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Die Grenzbebauung bietet eine Menge Zündstoff für Nachbarschaftskonflikte. Damit kein Ärger droht, sollte sich jeder angehende Bauherr im Voraus über die Gesetzeslage informieren. Nachfolgend findet Ihr ein paar hilfreiche Informationen zu diesem Thema, mit denen sich Ärger mit zukünftigen Nachbarn und mit den örtlichen Behörden vermeiden lässt.
Was bedeutet Grenzbebauung?
Zunächst ist es wichtig, diesen abstrakten Begriff etwas näher zu definieren. Jeder, der ein eigenes Grundstück besitzt, kann im Grunde genommen damit machen, was er möchte. Es muss jedoch an jeder Grundstücksgrenze ein gewisser Abstand eingehalten werden. Dort dürfen keine Gebäude oder etwas Ähnliches stehen. Einige Immobilienbesitzer empfinden es als äußerst ärgerlich, wenn sie ihr eigenes Grundstück nicht bis zur Grenze bebauen dürfen.
Es gibt jedoch keine einheitlichen Regelungen bezüglich der Mindestabstände von Gebäuden zur Grundstücksgrenze. Das entscheidet jede Kommune individuell. Die Entscheidungen fallen allerdings nicht aus reiner Willkür. Mehrere Aspekte werden dabei in Betracht gezogen.
Warum gibt es Bestimmungen zur Grenzbebauung?
Ein wichtiger Faktor ist der Brandschutz. Zwischen den Gebäuden sollte immer genug Platz bleiben, damit die Feuerwehr oder andere Rettungskräfte im Ernstfall helfen können. Zudem sollen die Abstände verhindern, dass Feuer von einem Gebäude auf das nächste übergreifen kann.
Ein weiterer Punkt ist die Beschattung der Nachbargrundstücke. Würde jemand ein hohes Gebäude direkt an der Grenze errichten, dann hätte der Nachbar nur noch ein schattiges Grundstück. Dadurch würde nicht nur die Bausubstanz in Mitleidenschaft gezogen werden, sondern die Lebensqualität wäre stark eingeschränkt.
Der Mindestabstand ist aber auch vorteilhaft, wenn Sanierungsarbeiten am Gebäude erforderlich sind. Es wäre für den Hauseigentümer mehr als unangenehm, wenn die Handwerker vom Nachbargrundstück aus arbeiten müssten. In solch einem Fall könnte der Nachbar es den Arbeitern sogar verbieten, von seinem Grundstück aus zu arbeiten. Solche Dinge führen auch wieder zu unnötigen Konflikten.
Als letzter Aspekt ist das Erscheinungsbild einer Siedlung zu nennen. Stehen in einem Stadtteil die Gebäude zu dicht nebeneinander, dann würde dies nicht besonders schön aussehen. Den Städteplanern ist es zumeist daran gelegen, dass die Menschen gerne dort leben und sich wohlfühlen.
Wie groß müssen die Abstände sein?
Die Maße sind recht unterschiedlich. In erster Linie richten sie sich nach der Höhe des Gebäudes. Jede Stadt oder Kommune legt einen Faktor bezüglich der Grenzbebauung fest. In den meisten Fällen liegt dieser zwischen einem Wert von 0,25 bis 1,0. Das bedeutet, dass beispielsweise ein Bungalow mit einer Höhe von fünf Metern einen Mindestabstand von 5 x 0,25 = 1,25 Meter zur Grenze haben muss. Liegt der Faktor jedoch bei 0,5, dann beträgt der Abstand bereits 2,5 Meter.
Manchmal ist es jedoch so, dass es für unterschiedliche Gebäudehöhen verschiedene Faktoren gibt. In dem Fall kann es vorkommen, dass ein Gebäude bis zu einer Höhe von fünf Metern einen anderen Abstandsfaktor hat als ein Bauwerk, das höher als fünf Meter ist. Den Städten und Gemeinden steht in diesem Bereich ein großer Spielraum an Möglichkeiten zur Verfügung.
Als dritte Möglichkeit kommen Abstandsregelungen infrage, die unabhängig von der Höhe des Bauwerks sind. In einigen Orten gibt es daher Vorschriften, dass der Mindestabstand zur Grenze beispielsweise 2,5 oder 3,0 Meter betragen muss.
Wer regelt die Grenzbebauung?
Schon bei der Ausschreibung von neuen Baugrundstücken legt die Kommune fest, wie die Grenzbebauung geregelt werden soll. Erwirbt jemand ein Baugrundstück, sollte er sich bei der zuständigen Baubehörde über die jeweiligen Vorschriften informieren. Ist für das zu errichtende Gebäude eine Baugenehmigung erforderlich, dann kümmert sich der Architekt zumeist um sämtliche Angelegenheiten, die mit dem Baurecht zu tun haben.
Auf jeden Fall sollten die Vorschriften zur Grenzbebauung eingehalten werden. Sonst kann es passieren, dass die Behörde eine Nutzung des Gebäudes untersagt. Mitunter kommt es auch vor, dass ein Abriss erfolgen muss. In besonderen Härtefällen gibt es manchmal jedoch Ausnahmen.
Fällt eine unrechtmäßige Grenzbebauung erst nach vielen Jahren auf, dann kann die zuständige Gemeinde eine Ausnahmegenehmigung erteilen. Das kommt allerdings nur sehr selten und in ganz speziellen Ausnahmesituationen vor. Deshalb sollte sich ein zukünftiger Bauherr nicht auf das Wohlwollen der Behörden oder der Gemeinden verlassen.
Verstöße bei der Grenzbebauung können – im schlimmsten Fall – nicht nur einen Abriss des Gebäudes zur Folge haben. Meistens wird zudem noch eine hohe Geldstrafe verhängt. In der Vergangenheit wurden schon mehrfach Strafgelder in sechsstelliger Höhe bezahlt. Das kann dann einen finanziellen Ruin zur Folge haben.
Gibt es Ausnahmen bei der Grenzbebauung?
Selbstverständlich gibt es auch in diesem Bereich einige Ausnahmen. Die Vorschriften zur Grenzbebauung gelten nicht für Garagen oder Gartenhäuser. Auch viele andere Gebäude, die sich nicht zum Wohnen eignen und mit keiner Heizung ausgestattet sind, dürfen bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden. Es gibt jedoch einige Beschränkungen bei der Größe. Die Gebäude dürfen nicht höher als 3,20 Meter sein. Die Länge darf nicht mehr als 12 Meter betragen.
Aber auch dabei gibt es einen Haken. Wer eine Garage oder einen Geräteschuppen direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück errichten möchte, braucht eine schriftliche Zustimmung des Nachbarn. Diese kann dann auch nicht einfach widerrufen werden. Tritt aus irgendeinem Grund ein Streit zwischen den Nachbarn auf, so kann die Erlaubnis nicht einfach zurückgezogen werden. Auf diese Weise soll eine gewisse Rechtssicherheit für Bauherren geschaffen werden. Die vom Nachbarn erteilte Zustimmung zur Grenzbebauung kann auch im Grundbuch vermerkt werden.
Vorschriften immer einhalten
Bezüglich der Grenzbebauung gibt es in einigen Fällen mitunter sogar exakte Vorschriften dazu, wie dicht an eine Grundstücksgrenze heran gebaut werden muss. Dazu werden vom jeweiligen Bauamt sogenannte Bebauungslinien festgelegt. Jeder, der sich auf solch einem Grundstück ein Wohnhaus errichten möchte, muss dann unbedingt bis an diese virtuelle Linie gehen.
Der Bauherr kann in dem Fall nicht einfach entscheiden, dass er den Abstand zu seiner Grundstücksgrenze gerne etwas vergrößern möchte. Deshalb sollte sich jeder Bauherr über sämtliche Belange des örtlichen Baurechts umfangreich informieren. Schon kleinste Verstöße können im Nachhinein sehr teuer werden.
Grenzbebauung bei Reihenhäusern
Eine besondere Situation stellen Reihenhäuser dar. Diese Gebäude stehen alle direkt nebeneinander, sodass es keinen Abstand zum unmittelbaren Nachbarn gibt. Daher gibt es hier besondere Regeln.
Die Vorschriften bezüglich der Grenzbebauung bei Reihenhäusern gelten nur für die Grundstücksgrenzen zur Straßenseite sowie die Grenze am anderen Ende des Baugrundstücks. Deshalb brauchen sich Bauherren nicht den Kopf darüber zu zerbrechen.
Fazit
Die Grenzbebauung ist ein sehr heikles Rechtsgebiet. Es wird dadurch erschwert, dass es keine einheitlichen Regelungen gibt. Jede Stadt oder auch jede Kommune kann in diesem Bereich eigene Vorschriften aufstellen, an die sich jeder Bauherr unbedingt halten muss.
Die Vorgaben gelten nicht nur für Neubauten. Auch dann, wenn an bereits bestehenden Gebäuden Änderungen vorgenommen werden sollen, müssen die Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen auf jeden Fall eingehalten werden. Sonst droht dem Eigentümer ein sehr kostspieliger Ärger.
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