In diesem Beitrag verraten wir Ihnen, was es mit dem Forward-Darlehen auf sich hat, wann sich diese Art der Anschlussfinanzierung für Sie lohnt und welche Risiken das Darlehen mit sich bringt. 

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, dessen Auszahlungszeitpunkt in der Zukunft liegt. Sie schließen also einen ansonsten normalen Darlehensvertrag ab, in dem ein späterer Zeitpunkt für die Auszahlung der Kreditsumme vereinbart wird. Üblicherweise beträgt diese Vorlaufzeit ein bis fünf Jahre.

Forward-Darlehen in der Immobilienfinanzierung

Bei einem Hausbau oder beim Kauf einer Immobile wird das aufgenommene Darlehen meist nicht innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt. Typisch ist eine Zinsbindung von zehn Jahren, anschließend wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.

Unter normalen Umständen ist es durchaus möglich, einfach abzuwarten und sich am Ende der Zinsbindung kurzfristig um eine Anschlussfinanzierung zu bemühen. Wenn Sie so verfahren, können Sie die Kosten der Anschlussfinanzierung aber nicht langfristig planen. Es ist dann einfach eine Frage von Glück oder Pech, ob Sie die Anschlussfinanzierung in einer Phase niedriger oder hoher Zinsen abschließen.

Mit einem Forward-Darlehen können Sie diese Unsicherheit vermeiden, indem Sie sich das aktuelle Zinsniveau für das zukünftige Darlehen im Voraus sichern. Allerdings wird der Anbieter dafür einen Zinsaufschlag verlangen.

Welche Kosten fallen an?

Abgesehen von dem erwähnten Zinsaufschlag verursacht ein Forward-Darlehen keine zusätzlichen Kosten. Dieser Zinsaufschlag wird monatlich berechnet, ist also umso höher, je länger die Vorlaufzeit ist.

Die genaue Höhe des Aufschlags variiert von Anbieter zu Anbieter. Typischerweise sollten Sie aktuell mit einem Aufschlag in der Größenordnung von 0,03 Prozent pro Monat rechnen. Wenn Sie also beispielsweise eine Finanzierung zu 1,6 Prozent ein Jahr im Voraus abschließen, steigt der Zinssatz auf 1,96 Prozent.

Die Höhe des von den Anbietern geforderten Zinsaufschlags hängt davon ab, wie diese die zukünftige Zinsentwicklung einschätzen. Wenn die Banken mit steigenden Zinsen rechnen, steigt auch der Zinsaufschlag für Forward-Darlehen.

Gibt es spezielle Voraussetzungen für ein Forward-Darlehen?

Nein, die gibt es nicht. Wenn Sie das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung im Rahmen einer Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchten, haben Sie den gesamten Vorgang einer Beantragung einer Finanzierung bereits einmal durchlaufen.

Das Prozedere beim Abschluss eines Forward-Darlehens ist im Wesentlichen dasselbe, inklusive der Selbstauskunft über die Vermögens- und Einkommensverhältnisse.

Es ist nicht lange her, da waren Forward-Darlehen noch ein recht exotisches Finanzierungsinstrument. Erste Angebote für Privatkunden gab es erst vor rund 20 Jahren.

Inzwischen hat sich diese Form der Anschlussfinanzierung beim Hausbau oder Immobilienkauf jedoch durchgesetzt. Neben spezialisierten Anbietern für Immobilienfinanzierungen bieten auch die meisten Sparkassen und Filialbanken solche Darlehen an.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Im Grunde stellt diese spezielle Variante der Anschlussfinanzierung eine Versicherung gegen steigende Zinsen dar. Sie akzeptieren einen moderaten Zinsaufschlag und sind im Gegenzug gegen alle darüber hinaus gehenden Steigerungen der Zinsen abgesichert.

Ob es sich am Ende auszahlt, wenn Sie heute beispielsweise schon eine Anschlussfinanzierung für das Jahr 2020 oder 2021 abschließen, kann Ihnen niemand mit Sicherheit beantworten. Das ist das Wesen derartiger Wetten auf die Zukunft.

Wenn die Finanzierung knapp kalkuliert ist und ein überraschender Zinssprung zu ernsthaften Problemen führen würde, ist dies ein starkes Argument dafür, sich die derzeit niedrigen Zinsen auch um den Preis eines geringen Aufschlags vorab zu sichern.

Langfristige Bindungen bergen auch Risiken

Wenn von einem Forward-Darlehen stets der Kunde profitieren und die Bank immer auf höhere Zinsen verzichten würde, gäbe es keine solchen Angebote. Die Bank gewinnt immer dann, wenn die Zinsen nicht in dem Maße steigen, wie es beim Abschluss des Vertrags prognostiziert wurde.

Der aus Sicht des Kunden schlechteste Fall ist der, in dem die Zinsen sogar weiter sinken. Wenn Sie sich das heutige Zinsniveau um den Preis eines Zinsaufschlags sichern und die Zinsen zum Auszahlungszeitpunkt sogar niedriger sind, sind Sie dennoch an den Vertrag gebunden. Wenn Sie das Darlehen nicht in Anspruch nehmen, wird die Bank dafür eine Entschädigung fordern.

Eine Faustregel lautet, dass sich dies nur lohnt, wenn Sie das Darlehen aus irgendwelchen Gründen überhaupt nicht mehr benötigen. Auf diese Weise zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln, lohnt sich hingegen fast nie. Die fällige Entschädigung ist meist höher als die Zinsersparnis.

Die aktuellen Konditionen beim Forward-Darlehen

Die Finanzierungskosten sind derzeit auf einem sehr niedrigen Niveau, was tendenziell für ein Forward-Darlehen spricht. Es ist schwer vorstellbar, dass die Zinsen noch deutlich sinken könnten, weswegen die Risiken vergleichsweise gering sind.

Ein Hausbau kann teilweise zu einem effektiven Jahreszins von unter einem Prozent finanziert werden. Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von zwei Jahren sind zu einem Zinssatz von 1,3 Prozent möglich.

Es lohnt sich also, mehrere Angebote für die Anschlussfinanzierung einzuholen. Bedenken Sie aber, dass ein Wechsel des Baufinanzierers einige Nebenkosten für die Grundbucheinträge verursacht. Wegen eines Zinsvorteils in der zweiten Nachkommastelle lohnt sich ein solcher Wechsel daher meist nicht.

Fazit: Gute Zeiten für Forward-Darlehen

Wer sich jetzt seine Anschlussfinanzierung für 2020 oder 2021 sichert, kann damit nur sehr wenig falsch machen. Wenn Sie zu unter 1,5 Prozent abschließen, ist natürlich auch das keine absolute Garantie, dass die Konditionen bei einem Anschluss in zwei oder drei Jahren nicht noch günstiger sein können.

Aber viel Luft nach unten gibt es sicher nicht mehr. Wer das anders sieht, der werfe den ersten Stein – oder schreibe besser den ersten Kommentar.

Bildquelle: rawpixel | unsplash.com

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