuppen: Auch Geräteschuppen, die nicht größer als 10 Quadratmeter sind und keine Wohnzwecke erfüllen, können ohne Baugenehmigung gebaut werden. Carports: Carports können in der Regel ohne Baugenehmigung errichtet werden, sofern sie eine bestimmte Größe nicht überschreiten und keine zusätzlichen Nutzungen wie beispielsweise Wohnräume vorgesehen sind.

In den obigen Fällen spricht man von einer Genehmigungsfreistellung. Wer dagegen ein genehmigungspflichtiges Gebäude ohne Baugenehmigung baut, muss in Deutschland mit harten Strafen von bis zu 50.000 Euro rechnen. Im schlimmsten Fall kann die zuständige Baubehörde euch zum Abriss des Gebäudes verpflichten, wodurch natürlich weitere Kosten entstehen.

Eine Baugenehmigung ist also nicht für jeden Neu- oder Anbau erforderlich. Handelt es sich um ein Gebäude, das nicht größer als 30 Quadratmeter ist und in dem sich keine Personen aufhalten, ist in der Regel kein Bauantrag notwendig. Wir empfehlen euch also immer, auch vor so einem Bauprojekt die zuständige Behörde zu kontaktieren und nachzufragen, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Ebenfalls genehmigungsfrei sind in der Regel Solaranlagen und Kollektoren auf Dachflächen, Zäune bis zu einer Höhe von 1,80 Metern und Wasserbecken bis zu einer Fläche von 100 Quadratmetern. Bei allen genehmigungsfreien Bauten gilt allerdings: Sie müssen ebenso den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entsprechen. Außerdem sind auch hier die Abstandsregeln zu den Nachbargrundstücken zu beachten.

Wie geht es nach der Baugenehmigung weiter?

Wurde eurem Bauantrag stattgegeben, müsst ihr innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Bau beginnen. Je nach Bundesland variiert diese Frist zwischen drei und vier Jahren.

Ist es euch innerhalb dieses Zeitraums nicht möglich, mit dem Bau zu beginnen, könnt ihr eine Fristverlängerung beantragen.

Tipps für einen erfolgreichen Bauantrag

Die Angst vor einer Ablehnung des Bauantrags ist bei vielen Bauherren groß. Als letzte große Hürde vor dem eigentlichen Baubeginn fürchten Häuslebauer das Paragraphenchaos. Leider kommt ihr um einen Bauantrag nicht herum, denn für ein normal großes Einfamilienhaus muss dieser auf jeden Fall gestellt werden.

Wenn ihr aber einige grundlegende Dinge beachtet, müsst ihr euch vor dem Bauantrag nicht fürchten. Ganz wichtig ist, dass ihr euch rechtzeitig um diesen kümmert. Wir empfehlen, euch in den Landesbauordnungen oder direkt beim Bauamt über die jeweiligen Bestimmungen in eurem Bundesland zu informieren.

Beim Bauamt erhaltet ihr auch einen gültigen Bebauungsplan. In ihm erfahrt ihr, welche Art und Größe, Geschosszahl, Gestaltung der Fassade und Höhe des Firstes für die Bebauung auf dem Grundstück erlaubt sind. Wenn ihr diese Vorgaben von Vornherein einhaltet, wird das Genehmigungsverfahren schon einmal deutlich erleichtert und kann beschleunigt werden.

Um das Genehmigungsverfahren nicht zu verzögern, solltet ihr euch rechtzeitig informieren, welche Unterlagen eingereicht werden müssen. Das ist wichtig, denn welche Unterlagen notwendig sind, unterscheidet sich sogar von Kommune zu Kommune.

Jeder Bauantrag muss in dreifacher Ausfertigung ausgestellt werden. Ein Exemplar bekommt ihr als Bauherr, ein weiteres Exemplar ist für die Bauaufsichtsbehörde und eines für die zuständige Gemeinde.

Behaltet unbedingt auch die Kosten im Blick. Allein für den Bauantrag plant ihr etwa zehn Prozent der gesamten Bausumme ein. Wenn ihr für euren Bau staatliche Fördergelder nutzen möchtet, müssen beim Bau schon einige Standards eingehalten werden. Bevor ihr den eigentlichen Bauantrag stellt, empfehlen wir euch, am besten persönlich mit einem Mitarbeiter von der Baubehörde zu sprechen.

Der erste Spatenstich kann kommen

Ihr solltet nun alles Wichtige zum Thema Bauantrag erfahren haben. Wie ihr seht, ist es gar nicht so schwierig, wenn ihr einige grundlegende Dinge beachtet.

Denkt immer daran: Den meisten Bauanträgen wird ohne Weiteres stattgegeben und eine Ablehnung ist äußerst selten. Wir wünschen euch jedenfalls viel Erfolg beim Hausbau und dass ihr in euren eigenen vier Wänden viele Jahre glücklich seid.

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