Was sind Immobilienfonds und wie funktionieren sie?

Anteile an Immobilienfonds machen euch zu Miteigentümern an Wohnanlagen, Bürogebäuden oder auch Einkaufszentren. Oft ist für diese Kapitalanlage schon ein Betrag im dreistelligen Bereich ausreichend, wenngleich die Investition nie ohne Risiko abläuft. Doch was sind Immobilienfonds eigentlich und wie funktionieren diese genau? Das erfahrt ihr jetzt.

Immobilienfonds werden per Definition den klassischen Investmentfonds zugeordnet. Ein solcher investiert vorrangig in Immobilien. Anders als bei Aktien- oder Rentenfonds erfolgt eine Unterscheidung in geschlossene und offene Immobilienfonds.

Ein Immobilienfonds ist für jeden eine Alternative, der selbst keine Immobilie kaufen oder finanzieren und instand halten möchte. Könnt oder wollt ihr euch keine Immobilie leisten und möchtet dennoch auf dem Immobilienmarkt aktiv sein, dann investiert in Immobilienfonds.

Was sind offene Immobilienfonds?

Im Immobilienbereich stellen so genannte offene Immobilienfonds ein Standard-Investment dar, welches grundsätzlich für alle Investoren und somit auch für Privatanleger geeignet ist.

Investoren können bei diesen Fonds schon mit kleinen Summen eintreten. Außerdem können sie problemlos wieder austreten oder auch Anteile nachkaufen. Es gibt keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl erwerbbarer Fondsanteile. Dadurch nimmt die Anzahl der Investoren und auch das Fondsvolumen zu, weshalb – verglichen mit geschlossenen Immobilienfonds – mehr Einzelimmobilien im Fonds enthalten sind.

Aufgrund der Anzahl an Immobilien ist das Risiko für euch als Anleger überschaubar. Ihr könnt auch nach Ablauf der Haltefrist von 24 Monaten unter Einhaltung einer 12-monatigen Ankündigungsfrist austreten.

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds eignen sich für euch, wenn ihr bereits Erfahrungen in diesem Bereich besitzt und chancenorientiert investieren möchtet. Die Anzahl an Investoren sowie Fondsanteilen sind begrenzt. Die Fonds investieren nur in eine oder wenige Immobilien und besitzen für Investitionen ein Höchstvolumen. Der Fonds schließt, wenn das Höchstvolumen erreicht ist. Dann werden keine neuen Investoren mehr zugelassen.

Während bei offenen Immobilienfonds schon kleinere Beträge als Investition ausreichend sind, gelten bei geschlossenen Immobilienfonds meist Mindestinvestitionssummen. Nicht selten liegen diese bei 5.000 Euro aufwärts.

Geschlossene Immobilienfonds sind Investitionen über mehrere Jahre. Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren sind absolut üblich. In dieser Zeit könnt ihr nicht auf euer Kapital zugreifen, erst mit Auflösung des Fonds (meist nach Verkauf der Immobilie) erhaltet ihr eure Investition zurück. Deshalb gehören geschlossene Immobilienfonds zu den eher spekulativen und risikoreichen Investments.

So funktionieren Immobilienfonds

Immobilienfonds unterscheiden sich im Grundablauf nicht von anderen Investmentfonds. Ihr könnt einmalig oder kontinuierlich eine bestimmte Summe in den Fonds investieren und erhaltet dafür Fondsanteile. Der Fonds investiert das Geld dann in Immobilien. Er kauft also Immobilien und Grundstücke, die zum Portfolio passen, vermietet oder verkauft diese und optimiert so die Rendite.

Diese Gewinne fließen dann in den “Topf” zurück und werden unter allen Investoren aufgeteilt. Das Fondsmanagement handelt nach klaren Anlagestrategien und entscheidet über Kauf und Verkauf von Immobilien.

Zusammensetzung von Immobilienfonds

Mindestens 51 Prozent des investierten Geldes werden für den Kauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken sowie Erbbauchrechten oder auch Gewerbeimmobilien verwendet. Zertifikate repräsentieren die Anteile der Investoren. Ihr werdet also zum Mitbesitzer der jeweiligen Immobilie.

Aber was passiert mit den restlichen 49 Prozent des Geldes?

Dieser Teil wird beispielsweise in Zinspapiere und andere, sofort handelbare Anleihen investiert. Mitunter wird ein Teil auch nicht investiert und in Form von Barreserven zurückgehalten.

Da es immer wieder Investoren gibt, die ihre Anteile verkaufen wollen, sind schnell handelbare Anleihen oder Barreserven auch wichtig. Schließlich muss die Liquidität des Fonds ausreichend hoch für die Rückzahlung der Anteile sein. Nur mit Immobilien, deren Verkauf zu attraktiven Preisen eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, wäre dies nicht möglich.

Vorhalten einer ausreichenden Liquidität gesetzlich geregelt.

Das Vorhalten einer ausreichenden Liquidität ist für Immobilienfonds seit der Finanzkrise im Jahr 2008 gesetzlich geregelt. Bedingt durch die Krise kam es zu einem Massenverkauf von Fondsanteilen. Dadurch mussten Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen und dann eine bestimmte Zeit schließen. Investoren kamen somit nicht mehr an ihr Geld.

Zum damaligen Zeitpunkt ging ein Großteil der investierten Gelder ausschließlich in Immobilien, liquide Mittel für Verkaufswünsche der Investoren fehlten. Zwar erhielten diese ihr Geld, jedoch erst mehrere Monate später. Zudem mussten die Investoren teils erhebliche Verluste hinnehmen.

Das Kapitalgesetzbuch (KAGB) enthält inzwischen Regelungen dazu, dass Immobilienfonds eben auch in Zinspapiere investieren oder Barreserven vorhalten müssen. Weiterhin wurden auch für Investoren bestimmte Fristen eingeführt, die den Verkauf erst nach Ablauf einer gewissen Zeit möglich machen. Diese Regelungen tragen dazu bei, dass die Situation von Immobilienfonds auch in Krisenzeiten entschärft wird.

Mit dieser Rendite könnt ihr bei Immobilienfonds rechnen

Die von der Europäischen Zentralbank durchgeführten geldpolitischen Maßnahmen haben zu einem boomenden Immobilienmarkt beigetragen. Deshalb setzen nach wie vor viele Investoren auf Immobilien und erhoffen sich hohe Renditen.

Allerdings müssen wir euch an dieser Stelle enttäuschen. Einer Statistik des BVI aus dem Jahr 2019 zufolge lag die durchschnittliche Rendite der vergangenen fünf Jahre bei 4,1 Prozent jährlich. Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre, der bei 2,5 Prozent liegt, ist diese Rendite überdurchschnittlich hoch.

In der Statistik spiegeln sich die Renditen geschlossener Immobilienfonds allerdings nicht wider, da diese Fonds zu speziell sind. Im Renditevergleich fallen sie aber in der Regel höher aus als bei offenen Immobilienfonds.

Doch warum sind die Renditen trotz boomendem Immobilienmarkt so gering? Der Grund ist in den gestiegenen Immobilienpreisen zu finden. Für aktive Fondsmanagements wird es immer schwerer, preiswerte Objekte zu finden, bei denen ein dauerhaft hohes Potenzial der Wertsteigerung vorhanden ist.

Immobilienfonds handeln immer antizyklisch. Das heißt, in schwachen Phasen werden Immobilien ge- und in Boom-Phasen wieder verkauft. Nach der Finanzkrise im Jahr 2008 floss viel Geld in Immobilien, denn diese galten – anders als Aktien – als “sicherer Hafen”. Mittlerweile befindet sich in den Fonds viel Kapital, das nur schwer investiert werden kann. Die Folge: einige offene Immobilienfonds schließen.

Wie setzt sich die Rendite zusammen?

Die Rendite von Immobilienfonds setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:

• Mieteinnahmen
• Verkäufe
• Zinsen aus Zinspapieren, sofern in diese investiert wird

Gebühren für Immobilienfonds

Im Zusammenhang mit dem Thema Rendite möchten wir euch nicht vorenthalten, dass auch Gebühren bei der Investition in Immobilienfonds anfallen. Gerade offene Immobilienfonds gelten als teuer. Die Gebühren werden wie folgt aufgeschlüsselt und werden in ihrer konkreten Höhe anhand der Anlagesumme berechnet. Üblich sind folgende Gebühren:

• Ausgabeaufschlag beim Anteilskauf: fünf bis sechs Prozent der Anlagesumme
• jährliche Verwaltungsgebühren: 0,5 bis 1,5 Prozent

Bei geschlossenen Immobilienfonds können die Gebühren aufgrund der Unterschiede nicht genau beziffert werden.

Die Vor- und Nachteile von Immobilienfonds im Überblick

Abschließend möchten wir euch noch einmal die Vor- und Nachteile von Immobilienfonds aufzeigen.

Vorteile:

• Es ist für euch möglich, in den Immobilienmarkt einzusteigen, ohne selbst eine Immobilie kaufen und sich um die Instandhaltung kümmern zu müssen.
• Das Risiko ist in einem bestehenden Portfolio breit gestreut.

Nachteile:

• Es besteht – wie bei anderen Anlagen – das Risiko von Kursverlusten, auch ein Totalverlust ist nicht ausgeschlossen.
• Bei eher überschaubaren Renditen sind die Gebühren vor allem bei offenen Immobilienfonds recht hoch.

Es lassen sich zudem noch folgende “neutrale” Aspekte nennen:

• Aufgrund von Mindesthalte- und Verkaufsfristen seid ihr nicht ganz so flexibel, wie dies bei Renten- oder Aktienfonds der Fall wäre.
• Seid ihr eher auf Sicherheit aus, sind offene Immobilienfonds die bessere Wahl.

Abschließend lässt sich außerdem sagen, dass jede Anlage am Kapitalmarkt mit einem gewissen Risiko verbunden ist. Der Kurs kann jederzeit steigen, aber eben auch fallen. Das gilt natürlich auch für Investitionen in Immobilienfonds.

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