Studie: Wohneigentum rechnet sich noch immer

Wohneigentum erweist sich nach wie vor als deutlich günstiger als eine Mietwohnung. Steigende Kaufpreise für Immobilen haben diesen Befund nicht geändert. Dafür sorgen hohe Mieten und niedrige Zinsen.

Das Wirtschaftsinstitut IW Köln hat in einer aktuelle Studie die Kosten von Wohneigentum mit den Kosten für eine Mietwohnung verglichen. Analysiert wurde die Situation in 401 Kreisen und kreisfreien Städten.

Das Ergebnis ist eindeutig: In 94 Prozent der Kreise erweist sich Wohneigentum als die kostengünstigere Art des Wohnens. Eine zusammenfassende Grafik der Ergebnisse für einige Großstädte findet ihr hier:

Infografik: Wo sich Wohneigentum noch lohnt | Statista Mehr Infografiken findet ihr bei Statista

Der Begleittext, den ihr bei einem Klick auf die Grafik findet, ist allerdings ein wenig missverständlich formuliert. Selbstverständlich wurden die Mieten nicht mit den „regelmäßig anfallenden Kosten für die Eigentümer“ verglichen, sondern mit den Gesamtkosten, bei denen auch der Kaufpreis der Wohnimmobilie auf die monatlichen Kosten pro Quadratmeter umgelegt wurde.

Hinweis: Der zugrundeliegende Report des IW Köln ist dort ebenfalls verlinkt. Sämtliche Zahlenangaben im weiteren Text stammen daher.

Mieten steigen ebenfalls

Es mag auf den ersten Blick überraschen, dass die deutlich steigenden Immobilienpreise die Statistik nicht signifikant zugunsten der Mieter verschoben haben. Dafür gibt es zwei Gründe.

Zunächst basiert die Studie des IW Köln im Wesentlichen auf realen Transaktionsdaten. Damit werden bei der Berechnung der Mietkosten die Neuverträge stark berücksichtigt, bei denen die Mieten im Durchschnitt deutlich höher sind als bei alten Bestandsmietverträgen. Dieses Vorgehen ist aber durchaus angemessen.

Der Wohnraumreport soll denen eine Entscheidungshilfe bieten, die aktuell entscheiden müssen, ob sie mieten oder kaufen sollen. Daten aus uralten Bestandsmietverträgen helfen euch dabei kaum.

Der zweite wichtige Faktor für die Attraktivität des Wohneigentums besteht in den niedrigen Zinsen. Im Jahr 2018 lag der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienfinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit knapp unter zwei Prozent.

Die Wohnnutzungskosten für eigenes Wohneigentum reagieren sehr empfindlich auf einen Anstieg der Zinsen. Ein Anstieg der Zinsen von zwei auf drei Prozent würde beispielsweise die Wohnnutzungskosten von Wohneigentum um mehr als 30 Prozent steigen lassen.

Daran solltet ihr auch denken, wenn ihr vielleicht darüber nachdenkt, den Kauf von Wohneigentum in der Hoffnung auf fallende Immobilienpreise noch ein paar Jahre aufzuschieben. Schon ein leichter Anstieg der Zinsen, mit dem in den nächsten Jahren zu rechnen ist, würde leichte Preisrückgänge auf dem Immobilienmarkt überkompensieren.

Der neutrale Zinssatz für Wohneigentum

Wie leicht der Effekt des Zinseszines unterschätzt wird, macht ein Blick auf das Beispiel München deutlich. Wie der obigen Grafik zu entnehmen ist, ist dort Wohneigentum um 37,6 Prozent günstiger als eine Mietwohnung. Rein intuitiv würde man vermuten, dass daher noch jede Menge Luft für steigende Zinsen bleibt, bis sich Wohneigentum nicht mehr rechnet.

Das ist aber leider falsch. Schon bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent bleibt von diesem Kostenvorteil nichts. Bei noch höheren Zinsen kehren sich die Verhältnisse sogar um.

Dieser Grenzzinssatz wird als „neutraler Zins“ bezeichnet. Der neutrale Zins hängt natürlich vom regionalen Mietniveau und den regionalen Immobilienpreisen ab und ist daher für unterschiedliche Städte unterschiedlich hoch. In Hamburg beträgt er beispielsweise 3,3 Prozent und in Köln 4,8 Prozent.

Jetzt oder nie – Wohneigentum oder doch lieber mieten?

Es scheint, als bestehe wenig Aussicht, Wohneigentum in näherer Zukunft günstiger als heute kaufen zu können. Aber ist das überhaupt wichtig für alle, die keine Kapitalanlage erwerben möchten, sondern ein Zuhause für sich und ihre Familie?

Würdet ihr auf das eigene Haus jahrelang warten, wenn ihr wüsstet, dass es in einigen Jahren zwei oder drei Prozent billiger sein wird? Wir sind auf eure Antworten gespannt!

Bildquelle: volkanolmez | Unsplash

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