Wann beginnt die Gewährleistung beim Fertighaus, wie sollten Sie bei einem Mangel vorgehen und was ist eigentlich der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie? Die Antworten auf diese und einige weitere Fragen sowie einen allgemeinen Einstieg in die Thematik erhalten Sie in diesem Beitrag.
Die §§ 437, 634 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind maßgebend für die Gewährleistung für Neubauten privater Bauherrn. Dieses Werkvertragsrecht verpflichtet den mit dem Hausbau beauftragten Werkunternehmer zur Errichtung der vertraglich vereinbarten Bauleistung. Diese Leistung hat frei von Mängeln zu sein. Der Bauherr als Besteller des Bauwerkes ist zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Geldsumme verpflichtet.
Dispositives Gewährleistungsrecht beim Fertighaus
Zu beachten gilt, dass dieses Gewährleistungsrecht dispositiv ist. Dieser Fachbegriff besagt, dass die gesetzlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zugunsten individuell vereinbarter Leistungen zwischen den Vertragsparteien zurücktreten.
Viele Werkunternehmer versuchen, die Werksverträge auf der Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abzuschließen. Diese für Bauten der öffentlichen Hand bestimmte Klauselsammlung sieht kürzere Gewährleistungsfristen als das Bürgerliche Gesetzbuch vor – vier anstatt fünf Jahre.
Für private Hausbesitzer gilt im Zweifelsfall jedoch immer die längere Gewährleistungsfrist des Bürgerlichen Gesetzbuches. Es sei denn, der Bauherr hat explizit auf die Bauausführung gemäß der VOB bestanden.
Wird der Vertrag auf Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung ausgeführt, genügt ein bloßer Hinweis nicht. Der Werkunternehmer muss den Bauherrn explizit über diese Verordnung aufklären und ihm den gesamten Gesetzestext zur Verfügung stellen.
Aufgepasst bei Rechtsschutzversicherungen
Vorsicht ist auch im Fall von Rechtsschutzversicherungen geboten. Die meisten Bauherren wissen nicht, dass Rechtsschutzversicherungen den Schutz vor Rechtsstreitigkeiten wegen Baumängeln meistens ausschließen, da die Kosten aufgrund der Häufigkeit zu hoch ausfallen.
Daher müssen Hausbesitzer damit rechnen, die Anwalts- und Gerichtskosten selbst zu tragen, sollte es zu einem Rechtsstreit mit dem Fertighaushersteller kommen.
Wann beginnt die Gewährleistung beim Bau eines Fertighauses?
Die Gewährleistungsfrist zur Mängelbeseitigung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch beträgt regelmäßig fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme. Feuchte Keller, Risse in den Wänden oder Fließen, eine defekte Heizung, eine falsch eingebaute Wärmepumpe oder eine unsachgemäß durchgeführte Wärmedämmung,… Die Liste möglicher Baumängel ist lang.
Das größte Problem für private Bauherren besteht darin, dass viele der möglichen Baumängel erst Jahre nach der Bauabnahme und dem Einzug in das Haus auftreten. Stellt der Bauherr Mängel an dem Bauwerk fest, ist das Bauunternehmen im Rahmen der Gewährleistungsfrist dazu verpflichtet, diese unverzüglich zu beseitigen.
Wie und in welchem Umfang diese Mängelbeseitigung geschieht, entscheiden die verantwortlichen Handwerker. Die Baumängel sind sachgerecht zu beseitigen, sodass das die festgestellten Schäden nach den Beseitigungsmaßnahmen nicht erneut auftreten.
Wie sollte der Bauherr bei einem Mangel vorgehen?
Es ist von großer Bedeutung, dass Bauherren nach Feststellung der Mängel unverzüglich eine Mängelrüge aussprechen und eine Mängelbeseitigung einfordern. Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften hat der Bauherr nach Fertigstellung des Bauwerks die sogenannte Bauabnahme durchzuführen.
Mit dieser Maßnahme wird die geregelte Schlussabnahme des genehmigungspflichtigen Bauwerkes entsprechend der gesetzlichen Vorschriften durchgeführt. Die Bauabnahme bestätigt, dass das Fertighaus den in der Baugenehmigung niedergeschriebenen Bestimmungen in bautechnischer und baurechtlicher Hinsicht entspricht.
Private Bauherren sollten auf keinen Fall eine formlose, schriftliche Bauabnahme, auf die manche Bauunternehmen bestehen, durchführen. Vor der Bauabnahme liegt die Beweislast hinsichtlich festgestellter Mängel bei dem ausführenden Bauunternehmen, danach geht diese auf den Bauherren über.
Mit der Bauabnahme beginnt der Lauf der fünfjährigen Gewährleistungspflicht für das Fertighaus. Experten empfehlen, einen unabhängigen Sachverständigen als Begleiter während der Bauphase hinzuzuziehen. Dieser überprüft das Fertighaus vor der endgültigen Bauabnahme auf Baumängel. Festgestellte Baumängel werden notiert und anschließend im Abnahmeprotokoll protokolliert.
Auch bei der Bauabnahme sollte der Sachverständige anwesend sein und auf die ordnungsgemäße Dokumentierung der festgestellten Mängel achten. Die Verweigerung der Bauabnahme ist jedoch nur im Fall gravierender Mängel gestattet. In diese Kategorie gehören zum Beispiel fehlende Außenanlagen, nicht befestigte Wege oder eine fehlende Einfriedung des Baugeländes.
In manchen Fällen gehören auch Treppengeländer, Vordächer oder ähnliche Sicherheitseinrichtungen dazu. Auch nicht benutzbare Inneneinrichtungen, wie eine nicht funktionierende Heizung oder fehlendes fließend Wasser gehören zu diesen gravierenden Baumängeln.
Alle Leistungen, die zum Fertighaus gehören, werden im Vertrag vereinbart. Die Gewährleistung beinhaltet jedoch nur die Leistungen, die auch schriftlich im Bauvertrag niedergeschrieben sind. Bauverträge sind jedoch nicht immer vollständig. Daher muss ein Bauunternehmer auch für gravierende Baumängel nicht haften und diese bis zur Bauabnahme fertigstellen, wenn diese Leistungen nicht im Vertrag vereinbart wurden.
Sie als Bauherr sollten nicht nur die Hilfe eines unabhängigen Bausachverständigen in Anspruch nehmen, sondern den Vertrag über das Fertighaus rechtlich überprüfen lassen. Sinnvoll ist, spätestens einige Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist das Fertighaus durch einen Bausachverständigen nochmals auf eventuelle Baumängel zu untersuchen.
Innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist muss der Bauherr dem ausführenden Bauunternehmen eine schriftliche Rüge zur Mängelbeseitigung aussprechen, in der er alle festgestellten Mängel detailliert auflistet. Allerdings lauern auch in dieser Hinsicht so manche Fallen.
Oftmals ist nicht nur ein einziges Bauunternehmen an dem Bau des Fertighauses beteiligt, sondern verschiedene Gewerke. Die Heizung ist wahrscheinlich von einem anderen Unternehmen installiert worden wie die Elektrik und die Verlegung der Rohre hat vermutlich ein anderes Gewerk vorgenommen als den Einbau des Kamins.
Daher ist die genaue Prüfung des Vertrages wichtig, um festzustellen, welches Unternehmen für welche Baumängel zuständig ist. Ist sich der Bauherr nicht sicher, sollte er einen Bausachverständigen oder Rechtsexperten hinzuziehen, bevor er die Mängelrüge ausspricht und auf Beseitigung im Rahmen der Gewährleistungsfrist besteht.
Die Rüge zur Mängelbeseitigung sollte aus Beweisgründen immer per Einschreiben/Rückschein zugestellt werden. Alternativ besteht die Möglichkeit der persönlichen Übergabe an das ausführende Unternehmen. Wichtig ist, sich die Übergabe des Dokumentes schriftlich bestätigen zu lassen.
Zwei Wochen zur Beseitigung der festgestellten Mängel gelten als angemessen. Allerdings kommt es immer auf den Einzelfall an. Lassen sich die Fenster im Winter nicht schließen oder fällt die Heizung in dieser kalten Jahreszeit aus, kann die Frist zur Mängelbeseitigung kürzer ausfallen.
Selbst wenn der Bauherr eine zu kurze Beseitigungsfrist setzt, ist diese unschädlich, da nach dem Gesetz immer eine angemessene Frist in Gang gesetzt wird. In dem Moment, wo das Bauunternehmen mit dem Bauherrn in Verhandlungen über die Beseitigung der festgestellten Baumängel eintritt, wird die fünfjährige Gewährleistungsfrist gehemmt, das heißt unterbrochen.
Der Unterschied von Gewährleistung und Garantie
Der übliche Sprachgebrauch verwendet diese beiden Begriffe häufig als Synonym. Das ist jedoch falsch, denn es gibt eindeutige Unterschiede zwischen Gewährleistung und Garantie.
Die Gewährleistung beinhaltet die zuvor beschriebene gesetzlich geregelte Gewährleistung, also die Verpflichtung zur Mängelbeseitigung durch das ausführende Bauunternehmen. Dieses haftet gegenüber dem Vertragspartner, dem Bauherrn, für die Übergabe der mangelfreien vertraglich vereinbarten Leistung.
Abhängig davon, wie gravierend die festgestellten Mängel sind, steht dem Bauherrn der Anspruch auf Nacherfüllung (§ 439 BGB) (Beseitigung der Mängel), Minderung (§ 441 BGB), Schadenersatz (§ 437 BGB) oder Rücktritt (§§ 440, 323, 326) zu.
Ein Garantieversprechen ist eine zusätzliche, freiwillige Erklärung des ausführenden Vertragspartners, mit der er die Funktionstüchtigkeit und Mängelfreiheit des Vertragsgegenstandes garantiert. Die freiwillige Garantieerklärung ist daher weitreichender als die gesetzlich geregelte Gewährleistung, da der ausführende Vertragspartner den einwandfreien Zustand des Vertragsgegenstands auf jeden Fall verspricht.
Während sich die gesetzliche Gewährleistung auf den gesamten Vertragsgegenstand bezieht, beinhaltet das Garantieversprechen häufig einzelne Bestandteile des Kaufgegenstandes. Die Garantiefrist wird durch den ausführenden Vertragspartner festgelegt und ist häufig kürzer als die Gewährleistungsfrist.
Die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren im Fall des Baus eines Fertighauses wird durch die Garantiezusage des Bauunternehmens jedoch nicht negativ beeinflusst. Sie wird demzufolge nicht eingeschränkt oder verkürzt.
Haftung der Fertighaushersteller
Die Gewährleistungspflicht schließt alle vertraglich vereinbarten Bauleistungen ein. Sobald ein Baumangel an diesen vereinbarten Leistungen innerhalb der Gewährleistungsfrist festgestellt wird, haftet der Bauunternehmer und ist zur Beseitigung verpflichtet.
Baumängel, die nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist festgestellt werden, fallen nicht mehr in die Beseitigungspflicht des Bauunternehmens. In diesem Fall hat der Bauherr selbst für die festgestellten Baumängel aufzukommen.
Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesem Beitrag einen näheren Einblick geben konnten. Haben Sie bereits besondere Erfahrungen mit der Gewährleistung beim Fertighaus gesammelt? Dann schildern Sie uns diese gerne, indem Sie einen Kommentar abgeben.
Bildquelle: Mikhail Pavstyuk | Unsplash