Grundsteuerreform – neue Belastungen für Grundbesitzer?

Nach langem Ringen um die Grundsteuer ist die Reform jetzt beschlossen. Viele Grundstücksbesitzer befürchten, dass sie künftig mehr Steuern zahlen müssen. Wir informieren euch über die wichtigsten Neuregelungen der Grundsteuerreform und welche Auswirkungen sie für euch haben.

Immobilienbesitzer müssen in Deutschland verschiedene Steuern bezahlen. Da ist zum einen die Grunderwerbsteuer, die bei einem Kauf von Grundstücken und Gebäuden einmalig fällig wird. Zum anderen verlangen die Kommunen jährliche Steuern für den Besitz von Grundstücken – die Grundsteuern.

Immerhin mehr als 14 Milliarden Euro kassieren die Gemeinden so jedes Jahr. Diese Steuer ist damit eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen. Bisher beruhte die Berechnung der Grundbesitzsteuer auf den Einheitswerten der Immobilien aus dem Jahre 1935 im Osten Deutschlands und den Werten aus 1964 im Westen des Landes. Dieses Vorgehen bewertete das Bundesverfassungsgericht als nicht vereinbar mit dem deutschen Grundgesetz, vor allem, weil die Wertentwicklung der Immobilien nur unzureichend berücksichtigt wurde.

Es setzte für die Neuregelung der gesetzlichen Vorschriften eine Frist bis Ende 2019. Nach mehreren Verhandlungsrunden beschloss der Bundestag im Oktober 2019 die neuen Regelungen zur Grundsteuer. Der Bundesrat hat am 8. November dem Entwurf zugestimmt, wirksam wird das neue Gesetz mit Beginn des Jahres 2025.

Was bringt die Reform der Grundsteuer?

Leider gibt es heute noch keine endgültigen Aussagen, wie die Grundsteuer künftig berechnet werden soll und wie hoch die Steuerbelastung für Grundbesitzer tatsächlich sein wird. Insgesamt soll die Grundsteuerreform aufkommensneutral gestaltet sein. Die Steuereinnahmen der Gemeinden sollen sich nicht verringern, die Eigentümer insgesamt jedoch nicht höher belastet werden. Klar ist, dass es bei dem dreistufigen Verfahren bleiben wird:

1. Ermittlung des Grundstückswertes
2. Festlegung des Steuermessbetrages
3. Besteuerung mit dem Hebesatz der Gemeinde

Streitpunkt bleibt die Bewertung der Grundstücke. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung ist nur ein Vorschlag – die Bundesländer können ein eigenes Gesetz verabschieden. Dafür wurde sogar das Grundgesetz geändert.

Die Bundesregierung empfiehlt eine Wertermittlung anhand des Immobilienwertes. Dafür ist eine Neuberechnung notwendig. Grundstücksgröße, Lage, Baujahr und Ausstattung des Gebäudes zählen dann mit.

Vielen Bundesländern ist der bürokratische Aufwand für diese Neuberechnung des Grundstückswertes zu hoch. So favorisieren neben Bayern auch Sachsen, Sachsen-Anhalt und Hessen die Steuerermittlung allein auf Basis der Grundstücksgröße. Das wäre zwar unbürokratisch, jedoch nicht sozial gerecht.

Neu eingeführt wird die „Grundsteuer C“. Sie gilt für unbebaute, jedoch baureife Grundstücke. Hier darf künftig ein höherer Hebesatz gefordert werden, wenn keine Bebauung vorgesehen ist. Das soll Anreize für den Wohnungsbau schaffen.

Die Neuberechnung des Grundstückswertes soll zum 31. Dezember 2022 erfolgen. Bis 2024 haben die Bundesländer Zeit, von der Bundesgesetzgebung abweichende Regelungen zu verabschieden. Ab Januar 2025 gilt dann das neue Grundsteuergesetz.

Auf wen wirkt sich die Reform der Grundsteuer aus?

Die Grundsteuerreform soll das Steueraufkommen der Gemeinden aus der Grundsteuer in der jetzigen Höhe zumindest sichern. Wenn die Neuberechnung des Grundbesitzes geklärt ist, bleibt bei den Kommunen der bürokratische Aufwand der Reform.

Finanziell hat sie vor allem Auswirkungen auf die Immobilienbesitzer. Die Grundidee der Bundesregierung ist eine stärkere Steuerbelastung für hochwertige Immobilien in bester Lage.

Wenn die Steuerhöhe der Kommune gleich bleibt, bedeutet das eine Umverteilung der Steuerbelastung zugunsten günstigerer Grundstücke. Vermieter geben die Grundsteuer an ihre Mieter weiter. Gut gelegene, hochwertig ausgestattete Wohnungen dürften damit noch teurer werden.

Die Berechnung der Grundsteuer im Detail

Für die Wertermittlung des Grundbesitzes sind derzeit bis zu 30 Angaben des Eigentümers wichtig. Diese Anzahl soll erheblich reduziert werden. So soll die Steuerermittlung künftig aussehen:

1. Berechnung des Grundbesitzwertes

Diese Faktoren werden künftig bei Wohnbauten berücksichtigt:

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Immobilienart
• Baujahr des Gebäudes
• Mietniveaustufe (durchschnittliches Mietniveau der Gemeinde)

2. Ausgleich der Wertsteigerungen im Vergleich zu den Einheitswerten der Jahre 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer)

Dieser erfolgt durch die deutliche Absenkung des Steuermessbetrages von 0,35 Prozent auf 0,034 Prozent. Der soziale Wohnungsbau sowie kommunale oder genossenschaftliche Wohnungen erhalten einen zusätzlichen Abschlag auf den Steuermessbetrag von 25 Prozent.

3. Multiplikation mit dem kommunalen Hebesatz

Um die Grundsteuerreform neutral zu gestalten, sollen die Gemeinden ihren Hebesatz absenken, wenn sie nach der Neubewertung der Grundstücke insgesamt höhere Einnahmen erzielen würden.

Für geschäftlich genutzte Grundstücke fehlt eine Statistiken für Mietkosten in Deutschland. Die Mietniveaustufe bleibt hier unberücksichtigt. Dafür soll die Wertermittlung aufgrund typischer Herstellkosten und des Bodenrichtwertes erfolgen. Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen dagegen wird es ein standardisiertes Bewertungsverfahren geben.

Entscheidend sind die Regularien der Neuberechnung

Erst in den nächsten Monaten wird sich zeigen, welchen Weg die Bundesländer bei der Neuberechnung des Wertes des Grundbesitzes einschlagen werden. Das ist für die Ermittlung der Steuerbelastung des einzelnen Grundstückbesitzers jedoch entscheidend.

Mit der von der Regierung vorgeschlagenen Variante wird der soziale Wohnungsmarkt begünstigt, Mieten für hochwertige Wohnungen werden weiter steigen. Ob die höhere Grundsteuer für unbebaute Grundstücke die Bautätigkeit anregen wird, bleibt abzuwarten. Abgeschlossen ist die Grundsteuerreform damit nicht.

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