Grundstück teilen: Kosten, Ablauf und wichtige Tipps für Bauherren

Manchmal stellt ihr vielleicht fest, dass euer Grundstück einfach zu groß ist. In solchen Fällen könnt ihr überlegen, es zu teilen. Die Gründe dafür können ganz unterschiedlich sein – von finanziellen Überlegungen bis hin zur Weitergabe an die nächste Generation. Wichtig ist, dass ihr dabei den Unterschied zwischen einer realen und einer ideellen Teilung kennt. In diesem Artikel erfahrt ihr alles über die Vorteile und den Ablauf einer Grundstücksteilung.

Der Traum vom eigenen Haus beginnt oft mit der Frage: Wie groß soll das Grundstück sein? Manchmal stellt sich erst später heraus, dass das Grundstück für euer Bauvorhaben eigentlich zu groß ist. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, das Grundstück zu teilen – etwa, um Kosten zu sparen oder finanzielle Mittel freizusetzen.

Wann macht das Teilen eines Grundstücks Sinn?

Die Frage, ob eine Grundstücksteilung sinnvoll ist, taucht immer wieder auf. Ein häufiges Szenario: Eltern möchten ihre Kinder beim Hausbau unterstützen und teilen ihr großes Grundstück, damit die Kinder darauf eigene Häuser bauen können.

Aber es gibt noch eine Reihe weiterer Gründe, warum eine Grundstücksteilung sinnvoll sein kann:

1. Grundstück zu groß: Euer Grundstück ist grundsätzlich viel zu groß für euer Bauprojekt, und ihr habt keine anderweitige Nutzung geplant.
2. Finanzielle Mittel freisetzen: Durch den Verkauf eines Grundstücksteils könnt ihr liquide Mittel gewinnen, um andere Wünsche zu realisieren.
3. Verschenken an die Familie: Ihr möchtet einen Teil des Grundstücks an eure Kinder weitergeben.
4. Höherer Verkaufserlös: Durch die Teilung könnt ihr möglicherweise einen höheren Quadratmeterpreis erzielen und damit insgesamt mehr Gewinn machen.
5. Grundsteuerlast senken: Eine Aufteilung kann die Steuerlast reduzieren.
6. Pflegeaufwand verringern: Ein kleineres Grundstück bedeutet oft weniger Pflegeaufwand.
7. Höhere Attraktivität: Einzelne Grundstücke sind für Immobilieninteressenten oft attraktiver als Miteigentumsanteile.
8. Kosten sparen beim Doppelhausbau: Wenn ihr ein Doppelhaus mit einer Bauherrengemeinschaft plant, lassen sich die Baukosten pro Partei durch die Teilung reduzieren.
9. Flexibilität bei Erbengemeinschaften: Bei einer Erbengemeinschaft kann jeder Erbe nach der Teilung selbst über seinen Grundstücksteil verfügen.

Der Unterschied zwischen realer und ideeller Teilung

Wenn ihr euer Grundstück teilen wollt, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: die reale Teilung und die ideelle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Beide Varianten haben ihre eigenen Besonderheiten und Voraussetzungen.

Reale Teilung

Bei der realen Teilung entstehen rechtlich eigenständige Grundstücke, die jeweils eigene Grundbuchblätter erhalten. Damit die Teilung rechtswirksam wird, ist in der Regel eine amtliche Teilungsvermessung erforderlich. Dabei müsst ihr besonders auf baurechtliche Vorschriften achten, wie zum Beispiel Abstandsflächen und Brandschutz.

Der Vorteil der realen Teilung: Die neu entstandenen Grundstücke können unabhängig voneinander verkauft und bebaut werden. Allerdings entstehen dabei auch Kosten, vor allem durch die notwendige Vermessung. Ohne eine amtliche Vermessung ist eine reale Teilung in den meisten Fällen nicht möglich.

Ideelle Teilung

Bei der ideellen Teilung bleibt das Grundstück als Ganzes bestehen, aber es gibt mehrere Miteigentümer. Diese werden einzeln im Grundbuch eingetragen. Die ideelle Teilung eignet sich besonders dann, wenn die Grundstücksgröße für eine reale Teilung nicht ausreicht.

Ein Vorteil: Da keine Teilungsvermessung erforderlich ist, spart ihr die entsprechenden Kosten. Allerdings hat jeder Miteigentümer ein gemeinschaftliches Nutzungsrecht am gesamten Grundstück, was häufig zu Abstimmungsproblemenführen kann.

Wie ist der Ablauf einer realen Grundstücksteilung?

Wenn ihr euch für eine reale Grundstücksteilung entscheidet, müsst ihr einige rechtliche und organisatorische Schritte beachten. In den meisten Bundesländern benötigt ihr dafür keine explizite Genehmigung.

Oft reicht es aus, die Teilung anzumelden und anschließend ins Grundbuch eintragen zu lassen. Trotzdem solltet ihr euch vorher unbedingt über die baurechtlichen Vorschriften und den Bebauungsplan informieren.

Hier spielen vor allem Abstandsflächen, Brandschutz und rechtlich gesicherte Zuwegungen eine wichtige Rolle.

Die amtliche Teilungsvermessung

Für die Realteilung ist eine amtliche Teilungsvermessung unerlässlich. Diese muss von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt werden.

Der Ingenieur vermisst das Grundstück, legt die neuen Grundstücksgrenzen fest und markiert diese durch Grenzsteine oder Meißelzeichen. Aus dieser Vermessung entstehen neue Flurstücke, deren Daten sorgfältig aufbereitet werden.

Im nächsten Schritt findet ein Grenztermin mit allen Beteiligten statt, bei dem die Vermessungsergebnisse bekannt gegeben und erläutert werden. Anschließend werden die neuen Flurstücksdaten in das Liegenschaftskatasterübernommen.

Fortführungsnachweis und Grundbucheintrag

Die Veränderungen am Grundstück werden in einem Fortführungsnachweis dokumentiert. Dieser enthält die neuen und alten Flurstücksnummern, die Nutzungsarten sowie die Flurkarten.

Mit diesem Nachweis kann ein Notar die Grundbucheintragung veranlassen, wodurch die Grundstücksteilung rechtswirksam wird. Falls Grunddienstbarkeiten bestehen, müssen diese ebenfalls im Fortführungsnachweis berücksichtigt werden.

Tipp: Nehmt euch Zeit für die Planung und lasst euch von einem Fachanwalt oder Vermessungsingenieur beraten, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Was ist beim Trennen des Grundstücks zu beachten?

Wenn ihr ein Grundstück teilt, solltet ihr unbedingt darauf achten, dass jeder Teil des Grundstücks Zugang zu öffentlichen Versorgungseinrichtungen und Wegen hat. Wenn das nicht der Fall ist, entsteht ein sogenanntes Hinterlieger- oder Hammergrundstück.

In solchen Fällen müsst ihr den Zugang über benachbarte Grundstücke sicherstellen. Diese werden dann mit sogenannten Grunddienstbarkeiten belastet, die die Nutzung eines fremden Grundstücks erlauben. Typische Grunddienstbarkeiten sind Leitungs- und Wegerechte.

Die Grunddienstbarkeiten müssen bei einer Realteilung ausdrücklich vereinbart und ins Grundbuch eingetragen werden. Wichtig zu wissen: Diese Rechte sind immer mit dem Grundstück selbst verbunden und nicht mit dem Eigentümer. Das bedeutet, dass eine Verkauf oder Vererbung des Grundstücks die bestehenden Grunddienstbarkeiten nicht aufhebt.

Oft wird eine Entschädigung für die Nutzung des fremden Grundstücks vereinbart, ebenso wie eine Beteiligung an den Instandhaltungskosten. Alternativ könnt ihr bei der Realteilung darauf achten, dass ein breiter Streifen des Vordergrundstücks mit Zugang zu öffentlichen Wegen abgetrennt und dem hinteren Grundstück zugeordnet wird. Auf diese Weise könnt ihr die Vereinbarung von Grunddienstbarkeiten vermeiden.

Tipp: Plant die Grundstücksteilung sorgfältig und prüft frühzeitig, ob ein direkter Zugang zu öffentlichen Wegen und Versorgungseinrichtungen gewährleistet ist. So könnt ihr späteren Problemen aus dem Weg gehen.

Wie ist der Ablauf einer ideellen Grundstücksteilung?

Wenn eine reale Teilung aufgrund von Bauvorschriften nicht möglich ist, könnt ihr auf die ideelle Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz zurückgreifen. Eine reale Teilung scheitert häufig daran, dass die entstehenden Grundstücke eine Mindestgröße gemäß Bebauungsplan haben müssen. Ist diese Größe nicht erreichbar, bleibt nur die ideelle Teilung als Alternative.

Die ideelle Teilung wird oft bei kleinen Grundstücken angewendet, insbesondere bei Reihen-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern. Der Vorteil: Ihr könnt die einzelnen Wohneinheiten unabhängig voneinander vererben, verschenken oder verkaufen. Ohne diese Teilungsform wäre das nicht möglich.

Besonderheiten der ideellen Teilung

Bei der ideellen Teilung bleibt das Grundstück rechtlich ungeteilt. Statt eigenständiger Grundstücke entstehen Miteigentumsanteile. Das bedeutet, dass die neuen Eigentümer nicht über ein eigenes Grundstück verfügen, sondern über einen Anteil am Gesamtgrundstück.

Alle Eigentümer können somit nur gemeinschaftlich über die Nutzung entscheiden. Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Eintragung ins Grundbuch

Damit die ideelle Teilung rechtswirksam wird, müsst ihr das Miteigentum im Grundbuch eintragen lassen. Dafür sind folgende Unterlagen notwendig:

• Aufteilungsplan: Gibt an, welche Einheiten zu welchem Eigentümer gehören.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich voneinander getrennt sind.
• Teilungserklärung: Regelt die Nutzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Dokumente müssen von einem Notar erstellt und beurkundet werden, was Kosten verursacht. Der Vorteil gegenüber der realen Teilung: Es fallen keine Vermessungskosten an.

Sobald die Teilungserklärung notariell beglaubigt ist, kann der Notar beim Grundbuchamt die Anlage separater Grundbücher veranlassen.

Welche Vorteile bringt das Teilen eines Grundstücks für angehende Bauherren mit sich?

Bevor ihr euch für eine Grundstücksteilung entscheidet, solltet ihr die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen. Vor allem die reale Teilung bietet angehenden Bauherren einige Vorteile, die euch sowohl finanziell als auch planerisch entgegenkommen können.

Vorteile der Grundstücksteilung

• Kostenersparnis beim Doppel- oder Reihenhausbau: Wenn ihr ein Reihenhaus oder Doppelhaus baut, könnt ihr durch die Teilung die Grundstückskosten pro Haus deutlich reduzieren.
• Höherer Verkaufserlös: Kleinere, bebaubare Grundstücke lassen sich oft zu einem höheren Quadratmeterpreis verkaufen, was insgesamt einen höheren Erlös bedeutet.
• Kein zusätzlicher Grundstückskauf: Wenn ihr ein weiteres Haus auf eurem geteilten Grundstück bauen möchtet, spart ihr die Kosten für den Kauf eines neuen Grundstücks.
• Geringere Grundsteuer und Pflegeaufwand: Da kleinere Grundstücke weniger Grundsteuer verursachen und einfacher zu pflegen sind, spart ihr auch langfristig Kosten und Aufwand.
• Flexibilität und Teilnutzung: Ihr könnt das Grundstück an Familienmitglieder übertragen oder einen Teil verkaufen, ohne die gesamte Fläche aufgeben zu müssen.

Nachteile der Grundstücksteilung

• Weniger Gestaltungsfreiheit: Auf kleineren Grundstücken habt ihr weniger Spielraum für Garten, Terrasse oder zusätzliche Bauvorhaben.
• Kosten für die Realteilung: Die Teilungsvermessung und die Erstellung der nötigen Dokumente können mehrere tausend Euro kosten.
• Potenzielle Konflikte: Bei kleineren Grundstücken, die nah beieinanderliegen, kann es zu Streitigkeitenzwischen den Eigentümern kommen, zum Beispiel bei der Nutzung gemeinsamer Zufahrten.

Grundstücksteilung gut planen

Die Grundstücksteilung kann viele Vorteile bringen, besonders wenn Grundstückspreise steigen. Ob eine Real- oder ideelle Teilung die richtige Wahl ist, hängt von den örtlichen Vorschriften und euren individuellen Plänen ab.

Besonders angehende Bauherren sollten genau überlegen, welche Variante besser zu ihren Vorstellungen passt. Ein Fertighausanbieter kann euch hierbei unterstützen, indem er passende Lösungen und Beratungen bietet.

Von der Planung über die Umsetzung bis zur rechtlichen Absicherung – gemeinsam mit Experten könnt ihr sicherstellen, dass die Grundstücksteilung reibungslos verläuft. Sprecht euren Fertighausanbieter an, um mehr über die Möglichkeiten zu erfahren.

Habt ihr noch Fragen zur Grundstücksteilung? Hinterlasst gerne einen Kommentar unter dem Beitrag. Wir freuen uns auf den Austausch mit euch.